Chi affitta a parenti non dovrebbe solo conoscere la clausola del 66 per cento per risparmiare le tasse. Spieghiamo cosa è necessario osservare nel contratto di locazione per figli a carico o per appartamenti arredati e cos'altro è importante.
L'acquisto di una proprietà e l'affitto è attraente per molti, soprattutto perché il denaro viene investito in modo sicuro e le tasse possono essere risparmiate. I costi accessori di acquisto come notaio e spese fondiarie, così come gli interessi sui mutui, l'ammortamento della casa e i costi di ristrutturazione, sono spese aziendali deducibili dalle tasse. Anche gli acquisti più piccoli come attrezzi da giardino o articoli correnti come elettricità e fognature possono essere detratti dalle tasse.
Ma attenzione: se vuoi detrarre l'intero importo delle tue spese per la proprietà in affitto dalle tue tasse, devi anche richiedere almeno il 66% dell'affitto di mercato ai parenti. Se l'affitto è inferiore, ad esempio solo il 50% dell'aliquota locale, solo la metà degli interessi, dei costi e dell'ammortamento può essere detratta dalle tasse.
I proprietari dovrebbero quindi tenere sempre d'occhio il livello di affitto locale. Se questo aumenta, anche l'affitto per i parenti dovrebbe essere adeguato. In caso contrario, i vantaggi fiscali saranno corrispondentemente inferiori.
Affitto scontato: determina l'affitto comparativo locale
Per sapere quanto affitto puoi chiedere ai parenti di pagare, dovresti conoscere gli affitti locali. Puoi consultare l'indice degli affitti per questo o assumere un esperto. Se non esiste un indice degli affitti per la località corrispondente, può essere utilizzato anche quello di un comune vicino, secondo la Corte federale di giustizia.
Vantaggio per l'affitto a parenti: L'indice degli affitti include anche gli affitti dei vecchi contratti, che di solito sono ben al di sotto degli affitti dei nuovi contratti. Tuttavia, non è chiaro in tribunale se il calcolo del limite del 66 percento debba essere basato sul valore superiore o inferiore di una fascia di noleggio. È chiaro, tuttavia, che la rendita calda e non quella fredda è decisiva.
Questo è regolato da una sentenza della Corte Fiscale Federale: un uomo ha affittato un appartamento a sua madre, per la quale ha chiesto un canone mensile di 2.900 euro. L'ufficio delle imposte ha subito scoperto che l'affitto era solo del 62% circa dell'affitto comparabile locale e voleva che il proprietario riducesse i risparmi fiscali. Ma ha insistito sul fatto che con i costi accessori annuali di 1.800 euro, sarebbe stato raggiunto un affitto caldo di 4.700 euro, che è arrivato all'80%. In ultima istanza, il tribunale fiscale federale ha concesso all'uomo il diritto (Rif.: IX R 44/15).
Vuoi affittare la tua proprietà in affitto a parenti? Allora dovresti assolutamente usare gli affitti locali o l'indice degli affitti per il confronto.
Affitto a figli a carico
Agli studenti piace trasferirsi nell'appartamento in affitto dei genitori e compensare l'affitto con il loro mantenimento. Ma le autorità fiscali guardano più da vicino: se non trovano movimenti di conto simili a quelli di affitto, annullano i vantaggi fiscali dei genitori. Perché anche con i tuoi figli devi firmare un contratto di locazione scritto che rispetti le condizioni usuali.
È stato ascoltato un caso in cui i genitori della figlia avevano affittato l'appartamento nella loro casa. È stato firmato un contratto di locazione e registrato l'affitto, ma la figlia non ha effettuato trasferimenti mensili. Quando l'ufficio delle imposte ha seguito, è stato detto che la figlia stava pagando l'affitto con il mantenimento in contanti dei suoi genitori. Ma poiché non aveva un reddito proprio come studentessa, in realtà copriva le sue spese di soggiorno con il mantenimento. La presunta compensazione tra mantenimento in contanti e affitto non poteva essere dimostrata, quindi la Corte Fiscale Federale si è accordata con l'ufficio delle imposte.
Da ciò ne consegue che l'ufficio delle imposte deve rilevare i contratti di affitto dei parenti con figli maggiorenni solo se determinano l'importo dell'affitto e degli alimenti e gli importi sono pagati separatamente e in modo verificabile. Ciò vale anche se il figlio paga l'affitto con gli alimenti in contanti dei genitori (BFH, Az. IX R 28/15 e BFH, Az. IX R 30/98).
Se vuoi evitare problemi con le autorità fiscali, puoi anche utilizzare un'altra alternativa: se ai bambini viene data una somma di denaro maggiore (esenzione fiscale fino a 400.000 euro), possono usarla per pagare l'affitto. Ma attenzione: anche in questo caso, l'affitto potrebbe non essere pagato annualmente o in un importo totale per diversi anni, ma deve essere pagato mensilmente in modo che il contratto di locazione sia riconosciuto dalle autorità fiscali (sentenza BFH del 19.6.1991, BStBl 1992 II p. 75).
Affittare appartamenti ammobiliati a parenti
Attenzione agli appartamenti arredati o parzialmente arredati: qui bisogna dichiarare un sovrapprezzo arredamento, anche se si affitta a parenti. Tuttavia, solo se questo supplemento può essere determinato dall'indice di locazione locale o da sovrapprezzi che possono essere realizzati sul mercato, altre fonti non sono consentite.
In un caso negoziato dinanzi alla Corte Fiscale Federale, i genitori hanno affittato al figlio un appartamento con una nuova cucina in muratura, lavatrice e asciugatrice e hanno addebitato il 66% dell'affitto locale. Ma poiché l'ufficio delle imposte ha aumentato l'affitto comparativo locale con un supplemento per l'arredamento per la cucina attrezzata, la lavatrice e l'asciugatrice per l'importo dell'ammortamento mensile, l'ostacolo del 66% è stato abbassato e le tasse richieste sono state ridotte.
Se affittate un appartamento ammobiliato o parzialmente arredato ai vostri parenti, è necessario elencare un supplemento arredamento.
Il BFH ha concordato con l'ufficio delle imposte, perché: I proprietari possono applicare l'affitto senza mobili solo se il valore dell'utilità per i mobili forniti non può essere derivato dall'indice di affitto, né può essere determinato un supplemento per mobili basato sul mercato locativo locale (sentenza BFH del 6.2. 2018, IX R 14/17).
Suggerimento: non è consentito - anche se a volte l'ufficio delle imposte non è d'accordo - derivare un supplemento per mobili dall'importo mensile della detrazione lineare per usura su mobili o arredi. Ciò è evidente anche dalla sentenza di cui sopra.
Per evitare problemi e per mantenere basso il prezzo dell'affitto, è meglio lasciare a parenti immobili residenziali vuoti. Se vuoi essere generoso, puoi ovviamente dare l'attrezzatura ai membri della famiglia.
