I proprietari non sono autorizzati a versare semplicemente il deposito sul conto privato, ma devono investirli separatamente dai propri beni. Di seguito, spieghiamo quali altre regole si applicano e quali diverse opzioni ci sono per creare il deposito di noleggio.
Quando inizia una nuova locazione, i proprietari possono richiedere un deposito di un massimo di tre mesi di affitto a freddo (§ 551 BGB). Questo ti protegge dai rischi finanziari, ad esempio se l'inquilino lascia danni quando si trasferisce. Nella maggior parte dei casi, questo deposito di locazione viene creato come deposito in contanti. Ma c'è anche la possibilità di investire i soldi altrove. Di conseguenza è possibile ottenere un reddito più elevato, il che a sua volta protegge ancora meglio il proprietario.
Si noti che il proprietario deve accettare se il nuovo inquilino non può pagare il deposito tutto in una volta all'inizio della locazione. Secondo la legge, inoltre, è autorizzato a versare la caparra in tre rate mensili uguali.
Queste forme di investimento sono possibili per il deposito cauzionale
Il deposito in contanti
Contrariamente a quanto suggerisce il termine, con il deposito in contanti il denaro di solito non viene pagato in contanti, ma trasferito, anche se il pagamento in contanti è fondamentalmente possibile, ma dovrebbe sempre essere riconosciuto. Il proprietario deve investire i soldi con gli interessi, essere a prova di insolvenza e separato dal proprio patrimonio. Come proprietario, puoi semplicemente aprire un conto allo sportello della cassa di risparmio, di solito un conto di risparmio classico. A tal fine, con la Sparkasse viene stipulato un contratto fiduciario "contratto di locazione speciale". Il denaro appartiene ancora all'inquilino economicamente, ma è affidato al titolare del conto (in trust). Il proprietario può utilizzare il conto solo in conformità con le norme di locazione, che la Sparkasse non controlla.Dopo la fine del contratto di locazione, deve rimborsare il deposito cauzionale - compresi gli interessi maturati, può compensare i propri crediti.
Impegno
Un'altra possibilità è che l'inquilino versi la caparra su un conto intestato a suo nome e poi la dia in pegno al locatore. Tutto quello che deve fare è firmare una promessa, che è disponibile presso le casse di risparmio. Il locatore non deve essere presente a questo appuntamento, ma anche controfirmare il modulo. L'inquilino informa la cassa di risparmio non appena anche il suo proprietario ha firmato il contratto di pegno. L'account riceve quindi un avviso di blocco in modo che le parti possano accedere o cancellare l'account solo in conformità con i regolamenti di locazione.
Forme speculative di investimento
Secondo il codice civile tedesco, "le parti contraenti (…) possono concordare un'altra forma di investimento". Se il proprietario e l'inquilino sono d'accordo, il deposito cauzionale può essere investito, ad esempio, anche in un fondo azionario. Anche in questo caso l'investimento è garantito, ma questa forma di investimento viene scelta raramente: il rischio di perdite è troppo grande per entrambe le parti.
Garanzia su cauzione
Un'altra variante descrive la garanzia dell'obbligazione, che possono fornire i parenti o una banca. Sebbene questa opzione sia un po 'atipica in questo paese, ci sono alcuni fornitori che la offrono. Nella maggior parte dei casi è dovuta una quota annuale. In cambio, il fornitore garantisce di pagare il deposito cauzionale al proprietario.
Questi sistemi non sono ammessi per la cauzione del noleggio
In qualità di proprietario, non ti è consentito investire il deposito cauzionale insieme ai beni del tuo proprietario. Questo è l'unico modo per evitare un uso improprio e la perdita del deposito in caso di insolvenza del partner contrattuale. Altrimenti i soldi dell'inquilino andrebbero persi.
In qualità di inquilino, hai il diritto che il proprietario ti dia un conto di deposito a prova di insolvenza su cui puoi trasferire il denaro. Su richiesta, il proprietario deve anche essere in grado di dimostrare che il denaro è in un conto di deposito a garanzia. Se rifiuta, tu come inquilino puoi intraprendere un'azione legale contro di esso e trattenere gli affitti futuri fino all'importo del deposito concordato.
Errato investimento della cauzione d'affitto: quando ti rendi perseguibile?
Se il deposito cauzionale non è stato investito separatamente dai beni privati, il proprietario può persino commettere una violazione della fiducia in alcuni casi. Per questo, ci deve essere un rischio concreto che il proprietario fallisca, lo riconosca e lo approvi. Fintanto che il proprietario è ancora disposto e in grado di rimborsare il deposito dovuto di tasca propria, non è perseguibile secondo il BGH.
Il locatore ha sempre accesso al deposito cauzionale?
I proprietari non possono accedere al deposito di locazione durante una locazione in corso; decise il BGH. È necessario garantire che l'inquilino possa riavere il deposito dopo la fine del contratto di locazione anche se il proprietario diventa insolvente. In caso di reclami contestati, il locatore non può toccare il deposito senza il consenso del conduttore.
Crea un deposito per l'affitto di proprietà commerciali
Con gli immobili commerciali, le regole non sono così rigide. Qui si applicano solo le leggi generali sul diritto di locazione del BGB e non i paragrafi del diritto di locazione residenziale. Ciò significa che con una proprietà commerciale, il proprietario non è obbligato a investire il denaro del deposito separatamente dai suoi beni, né il denaro deve essere depositato in modo sicuro in un conto di garanzia. Buono a sapersi: Il deposito cauzionale per la proprietà commerciale può anche essere superiore a tre mesi di affitto.
L'impegno e i costi coinvolti nella creazione del deposito di locazione
Gli interessi maturati per il deposito cauzionale devono essere tassati attraverso lo sconto per interessi. Se il deposito cauzionale è stato versato a nome del locatore, quest'ultimo deve anche rilasciare un certificato fiscale al locatario in modo che le tasse pagate possano essere compensate con la sua dichiarazione dei redditi.
