L'affitto comparativo consueto nella località diventa particolarmente importante se si vuole applicare un aumento dell'affitto. Puoi leggere qui qual è l'affitto comparativo tipico locale, come viene determinato e quali insidie puoi inciampare.
Le cose più importanti a colpo d'occhio
- L'affitto comparativo locale indica quali prezzi di affitto ci si può aspettare in una certa area.
- Esistono diversi modi per scoprirlo.
- In caso di aumento del canone di locazione fino al canone comparativo locale, devono essere osservate alcune regole.
- I consumatori possono anche avere una panoramica dell'affitto locale.
Qual è l'affitto comparativo locale?
L'affitto comparativo consueto nella località indica i canoni per gli appartamenti in affitto nel comune di riferimento o in un comune comparabile negli ultimi sei anni per superficie abitabile. La media di questi importi corrisponde all'affitto comparativo locale. Questo è regolato nella sezione 558, paragrafo 2 del codice civile tedesco (BGB). Il confronto non si applica agli appartamenti il cui importo dell'affitto è stato determinato per legge o sulla base di un impegno di finanziamento.
Nel determinare l'affitto comparativo abituale di uno specifico appartamento da affittare per l'ubicazione, è essenziale che gli appartamenti utilizzati per il confronto siano comparabili in termini di tipologia, dimensione, attrezzatura, condizione e ubicazione, nonché per quanto riguarda il fabbisogno energetico.
Nel determinare l'affitto comparativo locale, vengono utilizzate solo case di costruzione simile nella zona.
Cos'è un aumento dell'affitto fino all'affitto comparativo locale?
Nel caso di un aumento del canone di locazione fino al canone di locazione comparativo consueto per l'ubicazione, il locatore fa riferimento al fatto che, in media, vengono addebitati canoni più elevati per lo spazio abitativo comparabile nell'area in questione rispetto a quanto chiesto finora.
La possibilità per l'aumento gli offre § 558, paragrafo 1 BGB. Tuttavia, si nota anche che l'affitto deve essere rimasto invariato per almeno 15 mesi fino al punto di aumento.
Quali condizioni si applicano all'aumento dell'affitto?
Il locatore deve annunciare per iscritto l'aumento dell'affitto secondo § 558a, paragrafo 1 BGB e anche giustificarlo. Nella sua lettera, confronterà quindi il valore dell'affitto comparativo locale con l'affitto precedentemente richiesto e chiederà un corrispondente aumento dell'affitto mensile. L'inquilino deve quindi acconsentire entro tre mesi. Se non lo fa, continua ad applicarsi l'affitto concordato in precedenza. Il locatore può, tuttavia, citare in giudizio per l'approvazione dell'aumento del canone di locazione.
In caso di aumento del canone di locazione fino al canone comparativo locale, oltre alle condizioni di cui sopra, il canone di locazione non può aumentare di oltre il 20 per cento entro tre anni. Questo cosiddetto limite massimo si applica quindi anche se l'affitto viene aumentato al canone locale standard. In alcune regioni come Berlino o Colonia, questo limite è leggermente inferiore al 15 percento.
In caso di nuovi affitti, il locatore deve anche tenere conto del limite del prezzo di affitto che può essere applicato alla regione corrispondente.
Un aumento del canone di locazione deve essere annunciato per iscritto dal proprietario e giustificato: in questo caso anche l'affitto comparativo locale gioca un ruolo importante.
Come viene determinato l'affitto comparativo locale?
Esistono quattro modi diversi per determinare l'affitto comparativo locale:
- tramite l'indice degli affitti,
- su appartamenti comparabili,
- un'opinione di esperti,
- tramite le informazioni da un database di noleggio.
Queste quattro procedure possono essere utilizzate anche dai proprietari in conformità con la Sezione 558a, paragrafo 2 del codice civile tedesco (BGB) come giustificazione per un aumento del canone di locazione fino al canone comparativo locale.
Affitto comparativo locale abituale: determinazione con l'indice di affitto
Se è disponibile un indice degli affitti per la città o il paese, ciò rende molto più facile determinare l'affitto comparativo locale. L'indice degli affitti è pubblicato dalla rispettiva città o comune in collaborazione con le associazioni di inquilini e proprietari. Fornisce informazioni sugli affitti da pagare per lo spazio abitativo nell'area interessata al momento dell'analisi. Qui viene fatta una distinzione tra l'indice di affitto semplice e quello qualificato:
- Indice di affitto semplice: l'indice di affitto semplice fornisce una panoramica degli affitti locali o delle tariffe da pagare in aree comparabili in conformità con la sezione 558c, paragrafo 1 BGB. La rispettiva città o luogo crea questa panoramica insieme ai rappresentanti degli inquilini e dei proprietari. L'indice di rendita semplice dovrebbe essere adeguato all'andamento del mercato ogni due anni (§ 558c, paragrafo 3 BGB).
- Indice di affitto qualificato: l'indice di affitto qualificato fornisce anche una panoramica degli affitti da pagare nel rispettivo luogo. È stato anche redatto dal Comune insieme ai rappresentanti dei proprietari e degli inquilini. Tuttavia, con l'indice di affitto qualificato, ciò avviene secondo principi scientifici riconosciuti (§ 558d, paragrafo 1 BGB). Un indice di locazione qualificato deve essere adattato agli sviluppi del mercato ogni due anni. Dopo quattro anni è obbligatorio crearne uno nuovo (§ 558d, paragrafo 2 BGB)
Se tutti i requisiti legali per l'indice di affitto qualificato sono stati soddisfatti, da un punto di vista legale si presume che i valori che possono essere letti in esso riflettano effettivamente l'affitto comparabile locale.
