Ci sono molte ragioni per un avvertimento all'inquilino: queste includono, ad esempio, ripetuti disturbi della quiete, ma anche un canone di locazione arretrato o un subaffitto non autorizzato. Puoi leggere qui come i proprietari procedono correttamente in questi casi e emettono correttamente l'avviso.
Quando è dovuto un avviso per l'inquilino?
Un avvertimento al conduttore è sempre necessario in caso di violazione del contratto. Con l'avvertenza gli viene chiesto di astenersi da comportamenti contrari al contratto e di adempiere nuovamente ai suoi obblighi in futuro. In tal caso, un avvertimento funge da avvertimento di gravi conseguenze se l'inquilino non modifica il suo comportamento.
Il proprietario fa il primo e importante passo emettendo un avvertimento al suo inquilino, che è il prerequisito per qualsiasi futura risoluzione del contratto di locazione senza preavviso per un motivo importante in conformità con la Sezione 543 BGB.
Poiché idealmente ci dovrebbe essere un rapporto amichevole e di fiducia tra inquilino e proprietario, è sempre consigliabile contattare l'inquilino prima di emettere un avvertimento e scoprire le cause del comportamento contrario al contratto. Spesso è solo un errore o un problema temporaneo che verrà risolto a breve. Un avvertimento per l'inquilino potrebbe causare cattivo sangue qui, che influisce sul futuro rapporto di fiducia.
Quali sono le ragioni per un avvertimento all'inquilino?
Se il tentativo di un accordo reciproco fallisce, i proprietari dovrebbero assolutamente agire e emettere un avvertimento. Ciò è possibile e giustificato per i seguenti motivi:
1. Avvertimento per violazioni delle regole della casa
Le regole della casa contengono numerose regole che hanno lo scopo di consentire agli inquilini di vivere insieme pacificamente e con attenzione. L'inquilino si impegna a rispettare le regole della casa nel momento in cui firma il contratto di locazione. Se viola le regole ivi stabilite, l'inquilino rischia un avvertimento.
I punti più frequenti nelle regole della casa che vengono violati e che richiedono un avvertimento sono:
- Rumore: tutti vogliono avere la loro pace a casa. Il rumore degli altri residenti della casa può portare a notevole stress e discordia in casa. Un avvertimento a causa della musica continua, la perforazione al di fuori degli orari consentiti o le feste rumorose fino a tarda notte sono quindi spesso motivi per un avvertimento.
- Obbligo di pulizia: nella Germania meridionale in particolare, è comune che gli inquilini puliscano a turno il corridoio o la tromba delle scale. Se un inquilino non rispetta tale obbligo, anche questo può essere motivo di avvertimento.
- Uso delle strutture esterne: bambini che giocano a pallone, barbecue in cortile o lavori di giardinaggio convenzionati - esistono diritti e doveri anche al di fuori degli appartamenti. Non appena l'inquilino lo ignora, può ricevere un avviso.
- Riscaldamento e ventilazione: gli inquilini sono tenuti a trattare con cura l'oggetto del contratto, ovvero l'appartamento. Se l'inquilino rischia la formazione di muffe nell'appartamento a causa di un riscaldamento e una ventilazione non corretti, anche questo può portare a un avvertimento.
2. Avvertimento per detenzione non autorizzata di
animali Il proprietario può specificare in un determinato quadro se gli animali possono essere tenuti in un appartamento in affitto. Sebbene non possa bandire piccoli animali come criceti o uccelli, può vietare di tenere i cani, ad esempio. Se l'inquilino viola questo e ha ancora un cane, c'è anche la minaccia di un avvertimento.
3. Avvertenza per mora di affitto
L'inquilino è tenuto a pagare puntualmente l'affitto mensile. Se non lo fa e cade così in arretrato con l'affitto, viene inizialmente minacciato di diffida e, in caso di ulteriore mancato pagamento, anche di sfratto fino allo sfratto compreso. Se l'inquilino riduce l'affitto senza motivo, anche questo è un motivo per un avvertimento.
4. Subaffitto
Se l'inquilino lascia l'appartamento a terzi senza consultare il proprietario, si tratta di un subaffitto non autorizzato. Il proprietario ha quindi il diritto di emettere un avvertimento.
Come dovrebbe essere la lettera di avvertimento per l'inquilino?
