I prezzi dei terreni in Germania sono aumentati notevolmente nel recente passato. Sta diventando sempre più difficile determinare un valore appropriato. Che influenza ha il luogo? Vale la pena vendere? Quale prezzo del terreno è realistico in quale regione o in quale posizione? Puoi trovare tutte le risposte qui.
Se una proprietà deve essere venduta, è estremamente importante fissare un prezzo realistico che corrisponda al suo valore reale. Perché se il prezzo è troppo alto, le parti interessate mancheranno. Se è troppo basso, si subisce una perdita non necessaria ed è molto probabile che manchi anche la parte interessata, poiché temono un problema.
Per determinare il valore di una proprietà in Germania, sono essenziali due aspetti:
- Il valore del terreno o il valore standard del terreno
- Le caratteristiche individuali dell'immobile
Determina i prezzi degli immobili in Germania: ecco come
Per poter fissare un prezzo ragionevole per un pezzo di terreno, viene utilizzato prima il cosiddetto valore del terreno o il valore standard del terreno.
Qual è il valore del terreno?
Il valore del terreno è determinato utilizzando il cosiddetto metodo del valore comparativo, ovvero si considerano i prezzi di vendita raggiunti nel recente passato per proprietà comparabili e da questo si ricava un prezzo realistico per la proprietà.
Qual è il valore standard del terreno?
Se non ci sono proprietà comparabili che possono essere utilizzate per stimare il prezzo, il valore del terreno standard viene utilizzato per determinare il valore della proprietà. Qui vengono considerati i prezzi medi determinati da un comitato di esperti, che sono stati pagati per proprietà comparabili in determinate località e in località comparabili, le cosiddette "zone a valore fondiario standard".
In base al valore del terreno standard, vengono quindi prese in considerazione le caratteristiche individuali dell'immobile proposto in vendita in modo che possa essere determinato un prezzo. Oltre alla macro localizzazione del sito, anche la micro localizzazione gioca un ruolo qui, cioè non solo l'ampia regione in cui si trova la proprietà, ma anche le immediate vicinanze. In questo modo, prezzi di proprietà significativamente diversi possono essere realistici per proprietà di dimensioni simili a breve distanza. Ma ci sono altri aspetti che influenzano il valore di una proprietà.
Quali fattori determinano i prezzi dei terreni?
Nel mondo immobiliare è da tempo diventata una frase comune che il prezzo di un appartamento, una casa o una proprietà è determinato principalmente da tre fattori: posizione, posizione e posizione. Infatti, la regione in cui si trova un immobile e la sua precisa ubicazione sono fondamentali per determinarne il valore. Ma ci sono altri aspetti che sono essenziali se si vuole determinare il valore di una proprietà in Germania.
Queste singole proprietà di una proprietà sono essenziali per determinare il prezzo della proprietà:
1a posizione
Come già accennato, l'aspetto più importante nella determinazione del valore di un immobile è la sua ubicazione: in quale regione si trova l'immobile? Quanto dista scuole, stazioni ferroviarie, istituzioni culturali o impianti sportivi? Ci sono aziende rilevanti nelle vicinanze che possono fungere da datori di lavoro? Migliore è la posizione, più costosa è la proprietà.
2. Edificabilità
La proporzione di una proprietà che può essere edificata è determinata individualmente ed è un fattore decisivo nel valore di una proprietà. Di norma, maggiore è l'area edificabile, maggiore è il prezzo dell'immobile da raggiungere.
Un buon collegamento alla rete di trasporto pubblico è importante e fa aumentare il prezzo della proprietà.
3. Sviluppo
Se l'immobile è già edificato, cioè allacciato alla rete idrica, gas ed elettrica nonché allo scarico delle acque piovane e fognario, ciò significa che l'acquirente non dovrà sostenere alcun costo. Il prezzo di vendita può quindi essere generalmente fissato più alto. Se la proprietà non è stata ancora sviluppata, riduce il prezzo dell'immobile realizzabile.
4. Allineamento
Anche l'orientamento della proprietà ha un impatto sul suo valore. Se è posizionato in modo tale da poter costruire una casa con balcone o terrazzo esposto a sud, questo aumenta il valore. Inoltre, l'orientamento spesso determina anche le prospettive. Un appezzamento di terreno orientato in modo da offrire una visuale libera su un lago, mare o montagna ha inevitabilmente un valore significativamente più alto di un appezzamento di terreno con un orientamento meno spettacolare
Una vista sulle montagne o su un lago è popolare e ha anche un effetto significativo sul prezzo della proprietà.
5 ° taglio
La dimensione da sola non dice necessariamente qualcosa sulla edificabilità della proprietà: anche la disposizione è decisiva. Un pezzo di terra molto lungo ma stretto è più problematico da costruire rispetto a un pezzo di terra che è più simile a un quadrato. Più economico è il taglio, maggiore è il valore.
6. Condizione del suolo
Inoltre, il tipo di terreno della proprietà è fondamentale. Anche in questo caso vale quanto segue: meno è problematico costruire o utilizzare in altro modo, maggiore è il valore della proprietà e maggiore è il prezzo della proprietà quando viene venduta.
