Affittare un appartamento è un buon investimento ed è adatto anche come piano pensionistico. Tuttavia, se hai intenzione di affittare un appartamento, dovresti informarti accuratamente, perché ci sono molte cose da considerare. Diamo una panoramica e suggerimenti.
Inizia con il calcolo dell'affitto e continua con la ricerca di inquilini affidabili. Anche le questioni fiscali e altri dettagli dovrebbero essere chiariti in anticipo per evitare problemi.
Nonostante questi preparativi, affittare un appartamento è un tipo di investimento molto semplice e quindi popolare. Le seguenti spiegazioni dovrebbero aiutarti a orientarti se vuoi affittare anche un appartamento.
Affittare un appartamento: i compiti di un padrone di casa
Se vuoi affittare un appartamento, dovresti prima verificare se hai i requisiti necessari. Da un lato, è importante tenere in considerazione le risorse necessarie.
In effetti, affittare un condominio richiede una certa quantità di lavoro. Le tipiche perdite di tempo tra i compiti di un proprietario sono:
- la preparazione annuale della bolletta per l'inquilino,
- il calcolo annuale della redditività per le autorità fiscali,
- comparire alle riunioni dei proprietari e agli accordi associati riguardanti i prossimi lavori di ristrutturazione, le regole della casa e altre questioni relative ai proprietari,
- se necessario, lavori di ristrutturazione o riparazione di danni all'appartamento o incarico di artigiani,
- Ricerca inquilino, cambio inquilino e nuova locazione,
- Chiarimento di eventuali controversie legali con inquilino, comproprietari e associazione inquilini.
Parte di questo lavoro, come la creazione della bolletta, può essere eseguita da un amministratore affidabile che addebita una tariffa fissa mensile per essa. Devi prenderti cura di altre cose da solo.
Affittare un appartamento: ha senso?
Da questo periodo in poi vale la pena affittare un appartamento
È importante che i proprietari sappiano che quando affittano un appartamento si impegnano a lungo termine. Questo è particolarmente il caso di un contratto di locazione a tempo indeterminato. Inoltre, più a lungo l'inquilino vive nell'appartamento, più difficile diventa risolvere il contratto di locazione. Questo impegno a lungo termine riguarda anche gli investimenti di capitale, perché un appartamento in affitto è meno redditizio da vendere rispetto a uno vuoto.
Nella maggior parte dei casi, l'acquisto di un appartamento da affittare vale solo se il proprietario mantiene questa proprietà per almeno dieci anni. Solo dopo tale periodo non è dovuta alcuna imposta di speculazione per la proprietà, che viene calcolata sulla base della plusvalenza. Pertanto, valuta attentamente se sei disposto a prendere impegni a lungo termine.
Qual è il ritorno dell'affitto di un appartamento?
Affittare un appartamento può generare un reddito abbastanza buono, ma il rendimento dell'affitto, che può essere calcolato con precisione prima dell'acquisto, di solito non è superiore alla media. C'è una carenza di alloggi in molte città, quindi i proprietari sono legati al freno dell'affitto. Questo limita il profitto del proprietario della proprietà e ha lo scopo di aiutare gli inquilini a ottenere alloggi a prezzi accessibili. Il limite garantisce inoltre che l'affitto non possa essere aumentato a piacere.
In generale, quindi, ha senso affittare un appartamento solo per un lungo periodo. Questo perché la proprietà di solito perde valore solo una volta affittata, perché un potenziale acquirente dovrebbe prendere in consegna l'appartamento insieme all'inquilino. Tuttavia, poiché molti acquirenti desiderano utilizzare da soli la proprietà acquisita, un appartamento libero avrebbe un prezzo più alto.
Si possono redigere interessanti piani di finanziamento, soprattutto con contratti di locazione a lungo termine oa tempo indeterminato. Questi possono aiutare con il risparmio fiscale o garantire un ritorno affidabile a lungo termine. Con un contratto di locazione graduato o un contratto di locazione indice, puoi anche determinare quando l'affitto dovrebbe aumentare quando firmi il contratto e quindi ottenere più profitto.
Affittare un appartamento: calcola il prezzo dell'affitto
Se vuoi affittare un appartamento, dovresti scoprire esattamente quale reddito da locazione puoi ottenere. Uno sguardo all'attuale mercato immobiliare aiuta. Un confronto tra gli affitti locali e, se necessario, uno sguardo all'indice degli affitti locali aiuta anche a valutare meglio il proprio appartamento. Posizione, dimensioni, anno di costruzione e attrezzatura sono criteri molto importanti in questo calcolo. Dovresti anche controllare quanto tempo ci vuole in media affinché gli appartamenti in affitto vengano effettivamente affittati. Potrebbe valere la pena investire un po 'di soldi per ammodernare l'attrezzatura in modo che possa essere richiesto un prezzo di affitto più alto e l'appartamento possa trovare le parti interessate più rapidamente.