Un avvertimento può generalmente essere dato oralmente o per iscritto. Tuttavia, per poter dimostrare in caso di emergenza quando è stato emesso l'avviso a causa di quali circostanze, è assolutamente consigliabile avvisare l'inquilino per iscritto.
Spesso diverse persone sono elencate come proprietari nel contratto. È importante che tutti firmino l'avvertimento, altrimenti è inefficace. Se ci sono più proprietari, ad esempio una comunità di eredi, anche gli altri proprietari possono ottenere una procura. Importante: questa procura deve essere allegata all'avvertenza e firmata da tutti i proprietari. Andare sul sicuro anche durante la spedizione: in modo che il proprietario possa provare la consegna dell'avviso in caso di controversia, dovrebbe sempre essere inviato per posta raccomandata.
Quali informazioni deve contenere la lettera di avviso al conduttore?
- Affinché non possano sorgere malintesi, la parola "avvertimento" dovrebbe apparire nella lettera.
- Indicare chiaramente il comportamento dell'inquilino contrario al contratto. Ad esempio, scrivi: "Lavori di perforazione il 15 aprile 2018 dopo le 22 nell'appartamento in affitto". Importante: indicare la data e l'ora esatte e, se necessario, i testimoni del comportamento scorretto.
- Descrivi la regola violata dalla condotta scorretta (ad esempio, "Le attività che disturbano la quiete possono essere svolte solo nei giorni feriali dal … al … e non la domenica e i giorni festivi").
- Stabilisci una scadenza entro la quale la cattiva condotta deve essere risolta.
- Indicare le conseguenze di un ulteriore comportamento scorretto (ad es. Risoluzione del rapporto contrattuale)
Per evitare di dover continuare un rapporto contrattuale con un inquilino sgradito in caso di emergenza in tribunale a causa di piccoli errori formali, i proprietari dovrebbero cercare assistenza legale in caso di domande sugli avvisi.
A chi va rivolto l'avvertimento?
Affinché l'avvertenza sia legalmente corretta, deve essere indirizzata a tutti gli inquilini che hanno firmato il contratto di locazione dell'immobile affittato. Se, ad esempio, è noto che il disturbo della quiete notturna proviene da un solo inquilino dell'appartamento, la diffida deve comunque essere rivolta a tutti gli inquilini che sono elencati nel contratto di locazione e con i quali quindi sussiste il rapporto contrattuale.
Quando non è necessario un avviso?
In alcuni casi il locatore non è obbligato a inviare un avvertimento all'inquilino, ma può risolvere immediatamente il rapporto contrattuale. Questo è il caso in questi casi:
- Non ci si può aspettare che il proprietario continui il rapporto contrattuale. Questo è il caso, ad esempio, se è stato aggredito fisicamente dall'inquilino.
- L'inquilino è notevolmente in arretrato e non ha pagato per intero l'affitto per due mesi consecutivi.
- L'inquilino paga il suo affitto solo in modo irregolare, cosicché si è accumulato un totale arretrato di due mesi di affitto.
- L'inquilino ha subaffittato l'appartamento senza permesso.
- L'inquilino utilizza l'appartamento in contrasto con il contratto gestendovi un'attività.
Quali sono le conseguenze dell'avvertimento dell'inquilino?
Se un inquilino ha ricevuto un avvertimento, non dovrebbe essere preso alla leggera. Come accennato in precedenza, un avviso è il primo passo verso la risoluzione uniforme senza preavviso. Più spesso l'inquilino ha infranto il contratto e più avvertimenti il proprietario ha dovuto inviare, maggiori sono le sue possibilità di ottenere ragione in una procedura di risoluzione.
Se l'inquilino si trova solo in un'emergenza momentanea, è quindi assolutamente consigliabile contattare il locatore e chiarire come si è verificata l'inadempienza contrattuale e come tutto potrà funzionare nuovamente secondo le regole in futuro.
Tuttavia, se l'inquilino continua il suo comportamento contrario al contratto nonostante il termine stabilito, il proprietario può anche chiedere il risarcimento dei danni. Ciò vale in particolare se il locatore sostiene costi a causa del comportamento del locatario che non si sarebbero verificati se avesse agito correttamente. Se, ad esempio, l'inquilino smaltisce i rifiuti ingombranti non autorizzati nei locali della spazzatura, il proprietario può trasferire i costi per il suo smaltimento al conduttore responsabile in conformità con la Sezione 280 BGB.
