Chi possiede una proprietà e non ci abita ma la affitta deve pagare le tasse sui redditi da locazione. Anche se molti preferirebbero delegare subito l'argomento al proprio consulente fiscale, vale la pena approfondire da soli la questione. Perché meglio sai come muoverti, più trucchi puoi usare e risparmiare molte tasse.
Chi deve pagare le tasse sui redditi da locazione?
Devi anche pagare le tasse sui redditi da locazione come privato? Sì, anche se non stai affittando commercialmente, sei obbligato a pagare le tasse sul reddito derivante dall'affitto o dal leasing. Questo è regolato dalla Sezione 21 della Legge sull'imposta sul reddito (EStG). Chiunque affitta un immobile deve pagare le tasse sul reddito da locazione.
Per segnalare correttamente il reddito all'ufficio delle imposte, è necessario inserire il reddito da locazione nell'Appendice V per l'affitto e il leasing nella dichiarazione dei redditi. È importante che tu sappia, tuttavia, che non devi pagare le tasse sull'intero reddito da locazione, ma puoi detrarre il tuo deprezzamento, gli interessi sul debito e altri oneri dal tuo reddito da locazione. E: se lo fai in modo intelligente, alla fine puoi persino ottenere un bonus fiscale.
Quanto sono le tasse sul tuo reddito da locazione?
L'aliquota dell'imposta sul reddito personale determina l'importo dell'imposta che devi pagare sul tuo reddito da locazione. Le perdite derivanti dal noleggio possono anche avere un impatto positivo sulla tassazione degli altri redditi. Quindi, se subisci una perdita con il tuo noleggio, questa verrà compensata con il tuo reddito altrimenti imponibile. Ciò può ridurre notevolmente il carico fiscale personale.
Tuttavia, se dichiari permanentemente perdite maggiori per la tua proprietà in affitto nella tua dichiarazione dei redditi, ciò può anche avere effetti negativi per te. L'ufficio delle imposte parla quindi di un hobby e presume che tu non gestisca il tuo noleggio con l'intenzione di realizzare un profitto. In tal caso, non è più possibile compensare le perdite con il reddito positivo da altre fonti di reddito.
Se l'attività di noleggio è negativa per te, dovresti parlare con il tuo consulente fiscale. Potresti trovare un modo per tassare il tuo reddito da locazione negativo accettato dall'ufficio delle imposte. In generale, tuttavia, dovresti ovviamente cercare di realizzare un profitto con il tuo noleggio.
Reddito da locazione fiscale: esiste un'indennità?
Devi pagare l'imposta sul reddito da locazione solo se, insieme al tuo altro reddito, supera la detrazione fiscale di base di 8.500 euro.
Se hai un reddito complessivo più alto, ma non guadagni più di 520 euro all'anno affittando una stanza o un appartamento per nonnina in cui altrimenti vivi, non devi pagare le tasse su questo reddito da locazione. Un esempio: vivi a Monaco e affitta una stanza nel tuo appartamento per un breve periodo durante l'Oktoberfest. Se non guadagni più di 520 euro all'anno, il reddito è esentasse.
Tassare i redditi da locazione: cos'è l'ammortamento?
Se si acquista una proprietà e la si affitta, è possibile detrarre il due percento del valore dell'edificio e il due percento dei costi di costruzione dalle tasse per 50 anni.
Per un vecchio edificio costruito prima del 1925, è possibile detrarre il due percento e mezzo dei costi per 40 anni. Puoi detrarre importi ancora più elevati per la ristrutturazione di proprietà elencate, che possono ridurre notevolmente il tuo carico fiscale.
Puoi anche dichiarare i lavori di riparazione e manutenzione sulla tua proprietà in affitto in periodi più brevi da uno a cinque anni nella tua dichiarazione dei redditi.
Quando si affitta una proprietà, si ha il diritto di detrarre il due percento del valore dell'edificio e il due percento dei costi di costruzione dalle tasse per un periodo di 50 anni.
Tassare i redditi da locazione: cosa devo considerare quando effettuo un prestito?
