L'avventura di ristrutturare vecchi edifici: invece di costruire una nuova casa per se stessi e le loro famiglie, alcune persone sognano una casa con la storia, una casa con fascino - in breve: un vecchio edificio. Tuttavia, conoscere la necessità di ristrutturare vecchi edifici consente a molti costruttori di seppellire il loro sogno. Non prendiamoci in giro: Sì, ristrutturare un vecchio edificio è un progetto enorme. Ma con una preparazione meticolosa, una buona pianificazione, artigiani esperti e molta pazienza, puoi dare nuova vita a una vecchia proprietà. E se compili i moduli giusti, puoi persino ottenere supporto finanziario.
Cos'è un vecchio edificio?
Gli esperti chiamano un vecchio edificio una casa che è stata usata, abitata o gestita per molto tempo. Un edificio che è stato costruito con uno stile diverso da quello comune oggi e anche con materiali diversi da quelli utilizzati oggi, e che non offre comfort abitativi moderni senza ristrutturazione. Per molto tempo il 1949 ha segnato un confine e le case che erano state costruite prima sono state automaticamente dichiarate come vecchi edifici. Questo limite è cambiato negli ultimi anni. Gli edifici costruiti negli anni '70 sono ora indicati anche come vecchi edifici. Dopotutto, hanno il loro stile e la maggior parte di loro ha sicuramente bisogno di essere rinnovata
Anche prima dell'acquisto: controllo approfondito
Prima di decidere di acquistare un vecchio edificio, anche come laico, puoi identificare l'una o l'altra area problematica e fare un breve controllo del vecchio edificio:
- Il tetto è inclinato o mancano le tegole?
- Tutti i muri sono ancora in piedi?
- La facciata si sta sgretolando?
- Vedi macchie di bastone, muffa o acqua sulle pareti o sul soffitto?
- Tutte le finestre sono ancora al loro posto? In alcune stanze entra dalle finestre?
- I pavimenti sono ancora ovunque?
- Sono disponibili tutte le scale? Ci sono passaggi? C'è il tarlo lì dentro?
- La cantina puzza di muffa? Le pareti sono umide?
- Quando è stata l'ultima volta che è stata sostituita la caldaia? Nel caso di impianti di riscaldamento a gas e gasolio, se le caldaie hanno più di 30 anni, devono essere sostituite al cambio del proprietario.
- Your-Best-Home.net è un edificio storico? Puoi scoprirlo dalle autorità edili.
Se le finestre dei vecchi edifici non sono adeguatamente isolate, l'umidità penetra e si danneggiano i soffitti e le pareti.
Inoltre, dovresti consultare un esperto prima di firmare il contratto di acquisto in modo da sapere esattamente cosa aspettarti quando si rinnovano vecchi edifici. Sì, il geometra ti costerà qualcosa. Ma in base al suo rapporto, c'è un'alta probabilità che tu possa ridurre un po 'il prezzo di acquisto e pagare il suo stipendio con i soldi risparmiati.
Il geometra esaminerà molto da vicino la struttura della casa dei tuoi sogni e, oltre alle cose che tu come cliente hai già potuto stimare approssimativamente, si occuperà principalmente dei seguenti campi di ristrutturazione classica di edifici antichi:
- Qual è lo stato generale dell'edificio? Delle pietre, del cemento, della malta?
- Indossare la coperta?
- I pavimenti possono restare o devono essere sostituiti?
- In che condizioni sono i tubi e i cavi?
- I tubi dell'acqua calda sono isolati? Hai sicuramente bisogno di fare questo lavoro se vuoi mantenere i vecchi tubi.
- Il tetto supporta estensioni o un impianto fotovoltaico?
- È possibile rimuovere alcuni muri a favore di una costruzione open space senza che tutto crolli? Quale può andare? Quali devono restare perché sono portanti?
- Il vecchio edificio è danneggiato da marciume e umidità? Da dove vengono questi problemi?
Inoltre, ogni tipo di casa può avere i suoi problemi individuali durante la ristrutturazione di vecchi edifici:
Il danno può variare a seconda del tipo di casa.
