I gestori di proprietà in una comunità di proprietari hanno un ruolo importante da svolgere e dovrebbero essere assolutamente adatti a questa posizione. Di seguito, spieghiamo come voi come comunità di proprietari potete trovare la persona giusta e cosa succede quando si deve trovare un nuovo gestore di proprietà.
L'amministratore di un complesso residenziale ha una posizione potente: ha i fondi dell'associazione dei proprietari di appartamenti (WEG). Convoca le riunioni dei proprietari e attua le risoluzioni approvate lì. Si occupa di riparazioni e manutenzioni sul terreno comunale. Per fare questo, deve tenere traccia della complessa legge sulla proprietà residenziale. Ciò richiede (principalmente) un professionista.
Trova un gestore di proprietà
In linea di principio, un WEG può anche autogestirsi. Questo potrebbe funzionare per un piccolo complesso residenziale. Ma non appena un solo proprietario desidera un manager "reale", la comunità deve nominarne uno. Per fare questo, ha prima bisogno di una selezione di candidati. “Dovrebbero esserci tre offerte. In caso contrario, la mancanza di alternative può portare il proprietario in seguito a contestare con successo la decisione dell'ordine ", afferma Annett Engel-Lindner, avvocato specializzato in diritto degli affitti.
Durante la ricerca, la comunità (oi membri che se ne occupano) possono concentrarsi sui candidati vicini. Dopotutto, le brevi distanze sono importanti in modo che il gestore possa controllare regolarmente la proprietà in seguito. La prima ispezione avrebbe dovuto avvenire prima delle elezioni. Julia Wagner dell'associazione dei proprietari Haus & Grund Germania spiega perché: "I candidati devono conoscere il complesso residenziale per poter presentare un'offerta fondata".
Cosa rende un buon amministratore?
Una buona connessione con il tuo gestore di proprietà dovrebbe essere una priorità assoluta per l'associazione dei proprietari di case. Per avere successo, fai attenzione al comandamento numero uno: come comunità, scegli il professionista che fa per te, che può fornire referenze, che trasuda competenza e professionalità e che ti sembra simpatico.
Un cattivo gestore immobiliare spesso può essere riconosciuto in seguito solo se, ad esempio, ha dato ai proprietari cattivi consigli sulla manutenzione e molti soldi sono stati investiti in modo errato. Quindi motivo sufficiente per i proprietari per scegliere con attenzione il gestore e osservarli da vicino. Fortunatamente, nell'estate del 2018 è entrata in vigore una legge che disciplina i gestori di proprietà. Ora hai bisogno di approvazione. Lo ottengono solo se possono dimostrare affidabilità, condizioni finanziarie adeguate e la conclusione di un'assicurazione di responsabilità professionale, oltre a frequentare regolarmente corsi di formazione.
La preselezione del gestore della proprietà
In anticipo, il consiglio di amministrazione o le persone preselezionate dovrebbero negoziare in modo mirato per poter proporre tre società di gestione ai proprietari degli appartamenti. Il candidato viene quindi eletto a maggioranza semplice per un massimo di cinque anni. Il contratto di gestione ne disciplina le mansioni e la retribuzione nonché la durata dell'incarico. Quanta libertà una comunità di proprietari concede al gestore della proprietà può essere determinata da loro.
Chiunque si occupi della preselezione dovrebbe creare una checklist con tutti i punti che vengono richiesti al candidato. Quindi la decisione è oggettiva e indipendente dal prezzo e dalla persona. Oltre all'assicurazione di responsabilità civile aziendale prescritta nell'autorizzazione, questa include anche la responsabilità per danni finanziari e l'assicurazione di responsabilità civile. Inoltre, il richiedente dovrebbe disporre di uno studio professionale in modo che possa essere contattato dai proprietari e che venga fornito un sostituto durante le festività natalizie. L'amministratore dovrebbe anche tenere conto delle caratteristiche speciali del singolo sistema. Sfortunatamente, alcuni candidati offrono solo uno standard basso.
Il gestore di proprietà ideale deve soddisfare una serie di requisiti.
Il contratto di gestione
Il più delle volte, il gestore della proprietà presenta una bozza che di solito tiene conto dei suoi interessi. "I proprietari dovrebbero quindi guardarlo criticamente", raccomanda Gabriele Heinrich dell'associazione per la tutela dei consumatori "Abitare nella proprietà". Il contratto di gestione dovrebbe dare ai proprietari opzioni di controllo, ad esempio obbligare l'amministratore della proprietà a riscuotere i pagamenti della casa dai comproprietari che non sono disposti a pagare, a inviare i verbali della riunione dei proprietari entro due o tre settimane e ad ottenere l'approvazione del comitato consultivo per i contratti con artigiani che superano un determinato importo. Se il contratto prevede pagamenti speciali per l'amministratore, è necessario verificarne l'idoneità.