In qualità di locatore, puoi anche richiedere il tuo prestito per l'appartamento affittato a fini fiscali, per cui per ridurre le tasse viene preso in considerazione solo il pagamento degli interessi e non il rimborso. Poiché il tuo importo di rimborso rimane lo stesso per tutta la durata del prestito vitalizio in corso, ma la componente di interesse è sempre inferiore con il rimborso continuo, anche il tuo vantaggio fiscale diminuisce nel corso degli anni.
Un esempio di calcolo:
ricevi un prestito di 100.000 euro dalla tua banca. All'inizio viene concordato un interesse del due percento con un rimborso del tre percento. La tua rata di rimborso è quindi di 5.000 euro.
Con un prestito vitalizio la percentuale di rimborso aumenta ad ogni rata mensile. La ragione di ciò è che gli interessi maturano solo per l'importo del prestito che non è stato ancora rimborsato e quindi diminuisce costantemente.
Quindi nel primo anno non paghi più 2.000 euro di interessi, ma solo 1.970 euro e contemporaneamente ripaghi 3.030 euro. Dopo dieci anni pagherai solo € 1.380 di interessi, mentre la tua quota di rimborso è già € 3.620. A questo punto, puoi richiedere solo 1.380 euro per la componente di interessi nella tua dichiarazione dei redditi.
Tassare i redditi da locazione: un esempio di fattura
La signora Sommer acquista un piccolo condominio di nuova costruzione a Monaco di Baviera-Neuhausen per 400.000 euro. Lo finanzia principalmente attraverso la banca della sua casa e lo affitta a una giovane coppia. Chiede 1.200 euro al mese di affitto escluse le spese, ovvero 14.400 euro all'anno. Il prezzo di acquisto dell'appartamento senza il valore dell'immobile è di 320.000 euro. Può cancellare il due percento di questo all'anno.
Reddito da locazione: 14.400 euro
- interessi sul mutuo immobiliare: 6.000 euro
- ammortamento: 6.400 euro
- spese di gestione (es. Gestione della proprietà): 900 euro
- riparazione di piastrelle del bagno danneggiate: 200 euro
reddito da locazione imponibile: 900 euro
Grazie ai suoi costi di gestione comprensivi degli ammortamenti, la Sig. In estate solo 900 euro (invece di 14.400 euro) sono tassati sui redditi da locazione.
Se la signora Sommer ha spese significativamente più alte per le riparazioni in un anno o meno di reddito a causa della perdita di reddito, ad esempio a causa dei nomadi in affitto, il suo reddito imponibile può anche essere negativo. Il seguente esempio: la signora Sommer riceve 2.400 euro in meno di affitto perché il suo appartamento è libero da due mesi o l'inquilino non ha pagato. In questo caso non c'è nessun surplus, ma un meno di 1.500 euro. Ora può detrarre questo importo dal suo reddito imponibile.
Quando il prestito per l'appartamento viene pagato per intero un giorno, il reddito imponibile aumenta. Dopo 50 anni, l'ammortamento scadrà addirittura. Da questo momento in poi, la signora Sommer deve pagare le tasse su una percentuale significativamente più alta del suo reddito da locazione. Quindi normalmente sono deducibili solo le spese di manutenzione e gli eventuali costi per la gestione della proprietà.
Per un vecchio edificio costruito prima del 1925, è possibile detrarre il due e mezzo percento dei costi per 40 anni.
L'imposta sulle vendite si applica ai redditi da locazione?
Come proprietario, sei effettivamente un imprenditore perché vuoi realizzare un profitto. Normalmente ogni imprenditore deve riscuotere un'imposta sulle vendite del 19%. Tuttavia, questa regola non si applica agli affitti privati. Piuttosto, si applica:
- I proprietari degli appartamenti non devono addebitare o pagare l'imposta sulle vendite.
- I proprietari di immobili commerciali possono decidere da soli se vogliono essere valutati come uomini d'affari. Se affitti a lungo termine a una società soggetta ad IVA, puoi scegliere se vuoi affittare con o senza IVA.
Se tu, come privato locatore, vuoi essere trattato come un imprenditore, devi osservare alcune condizioni che costano tempo e fatica, ma portano anche notevoli vantaggi: se si sostengono costi elevati per la ristrutturazione dei locali affittati a scopo commerciale, puoi ad esempio aggiungere gli importi IVA Invia le fatture del commerciante nella tua dichiarazione IVA anticipata.