- Nelle case a graticcio, è necessario controllare lo stato delle travi in legno.
- Le case del periodo immediatamente successivo alla seconda guerra mondiale erano spesso costruite con materiale molto economico o materiale proveniente da case bombardate. Durante la ristrutturazione di un vecchio edificio, potresti incontrare diverse aree problematiche. Dovresti assolutamente far testare Your-Best-Home.net per l'amianto e le tubature dell'acqua per il piombo. Inoltre, l'isolamento acustico e l'isolamento sono praticamente inesistenti nelle case classiche degli anni '50.
- Le case dell'era guglielmina, cioè della fine del XIX secolo, d'altra parte, hanno spesso problemi con tubi, cavi e finestre. Quest'ultimo può, ma non deve, essere un problema quando si tratta di protezione dei monumenti.
Un esperto può dirti esattamente quali danni aspettarsi quando si rinnova un vecchio edificio. Vale quindi la pena coinvolgerlo il prima possibile nel processo di pianificazione.
Rispettare la protezione dei monumenti durante la ristrutturazione di vecchi edifici
Quanto segue si applica al tema della protezione dei monumenti: se la tua casa è (anche parzialmente) sotto tutela dei monumenti, sei obbligato a preservare il tessuto dell'edificio storico e devi lavorare a stretto contatto con le autorità responsabili durante la ristrutturazione di vecchi edifici. A volte può essere che la protezione dei monumenti non interessi l'intera casa, ma solo i punti di vendita unici degni di protezione come le opere d'arte, un tipo speciale di costruzione o un tipo speciale di finestra. Allora hai abbastanza mano libera per il resto. Inoltre, i vecchi edifici elencati sono per lo più esenti dall'ordinanza legale sul risparmio energetico e, oltre alla Banca KfW e al bonus alloggio, ci sono anche programmi regionali di finanziamento extra per la ristrutturazione di vecchi edifici in molti luoghi.
Particolarmente attraenti sono anche i condomini in stile antico. Ma anche qui, controlla il vecchio edificio per eventuali anomalie.
I compiti più importanti nella ristrutturazione di vecchi edifici
Efficienza energetica: anche se il regolamento legale sul risparmio energetico per i nuovi edifici non deve essere rispettato quando si ristrutturano vecchi edifici, i vecchi edifici possono comunque essere trasformati in una casa accogliente e calda. Le case della seconda metà del XX secolo possono persino diventare case energetiche, ad esempio rivestendo con un sistema termico composito costituito da uno strato superficiale, uno strato di base in gesso e materiale isolante (lana minerale, schiuma dura o pannelli di silicato di calcio). Ulteriori opzioni per l'isolamento delle facciate sono le facciate continue ventilate e l'isolamento a soffio. Per inciso, quando si rinnova un vecchio edificio, è necessario isolare sempre correttamente prima e poi installare un nuovo riscaldatore e nuove finestre. Altrimenti c'è il rischio di muffa. Ma a proposito di isolamento: non dimenticare di isolare il soffitto della cantina dal basso!
Gli esperti consigliano di fare tutto il possibile quando si tratta di efficienza energetica, perché gli investimenti di solito si ripagano da soli dopo cinque-dieci anni e da questo momento in poi il tuo portafoglio è alleggerito. Chi non rinnova energeticamente, ma effettua solo correzioni ottiche cosmetiche, ad esempio in facciata, ha costi energetici permanentemente più elevati. Per inciso, a seconda dell'entità dei lavori di ristrutturazione della facciata, in alcuni casi potrebbe applicarsi l'ordinanza sul risparmio energetico. Per affrontare questo problema in un modo che ti dà sui nervi, dovresti contattare un consulente energetico, anche se questo non è più richiesto dalla legge per richiedere i sussidi dal 1 ° gennaio. Il consulente energetico ti mostra dove il tuo vecchio edificio perde più energia,ti aiuta a richiedere un finanziamento e quindi a ottenere preventivi e idee da società specializzate sulla base delle sue raccomandazioni, che ti servono come base per finanziare la ristrutturazione di vecchi edifici.