Doveri legali dell'amministratore
- Provvedimenti per la corretta manutenzione e riparazione del bene comune
- Effettuare e ricevere pagamenti e servizi
- Gestisci i fondi ricevuti
- Affermazione di crediti da parte dell'associazione dei proprietari di case
- condurre un account
- ulteriori poteri, ad esempio convocare, presiedere e redigere i verbali delle deliberazioni dell'assemblea dei proprietari di appartamenti
- Condurre il processo decisionale
“Una buona amministrazione non ha solo know-how commerciale ma anche tecnico. E ci sono contatti personali ”, dice Gabriele Heinrich. “Un'amministrazione funzionante reagisce rapidamente alle notifiche di difetti e ai risultati dei documenti. Monitora le condizioni degli edifici, insiste sulle misure di ristrutturazione, sulla formazione di riserve e si assume la mediazione nei conflitti tra proprietari. Più grande è il sistema, maggiore dovrebbe essere la copertura. L'assicurazione fedeltà copre i danni intenzionali causati dal personale amministrativo.
Gestione account corretta e non corretta
Il compito centrale dell'amministratore è monitorare le entrate e le spese dell'associazione dei proprietari di case (WEG). Gli account dei proprietari sono ancora spesso i cosiddetti account fiduciari che vengono eseguiti a nome del gestore della proprietà. "Oggi, tuttavia, sono accettabili solo gli account sulla comunità dei proprietari", afferma Heinrich. Vantaggio per entrambe le parti: i diritti sono inequivocabilmente di proprietà della comunità, l'amministratore si occupa solo della gestione dell'account per conto del proprietario. Tali conti in denaro estero offrono maggiore sicurezza in caso di fallimento o morte dell'amministratore e sono più facili da controllare per i proprietari.Inoltre, la comunità dovrebbe limitare il potere di disposizione dell'amministratore sul conto e farlo dipendere dall'approvazione del proprietario di un appartamento o del comitato consultivo, ad esempio per il conto di riserva o da determinati importi.
La remunerazione del gestore della proprietà
La commissione di gestione è negoziabile liberamente. Dipende dallo standard tecnico e dalle dimensioni dell'immobile. Regola empirica: più unità ha un sistema, più economica è la remunerazione. La fascia è compresa tra 25 e 30 euro mensili per unità abitativa. Il professionista può applicare un compenso speciale per servizi come l'approvazione dell'amministratore per la vendita di un appartamento. Non è previsto alcun compenso aggiuntivo per la gestione della raccolta delle deliberazioni, anche se previsto dal contratto di gestione.
Licenziamento dell'amministratore
Spesso l'amministratore è protetto da un passaggio nel contratto: che può essere richiamato solo per un motivo importante, ad esempio se assegna arbitrariamente ordini per riparazioni importanti. Si è rivelato utile concordare un periodo di appuntamento da uno a due anni in anticipo. Tempo sufficiente per entrambe le parti per rivedere la loro relazione, senza dover aspettare insieme un tempo inutilmente lungo se la collaborazione non funziona.
Sollievo del gestore immobiliare
Molti proprietari di appartamenti non sanno se dovrebbero sostituire il gestore della proprietà durante la riunione dei proprietari. "Con il discarico rinunci al tuo diritto al risarcimento per tutti gli errori noti o riconoscibili dell'amministratore", avverte Heinrich. Pertanto, questo dovrebbe essere sempre considerato attentamente.
Cambia gestore di proprietà
Ogni pochi anni il WEG vota l'amministratore. Tuttavia, se nel periodo precedente le elezioni diventa evidente che l'amministratore in carica non riceverà più la maggioranza, inizia la ricerca di nuovi candidati. Se intraprendi questo compito nel tuo WEG, devi ottenere tre offerte e informarne tempestivamente i comproprietari. Consentire almeno tre mesi in anticipo. È meglio che i WEG più piccoli inizino prima. Spesso sono necessari più tentativi per trovare un numero sufficiente di candidati. Il vecchio manager, se è ancora in carica, deve convocare e tenere l'assemblea dei proprietari. Quindi aiuta a determinare il proprio successore.
Cosa dovresti considerare quando cambi
Idealmente, il contratto scade parallelamente all'ordine. In caso contrario, i proprietari devono rispettare i periodi di preavviso concordati e assicurarsi che il nuovo gestore combini sempre l'ordine e il periodo del contratto. Altrimenti potrebbe accadere che il WEG licenzi l'amministratore dall'incarico, ma il contratto continua e persiste una richiesta di remunerazione.
Esempio: l'amministratore è stato nominato per un periodo indefinito. Quindi la durata massima è di cinque anni. L'assemblea dei proprietari può, tuttavia, revocarla in qualsiasi momento a maggioranza semplice, a condizione che non sia stato concordato altro (ad esempio solo per un motivo importante). Il contratto termina quando la sua durata è stata limitata alla durata del mandato. In assenza di tale clausola, continua ad applicarsi. Inoltre, non tutti i contratti possono essere risolti facilmente, ad esempio perché contiene una durata minima. Tuttavia, se sussiste un motivo importante per il licenziamento, come una procedura di insolvenza o la mancata esecuzione di risoluzioni, il WEG può comunque risolvere il contratto senza preavviso.