Calcola l'affitto comparativo locale con appartamenti comparativi
Se non esiste un indice degli affitti in una città o paese, l'affitto comparativo consueto può essere determinato in alternativa utilizzando appartamenti comparativi (sezione 558a, paragrafo 2, punto 4 BGB). Se il proprietario vuole aumentare l'affitto per un certo appartamento, deve trovare tre diversi appartamenti che siano il più possibile simili al suo.
Tra l'altro, questi fattori sono decisivi:
- Dimensioni : i metri quadrati degli appartamenti comparabili dovrebbero essere il più vicini possibile al valore dell'appartamento in questione. Maggiore è la deviazione, più difficile è utilizzare questo appartamento come valido confronto.
- Numero di stanze : Tuttavia, il solo numero di metri quadrati non è determinante. È anche importante in quante stanze è suddiviso lo spazio abitativo. Dopotutto, un appartamento di 70 metri quadrati con due stanze è più comodo di un appartamento della stessa dimensione con quattro stanze.
- Ubicazione : gli appartamenti devono essere comparabili anche in termini di ubicazione. Un appartamento in una zona borghese non è da equiparare ad uno in una zona problematica ed è quindi difficilmente comparabile.
- Anno di costruzione : L'età degli appartamenti comparabili deve corrispondere grosso modo a quella dell'appartamento in questione, in modo che sia possibile un confronto significativo.
- Attrezzatura : ultimo ma non meno importante, anche l'attrezzatura è essenziale se gli appartamenti devono essere confrontati tra loro. Se i pavimenti in parquet di alta qualità vengono posati sul riscaldamento a pavimento, se c'è un'eccellente cucina attrezzata o se l'appartamento ha finestre moderne, questo standard deve essere presente il più precisamente possibile negli appartamenti comparabili.
L'affitto comparativo locale può essere determinato utilizzando appartamenti comparativi. I fattori decisivi qui sono le dimensioni, il numero di stanze, l'ubicazione, l'anno di costruzione e le attrezzature.
In caso di aumento del canone di locazione fino al canone comparativo locale sulla base di tre appartamenti comparativi, il locatore deve scegliere gli appartamenti in modo tale che l'inquilino possa verificare l'esattezza delle informazioni. Per questo di solito è sufficiente che il proprietario fornisca l'indirizzo esatto con il pavimento e l'ubicazione dell'appartamento (destra, sinistra, centro).
Importante: se l'affitto locale standard deve essere determinato utilizzando tre appartamenti comparabili, il valore medio di questi tre appartamenti non conta. L'affitto può quindi essere aumentato solo al valore più basso dei tre affitti determinati.
Determina l'affitto comparativo usuale con una perizia
Il canone di locazione comparativo locale può anche essere determinato mediante una perizia (Sezione 558a, Paragrafo 2, Voce 3 BGB). Secondo la legge, questo esperto deve essere nominato pubblicamente e prestato giuramento (ibid) e giustificare la sua opinione di esperto.
Ad esempio, deve spiegare come ha determinato l'affitto comparativo locale. Di norma, l'esperto utilizza anche appartamenti comparabili e determina gli affitti necessari per questo. Non deve nominare specificamente questi appartamenti nella sua relazione, ma deve indicare le fasce di prezzo dell'affitto determinate durante il suo lavoro.
La perizia deve anche dimostrare che l'esperto ha determinato l'affitto comparativo locale con l'ausilio di affitti nuovi ed esistenti e ha previamente visionato l'appartamento per il quale si intende aumentare l'affitto. In complessi residenziali più grandi, è consentito anche per l'esperto ispezionare un appartamento comparabile.
Il locatore deve allegare il testo completo della relazione del perito alla sua lettera di aumento dell'affitto.
Se un esperto è chiamato a determinare l'affitto comparativo locale, lui o lei deve giustificare la sua perizia secondo la legge.
Affitto comparativo locale abituale: calcolo utilizzando il database degli affitti
L'affitto comparativo locale può anche essere determinato utilizzando una banca dati sugli affitti in conformità con la Sezione 558a, paragrafo 2, punto 2 BGB. Secondo la sezione 558e del codice civile tedesco (BGB), si tratta di una "raccolta continua di affitti che è gestita o riconosciuta congiuntamente dal comune o dai rappresentanti dei proprietari e degli inquilini".
Per i singoli appartamenti all'interno della zona giorno in esame, il database degli affitti può essere utilizzato per trarre una conclusione sull'affitto comparativo corrente e locale. Poiché i dati vengono registrati continuamente nel database degli affitti, sono più aggiornati dell'indice degli affitti.
Come posso conoscere l'affitto comparativo locale?
Non solo gli uomini d'affari ma anche i privati possono esaminare l'affitto comparativo locale, perché secondo la sezione 558c, paragrafo 4, frase 2 del codice civile tedesco, l'indice degli affitti e le modifiche allo stesso dovrebbero essere pubblicati.
Se è disponibile un indice degli affitti per la posizione corrispondente, può quindi essere visualizzato presso il comune competente o l'amministrazione comunale.
È anche possibile esaminare i database di noleggio: i consumatori possono essere autorizzati a visualizzare le informazioni nel database a pagamento. A seconda di chi gestisce il database degli affitti, è disponibile per l'ispezione dalla città o dai gruppi di interesse dell'inquilino o del proprietario.