I diritti speciali di utilizzo concedono a un membro di una comunità di proprietari poteri speciali per quanto riguarda parti della proprietà della comunità. Leggi qui quali parti possono essere e quali diritti e obblighi derivano dal diritto speciale di utilizzo.
Qual è il diritto speciale d'uso?
Il diritto speciale di utilizzo all'interno di una comunità di proprietari significa che uno dei proprietari di appartamenti ha il diritto di utilizzare esclusivamente parti della proprietà della comunità.
Tale diritto concordato può aumentare in modo significativo il valore di mercato di una proprietà. Ciò vale, ad esempio, se l'appartamento ha diritti speciali di utilizzo per il giardino o il proprietario dell'appartamento ha il garage ad uso esclusivo. I diritti di utilizzo speciali per un parcheggio sono un grande vantaggio, soprattutto nei centri urbani.
Per inciso, non esiste una base legale per il diritto speciale di utilizzo. È menzionato nel paragrafo 5, paragrafo 4, frase 2 del Condominium Act (WEG), ma non è definito.
Esempi: per cosa può essere concesso un diritto d'uso speciale?
In linea di principio, un diritto d'uso speciale può essere concesso per tutte le aree che appartengono alla proprietà della comunità, a condizione che la comunità dei proprietari lo abbia concordato. Esempi di queste aree concepibili sono:
- Parcheggi / garage per auto
- Locali seminterrato
- Terrazze
- Giardini e parti di giardini
- Mansarde
- Autorizzazioni per l'utilizzo di strutture speciali come una sauna
Per tutte queste aree può essere concesso un diritto d'uso speciale. È importante sapere, tuttavia, che rimangono ancora proprietà comune. L'utente autorizzato può quindi rivendicarlo per se stesso, ma non diventa l'unico proprietario per il diritto concesso.
Può essere concesso un diritto d'uso speciale per un posto auto. Ma appartiene ancora alla proprietà della comunità.
Chi può ottenere un diritto d'uso speciale?
Il diritto speciale di utilizzo per una o più aree può essere concesso solo a un membro della comunità dei proprietari. Le terze persone sono escluse. Tuttavia, l'utente autorizzato ha la possibilità di affittare l'area a terzi affittando la proprietà comune, ad esempio un parcheggio.
Come si acquisisce il diritto speciale d'uso?
Se la comproprietà deve essere lasciata ad un solo proprietario di appartamento ad uso esclusivo, è obbligatorio un accordo tra tutti i comproprietari; una risoluzione non è sufficiente. Ciò vale anche se la normativa comunitaria contiene una clausola generale di apertura. Se i diritti speciali di utilizzo devono essere concessi mediante delibera, una clausola di apertura specificata in modo corrispondente deve essere inclusa nella normativa comunitaria.
Il diritto speciale d'uso per il proprietario di un appartamento è solitamente già stabilito nella dichiarazione di divisione. È possibile anche un'assegnazione successiva, ma questo accordo deve essere approvato da tutti i comproprietari senza eccezioni.
Diritto speciale d'uso: notaio e catasto
Il diritto d'uso speciale concordato può anche essere iscritto nel registro fondiario. Tuttavia, questo non è obbligatorio. È anche possibile farlo autenticare. Entrambe le misure sono assolutamente consigliate, in quanto un accordo tra gli attuali proprietari di appartamenti che viene stipulato solo per iscritto o anche verbalmente si applica esclusivamente tra di loro, cioè ha solo un cosiddetto effetto contrattuale tra di loro. Se una proprietà viene venduta, non esiste per il nuovo proprietario, in modo che quest'ultimo abbia legalmente l'opportunità di utilizzare la proprietà comune.
Se invece il diritto è autenticato e iscritto nel catasto, l'area è entrata a far parte della proprietà privata (vedi sotto) e quindi vale anche per i futuri proprietari di appartamenti.
I diritti speciali di utilizzo possono essere iscritti nel registro fondiario o autenticati dal notaio.
Diritti e doveri con diritti speciali di utilizzo
Il diritto all'uso esclusivo di parte del patrimonio comunale va di pari passo con i diritti che ne derivano, ma anche con gli obblighi.
Diritto speciale di utilizzo: diritti del proprietario dell'appartamento
- Diritto esclusivo di utilizzo
Chi ha diritto speciale di utilizzo può utilizzare esclusivamente l'area a lui assegnata. Ai comproprietari è vietato l'utilizzo. Se al beneficiario effettivo viene impedito di esercitare i suoi diritti, può chiedere un risarcimento all'associazione dei proprietari di abitazione. - Diritto alla resa
Se l'area denominata nel diritto speciale d'uso produce un reddito, ad esempio molti frutti maturano nel giardino ogni anno, l'Atto del proprietario dell'appartamento prevede che questo reddito sia dovuto al beneficiario. Se invece è un garage può essere affittato. Anche qui il reddito fluisce esclusivamente al beneficiario.
Diritto speciale di utilizzo: obblighi del proprietario dell'appartamento
- Modifiche strutturali
L'utente autorizzato non può apportare modifiche strutturali all'area con diritto d'uso speciale. Eccezione: un diverso accordo è annotato nella dichiarazione di divisione.
I cambiamenti strutturali includono anche misure come una recinzione intorno all'area. Sono escluse strutture temporanee come un'altalena per i bambini. - Manutenzione, pulizia, gestione, riparazione
In linea di principio, la comunità dei proprietari è tenuta a sostenere congiuntamente i costi per l'area in questione nonostante il diritto speciale di utilizzo. Di norma, tuttavia, l'accordo prevede che la persona avente diritto all'uso speciale sia obbligato a mantenerlo a proprie spese. Ciò include la pulizia, la gestione e qualsiasi riparazione che possa rendersi necessaria.
Diritti speciali di utilizzo e proprietà privata: questa è la differenza
I termini diritto d'uso speciale e proprietà speciale sono spesso confusi tra loro o utilizzati erroneamente come sinonimi. Ma c'è una differenza essenziale tra i due.
Il diritto speciale di utilizzo garantisce al beneficiario il diritto di utilizzare le aree appartenenti alla sola comunità dei proprietari. Ciò non modifica lo stato di proprietà dell'area. Rimane di proprietà della comunità dei proprietari.
Nel caso della proprietà privata, invece, un membro della comunità dei proprietari non è solo l'utente, ma anche il proprietario di una determinata area. Con questo status, è libero di apportare modifiche strutturali allo stesso, ma solo se questo non interessa terzi.
Cosa succede quando si vende con diritti speciali di utilizzo e proprietà?
Se la proprietà deve essere venduta, è imperativo garantire che il diritto d'uso speciale non possa essere trasferito separatamente dalla proprietà separata, ma piuttosto che possa essere venduto in combinazione.
Gli acquirenti di immobili sono al sicuro quando il diritto di utilizzare l'area non è solo autenticato, ma è anche iscritto nel registro fondiario. Diventa quindi automaticamente parte della proprietà separata e passa automaticamente al nuovo proprietario quando viene venduto.