Se una casa sta per essere venduta o se qualcuno vuole vendere un appartamento, potrebbe essere necessario pagare la cosiddetta tassa di speculazione. Puoi leggere qui quando è dovuto, quanto è alta la tassa sulla speculazione e come evitarla.
Vendere una casa, un appezzamento di terreno o un appartamento non solo richiede molto lavoro, ma ci sono anche dei costi. Il broker potrebbe dover essere pagato, in determinate circostanze potrebbe essere dovuta una penale per il pagamento anticipato in banca e anche l'ufficio delle imposte tiene le mani: perché la vendita di una casa è soggetta anche a una certa tassa. In particolare, si tratta della tassa sulla speculazione, che può ridurre in modo significativo il profitto che può essere realizzato con la vendita.
Qual è la tassa sulla speculazione?
In Germania, in base al § 23 EStG, viene riscossa un'imposta di speculazione se beni scarsi, il cui valore può aumentare notevolmente, vengono venduti con profitto. Ciò include anche il settore immobiliare.
Tuttavia, matura solo se un certo periodo, il cosiddetto periodo di vendita o di speculazione, non viene raggiunto dopo l'acquisto, ovvero gli oggetti vengono venduti nuovamente prima della scadenza di un tempo specificato. Quando si vende una casa o un appartamento o una proprietà, dipende dal tipo di acquisto e dal tipo di utilizzo. L'imposta di speculazione è calcolata sulla base del profitto realizzato sulla vendita, quindi il prezzo di acquisto e di vendita vengono confrontati per la valutazione dell'imposta.
La designazione formalmente corretta per la colloquialmente chiamata "tassa sulla speculazione" è "imposta sul reddito sui profitti delle vendite da transazioni di vendita private secondo § 23 EStG".
Quando è dovuta l'imposta sulla speculazione sugli immobili?
Il venditore deve sempre pagare la tassa di speculazione sulla vendita di un immobile se non è stato osservato un certo periodo tra l'acquisto della casa e la vendita. Perché allora il legislatore presume un acquisto e una vendita motivati economicamente - quindi presume che Your-Best-Home.net, la proprietà o l'appartamento sia stato acquistato esclusivamente a scopo di lucro - e riscuote le tasse sul profitto realizzato.
Se una persona vende più di tre proprietà entro cinque anni (limite di tre proprietà), si presume anche il commercio commerciale. In questo caso, potrebbe essere necessario pagare anche l'imposta sul commercio. Allo stesso modo, si presume che l'intenzione di realizzare un profitto vendendo la casa e la tassa sulla speculazione sia dovuta dopo la vendita.
Quali sono le scadenze per l'imposta sulla speculazione immobiliare?
Quando si tratta dei termini da rispettare per l'imposta sulla speculazione, è necessario distinguere tra i vari casi quando si vende una casa o un appartamento o una proprietà:
1. La proprietà è stata abitata.
Se il proprietario della casa o dell'appartamento viveva nella proprietà, il periodo di speculazione è di tre anni. Il proprietario deve aver abitato nella proprietà per tre anni consecutivi. Tuttavia, è essenziale che non ci siano anni civili completi! Se la proprietà è stata acquistata a dicembre 2019, può essere nuovamente venduta a gennaio 2021 senza che venga addebitata la tassa di speculazione sull'utile realizzato.
Questo periodo di speculazione si applica anche se l'appartamento o Your-Best-Home.net non è occupato dal proprietario stesso, ma dai suoi figli, per i quali riceve ancora l'assegno familiare.
È meglio vivere nelle tue quattro mura. Se devi ancora vendere la tua casa, non dovresti farlo entro tre anni, altrimenti dovrai pagare un'imposta speculativa.
2. La proprietà non era abitata.
Se Your-Best-Home.net o l'appartamento non sono stati utilizzati ma affittati, il periodo di vendita è di dieci anni. La data specifica di acquisto e vendita, che è annotata nel contratto di acquisto autenticato, si applica qui. Il periodo di speculazione inizia il giorno successivo alla firma del contratto. Se ci sono meno di dieci anni tra l'acquisto e la vendita della proprietà, è dovuta l'imposta sulla speculazione.
Casi speciali: se un appartamento viene prima utilizzato e poi affittato, si applica il periodo di speculazione di dieci anni. Se viene affittato prima e poi abitato, può essere venduto in esenzione dalla tassa di speculazione dopo tre anni solari di uso personale.
3. La proprietà era solo parzialmente abitata
Se, ad esempio, si deve vendere una casa non completamente abitata ma parzialmente affittata, l'imposta di speculazione deve essere pagata proporzionalmente solo per la parte che non è stata abitata per almeno tre anni civili consecutivi. Se l'intera proprietà è di proprietà da più di dieci anni, non è dovuta alcuna tassa di speculazione.
4. La proprietà è stata trasferita mediante separazione di proprietà
Se uno dei precedenti coniugi riceve la proprietà come unico proprietario attraverso una separazione dei beni dopo il divorzio, deve pagare la tassa di speculazione se vende Your-Best-Home.net, proprietà o appartamento entro i prossimi dieci anni. È essenziale qui che il periodo di speculazione non inizi più il giorno successivo alla data di acquisto. Piuttosto, inizia il giorno successivo al trasferimento della proprietà al coniuge, cioè nuovamente da zero.
Tuttavia, se l'ex coniuge si trasferisce da solo o se vi soggiorna, può vendere l'immobile senza tassa di speculazione se vi abita per almeno tre anni solari consecutivi.