Un canone di locazione appropriato può essere determinato abbastanza bene sulla base dell'indice di affitto. Tuttavia, anche il freno all'affitto che può essere presente gioca un ruolo. Se il freno al prezzo di affitto si applica nella zona residenziale interessata, il prezzo di affitto può essere al massimo del dieci percento superiore all'affitto comparativo locale. Se non è previsto alcun limite al prezzo di affitto, si applica il limite. In base a ciò, l'affitto può essere aumentato fino a un massimo del 20% su un periodo di tre anni, in alcuni stati federali solo del 15%. In poche eccezioni, se ne possono richiedere di più. Tuttavia, c'è solo un caso eccezionale se il proprietario può dimostrare che avrebbe dovuto accettare perdite se l'affitto fosse inferiore.
Se l'affitto comparativo locale viene superato del 50 per cento o più, il legislatore parla di usura e può punire il proprietario secondo la legge sugli affitti. E affittare l'appartamento a prezzi esorbitanti non è una buona idea anche per un altro motivo: i proprietari di solito fanno meglio se calcolano il prezzo in modo equo e costruiscono così un rapporto di fiducia con l'inquilino. Questo può ripagare a lungo termine, dopo tutto, i proprietari sono interessati a lunghi rapporti contrattuali, poiché questi significano il minimo sforzo.
Per inciso, anche il pagamento anticipato dei costi aggiuntivi è un argomento rilevante. Non dovrebbe essere calcolato in modo troppo rigoroso, altrimenti c'è il rischio che tu, come proprietario, dovrai inseguire i pagamenti arretrati dell'inquilino. Calcola in modo equo, ma il più comodamente possibile per te stesso.
Un giusto prezzo quando si affitta un appartamento non solo crea un rapporto di fiducia, ma può anche proteggere il padrone di casa da eventuali sanzioni.
Affittare un appartamento: redigere un contratto di locazione
In questo modo, il contratto di locazione diventa amico del locatore
Quando si redige il contratto di locazione, è necessario esaminare attentamente e non utilizzare solo un modulo standard gratuito, poiché ciò può portare a difficoltà in seguito. L'associazione per la protezione degli inquilini fornisce principalmente moduli di contratto progettati per essere a misura di inquilino. Dovresti quindi optare per un modello dall'associazione per la protezione dei proprietari o scaricare il nostro campione che ti abbiamo fornito nel nostro testo su tutto ciò che ha a che fare con i contratti di locazione amichevoli del proprietario.
Le differenze tra contratti di locazione favorevoli agli inquilini e ai proprietari si riflettono spesso nella regolamentazione di questioni che vanno oltre le condizioni del prezzo di affitto puro. Ad esempio, questo include i seguenti punti:
- Animali ammessi o non ammessi,
- Obblighi di pulizia degli inquilini nell'area comune,
- Esecuzione di piccole riparazioni,
- Subaffitto consentito o non consentito senza il consenso del proprietario
Quando è consigliabile un contratto di locazione a tempo determinato?
Affittare un appartamento per un certo periodo di tempo ha sempre senso quando i proprietari utilizzano effettivamente la loro proprietà da soli, ma vivranno in un altro luogo per un tempo limitato. Ad esempio, se lavori in un'altra città o anche in un altro paese per un anno, puoi affittare il tuo condominio a qualcun altro per questo periodo.
Ma anche un contratto di locazione a tempo determinato è utile quando si pianifica una vendita successiva. Ciò facilita la vendita dell'appartamento successivamente sfitto. Un contratto di locazione a tempo indeterminato, invece, renderebbe più difficile la vendita, perché in questo caso l'acquirente dovrebbe subentrare nel contratto di locazione in corso.
Il contratto di locazione a tempo determinato vale anche se il periodo di speculazione di dieci anni non è ancora scaduto e quindi non si desidera una vendita anticipata. Anche qui conviene affittarlo per un periodo limitato fino alla fine dei dieci anni, in modo che l'appartamento sia libero entro il periodo di speculazione scaduto e possa essere venduto ad un prezzo corrispondentemente più alto.