7. Dimensioni
Dato un prezzo al metro quadro, è logico che le proprietà più grandi abbiano un valore più alto di quelle più piccole. Oltre alla posizione, la dimensione della proprietà è uno dei fattori decisivi per determinare il prezzo della proprietà.
Prima di acquistare un appezzamento di terreno, dovresti informarti sulla natura del terreno.
Qual è la funzione del prezzo al metro quadro?
Il prezzo per metro quadrato di una proprietà aiuta a confrontare meglio diverse proprietà in diverse regioni o in luoghi diversi. Come suggerisce il nome, il prezzo al metro quadro indica esattamente il valore che si richiede al metro quadro dell'immobile. In questo modo è più facile fissare due prezzi di proprietà l'uno rispetto all'altro.
Quale prezzo al metro quadro è realistico in quale regione?
Al fine di determinare un prezzo ragionevole per metro quadrato e, infine, un prezzo immobiliare realistico, le informazioni esperte di un agente immobiliare possono aiutare. L'indice dei prezzi immobiliari LBS, ad esempio, fornisce una visione più approfondita.
L'opuscolo elenca i prezzi attuali per case, condomini e terreni edificabili in 960 città e oltre 100 distretti delle 14 città più grandi della Germania. Questo non solo aiuta quando si vende una proprietà, ma fornisce anche informazioni preziose su quale regione o località e quanti soldi possono essere risparmiati acquistando una proprietà.
Se si confrontano i prezzi dei terreni nelle principali città selezionate nel 2018, le differenze diventano estremamente chiare:
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città |
Prezzo medio immobile |
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Berlino |
€ 280 |
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Dresda |
190 € |
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Francoforte |
€ 1.000 |
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Amburgo |
660 € |
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Colonia |
€ 560 |
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Monaco |
€ 2.000 |
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Stoccarda |
€ 1.200 |
I prezzi dei terreni a Stoccarda sono aumentati costantemente in passato. Nelle migliori posizioni di Stoccarda si pagano dai 4.000 agli oltre 8.000 euro per metro quadro di condominio.
Perché i prezzi dei terreni sono così distanti?
Come ovunque nel mercato libero, anche l'offerta e la domanda giocano un ruolo decisivo nel prezzo dei terreni: nelle aree in cui più persone si allontanano, i prezzi dei terreni diminuiscono. Allo stesso tempo, stanno aumentando nelle regioni che stanno registrando un forte afflusso. Negli ultimi anni, le regioni rurali in particolare sono state colpite dall'emigrazione, mentre le grandi città e i loro dintorni hanno visto e stanno ancora vivendo un forte afflusso, tra l'altro a causa delle numerose offerte lavorative, educative e culturali presenti.
Inoltre, c'è il fatto che più terreno è solitamente disponibile nelle località rurali. Nelle città, questo è fortemente limitato dallo spazio limitato disponibile, che riduce ulteriormente l'offerta.
Ciò porta a grandi differenze nei prezzi degli immobili, sebbene siano aumentate notevolmente nel recente passato - sia nelle regioni rurali che nelle città - e non solo nelle aree metropolitane.
Perché i prezzi degli immobili stanno aumentando così tanto?
L'aumento dei prezzi degli immobili non è quasi sfuggito a nessuno negli ultimi anni. Tuttavia, non è chiaro a tutti perché i prezzi continuano a salire. E in realtà c'è qualcosa di più dietro alla semplice interazione tra domanda e offerta. Queste sono le ragioni principali per cui i terreni continuano ad aumentare di valore.
1. Tassi di interesse bassi
I tassi di interesse sui prestiti sono piuttosto bassi rispetto agli anni precedenti. Questo è il motivo per cui molte persone hanno colto l'opportunità di contrarre un prestito e acquistare un pezzo di terreno a un prezzo inferiore rispetto a prima possibile. La domanda è attualmente molto alta, il che sta causando un ulteriore aumento dei prezzi.
2. Previdenza per la vecchiaia
Per proteggersi durante la vecchiaia, le persone in Germania fanno sempre più affidamento sul proprio appartamento o casa. Questo fa anche aumentare i prezzi.
Una proprietà è ancora oggi considerata una promettente pensione di vecchiaia.
3. Investimento
Molte persone usano la situazione attuale per un investimento. Comprano immobili per poi venderli a scopo di lucro.
4. Proprietari in attesa
Poiché il prezzo degli immobili ha continuato a salire ultimamente, si presume anche che alcuni proprietari di immobili che sono effettivamente pronti per la vendita stiano ancora aspettando perché speculano su prezzi degli immobili ancora più alti e sulla massimizzazione dei profitti nel prossimo futuro. I lotti non sono quindi sul mercato, il che a sua volta porta ad un aumento dei prezzi.
5. Investitori
Il costante aumento dei prezzi degli immobili non è rimasto nascosto agli investitori. Molte aree sono state quindi acquistate da speculatori solvibili e detenute con la prospettiva di rendimenti elevati attraverso i redditi da locazione.