Hans-Jochen Vogel, veterano dell'SPD, è morto domenica 26 luglio 2020 all'età di 94 anni. In qualità di sindaco di Monaco e sindaco di Berlino, ha contribuito a plasmare la politica edilizia urbana. In occasione della sua morte, ripubblichiamo questa intervista che ci ha concesso lo scorso anno.
Hans-Jochen Vogel è uno dei più importanti politici dell'SPD nella storia della Repubblica federale. A soli 34 anni viene eletto sindaco di Monaco e dall'inizio della sua carriera si batte per un buon sviluppo urbano, per una giusta politica fondiaria e soprattutto contro la speculazione con i terreni edificabili urbani. Si è appassionato a questo fino alla sua morte.
Impegnato in molti uffici
Dal 1960 al 1972 Hans-Jochen Vogel è stato sindaco di Monaco, poi ministro federale per la pianificazione del territorio, l'edilizia e lo sviluppo urbano e poi ministro della giustizia. Nel 1981 è diventato sindaco di Berlino, 1983 candidato alla carica di cancelliere della SPD, poi fino al 1991 presidente del suo gruppo parlamentare e dal 1987 al 1991 contemporaneamente presidente del partito della SPD. Fino alla fine si è adoperato per affrontare il problema dell'edilizia abitativa alla radice, ovvero con i prezzi dei terreni e cosa li spinge: la speculazione.
Hans Jochen Vogel 3 immagini
1968 a un evento per inquilini come sindaco di Monaco.
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1968 a un evento per inquilini come sindaco di Monaco.
1969, quando fu posta la prima pietra per i Giochi Olimpici di Monaco.
1986 insieme a Willy Brandt alla conferenza del partito federale SPD a Norimberga.
L'intervista
Nel febbraio 2019, Hans-Jochen Vogel ha festeggiato il suo 93 ° compleanno. Ma non è così che si sente la conversazione con il (ex -?) Politico: ben informato sui dati attuali sul mercato immobiliare, nota nelle prime frasi che sta ancora interferendo nella politica federale e che questo è stato concordato nell'attuale accordo di coalizione Su sua insistenza è stata istituita anche una commissione di esperti per la "Mobilitazione sostenibile dei terreni edificabili e politica fondiaria".
Your-Best-Home.net: I terreni edificabili nelle città sono una merce rara e stanno diventando oggetto di speculazione. Dobbiamo convivere con quello?
Hans-Jochen Vogel: Niente affatto. Piuttosto, dobbiamo riconoscere che il suolo ha una qualità speciale: è indispensabile e non può essere aumentato. Come l'acqua o come l'aria. Una persona non può fare a meno di tutti e tre: aria, acqua e suolo. Questo è il motivo per cui la costituzione di Weimar ne trasse una conclusione cento anni fa e conferì allo stato una responsabilità e un'autorità speciali sulla terra. Dopo la seconda guerra mondiale, molte costituzioni degli stati federali lo adottarono.
Cosa significa per noi oggi?
Questo è un chiaro segno che le normali leggi del mercato non possono essere applicate alla terra come fanno ai beni che possono essere prodotti a volontà. Già nel 1967, la Corte costituzionale federale ha stabilito che l'uso della terra non dovrebbe essere lasciato al gioco delle forze libere e alla discrezione dell'individuo. Gli interessi del pubblico in generale devono quindi essere fatti valere in misura maggiore con il suolo che con altri beni.
Ma oggi c'è poco dibattito su questo …
C'era già una vivace discussione al riguardo tra il 1971 e il 1973 perché i prezzi dei terreni a Monaco erano esplosi allora. Sia il mio partito che - viene da chiedersi oggi - la CSU ne hanno discusso con grande entusiasmo. Poiché l'aumento dei prezzi dei terreni si è in qualche modo attenuato, la discussione si è interrotta. Sono anche passato al Ministero della giustizia come forza motrice nel maggio 1974, ma la responsabilità era del dipartimento dell'edilizia. Il dibattito pubblico negli ultimi anni mi ha nuovamente stupito: tutti si sono lamentati dell'aumento degli affitti, ma l'esplosione dei prezzi dei terreni edificabili non è stata certo un problema. Questi aumenti sono la ragione principale degli elevati costi complessivi di costruzione e locazione: in Germania, tra il 1962 e il 2015, abbiamo assistito a un aumento dei prezzi del 1.600% per i terreni edificabili.A Monaco è stato il 34.000 percento dal 1950! Fu accettato con una calma sorprendente. Dall'autunno 2017 ho cercato di rilanciare la discussione e almeno sono riuscito a convincere il governo federale a istituire una commissione sui terreni edificabili nel settembre 2018, che si occupa anche degli aumenti dei prezzi.