Tuttavia, affittare un appartamento per un periodo limitato non è sempre facile. Tra l'altro, il contratto di locazione deve contenere una precisa motivazione del noleggio temporaneo. Secondo la legislazione (sezione 575 BGB), i motivi ammissibili sono le misure di ammodernamento e costruzione, l'uso personale o i requisiti operativi se si tratta di un appartamento di lavoro.
In qualità di proprietario, dovresti essere consapevole che in caso di dubbio devi dimostrare la legalità del termine determinato. È quindi necessario considerare attentamente il motivo del termine prima di concludere un contratto. Ad esempio, il motivo dell'ammodernamento è valido solo se la continuazione della locazione renderebbe le misure in sospeso notevolmente più difficili.
Non ci si può aspettare rendimenti troppo alti dall'affitto di appartamenti.
Affitta appartamento: hai bisogno di un agente immobiliare?
Affittare un appartamento sembra abbastanza semplice, ma a seconda della città o dell'area residenziale, può essere difficile trovare inquilini affidabili.
Se si deve trovare un inquilino, ha sempre senso pubblicizzare l'appartamento sul giornale o su un portale immobiliare online. Con foto significative, una planimetria ben disegnata e una descrizione precisa, l'appartamento da affittare può suscitare interesse. Ma non tutti i proprietari vogliono occuparsi della preparazione di una simile denuncia e rivolgersi a un agente immobiliare. Questo può essere utile perché sa come mettere in scena correttamente l'appartamento offerto.
I broker non solo aiutano con la preparazione della sinossi e la creazione di un contatto tra il proprietario e l'inquilino, ma hanno anche familiarità con i problemi contrattuali che si presentano ancora e ancora. Chiariscono le questioni in sospeso e assicurano la soddisfazione di entrambe le parti.
Gli altri compiti del broker sono:
- Assistenza nella ricerca di inquilini,
- determinazione professionale del prezzo di affitto,
- Creazione di un contratto di locazione legalmente conforme, adattato ai desideri del proprietario,
- esame professionale dell'inquilino serio e della sua solvibilità,
- Gestione degli adempimenti amministrativi e consegna dell'appartamento
Il broker è ovviamente pagato per il suo lavoro. Se il noleggio va a buon fine, la commissione del broker è di un massimo di due affitti netti più IVA. Dal 2015, se il proprietario o l'inquilino sostiene questi costi è stato determinato da chi ha assunto il broker. Di solito è il proprietario che poi deve pagare le spese.
Se vuoi pubblicizzare il tuo appartamento in affitto su Internet, ha senso descriverlo in dettaglio - con foto significative e una pianta pulita.
Affittare un appartamento: cosa c'è nella sinossi?
L'esposizione contiene i dati fondamentali di base dell'appartamento quali metratura in mq, attrezzatura, affitto netto e spese accessorie. Inoltre, le cifre chiave pertinenti del certificato energetico dovrebbero già essere inserite nell'annuncio immobiliare, se disponibili. Ciò include l'anno di costruzione dell'immobile, la fonte energetica, il tipo di certificato energetico, il fabbisogno energetico finale o il consumo energetico e, se applicabile, la classe di efficienza energetica.
Per affittare l'appartamento e presentarlo in modo attraente, dovresti elencare i vantaggi della tua proprietà in dettaglio. Pavimenti esclusivi, accessori per il bagno di alta qualità, una cucina attrezzata o attrezzature prive di barriere sono una buona base per richiedere un prezzo di noleggio corrispondentemente più alto.
Non è raro che i proprietari dichiarino qualche metro quadrato di troppo nella loro esposizione. Tuttavia, i proprietari di immobili dovrebbero fare attenzione con questo, poiché gli inquilini possono richiedere il rimborso di parte dell'affitto in questo caso. Tipici errori involontari nel calcolo dello spazio abitativo si verificano quando viene occupata la superficie del pavimento, ma lo spazio abitativo effettivo deve essere ridotto di conseguenza a causa dei soffitti inclinati e delle aree utilizzabili nell'area esterna. Anche in questo caso un broker può fornire consigli di esperti.
Affitta un appartamento: trova inquilini
Suggerimenti per visionare l'appartamento
Prima di affittare il tuo appartamento, la visione deve essere pianificata insieme alle parti interessate. Il modo in cui viene visualizzato l'appartamento offerto dipende solitamente dal numero di potenziali inquilini interessati e dall'approccio più adatto al proprietario.
Quando si visita un gruppo, molte parti interessate attraversano l'appartamento contemporaneamente. A seguito di questa ispezione, i richiedenti possono presentare la loro autovalutazione con una lettera di accompagnamento e, se necessario, documenti aggiuntivi al proprietario. Esamina le "domande" una dopo l'altra e può quindi prendere una decisione. Con questo metodo di visione, spesso due appuntamenti sono sufficienti, ma i proprietari difficilmente hanno la possibilità di conoscere bene i potenziali inquilini e di farsi un'idea di loro.
