Con una risoluzione per uso personale, il proprietario ha la possibilità di trasferirsi nel proprio appartamento precedentemente affittato. Il prerequisito è che il proprietario stesso, un parente stretto o un membro della famiglia abbia bisogno dello spazio abitativo e questo è chiaramente indicato nell'avviso di risoluzione.
In pratica, c'è sempre un problema legale a causa della risoluzione per uso personale. Gli inquilini, ad esempio, negano spesso che ci sia un reale interesse per il proprio uso. Sospettano che questo tipo di risoluzione di un contratto di locazione sia solo un anticipo per poter utilizzare la proprietà in modo più efficace. La legge sul servizio di informazione e le tasse della LBS ha compilato diverse sentenze sulla cessazione dell'uso personale per la sua edizione extra.
Risoluzione per esigenze personali se si è troppo anziani
Secondo la sentenza del tribunale regionale di Berlino (fascicolo numero 67 S 345/18), un'età molto avanzata può proteggere gli inquilini dal licenziamento per uso personale. Un proprietario ha fallito con la sua richiesta di rimuovere una coppia di 87 e 84 anni dal suo appartamento. Le persone colpite hanno sottolineato che non ci si poteva aspettare che si trasferissero a causa del loro stato di salute, della loro vecchiaia e delle loro radici sociali nella zona. Il tribunale regionale di Berlino ha accettato queste ragioni di difficoltà. Se il locatore non subisce svantaggi particolarmente gravi da parte sua se non può trasferirsi nella proprietà, allora deve farne a meno. Non era così qui, dopotutto, non aveva nemmeno intenzione di usarlo tutto l'anno.
Risoluzione per uso personale dopo poco tempo
Al momento dell'affitto, un proprietario dovrebbe valutare attentamente se potrebbe essere in grado di usarlo da solo nel prossimo futuro. Una risoluzione per esigenze personali può essere giuridicamente inefficace se segue la conclusione del contratto troppo rapidamente e la causa era già evidente in quel momento. La Corte federale di giustizia (fascicolo numero VIII ZR 233/12) ha dovuto esaminare se dopo tre anni ciò potesse essere ancora valido. I giudici hanno negato ciò, ma hanno anche chiarito che il periodo problematico è inferiore a tre anni.
Risoluzione anticipata per uso personale
Una risoluzione per uso personale non è giustificata se il proprietario può mostrare una persona autorizzata, ma questa è ovviamente usata solo come segnaposto. In un caso dinanzi alla Corte federale di giustizia (fascicolo numero VIII ZR 214/15) si trattava di una tale costellazione. Gli inquilini accusavano il proprietario di aver inteso vendere e di aver lasciato l'appartamento solo al nipote per facilitare la successiva vendita dell'immobile. Il BGH è stato in grado di comprendere questi argomenti.
Risoluzione per uso personale con comprensibile intenzione di utilizzo
Una calciatrice professionista che ha lavorato all'estero ha voluto vivere con la sua famiglia nel tempo libero (soprattutto durante la pausa invernale, che è durata diversi mesi) in un condominio di sua proprietà, quindi ha dato avviso all'inquilino per suo uso personale. Pensava che la richiesta fosse stata fatta e non ha lasciato l'appartamento. Il tribunale distrettuale di Monaco (fascicolo numero 473 C 7411/714) ha ascoltato la moglie (madre di un figlio da loro nato di recente) ed è giunto alla conclusione che esisteva effettivamente una destinazione d'uso comprensibile.
Risoluzione per esigenze personali dopo separazione spaziale dei coniugi
Una forma insolita di uso personale si verifica quando la causa è la separazione dai coniugi. Un uomo, sposato con due figli, ha avvisato i suoi inquilini con la motivazione che voleva trasferirsi nel suo appartamento a causa di problemi di relazione in corso. È stato in grado di dimostrarlo davanti al tribunale regionale di Heidelberg (fascicolo numero 5 S 42/12) con una dichiarazione della moglie morta. Ciò ha confermato che la convivenza era "difficile da sopportare". Inoltre, il tribunale ha accettato l'argomentazione del proprietario secondo cui l'appartamento in affitto gli ha fruttato poco meno di 400 affitti al mese, ma che lui stesso poteva ottenere uno spazio abitativo comparabile solo per molto più denaro.
Risoluzione per uso personale: rinuncia scritta nel contratto di locazione
È del tutto possibile che un proprietario si asterrà dal far valere il proprio uso al locatario fin dall'inizio. In questo caso, tuttavia, questa rinuncia, come il contratto di locazione stesso, dovrebbe essere chiaramente registrata per iscritto. In ogni caso, ha deciso la Corte federale di giustizia (fascicolo VIII ZR 223/06), se il diritto di recesso fosse escluso, ciò sarebbe necessario per un periodo superiore a un anno.
Risoluzione per uso personale: obbligo di offerta del locatore
Se il proprietario ha un altro appartamento nella stessa casa o nello stesso complesso attualmente libero, deve offrirlo all'inquilino che è stato licenziato per esigenze personali. In linea di principio, esiste un tale "obbligo di offerta", ha deciso la Corte federale di giustizia (fascicolo VIII ZR 311/02). Ciò vale almeno se un tale appartamento diventa libero entro la fine del normale periodo di preavviso. Questo è esattamente ciò che il proprietario non aveva fatto e invece ha affittato la proprietà a qualcun altro. Ciò ha portato all'inefficacia della risoluzione per uso personale.
Risoluzione per esigenze personali dovute a un familiare
Il cognato o la cognata del proprietario non appartiene effettivamente al gruppo dei parenti che giustificano la risoluzione per uso personale. Ciò include parenti stretti come bambini, genitori o fratelli. Tuttavia, se il locatore è in stretto contatto con suo cognato, la Corte federale di giustizia (fascicolo VIII ZR 247/08) è convinta che si possa far valere eccezionalmente una domanda per uso personale.
Risoluzione falsa per uso personale: risarcimento
A volte le parti raggiungono un accordo nel contesto di una procedura di uso vincolato. Ma cosa succede se, dopo un simile confronto, il motivo della risoluzione originariamente menzionato risulta essere falso? Secondo il tribunale distrettuale di Monaco (fascicolo numero 474 C 19752/11), dipende poi dal fatto che il confronto debba effettivamente tracciare una linea senza considerare la veridicità. Se ciò era previsto, sono escluse successive richieste di risarcimento danni da parte del locatario licenziato.
Prova di disagio dopo la cessazione per uso personale
Gli inquilini possono difendersi contro la risoluzione per esigenze personali con riferimento a un caso di disagio. Se un trasloco è irragionevole per loro, ad esempio perché sono molto vecchi o gravemente malati, possono rimanere nell'appartamento in affitto nonostante gli venga dato preavviso. Secondo l'attuale giurisprudenza della Corte federale di giustizia, i tribunali devono ora esaminare più da vicino se esiste un caso difficile. Ad esempio, un esperto può essere chiamato per esaminare l'effettivo stato fisico e mentale dell'inquilino. I giudizi schematici in cui, a seconda dell'età dell'inquilino o del tipo di malattia, a una parte viene automaticamente assegnato il maggiore interesse per la proprietà in affitto, dovrebbero essere evitati in futuro (numeri di pratica: VIII ZR 180/18 e VIII ZR 167/17).
