La morte dell'inquilino è anche una sfida per il proprietario. Leggi qui come puoi procedere al meglio come proprietario dopo la morte dell'inquilino e quali diritti hai.
Cosa succede dopo la morte dell'inquilino?
Fondamentalmente, un contratto di affitto non termina automaticamente quando l'inquilino muore. Se il contratto di locazione è stipulato contrattualmente con più inquilini - cioè ci sono più persone come inquilini nel contratto di locazione - deve essere continuato con le restanti persone.
È inoltre importante sapere che dopo la morte dell'inquilino tutte le persone che vivono nel nucleo familiare, anche se non sono iscritte nel contratto di locazione, hanno il diritto di subentrare nell'affitto. Per il proprietario, ciò significa continuare il contratto di locazione con i restanti membri della famiglia. È essenziale che le condizioni precedenti debbano continuare a esistere. Ad esempio, l'affitto non può essere semplicemente aumentato dopo la morte dell'inquilino.
Se non ci sono co-inquilini, gli eredi devono pagare l'affitto ancora dovuto e anche le spese accessorie e gli arretrati. Gli eredi stipulano anche il contratto di locazione per il defunto. Tuttavia, ai sensi dei §§ 564 BGB e 580 BGB, hai un diritto speciale di recesso: puoi recedere dal contratto entro un mese dal momento in cui viene a conoscenza della morte dell'inquilino nel rispetto dei termini di legge (ovvero tre mesi).
Se l'appartamento non viene preso in consegna dagli eredi, questi devono occuparsi dello sgombero e della consegna della proprietà o devono pagare le spese. Tuttavia, gli eredi non devono essere responsabili per le passività con i loro beni, ma possono limitare la responsabilità all'eredità.
Inoltre, i superstiti hanno la possibilità di rifiutare l'eredità entro sei settimane. Se ciò accade, non possono essere ritenuti responsabili dal proprietario dopo la morte dell'inquilino.
Cosa regola il diritto di locazione dopo la morte del conduttore?
Il diritto di locazione si occupa ampiamente della morte dell'inquilino. In sostanza, un contratto di locazione non si conclude automaticamente con la morte dell'inquilino, ma fa parte dell'eredità. A seconda che ci fossero più inquilini, i membri della famiglia vivevano nella famiglia o l'appartamento era abitato dal solo inquilino, ci sono diverse normative che devono essere osservate.
Puoi stipulare il contratto di locazione come erede, familiare, coniuge o partner e come co-conduttore, il che significa che il vecchio contratto di locazione rimane in vigore e nessun nuovo contratto di locazione deve essere concluso con nuove condizioni.
La sezione 563 del BGB stabilisce quali persone possono stipulare il contratto di locazione dopo la morte dell'inquilino. Abbiamo riassunto di seguito quali diritti e obblighi sono essenziali nei diversi casi:
Caso 1: entrambi i coniugi (o partner) erano inquilini
Una famiglia comune di coniugi o partner è particolarmente comune, in cui entrambi i partner sono elencati nel contratto di locazione. In questo caso, l'affitto viene continuato automaticamente dopo la morte di uno degli inquilini ai sensi dell'articolo 563a, paragrafo 1, BGB. Gli eredi e gli altri membri della famiglia non svolgono alcun ruolo qui.
Anche se il contratto di locazione non è stato firmato da entrambi i partner e l'inquilino muore, è possibile che il partner sia già stato elevato allo status di inquilino. Ciò è possibile, ad esempio, se un partner rappresentava l'altro ai sensi della sezione 164 BGB al momento della conclusione del contratto. Anche se il proprietario ha inviato una lettera di aumento dell'affitto a entrambi i partner quando il partner si trasferisce in un secondo momento, questo è praticamente un co-inquilino.
In tal caso, l'affitto viene trasferito al partner rimanente. Tuttavia, ha il diritto entro un mese dal momento in cui viene a conoscenza della morte di rivendicare il suo diritto speciale di risoluzione ai sensi del § 563a, paragrafo 2, BGB con un periodo legale di tre mesi. In questo caso, tuttavia, il proprietario non ha alcun diritto speciale di recesso.
