Chiunque voglia acquistare una proprietà in Germania deve concludere un contratto di acquisto davanti al notaio. Questo consiglia le parti e dirige il passaggio di proprietà fino alla fine.
Il contratto di acquisto di una casa regola molto in dettaglio, ad esempio di quale proprietà si tratta, da quando si deve pagare il prezzo di acquisto, da chi si fanno carico i costi accessori del contratto o da come vengono ordinate le garanzie. Viene istituito e autenticato da un notaio, che di solito è selezionato dall'acquirente, in quanto deve sostenere le spese notarili dovute all'acquisto della casa. Le raccomandazioni di amici o della Camera dei Notai locale possono fornire indirizzi nelle vicinanze.
Il notaio attua i desideri delle parti coinvolte in modo legalmente corretto. Tuttavia, in qualità di consulente imparziale, non presta attenzione a un contratto di acquisto di proprietà equo ed equilibrato: non devi aspettarti da lui alcuna consulenza fiscale o valutazione economica del contratto. Invece, segnala i possibili rischi alle parti contraenti e chiarisce l'ambito giuridico del documento. Al termine del processo, il notaio provvede anche all'avviso di passaggio a catasto, che garantisce all'acquirente l'acquisizione dell'immobile.
Cosa è regolato nel contratto di vendita di una casa?
- Partner contrattuale
I nomi dell'acquirente e del venditore sono annotati qui insieme ai dati personali come date di nascita, stato della proprietà e indirizzi. - Oggetto dell'acquisto
Cosa si vende e cosa è compreso? Se compri cose come mobili, una sauna, una cucina attrezzata o gasolio oltre alla proprietà, il notaio deve certificarlo, compresi i prezzi negoziati. L'imposta sul trasferimento di proprietà non si applica. - Registro fondiario e stato di fatto
La descrizione dell'immobile comprende ubicazione, dimensioni, numero di lotto ed estratto dal registro fondiario. In primo luogo di solito è la carica fondiaria della banca. Serve come garanzia quando si stipula un prestito immobiliare e consente alla banca di pignorare la proprietà se il debito non viene estinto. Una tassa sul terreno già esistente del venditore dovrebbe essere compensata con il prezzo di acquisto e cancellata quando il proprietario cambia.
Nei seguenti punti del registro fondiario, sono annotati gli ostacoli esistenti sulla proprietà come i diritti di passaggio dei vicini, i diritti di alloggio esistenti o i privilegi ipotecari. - Prezzo di acquisto e condizioni di pagamento
Qui vengono indicati l'importo esatto del prezzo della casa, qualsiasi piano di pagamento e i dettagli dell'account del venditore. Il prezzo di acquisto deve essere pagato solo dopo che il notaio ha effettuato il passaggio di proprietà attraverso la sua certificazione e ne ha informato l'acquirente. - Data di trasferimento della proprietà
Si intende il momento a partire dal quale la proprietà viene trasferita economicamente - cioè con il trasferimento di diritti, obblighi e costi - all'acquirente. Di norma, questo è collegato al pagamento del prezzo di acquisto precedente. - Richieste di garanzia
I difetti di costruzione noti sono elencati qui e le garanzie o le richieste di riparazione e miglioramento esistenti. Il venditore è responsabile di garantire che la proprietà abbia solo i difetti concordati nel contratto di acquisto. Tuttavia, se ci sono altri difetti nel vecchio edificio non ristrutturato, il venditore può essere responsabile solo per quelli che avrebbe dovuto riconoscere, sebbene di solito sia difficile dimostrarlo. (BGH VII ZR 117/04). - Ulteriori normative
Se per l'immobile sono ancora sostenuti costi di sviluppo, questi saranno regolati tra le parti e indicati nel contratto di acquisto. Eventuali diritti di prelazione esistenti del venditore, del comune o del conduttore (nel caso dei condomini) devono essere citati anche nel contratto.
L'iscrizione nel registro fondiario fa parte dell'acquisto e della costruzione di immobili. Tuttavia, può avvenire solo se il contratto di vendita è stato firmato e certificato.
Dovresti prestare attenzione a questo quando concludi contratti di vendita speciali
Quando si acquista un condominio
Chiedi alla direzione della proprietà di mostrarti in anticipo la dichiarazione di divisione con la normativa comunitaria e la raccolta delle risoluzioni. Questo ti dirà quanti diritti di voto hai nell'assemblea dei proprietari. Il documento è anche parte essenziale del contratto di acquisto del condominio e deve essere a disposizione del notaio in tempo utile.
Al momento dell'acquisto dallo sviluppatore
Se acquisti la tua casa dal promotore immobiliare, dovresti prestare particolare attenzione al contratto di vendita. Perché l'acquisto di una casa e di una proprietà vanno di pari passo e le modalità del contratto di costruzione sono solitamente prescritte. Poche aziende sono disposte a scendere a compromessi. Le organizzazioni per la protezione dei consumatori come la Bauherren-Schutzbund o l'Associazione dei costruttori privati avvertono che le bozze di contratto presentate spesso contengono metodi di pagamento che sono svantaggiosi per i costruttori. Pertanto, fai controllare il contratto dello sviluppatore da un esperto prima di firmarlo.
Redigere un contratto di acquisto per una casa
La bozza di contratto dovrebbe essere disponibile per entrambe le parti almeno due settimane prima della nomina del notaio. Fino all'autenticazione notarile, acquirenti e venditori controllano il contratto di acquisto e possono ottenere consigli di esperti su domande. Questo di solito viene fatto dal notaio, in alternativa da un'associazione di proprietari terrieri e di case o da un avvocato. In questa fase sono possibili anche integrazioni o modifiche al testo del contratto che sono comprese nel contratto di acquisto dell'immobile da parte del notaio.
Esame dell'estratto del registro fondiario
Nel frattempo, l'avvocato utilizza l'estratto del catasto per chiarire se l'immobile offerto appartiene realmente al venditore e fornisce una panoramica di eventuali gravami. Il registro fondiario contiene anche informazioni sulle dimensioni, l'ubicazione e il tipo di utilizzo della proprietà. Il notaio lo annota nel testo del contratto. Chiunque dia un'occhiata anche al catasto del carico edilizio dell'autorità edile locale è dalla parte della sicurezza.
Suggerimento: Inoltre, la conferma scritta del finanziamento dalla banca dell'acquirente dovrebbe essere disponibile prima della nomina del notaio. Poiché la banca di solito richiede l'iscrizione di una tassa fondiaria, puoi portarla con te all'autenticazione del contratto di acquisto - ovviamente previa consultazione - e farla autenticare contemporaneamente. Ciò consente di risparmiare tempo e denaro.
Quando entra in vigore il contratto di acquisto di una casa?
Solo quando il venditore ha confermato il pagamento del prezzo di acquisto al notaio e l'ufficio delle imposte ha confermato il pagamento dell'imposta sul trasferimento di proprietà, l'avvocato avvia l'iscrizione nel registro fondiario. Questo processo garantisce che sia i venditori che gli acquirenti siano al sicuro. Il cambio di proprietà è ora completo. Ma poiché questo può richiedere del tempo, c'è la possibilità di concludere un contratto preliminare. In questo modo, acquirenti e venditori si proteggono a vicenda.
Consiglio : il recesso dal contratto di vendita non è semplice e comporta costi notevoli. Per scoprire come si può ancora uscire in caso di emergenza, leggi la nostra guida Recesso dal contratto di acquisto: I tuoi diritti di acquirente e venditore di proprietà.
