Dall'inizio di quest'anno in Germania è in vigore una nuova legge sulla locazione. Il freno all'affitto è stato migliorato, dopo che gli affitti di ammodernamento non possono più aumentare così bruscamente. Anche i proprietari ne traggono vantaggio: gli aumenti degli affitti sono più facili per gli ammodernamenti più piccoli.
Molte persone accettano il rumore e la mancanza di spazio come il male minore. Agli inquilini delle grandi città che sono riusciti a procurarsi un appartamento economico non piace trasferirsi. Perché dopo un trasloco, le spese di alloggio spesso aumentano notevolmente. A Berlino, ad esempio, i prezzi delle nuove locazioni sono aumentati del 104 per cento in dieci anni (grafico). Ma non muoversi non è un'assicurazione contro un drastico aumento degli affitti: dopo un'ampia modernizzazione, i prezzi degli affitti sono finora aumentati altrettanto bruscamente. Una nuova legge sulla locazione, in vigore dall'inizio del 2019, intende ora rallentare questi sviluppi.
Tassa di ammodernamento
Che si tratti di ristrutturare il bagno, sostituire vecchie finestre o migliorare l'isolamento, tali misure costano molto e gli inquilini di solito traggono vantaggio dal risultato. I proprietari che ammodernano la loro proprietà in affitto possono quindi condividere le spese con i loro inquilini. Fino ad ora era consentito aumentare definitivamente l'affitto annuale dell'11% dei costi di costruzione. Il legislatore ha ora ridotto questo cosiddetto contributo di modernizzazione all'8%. Inoltre, le misure di ammodernamento possono aumentare l'affitto mensile di un massimo di tre euro al metro quadrato entro sei anni. Gli appartamenti economici godono di una protezione extra: se l'affitto è inferiore a sette euro al metro quadrato, l'aumento del costo dovuto all'ammodernamento è limitato a un massimo di due euro al metro quadrato entro sei anni.Gli affitti medi in Germania sono (secondo l'associazione tedesca degli inquilini) intorno ai sette euro al metro quadrato. "L'aumento consentito di tre euro al metro quadrato significa ancora un aumento di oltre il 40 percento", sottolinea Ulrich Ropertz, amministratore delegato dell'Associazione tedesca degli inquilini. Nonostante un cambiamento nella legge, gli affitti possono continuare a crescere notevolmente dopo la modernizzazione. "Non ci saranno più salti di prezzo del 100 percento, ad esempio nelle ristrutturazioni di lusso", afferma Ropertz.nelle ristrutturazioni di lusso, ad esempio, non esisterà più ”, afferma Ropertz.nelle ristrutturazioni di lusso, ad esempio, non esisterà più ”, afferma Ropertz.
Evoluzione dei prezzi di locazione al metro quadro per appartamenti di nuova locazione dal 2008 al 2018.
Aiuto per proprietari privati
Si dovrebbero evitare aumenti drastici degli affitti senza che i proprietari perdano il desiderio di modernizzazione. Al fine di rendere più facile soprattutto per i proprietari privati, il legislatore ha abbassato gli ostacoli legali per misure minori. I lavori che costano al massimo 10.000 euro per unità abitativa possono ora essere eseguiti dal locatore con una cosiddetta "procedura semplificata". Vantaggio: l'inquilino non può più sollevare obiezioni sul fatto che l'aumento dell'affitto è schiacciante.
Calcola di meno
La procedura semplificata libera inoltre il locatore dall'obbligo di eseguire calcoli complicati. Come per un importante ammodernamento, il proprietario deve annunciare i lavori di costruzione tre mesi prima dell'inizio della costruzione e informare l'inquilino dell'aumento del canone di locazione previsto. Ma non ha bisogno di spiegare come la misura pianificata influenzerà i costi operativi. Gli vengono inoltre risparmiati ulteriori calcoli. Il locatore non deve trasferire i costi di manutenzione dell'edificio ai suoi inquilini - normalmente deve separare queste spese dai puri costi di ammodernamento. Qui i proprietari possono ora detrarre un'aliquota forfettaria del 30 percento dei costi totali per i lavori di manutenzione.
più trasparenza
Il legislatore ha anche migliorato il freno al prezzo di noleggio. I proprietari che desiderano più del dieci percento in più del normale canone di locazione locale comparabile devono informare al momento della firma del contratto di locazione se esiste un'eccezione al limite del prezzo di affitto. Solo se il proprietario fa questo può invocare l'eccezione. "La nuova legge offre agli inquilini maggiore trasparenza: possono vedere più rapidamente se hanno ragione", spiega Ropertz. Gli inquilini possono ora richiedere il rimborso dell'affitto pagato in eccesso con un semplice rimprovero senza dover spiegare perché l'affitto è troppo alto. Tuttavia, ci sono alcune eccezioni al freno del prezzo di affitto: non si applica all'affitto di nuovi edifici, al primo affitto dopo una ristrutturazione completa e altrettanto poco se il proprietario ha precedentemente ottenuto un affitto superiore al canone locale.Il freno all'affitto non si applica ovunque, ma nella maggior parte delle aree metropolitane. Da quando è stato introdotto nel 2015, si conoscono solo 180 casi di inquilini che hanno restituito l'affitto pagato troppo.
Riduci l'affitto per difetti
“Il proprietario ha il dovere di mantenere l'appartamento affittato. Se ci sono carenze significative, ad esempio se il riscaldamento non funziona in inverno, l'affitto viene ridotto per legge. L'appartamento non è più completamente utilizzabile, quindi non dovrai più pagare il prezzo pieno dell'affitto. In caso di difetti significativi, l'inquilino può ridurre l'affitto immediatamente non appena il proprietario ne è stato informato.
Con riserva, anche se gli inquilini hanno la legge dalla loro parte: è meglio non tagliare anticipatamente l'affitto. Da un lato, non migliora l'umore tra inquilino e proprietario. D'altra parte, le conseguenze possono essere fatali: se l'inquilino deve ingiustificatamente più di due mesi di affitto, il proprietario può risolverlo senza preavviso. Ciò può accadere se l'inquilino riduce troppo per un periodo di tempo più lungo. L'entità della corretta detrazione dell'affitto spesso può essere decisa solo da esperti in singoli casi. Una soluzione migliore è pagare l'intero affitto condizionale. È sufficiente una nota corrispondente sul trasferimento. Una volta rimediato alla carenza, l'inquilino ha ancora il diritto di ridurre l'affitto retroattivamente. "
Ulrich Ropertz, amministratore delegato del Deutscher Mieterbund eV
Ulrich Ropertz, amministratore delegato dell'associazione tedesca degli inquilini