Se la tua proprietà è composta da più unità, alcune delle quali affittate e altri senza IVA, puoi includere solo le fatture dell'intero edificio nella dichiarazione dei redditi.
Gli affitti a breve termine, come appartamenti per vacanze o sale conferenze, sono generalmente soggetti all'imposta sulle vendite. Un altro caso speciale è il garage: se questo viene affittato insieme all'appartamento, non è necessario addebitare l'imposta sulle vendite. Tuttavia, se desideri affittare un garage individualmente, sei soggetto all'imposta sulle vendite. Tuttavia, se il reddito derivante dall'affitto di garage non supera l'importo annuo di 17.500 euro, in quanto cosiddetto piccolo imprenditore non è necessario pagare l'IVA.
Reddito da locazione fiscale: dove devo dichiarare il reddito da locazione?
È necessario elencare il reddito da locazione imponibile nell'Appendice V della dichiarazione dei redditi. La forma è lunga, ma fondamentalmente autoesplicativa. Tuttavia, ci sono alcuni suggerimenti da tenere a mente.
Reddito da locazione fiscale: come si compila correttamente l'allegato V?
Nell'Appendice V della dichiarazione dei redditi, fornisci tutte le informazioni essenziali per il noleggio. La tua responsabilità fiscale verrà quindi calcolata in base alle voci. Se affittate un appartamento, dovete inserire le seguenti voci:
Riga 1: il vostro cognome
Riga 2: il vostro nome
Riga 3: Codice fiscale e numero di serie del sistema
Riga 4: Via e numero civico della proprietà affittata / data di acquisto
Riga 5: CAP e città della proprietà affittata / data di completamento
Riga 6: numero di file di valore standard ed eventualmente data di vendita o trasferimento. (Ciò consente all'ufficio delle imposte di verificare se vieni utilizzato per l'imposta sulla speculazione.)
Troverai il numero di file da inserire nella tua valutazione fiscale della proprietà. Puoi anche consegnare l'allegato senza questo numero di file.
Riga 7: In ogni caso un 2 per "No"
Riga 8: A sinistra, aggiungi lo spazio abitativo. Lascia i campi a destra e al centro in bianco.
Devi entrare nello spazio abitativo utilizzando il calcolo dello spazio abitativo ufficiale. Anche l'altezza del soffitto e il calcolo proporzionale di balconi e terrazze sono rilevanti qui. Quindi non è sufficiente sommare semplicemente le aree di base. Lo spazio abitativo deve essere calcolato correttamente sia nel contratto di locazione che nella dichiarazione dei redditi.
Riga 9: inserire qui l'affitto mensile netto. È necessario detrarre eventuali allocazioni per costi aggiuntivi per questo campo.
La distribuzione dei redditi da locazione per piano è destinata all'affitto di condomini. Anche se affittate una maisonette, inserite solo il reddito da locazione in un campo.
Righe 10-12: non è necessario compilare.
Riga 13: qui aggiungi tutti i contributi che il tuo inquilino ti ha trasferito.
Se nell'anno della dichiarazione dei redditi è stato effettuato un rimborso per il tuo inquilino tramite la bolletta, questo verrà detratto. Se il tuo inquilino ha dovuto pagare in un secondo momento, l'importo verrà aggiunto.
Riga 14: non sarà completata.
Riga 15: qui inserisci il reddito da locazione che hai ricevuto dall'affittuario come pagamento anticipato o come pagamento aggiuntivo. Se dovessi trattenere una parte o anche tutto il deposito cauzionale a causa di danni o arretrati di affitto, questo importo verrà aggiunto qui.
Riga 16: non sarà completata.
Riga 17: non verrà compilata se non si applica l'imposta sulle vendite.
Riga 18: non verrà compilato se non riscuoti l'imposta sulle vendite.
Riga 19: qui si immettono le sovvenzioni in base alla legge sulla promozione degli alloggi, nonché gli interessi sui contratti delle società di costruzioni.
Riga 20: non sarà completata.
Riga 21: qui inserisci il totale di tutte le entrate. Se c'è una perdita; scrivi un segno meno davanti all'importo.