Le finestre devono essere adeguatamente isolate, altrimenti ciò porterà rapidamente alla crescita di muffe su soffitti e pareti.
Il tetto: oltre al fatto che non deve piovere, anche le travi del tetto dovrebbero essere prive di parassiti. Le tegole e lo stile del tetto stesso dovrebbero corrispondere all'aspetto della casa - e le autorità per la protezione dei monumenti potrebbero avere voce in capitolo. Tuttavia, deve essere moderno sotto il tetto: l'ordinanza sul risparmio energetico deve essere rispettata se si fa rifare il tetto durante la ristrutturazione di vecchi edifici. Se non vivi in un edificio storico, ora potresti anche pensare a una conversione del loft, un abbaino o una loggia e guadagnare ulteriore spazio abitativo grazie alla ristrutturazione del vecchio edificio.
La finestra:Se Your-Best-Home.net è stato adeguatamente coibentato nel corso della ristrutturazione di vecchi edifici, allora è il momento di portare le finestre all'ultimo livello di risparmio energetico. A condizione che l'ufficio del monumento non abbia problemi con esso. Spesso, tuttavia, gli esperti di monumenti sono principalmente interessati alla forma e al colore delle finestre e un compromesso può essere trovato anche con i moderni infissi.
Quanto costa una ristrutturazione di un vecchio edificio?
Se sei interessato ad acquistare un vecchio edificio e ristrutturarlo, dovresti incontrare il tuo consulente finanziario il più rapidamente possibile e chiedergli di calcolare esattamente quanto è grande il tuo budget, compresi i premi e le sovvenzioni per la ristrutturazione di vecchi edifici. Puoi ottenere una stima in anticipo di quanto denaro avrai bisogno per la ristrutturazione di vecchi edifici, ad esempio con l'aiuto del calcolatore di ammodernamento di LBS.
Finanziariamente, solo pochissimi costruttori riescono a ristrutturare contemporaneamente un vecchio edificio. Ti consigliamo quindi di coordinare esattamente tutte le misure e iniziare con quelle che ti impediscono di vivere in Your-Best-Home.net: riscaldamento, tubi dell'acqua perfetti, linee elettriche sicure, tetto coperto e pavimenti stabili dovrebbero essere in cima alla lista delle priorità In piedi.
I pavimenti non devono essere rivestiti con piastrelle, laminato o parquet in tutte le stanze, ma semplicemente essere sicuri in sé. Anche la facciata è importante, ma se non c'è un buco, i lavori di isolamento dall'esterno e la ristrutturazione e il design della facciata possono ancora essere eseguiti mentre ci si vive già. Questo vale anche per le finestre. Naturalmente, solo se non cadono fuori di testa da soli. La sostituzione delle finestre fa molto sporco ed è per questo che molti proprietari di edifici preferiscono che la sostituzione della finestra venga eseguita prima dei rivestimenti del pavimento quando si ristrutturano vecchi edifici. Ma se ti trasferisci nel tuo sogno rinnovato in primavera, ad esempio, in teoria hai tempo fino a settembre per serrare le finestre in modo che sia adatto per l'inverno - e quindi anche un po 'più di margine finanziario.Parla apertamente e onestamente con il geometra e l'architetto della tua situazione finanziaria. Perché il programma di ristrutturazione per la ristrutturazione di vecchi edifici può essere creato in modo efficiente solo se si forniscono informazioni corrette.
La ristrutturazione di vecchi edifici è molto costosa e dovrebbe quindi essere attentamente considerata. Costi imprevisti che non sono stati calcolati in anticipo possono sempre verificarsi nel corso della ristrutturazione.
