Il finanziamento intermedio diventa importante quando si desidera vendere una proprietà e acquistarne un'altra. Perché spesso il prezzo di acquisto del nuovo è dovuto prima che i proventi della vendita siano disponibili. Puoi leggere qui come ottenere un prestito intermedio di questo tipo e cosa dovresti considerare.
Cos'è la finanza ponte?
La finanza provvisoria arriva sempre quando vendi una vecchia proprietà e desideri acquistarne una nuova. Ci sono molte ragioni per cui i proprietari vogliono cambiare e comprare una nuova casa: la famiglia sta crescendo e il condominio sta diventando troppo piccolo oi bambini stanno nascendo e un appartamento in città si adatta allo stile di vita molto meglio di Your-Best-Home.net in Verdi. Forse sta arrivando anche il prossimo passo nella scala aziendale per cui stai pianificando un trasferimento. Nel migliore dei casi, i proventi delle vendite sono sufficienti per permettersi la nuova casa - almeno aumenta l'equità. Tuttavia, il denaro spesso è ancora bloccato nella vecchia proprietà, mentre il prezzo di acquisto per quello nuovo è già dovuto. Questa fase di transizione può essere regolata al meglio con un prestito ponte, noto anche come prestito ponte.
Ci sono molte ragioni per superare i finanziamenti per la costruzione di case: spesso lo spazio abitativo semplicemente non è più sufficiente, quindi è necessario trasferirsi in una proprietà più grande.
Come funziona la finanza ponte?
"Quando si vendono immobili e se ne acquistano di nuovi, di solito non si può evitare di creare un ponte finanziario", afferma il direttore del distretto di LBS Antje Hilke. "La cassa di risparmio o la banca registrerà un addebito fondiario sulla nuova casa e concederà un prestito fino a quando non sarà disponibile il prezzo di vendita della proprietà precedente."
Per pianificare in modo solido il prestito transitorio, è necessario sapere quanto vale la vecchia proprietà. Supponendo che la vendita porterà quasi certamente 150.000 euro, è possibile un finanziamento ponte di questo importo, a meno che non si debbano detrarre i debiti rimanenti. Al momento dell'acquisto di una casa l'interesse sul prestito ponte dipende dall'attuale situazione di mercato e, come queste, è soggetto a costanti oscillazioni. L'esperto aggiunge: "Teoricamente, puoi anche ricevere un interesse fisso al posto della variabile, ma solo se concordi un termine specifico per il prestito ponte". Tuttavia, dovrebbe essere chiaro quando i soldi della vendita saranno disponibili.
Ogni volta che la nuova casa è più costosa di quella vecchia, è necessario anche il classico finanziamento a prezzo di acquisto per il prestito ponte. Ad esempio, se la proprietà desiderata costa 300.000 euro, c'è una differenza di 150.000 euro. "Ci sono ottime condizioni per questo", sottolinea Antje Hilke. Perché il finanziamento ponte fa parte del patrimonio netto. Ciò migliora il rapporto tra l'importo del prestito e il valore del prestito ipotecario e quindi il tasso di interesse.
Affinché il finanziamento intermedio e l'acquisto della casa funzionino, la fase di transizione dovrebbe essere pianificata e calcolata attentamente.
Cosa succede al prestito quando vendi casa?
A volte capita che un immobile debba essere venduto mentre il finanziamento della casa è ancora in corso. Tuttavia, se il contratto è stato firmato dieci anni fa, di solito può essere risolto gratuitamente. In caso contrario è possibile la risoluzione, ma la banca deve essere pagata una penale per il pagamento anticipato per gli interessi persi. A seconda della durata residua e del debito residuo, la commissione a volte ammonta a decine di migliaia di euro. È vantaggioso negoziare diritti speciali di rimborso al momento della conclusione del contratto. Nel calcolare la commissione di trasferimento, la banca tiene conto del rimborso speciale concordato. Ciò significa che la penale per il rimborso anticipato è almeno leggermente inferiore.
Come posso evitare la penale di rimborso anticipato?
Ci sono tre modi per evitare una penalità di pagamento anticipato:
1. Fornire una
garanzia sostitutiva Se i tuoi genitori o nonni hanno una proprietà libera, questa può servire come garanzia per il prestito in futuro. Il presupposto è che questo immobile abbia un valore identico o superiore a quello dell'immobile per il quale è stato originariamente concluso il finanziamento. E ovviamente i proprietari devono essere d'accordo.
2. Porta con te il prestito
Se vendi una proprietà e invece acquisti una nuova proprietà che è almeno altrettanto preziosa, potresti essere in grado di portare con te il prestito esistente. Entrambe le varianti funzionano solo se i titoli sono equivalenti.
3. L'acquirente rileva il vecchio contratto di prestito
L'acquirente stipula il contratto al posto del venditore. Questa opzione si verifica raramente nella pratica, ma potrebbe diventare più importante se i tassi di interesse fossero significativamente più alti di quanto lo siano oggi. Il contratto di prestito del venditore può quindi essere molto interessante per l'acquirente.
Quanto costa il finanziamento intermedio?
Il secondo acquirente deve pagare gli interessi, ma non è responsabile del rimborso del prestito. Non appena i proventi della vendita sono disponibili, si rimborsa la somma in un colpo solo. “Quando si acquista una casa, il finanziamento ponte ha quasi sempre una durata breve. Ciò mantiene i costi entro limiti ragionevoli ”, spiega l'ente edile e l'impiegato finanziario. Il prestito provvisorio diventa costoso, tuttavia, se il mutuatario non trova un acquirente per un lungo periodo e forse deve mantenere una proprietà vuota oltre alla sua nuova casa.
Quanto tempo richiede il finanziamento ponte?
Dipende interamente dal singolo caso, perché alcune proprietà sono più difficili da vendere di altre. Questo può, ma non deve, essere dovuto a aspettative di prezzo irrealistiche. Ecco perché ha senso che il valore di mercato di una proprietà sia determinato professionalmente. Inoltre, i venditori riducono il rischio di dover correggere il prezzo e che il ricavato non sarà sufficiente a sostituire completamente il prestito ponte.
Al contrario, Antje Hilke conosce anche casi in cui la vecchia casa è scomparsa rapidamente e la nuova non è nemmeno pronta per trasferirsi: "Se hai un potenziale acquirente ricco a portata di mano, può essere un'opzione per vendere subito e, ad esempio, la vecchia proprietà per un po ' da affittare fino a quando non ne avrai trovato uno nuovo. ”Ciò riduce la durata del prestito provvisorio o addirittura lo evita del tutto. Per inciso, non ci sono penali per il rimborso anticipato per i finanziamenti temporanei.