Le visite individuali richiedono più tempo, ma sono anche molto più personali. Tuttavia, come proprietario, devi aspettarti più appuntamenti, perché solo raramente i primi potenziali acquirenti decidono l'appartamento e accettano il proprietario. Se l'appartamento è attualmente ancora occupato dal precedente inquilino, ciò può portare a problemi. Sebbene i diritti del proprietario stabiliscano che ti è permesso entrare nel tuo condominio come proprietario per una buona ragione, innumerevoli visite non sono consentite.
Anche se gli appuntamenti individuali sono più impegnativi, ne vale la pena. Questo è l'unico modo per te come padrone di casa per avere la possibilità di parlare con le parti interessate e avere una sensazione viscerale. E questo potrebbe anche proteggerti da brutte sorprese come i nomadi in affitto.
È così che puoi trovare inquilini affidabili per il tuo appartamento
Se vuoi affittare un appartamento, l'inquilino dovrebbe essere serio e finanziariamente forte. Ciò è particolarmente vero se è previsto un contratto di locazione a lungo termine o a tempo indeterminato. Oltre alla propria conoscenza della natura umana, è sempre consigliabile controllare attentamente la propria solvibilità. Ciò fornisce informazioni sull'affidabilità effettiva del potenziale inquilino. Con un'informazione Schufa e / o un certificato di esenzione dal debito locativo, la simpatia può essere sostenuta da una prova di solvibilità.
Se non ti senti sicuro come proprietario, puoi farti aiutare da un agente immobiliare che prenderà le misure appropriate per verificare l'affidabilità creditizia del potenziale inquilino:
- Ottenere l'autovalutazione dell'inquilino,
- Controllo del credito (informazioni Schufa),
- Richiedi il certificato di esenzione dal debito locativo,
- Verificare se si tratta di un nomade locatario (i broker a volte hanno buoni contatti qui che possono fornire informazioni decisive),
- Ottenere l'ultima prova di reddito
- Controllo della carta d'identità
Quando scegli un inquilino, dovresti fare affidamento sul tuo istinto, ma non solo!
Affittare un appartamento: determinare l'importo della caparra
Con il deposito cauzionale, il proprietario si assicura di non dover rincorrere i suoi soldi. Protegge il proprietario dalla mancanza di affitto per il suo appartamento o dai pagamenti per le riparazioni. Questo deposito ammonta a un massimo di tre affitti netti ed è accettato come deposito in contanti o sotto forma di assicurazione o garanzia sui depositi. L'inquilino può depositare il deposito in contanti in tre rate uguali. Quindi, se l'inquilino non può pagare immediatamente il denaro per l'intero deposito, il proprietario non può rifiutarlo. Dal punto di vista del locatore, tuttavia, è consigliabile selezionare solo quegli inquilini che non falliscono già con il deposito a causa delle loro limitate risorse finanziarie.
Affittare un appartamento: Consegna dell'appartamento al locatario
Se hai trovato un inquilino per il tuo appartamento e vuoi consegnare l'appartamento, il deposito cauzionale e il primo pagamento dell'affitto dovrebbero essere già sul tuo conto. Se l'inquilino non ha ancora effettuato questo pagamento, ciò può essere un'indicazione di un cattivo comportamento di pagamento.
Prima che il nuovo inquilino si trasferisca, tu come proprietario dovresti scattare delle foto dell'appartamento. Ciò semplifica la comprensione di modifiche o danni verificatisi durante il periodo di noleggio. Se l'inquilino si trasferisce in un secondo momento, la condizione della consegna, che dovrebbe essere registrata nel verbale di consegna dell'appartamento, è la base per il rimborso della cauzione dell'affitto. Questo protocollo di consegna dell'appartamento documenta le condizioni dell'appartamento compreso il sottotetto, la cantina e il garage. In esso vengono registrate anche le letture dei contatori (elettricità, gas, acqua). Il contatore nell'appartamento deve essere letto dall'utilità in tempo utile per garantire una corretta fatturazione. In caso di lettura intermedia, il locatore deve pagare le spese.
Se vuoi stare sul sicuro, un testimone dovrebbe essere presente alla consegna dell'appartamento in modo che in caso di controversia puoi fare riferimento a qualcuno che possa confermare la tua versione delle condizioni dell'appartamento al momento della consegna. Questo può essere il broker, ad esempio.