Se il coniuge o il convivente muore, l'affitto viene trasferito al convivente.
Caso 2: solo il coniuge o il partner deceduto era un inquilino
Secondo la sezione 563, paragrafo 1, BGB, il coniuge o il partner che viveva nella stessa economia domestica con l'inquilino deceduto stipula il contratto di locazione come inquilino anche se non ha firmato il contratto di locazione e anche lo stato dell'inquilino prima della morte L'inquilino ha ottenuto. Anche qui sono esclusi familiari ed eredi e il contratto di locazione continua ad esistere nella sua forma originaria.
Se il coniuge o il partner decide di non stipulare il contratto di locazione dopo la morte dell'inquilino, deve informarne il locatore entro un mese dal momento in cui viene a conoscenza del decesso ai sensi della Sezione 563, Paragrafo 3, Clausola 1, BGB.
Si consiglia di fornire una dichiarazione scritta. Se ciò accade, i diritti e gli obblighi passano all'erede. Quest'ultimo può quindi risolvere o proseguire il contratto di locazione ai sensi dell'articolo 564, paragrafo 1, BGB.
È importante per i proprietari che un partner dello stesso sesso abbia lo stesso status di coniuge secondo la Gazzetta ufficiale federale (BGBl.) I 2001, pagina 266.
Se il partner non stipula il contratto di locazione, i figli che vivono in casa possono farlo. Questo è regolato nel § 563, paragrafo 2, frase 1, BGB.
Caso 3: solo il coniuge deceduto era un inquilino e c'erano altri membri della famiglia che vivevano nell'appartamento
Se nell'appartamento sono presenti ulteriori familiari oltre al coniuge superstite e se il coniuge non vuole subentrare nell'affitto, gli altri parenti residenti nell'appartamento possono unirsi alla locazione e proseguirla.
Come regolato nella Sezione 563, Paragrafo 3, BGB, il coniuge deve informare il locatore che non vuole continuare l'affitto. I restanti parenti che vivono nella famiglia hanno anche la possibilità di astenersi dal continuare l'affitto. Tuttavia, devono anche informare il proprietario di questo. Se né il coniuge né altri familiari conviventi proseguono l'affitto, il contratto passa nuovamente agli eredi.
Caso 4: il defunto era un inquilino insieme a una terza parte e condivideva la famiglia con il coniuge e / o i familiari
Dopo la morte dell'inquilino che gestiva una famiglia insieme al coniuge nella proprietà in affitto, ma ha concluso il contratto di locazione insieme ad un'altra persona, si applica anche l'articolo 563, paragrafo 1, BGB. In questo caso particolare, il coniuge può assumere la carica di co-conduttore. Anche in questo caso, questo viene fatto con l'esclusione di altri membri della famiglia e possibili eredi.
Caso 5: altre maggioranze di inquilini
Se un immobile è stato affittato insieme a più persone, come è comune ad esempio negli appartamenti condivisi, la morte dell'inquilino non cambia realmente l'affitto. Gli inquilini rimanenti continuano semplicemente l'affitto con il proprietario. Anche in questo caso i co-conduttori non hanno diritto speciale di recesso.
Altre regole si applicano ai subaffittuari che non hanno concluso un contratto di locazione con il proprietario dell'immobile, ma solo con l'inquilino deceduto. In questo caso si vede come se il padrone di casa fosse morto. Di conseguenza, dopo la morte dell'inquilino, gli eredi assumono il suo status di inquilini e quindi anche di proprietari dei subaffittuari.
Caso 6: l'affittuario deceduto viveva con familiari o familiari (senza coniuge)
Se i parenti residenti nel nucleo familiare hanno firmato il contratto di locazione, questo continuerà ad esistere anche dopo la morte di un conduttore. In caso contrario, puoi subentrare nella locazione ai sensi della Sezione 563, Paragrafo 2, Frase 2, BGB. Se più membri della famiglia sono interessati, possono anche stipulare l'affitto insieme e sono quindi debitori congiuntamente e solidalmente secondo la sezione 421 del codice civile tedesco (BGB).