5. La proprietà è stata acquistata quando un'impresa è stata chiusa o rimossa dal patrimonio aziendale.Il
periodo di speculazione di dieci anni si applica anche qui se non deve essere pagata alcuna tassa di speculazione. In caso di uso personale, si applicano i normali tre anni civili iniziati.
6. La proprietà è stata ereditata o ceduta
Se Your-Best-Home.net, la proprietà o l'appartamento viene trasferita a un nuovo proprietario per eredità o donazione, il periodo di vendita inizia il giorno successivo a quello in cui il defunto o il donatore ha acquistato la proprietà. Se viene venduto entro dieci anni da tale data, verrà applicata un'imposta speculativa. A meno che la proprietà non sia abitata dall'erede o dal donatario per tre anni civili consecutivi, la vendita è esente dalla tassa di speculazione.
Importante: in caso di successione o donazione, può essere applicata anche l'imposta sulle successioni o l'imposta sulle donazioni se le esenzioni fiscali applicabili vengono superate.
L'imposta speculativa si applica anche agli immobili che vengono ereditati e rivenduti entro dieci anni.
Quanto costa la tassa sulla speculazione?
L'aliquota dell'imposta sul reddito individuale del venditore viene utilizzata per calcolare l'imposta di speculazione quando si vende un immobile. L'importo della tassa sulla speculazione è quindi diverso in ogni singolo caso e non può essere specificato come una copertura.
Indipendentemente dall'aliquota fiscale personale, è importante nel calcolo che solo il profitto realizzato sulla vendita sia soggetto a tasse, non il prezzo massimo della proprietà ottenuto con la vendita della casa.
Come si può evitare o abbassare la tassa sulla speculazione?
Puoi ridurre legalmente l'importo dell'imposta sulla speculazione se calcoli correttamente il profitto realizzato sulla vendita. Questo viene fatto effettuando tutte le detrazioni consentite da esso. Tuttavia, molti venditori di immobili ignorano tutti i tipi di punti e alla fine pagano più tasse del necessario.
Dovresti includere queste spese quando calcoli il tuo profitto:
- Costi per il broker durante l'acquisto e la vendita
- Spese notarili
- se applicabile, penale di rimborso anticipato dalla banca finanziatrice
- Ristrutturazioni in vendita
- Lavori di ristrutturazione entro i primi tre anni dall'acquisto dell'immobile (fanno parte dei costi di acquisizione e come tali possono essere detratti dall'utile)
- Costi pubblicitari per la vendita (ad es. Annunci pubblicitari su Internet, sinossi stampata)
- Imposta sul trasferimento di proprietà
- Costi per l'iscrizione nel registro fondiario
- se applicabile, uso privato proporzionale della proprietà
Nota: qualsiasi deprezzamento fiscale per la proprietà in affitto deve essere aggiunto al profitto.
Puoi aggirare la tassa di speculazione quando vendi un immobile solo se rispetti il periodo di speculazione o se non superi il limite di esenzione fiscale per il profitto di 600 euro all'anno. Nel caso di una vendita di proprietà, tuttavia, di solito questo sarà difficilmente possibile a causa dei prezzi in costante aumento.
Imposta sulla speculazione: calcola tu stesso l'importo
Tutti possono facilmente calcolare da soli la tassa sulla speculazione. Un esempio di ciò è una proprietà che è stata affittata e venduta otto anni dopo l'acquisto.
Il due percento del prezzo di acquisto della proprietà commerciale è stato cancellato ogni anno come detrazione per usura (deprezzamento) dall'imposta (cioè 8x8.000 euro = 64.000 euro). L'acquisto è costato 400.000 euro e ora viene venduto a 500.000 euro.
| Prezzo di vendita | 500.000 euro |
| - prezzo d'acquisto | 400.000 euro |
| - Spese di acquisizione (broker, notaio, iscrizione catastale, imposta sul trasferimento di proprietà, ecc.) | 34.280 euro |
| - ristrutturazioni in vendita | 5.000 euro |
| - spese pubblicitarie per la vendita | 200 euro |
| - Broker nella vendita | 14.280 euro |
| + ammortamento deducibile dalle tasse | 64.000 euro |
| reddito imponibile | 110.240 euro |
| aliquota dell'imposta sul reddito delle persone fisiche (ad es.) | 40 per cento |
| Importo dell'imposta sulla speculazione | 44.096 euro |
Per calcolare l'importo dell'imposta speculativa che può essere dovuta prima della vendita della proprietà, è necessario conoscere il valore di mercato della proprietà.
Per quali oggetti è dovuta l'imposta sulla speculazione?
Lo stato non solo impone tasse sugli immobili, ma anche tasse speculative per questi oggetti a determinate condizioni:
- Opere d'arte
- Metalli preziosi e pietre
- Gioielleria
- Collezioni di monete e francobolli
- Antiquariato
- Auto d'epoca
L'imposta speculativa può essere riscossa anche su oggetti d'antiquariato e opere d'arte.
Anche con questi beni, tuttavia, si verifica solo se non è stato raggiunto un certo periodo tra acquisto e vendita. Ciò equivale a un anno per opere d'arte, metalli preziosi e pietre, gioielli, collezioni di monete e francobolli, oggetti d'antiquariato e auto d'epoca. Successivamente, la vendita è esentasse dalla speculazione. Fino al 2009, questa tassa si applicava anche alla vendita di azioni. Tuttavia, questa è stata sostituita dalla ritenuta alla fonte.