I seguenti costi sono tipicamente sostenuti per la ristrutturazione di un vecchio edificio:
| Tipo di ristrutturazione | costi |
| Riempire la fessura (lunga tre metri) nella muratura | tra 500 e 1000 euro |
| Isolare la facciata (sistema di rete termica) | circa 130 euro al mq |
| Isolare la facciata (facciata continua) | circa 180 euro al mq |
| Per isolare la facciata (soffiare) | 20 euro al metro quadro |
| Finestre con triplo vetro | circa 500 euro a finestra |
| Sigillare il seminterrato (dall'interno) | 250 euro al metro quadro |
| Sigilla il seminterrato (dall'esterno) | 400 euro il metro lineare |
| Isolare il soffitto del seminterrato (dal basso) | 25 euro al metro quadro |
| Isolare i tubi dell'acqua calda | Da 5 a 10 euro al metro lineare |
| Isolare il solaio | 50 euro al metro quadro |
| Isolare nuovamente il tetto | 80 euro al metro quadro |
| Copri di nuovo il tetto | 100 euro al metro quadro |
- Quanto costa un consulente energetico?
Tariffa media giornaliera di 350 euro, tariffa oraria media di 45 euro,
più spese di viaggio e materiale - Quanto costa un geometra?
Da 70 a 200 euro l'ora, possibili prezzi fissi per progetto
Cosa viene finanziato per la ristrutturazione di vecchi edifici?
Per la ristrutturazione di un vecchio edificio è possibile contattare il Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW; per il rinnovamento energetico dell'involucro edilizio e dei nuovi edifici) e, appena si arriva al tema delle energie rinnovabili, anche presso l'Ufficio federale di economia e controllo delle esportazioni (BAFA; eccezioni celle a combustibile - KfW è responsabile di questo ) Richiedi un finanziamento. A partire dal 2021, i restauratori di vecchi edifici non dovranno più recarsi in entrambi gli uffici e compilare dozzine di documenti.
Dal 1 gennaio 2020 e dal 24 gennaio 2020 si applicano le nuove norme per il finanziamento dei lavori di ristrutturazione. Nell'ambito del programma di protezione del clima 2030, il governo federale ha deciso di pagare importi generalmente più elevati per i lavori di ristrutturazione. Per alcuni progetti, tuttavia, il finanziamento può essere completamente omesso.
Finanziamento per il riscaldamento:
Ad esempio, le caldaie a condensazione che funzionano esclusivamente a gas o olio non sono più sovvenzionate. Dal 2026, questi riscaldatori potrebbero non essere più installati. Ci sarà un bonus di cambio e il 40% dei costi potrà essere rimborsato per la sostituzione di un vecchio sistema di riscaldamento a gasolio con un sistema di riscaldamento ibrido a gas (energia solare termica). Chiunque abbia un tale riscaldamento ibrido installato in un nuovo edificio ottiene il 30% di rimborso. Chi fa affidamento esclusivamente su energie rinnovabili, ovvero biomassa o calore ambientale, ottiene il 45% dei costi rimborsabili indietro.
Finanziamenti per isolamento, finestre e co .:
Con i programmi di sovvenzione KfW 430 e KfW 125 (sussidio di rimborso), l'importo massimo del finanziamento aumenta a 10.000 euro (20 per cento) per ogni unità abitativa. Per le nuove finestre a triplo vetro e l'isolamento del seminterrato, della facciata e del tetto, le ristrutturazioni di case efficienti possono anche costare fino a 48.000 euro per unità abitativa (40%).
Il finanziamento per i lavori di ristrutturazione si applica anche all'isolamento delle finestre nell'ambito del programma di protezione del clima 2030.
Finanziamento attraverso il sussidio per la casa:
Un'altra opzione di finanziamento per la ristrutturazione di vecchi edifici è il sussidio per l'alloggio: il sussidio statale deve essere utilizzato per acquistare o costruire una casa ed è pagato a tutte le persone che vivono in Germania con responsabilità fiscale illimitata dall'età di 16 anni (possibilmente prima nel caso degli orfani), se fanno una cosiddetta spesa sovvenzionata dal premio, cioè versano regolarmente in un contratto di mutuo da società edile, ad esempio, e il reddito annuo è inferiore al limite legale per il finanziamento. Per il 2020 questo ammonta a 25.600 euro per i single e 51.200 euro per le coppie sposate. Dal 01/01/2021 le somme saliranno a 35.000 euro e 70.000 euro. Ulteriori dettagli dipendono anche dallo stato in cui si desidera acquistare l'immobile dei propri sogni.
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