È importante sapere che l'affitto deve essere continuato nei termini originali. Di conseguenza, gli obblighi ei diritti dei parenti continuano a essere basati sul contratto di locazione dell'inquilino.
Le clausole che limitano o escludono il diritto di ingresso dei superstiti e dei membri della famiglia non sono valide ai sensi del § 563, paragrafo 5, BGB.
È anche importante sapere che la definizione di familiari e membri della famiglia è ampia e quindi anche nipoti o figli adottivi possono essere annoverati tra le persone che vivono nella stessa famiglia. È sempre importante che la famiglia comune sia progettata per essere permanente, come si può vedere dalla Sezione 563, Paragrafo 2, Frase 3, BGB.
La normativa si applica anche all'edilizia sociale, ma per prendere in consegna l'affitto dopo la morte del conduttore è necessario un certificato di residenza.
Se il defunto viveva da solo nella proprietà in affitto o se il coniuge ei familiari che vivevano nell'appartamento non entrano nell'affitto, tutti i diritti e gli obblighi vengono trasferiti agli eredi.
Morte dell'inquilino: quali diritti hanno gli eredi?
Se il defunto viveva da solo nella proprietà in affitto o se il coniuge e altri membri della famiglia che vivevano nella famiglia non entravano nel rapporto di locazione, allora i diritti e gli obblighi secondo §§ 1922 e 1967 BGB passano all'erede.
Fanno eccezione gli inquilini single che hanno stipulato un contratto di locazione a vita: gli eredi possono quindi avvalersi del diritto speciale di recesso oppure trasferirsi nell'appartamento.
Secondo § 2087 BGB, l'appartamento affittato può anche essere considerato come eredità se l'appartamento può essere visto come un bene essenziale dopo la morte dell'inquilino. Inoltre, dopo la morte del conduttore, gli eredi possono cedere la loro quota di eredità a una terza persona che può poi entrare in locazione.
È importante che gli eredi non abbiano diritto davanti ai familiari che vivono nel nucleo familiare. Solo quando tutti i membri del nucleo familiare dichiarano di non voler rilevare l'affitto il diritto passa all'erede.
Quanto dura il periodo di preavviso dopo la morte dell'inquilino?
Dopo il decesso del conduttore, gli aventi diritto all'ingresso o gli eredi hanno un mese di tempo per avvalersi del loro diritto speciale di recesso. Se gli eredi vengono a conoscenza della morte dell'inquilino solo in un secondo momento, il termine si applica solo dal momento della conoscenza. Se gli eredi non si avvalgono del diritto speciale di recesso, subentrano automaticamente al locatario deceduto in modo che non sia necessario un nuovo contratto di locazione.
Anche il diritto speciale di recesso del locatore dopo la morte del conduttore deve essere esercitato entro un mese dalla conoscenza del decesso, altrimenti il contratto di locazione continuerà. Il diritto speciale di recesso del locatore si applica agli eredi. Non può farne uso contro le persone autorizzate ad entrare (quelle che hanno già vissuto nel nucleo familiare).
Chi deve liberare l'appartamento dopo la morte dell'inquilino?
Anche dopo il decesso dell'inquilino, l'affitto termina solo dopo che sia stata data la disdetta in tempo utile e con la consegna dell'appartamento.
Se il diritto speciale di disdetta viene esercitato dopo la morte del conduttore, gli eredi sono tenuti a liberare l'appartamento in tempo utile e, se necessario, a ristrutturarlo. Devono anche effettuare i pagamenti in sospeso come l'affitto e le utenze.
La domanda per i proprietari è cosa succede se non c'è eredità dopo la morte dell'inquilino. In questi casi, il tribunale nomina un curatore per cercare di trovare potenziali eredi. Se ciò non riesce, eredita lo Stato federale in cui era domiciliato l'inquilino. In caso di una proprietà sovraindebitata, il proprietario alla fine rimarrà con le cose aperte e dovrà anche occuparsi della liquidazione della famiglia e della ristrutturazione dell'appartamento.
Morte dell'inquilino: chi riceve la cauzione di locazione?