Secondo lei cosa sarebbe necessario per tenere sotto controllo le spese abitative?
Prendiamo come esempio Vienna: negli ultimi cento anni la città ha acquisito una parte considerevole del suo territorio per poi costruirla su se stessa o trasmetterla a cooperative con diritti edificatori ereditari e obblighi sociali. Il comune è quindi la forza di controllo per una parte sostanziale del suolo a Vienna. Qui il mercato è in qualche modo scavalcato a favore del bene generale. Di conseguenza, a Vienna si applicano prezzi convenienti e stabili per vivere. Non solo per l'edilizia sociale, ma in generale perché i prezzi bassi interessano l'intero mercato. Questo è il motivo per cui ora in Germania dobbiamo rafforzare le comunità e garantire che possano acquisire e mantenere un alto potenziale di terra. E trasmettere solo in un edificio ereditabile a destra.Questo è già iniziato a Monaco.
Ma i viennesi non sono semplicemente decenni avanti a noi?
Di sicuro. Vienna ha iniziato questa politica della terra e della casa dopo la prima guerra mondiale. Ma non è questo il motivo per cui non iniziamo finalmente da qui! L'esempio mostra la stabilità dei costi che questo crea per vivere.
Il settore pubblico tratta in modo sensato la propria terra?
Per troppo tempo stati e comuni, ma anche il governo federale, hanno venduto proprietà al miglior offerente perché volevano migliorare le loro finanze. Lasciate che vi dia un numero: circa cinquant'anni fa la quota dei costi del terreno per un nuovo edificio era inferiore al dieci per cento. Oggi a Monaco spesso abbiamo una quota del 55 percento, solo per terreni edificabili! A causa di questi enormi tassi di crescita, oggi c'è molta speculazione sulla terra. Gli investitori vengono persino dalla Cina per fare fortuna con noi. La maggior parte di questi profitti va al 10% più ricco della popolazione. Alla fine, gli inquilini pagano per questi profitti!
Cosa potrebbe fare la politica?
I profitti che non sono basati sulla loro performance - come nel caso dei profitti speculativi - devono essere scremati a fini fiscali in larga misura. Una chiara base giuridica per questo può essere trovata nell'articolo 161 della Costituzione bavarese. Dice letteralmente: "Gli aumenti di valore della terra che sorgono senza alcuno sforzo particolare o spesa in conto capitale da parte del proprietario devono essere messi a disposizione del pubblico in generale".
È anche una profonda ingiustizia che le autorità pubbliche paghino un risarcimento per qualsiasi violazione della proprietà privata. Ma se una proprietà aumenta di valore perché il comune le concede un permesso di costruzione e migliora le infrastrutture che la circondano, i profitti che ne derivano rimangono al solo proprietario. Avremmo bisogno di un equilibrio tra compensazione e guadagno privato.
Ci sono altre idee per ridurre i costi del terreno edificabile?
Vedo un problema nella tassa sul trasferimento di proprietà (che è stata aumentata negli ultimi anni). Sostengo molto il fatto che questa tassa dovrebbe essere ridotta di nuovo al 3,6 per cento. Un'elevata tassa sul trasferimento di proprietà fa anche aumentare i prezzi degli immobili e quindi il costo degli alloggi delle persone.
Vede il potenziale per nuovi spazi abitativi in un'ulteriore densificazione delle nostre città?
Ci sono certamente possibilità. Un'attenta densificazione delle nostre città ha senso e crea nuovo spazio vitale. Sfortunatamente, tali iniziative incontrano ripetutamente vicini che vorrebbero mantenere i loro spazi aperti. Quindi è importante valutare il benessere del piccolo gruppo di residenti e il benessere di un grande gruppo di persone che hanno urgente bisogno di alloggio. E ovviamente devi tenere d'occhio il paesaggio urbano nel suo insieme in caso di densificazione. Le nostre città non dovrebbero trasformarsi in gruppi di torri di appartamenti.
In molte città tedesche, la densificazione è un mezzo importante per combattere i terreni edificabili scarsi e quindi costosi: lo sviluppo di un cortile nel centro di Monaco di Baviera ha creato 21 nuovi appartamenti e ha persino portato ulteriore verde e un parco giochi nel quartiere. La densità che ne deriva e la vicinanza ad appartamenti non familiari sono il prezzo da pagare per vivere in centro città. (Allmann Sattler Wappner Architects)