Cominciamo ad affittare l'appartamento! Ci sono alcune cose da considerare quando si consegna l'appartamento.
Affittare un appartamento: quali tasse devo pagare sui redditi da locazione?
Affittare un appartamento può essere una fonte di guadagno sicura. Ma significa anche un certo onere amministrativo, soprattutto quando si tratta di tassare i redditi da locazione. Nessun proprietario può aggirarlo, perché una proprietà residenziale come investimento di capitale richiede di dichiarare il reddito da locazione quando si presenta la dichiarazione dei redditi annuale. L'Allegato V da compilare si riferisce ai redditi da locazione e locazione ed è quindi obbligatorio per i locatori.
La tassazione dei redditi da locazione si basa sull'aliquota dell'imposta sul reddito individuale. In relazione al calcolo dell'imposta, tuttavia, anche le perdite e l'ammortamento svolgono un ruolo, poiché riducono il carico fiscale del proprietario.
Se vuoi affittare un appartamento, devi essere consapevole che non solo l'affitto e i costi accessori vengono utilizzati per la tassazione. Molti altri dettagli giocano un ruolo in relazione alla dichiarazione dei redditi, che può aumentare o diminuire il carico fiscale. Per poter provare tutte le spese e le entrate per l'ufficio delle imposte, è consigliabile conservare tutte le prove delle spese. Questi includono fatture del commerciante, ricevute materiali, assicurazioni, interessi sui prestiti. Devono essere conservati anche i conti delle spese condominiali e gli altri documenti della direzione dell'immobile.
Per chiarire domande dettagliate e mantenere il carico fiscale il più basso possibile, ha senso contattare un consulente fiscale. È un esperto quando si tratta di correggere le dichiarazioni dei redditi e fa risparmiare ai proprietari un sacco di tempo e denaro. Certo, un consulente fiscale costa qualcosa, ma ti aiuta anche a risparmiare sulle tasse e si assicura che tu sia legalmente al sicuro.
Affittare un appartamento: problemi con l'inquilino
Chiunque si prende il tempo per cercare un inquilino rispettabile per il proprio appartamento ha buone possibilità di instaurare un rapporto contrattuale equo e di fiducia. Ma non importa quanto impegno metti nella ricerca: nessuno è immune agli abbagliamenti. Qua e là ci sono sempre problemi con gli inquilini, nel peggiore dei casi ci si ritrova con inquilini nomadi che non pagano l'affitto e scompaiono all'improvviso.
L'attuale situazione legale offre agli inquilini una protezione relativamente buona, ma i proprietari vogliono anche un trattamento equo. È quindi importante come padrone di casa conoscere le normative esatte nei casi problematici.
È difficile per il proprietario terminare un contratto di locazione illimitato. Si sente ancora e ancora parlare della risoluzione del requisito personale, ma ciò si applica solo in alcuni casi ed è rigorosamente controllato. La risoluzione per uso personale è consentita solo se il proprietario o un familiare stretto desidera trasferirsi nell'appartamento in questione.
Tuttavia, esiste un'altra possibilità di risoluzione se l'inquilino viola il contratto. Quindi il proprietario dell'appartamento ha la possibilità di inviare un avvertimento all'inquilino e informarlo della violazione. Se nulla cambia nella situazione, potrebbe finalmente essere licenziato. Il motivo di una risoluzione è principalmente riconosciuta in tribunale per arretrati, ma anche le violazioni dei doveri possono rendere legittima la risoluzione. Queste violazioni dei doveri includono:
- la cessione abusiva dell'appartamento affittato a terzi,
- Violazioni delle regole della casa,
- allevamento di animali non autorizzato,
- Arretrati
In caso di emergenza, un inquilino può perdere il suo appartamento a causa di questa violazione dei doveri. Se non si allontana di sua spontanea volontà dopo la risoluzione, risulterà una causa di sfratto e, infine, lo sfratto.
Affittare un appartamento: conclusione
Un proprietario che desidera affittare un appartamento deve pensare a molti dettagli e fare una ricerca approfondita. Broker e consulenti fiscali aiutano a regolamentare l'intera organizzazione e le questioni fiscali. Anche se è previsto un affitto a lungo termine o indeterminato, il proprietario dovrebbe sempre considerare la possibilità di rivendere l'appartamento in un secondo momento. Dovresti essere ancora più attento quando scegli un inquilino rispettabile e quando effettui investimenti orientati al futuro nella proprietà. Tuttavia, con una buona pianificazione e supporto professionale, affittare un appartamento può essere una fonte di reddito affidabile e senza problemi.