Dopo la morte dell'inquilino, c'è anche la questione della caparra versata, perché se il contratto di locazione viene risolto, la cauzione è dovuta anche dopo che l'appartamento è stato consegnato con successo (pubblicare su "protocollo di consegna appartamento"?). In linea di principio, il deposito deve essere pagato agli eredi. Se quest'ultimo rifiuta l'eredità, invece, il deposito va al successivo in linea di successione.
Per i proprietari, si consiglia di presentare un certificato di eredità prima di versare la cauzione. Questo evita di pagare persone non autorizzate. Ciò vale anche per l'erogazione di qualsiasi credito esistente dopo la liquidazione dei costi accessori.
Il deposito cauzionale è generalmente da versare agli eredi. Tuttavia, se quest'ultimo rifiuta l'eredità, il deposito va al successivo in linea di successione.
La responsabilità del successore legale
In qualità di successore legale dopo la morte dell'inquilino, non solo ti assumi i suoi diritti, ma anche i suoi obblighi. Se il partner rimanente, i parenti o gli eredi stipulano il contratto di locazione, saranno anche responsabili nei confronti del locatore secondo la Sezione 563b, paragrafo 1, BGB.
Di conseguenza, il successore legale è responsabile per danni alla proprietà in affitto, debiti di locazione, riparazioni estetiche dovute e costi aggiuntivi. Tuttavia, la responsabilità successoria può essere contrattualmente esclusa durante la vita. Se questo è desiderato, è consigliabile parlare con un avvocato specializzato.
Successione
Se l'erede rifiuta l'eredità, non può essere ritenuto responsabile, né deve risolvere il contratto di locazione. In caso di errata accettazione di un'eredità o mancato rispetto di una scadenza, si applicano le norme del diritto successorio secondo § 119, § 1954 e § 1956 BGB.
Risoluzione da parte dell'erede
Dopo la morte dell'inquilino, l'erede ha il diritto di rescindere l'appartamento o di usarlo lui stesso. Se decide di recedere, può pronunciarlo entro un mese dal momento in cui viene a conoscenza della morte e della mancata comparsa di un altro parente. In tal caso, l'affitto termina dopo un periodo di preavviso di tre mesi.
La risoluzione entro un mese è molto importante, perché con un contratto di locazione a tempo determinato la conseguenza di non terminare in tempo sarebbe che il contratto di locazione deve essere eseguito fino alla fine.
Se ci sono più eredi, assicurati che la lettera di recesso sia firmata da tutti gli eredi.
Risoluzione da parte del proprietario
Dal 1 settembre 2001 è possibile la risoluzione senza motivo legittimo dopo la morte dell'inquilino. Se l'erede decide di continuare l'affitto dopo la morte del conduttore, il locatore può risolvere il contratto con un termine di preavviso legale di tre mesi. Come l'erede, il proprietario ha un mese di tempo per dare la disdetta dopo essersi accorto della morte. Tuttavia, questo si applica solo se nessuno dei parenti che vivono nella famiglia stipula il contratto di locazione (sezione 564, frase 2, BGB).
Dopo aver saputo della morte dell'inquilino, il locatore può ovviamente dare la disdetta solo se è a conoscenza dell'erede. Per questo, è sufficiente che sia informato dell'erede - non è necessaria alcuna ispezione del certificato di eredità. Tuttavia, il proprietario deve anche cercare di scoprire chi si farà carico dell'eredità, altrimenti potrebbe perdere il diritto di recedere.
Se il locatore vuole esercitare il suo diritto speciale di recesso, deve notificare la risoluzione a tutti gli eredi di una comunità di eredi. Deve anche consegnare la disdetta a questi eredi e non, ad esempio, indirizzarli al conduttore deceduto.
Se i coniugi, i parenti oi membri della famiglia desiderano stipulare il contratto di locazione, il proprietario può risolvere il contratto solo con breve preavviso per giusta causa, ad esempio perché coloro che entrano sono insolventi o hanno fisicamente aggredito il proprietario in passato. Qui è consigliabile ricorrere a una consulenza professionale in modo che piccoli errori non impediscano una risoluzione definitiva.
