Colpisce quasi tutti coloro che possiedono un appartamento: il nuovo Apartment Ownership Act. Che si tratti di amministrazione, ristrutturazione o riunione dei proprietari, le regole del gioco per vivere insieme in condomini sono cambiate in modo significativo.
Indipendentemente dal fatto che ci si viva da soli o lo si affitta: la legge sulla proprietà degli appartamenti (WEG) si applica alla maggior parte dei proprietari di appartamenti privati. Perché a meno che tu non sia l'unico proprietario del complesso residenziale, molte decisioni intorno alla casa e al cortile vengono prese dalla comunità dei proprietari. Le condizioni generali per questo sono stabilite dalla legge sul condominio, che è stata ora notevolmente rinnovata. "I cambiamenti strutturali possono essere implementati più facilmente e sia il manager che il comitato consultivo amministrativo ricevono più competenze", spiega Edeltraud Reitzer, vice direttore federale presso il Verband Wohneigentum eV
D'ora in poi è sufficiente una maggioranza semplice
Le modifiche strutturali, come l'installazione di nuove finestre, l'isolamento delle facciate o l'installazione di un sistema solare, possono ora essere decise dalla comunità dei proprietari a maggioranza semplice. "Il legislatore vuole ottenere che le ristrutturazioni più energiche vengano eseguite nei complessi residenziali", spiega Reitzer. Finora ha richiesto maggioranze maggiori, in molti casi anche il consenso di tutti i proprietari. Affinché il singolo proprietario non sia in balia della maggioranza, i cambiamenti strutturali generalmente devono essere pagati solo da quei proprietari che li hanno votati. Ma ci sono delle eccezioni: ad esempio, se, secondo l'emendamento, le misure pianificate "si ammortizzano entro un periodo di tempo ragionevole". Anche se la delibera è stata assunta con più dei due terzi dei voti e la metà delle quote di comproprietà,tutti sono invitati a pagare. "In pratica questo dovrebbe portare ad alcuni conflitti", teme il professionista immobiliare Reitzer.
Queste misure di costruzione possono essere attuate anche senza maggioranza
Alcune misure di costruzione possono essere eseguite anche da un solo proprietario di casa contro la volontà della maggioranza. Chi, ad esempio, possiede un'auto elettrica può richiedere l'installazione di una stazione di ricarica nel complesso residenziale. Esiste anche il diritto a conversioni che riducono gli ostacoli, misure di protezione contro le effrazioni e installazioni che consentono l'accesso a Internet veloce. Che si tratti di una stazione di ricarica, di un montascale nel corridoio o di un collegamento in fibra ottica: “Solo i proprietari che ordinano una tale misura sopportano i costi. E solo loro possono utilizzare l'installazione ", spiega l'esperto dell'associazione Reitzer.
L'assemblea dei proprietari può decidere più rapidamente
Le assemblee dei proprietari raggiungono il quorum più rapidamente perché, in linea di principio, ora è possibile prendere decisioni legalmente valide indipendentemente dal numero di persone presenti. Prima di allora, doveva essere presente almeno la metà dei proprietari. "Ora è ancora più importante partecipare alle riunioni dei proprietari in modo che una minoranza non prenda decisioni", sottolinea Reitzer. Pertanto, il periodo di invito per la riunione è stato esteso da due a tre settimane. I proprietari di appartamenti possono anche decidere di abilitare la partecipazione online alla riunione utilizzando un sistema di videoconferenza. Tuttavia, non vi è alcuna pretesa legale in merito. "E l'implementazione tecnica potrebbe causare problemi", afferma Reitzer.
Le case unifamiliari costituiscono la quota maggiore in queste statistiche.
Innovazioni riguardanti il gestore della proprietà
Si è discusso molto sulle qualifiche dei gestori di proprietà. Secondo la nuova legge sulla proprietà residenziale, dalla fine del 2022 ogni proprietario in una struttura con almeno nove parti può insistere per un amministratore che abbia una qualifica IHK o una formazione comparabile. "Questo rafforza la competenza delle amministrazioni", loda Reitzer. Allo stesso tempo, la legge estende la libertà di azione dell'amministratore. Senza consultazione, può concludere contratti per conto della comunità domestica (eccetto transazioni immobiliari e prestiti). "Questo gli consente di reagire più rapidamente, ad esempio se il tetto deve essere riparato dopo una tempesta", spiega Reitzer. D'altra parte, la comunità dei proprietari può separarsi più facilmente dal gestore. I contratti in corso possono essere risolti in qualsiasi momento con un periodo di preavviso di sei mesi.In precedenza, c'era un motivo valido per essere rimosso.
Il comitato consultivo controlla l'amministratore
Per la prima volta, è stabilito dalla legge che il consiglio consultivo amministrativo controlli l'amministratore e non solo lo supporti. In precedenza tre comproprietari dovevano assumere questa posizione onoraria, il numero ora è illimitato. Un proprietario impegnato in casa è sufficiente. Edeltraud Reitzer dell'associazione immobiliare residenziale: "Dovrebbe quindi essere più facile ricoprire questa importante posizione".