Riga 22: Trasferimento di tutte le spese relative al reddito dalla riga 50 (vedi sotto)
Riga 23: Risultato del reddito meno
le spese relative al reddito Riga 24: Se necessario, distribuzione del reddito (dalla riga 23) ai coniugi secondo la rispettiva struttura proprietaria
Righe 25-29: Queste righe sono compilato solo se sei membro di un'associazione di costruttori o azionista di un fondo immobiliare chiuso.
Righe 31-32: non sono state compilate.
Righe 33-34: Riguarda l'ammortamento. Immettere un ammortamento per gli immobili normali nella riga 33. Se sei il proprietario di una proprietà elencata, l'ammortamento viene inserito nella riga 34.
Per i nuovi edifici, puoi ammortizzare il due percento dei costi di produzione per 50 anni. Per gli edifici costruiti prima del 1925, è del due e mezzo percento all'anno in 40 anni.
Quando si tratta di ammortamento, è importante che venga inserito solo il valore dell'edificio. Se la ripartizione delle quote del prezzo di acquisto tra terreno e fabbricato appare plausibile all'ufficio delle imposte nel contratto di vendita, la tua iscrizione sarà normalmente accettata. Quando si vende la proprietà, il venditore non si cura della composizione del prezzo. In qualità di acquirente, tuttavia, dovresti esaminare attentamente il contratto e assicurarti che la quota per l'edificio sia la più alta possibile, perché in questo modo puoi beneficiare di più della tassa.
Se nel contratto di vendita è riportato solo un prezzo totale, il prezzo della proprietà viene determinato utilizzando la tabella del valore fondiario standard della città o del comune. Il valore della proprietà viene quindi detratto dal prezzo di acquisto per determinare il valore dell'edificio. Il metodo del 20 percento viene spesso utilizzato per calcolare il valore della proprietà. In tal modo, un'aliquota forfettaria del 20 percento viene detratta dal prezzo di acquisto e questo valore viene applicato al terreno.
Riga 36: inserisci qui i tuoi interessi per la proprietà.
Riga 37: Indicare qui tutti i costi sostenuti per ottenere il finanziamento. Ad esempio, i costi per estratti dal registro fondiario, periti e notai.
Riga 38: di solito non compilata.
Riga 39: inserire qui tutte le spese di manutenzione per la proprietà.
Riga 40: se vivi anche tu nella proprietà in affitto, puoi detrarre solo ciò che è stato speso per l'appartamento in affitto. Tuttavia, è possibile richiedere costi di ristrutturazione proporzionati per l'intero edificio.
Righe 41-45: inserire qui le spese di manutenzione se non si desidera applicarle direttamente nell'anno in cui si verificano, ma si desidera invece ammortarle nell'arco di cinque anni. Perché per mantenere la tua proprietà, puoi applicare i costi di riparazione come onere fiscale continuativo una volta, vale a dire nell'anno in cui sorgono i costi, o per un massimo di cinque anni consecutivi.
Riga 46: qui inserisci tutti i costi sostenuti per la tassa sulla proprietà, la raccolta dei rifiuti, la pulizia delle strade, l'acqua, le fognature, l'illuminazione, il riscaldamento, l'assicurazione, l'ascensore, ecc. Questa riga include anche i costi che puoi trasferire al tuo inquilino. Avevi già inserito i costi aggiuntivi del locatario nelle righe 12 e 13.
Riga 47: campo per i costi amministrativi.
Se ti prendi cura della gestione della tua proprietà da solo, non puoi rivendicare i costi, solo se assumi qualcuno per farlo. Il tuo contributo non ti porta vantaggi fiscali.
Riga 48: questa riga è rilevante solo se sei soggetto a imposta sulle vendite. Quindi inserisci qui l'imposta sulle vendite pagata o addebitata.
Riga 49: qui puoi richiedere altre spese relative al reddito.
Tutti i costi di gestione della proprietà in affitto riducono il reddito. Tutti i costi che non puoi trasferire direttamente al tuo inquilino, come la gestione della proprietà, i costi di intermediazione o le spese per annunci pubblicitari, sono riassunti sotto il termine costi pubblicitari e registrati in questa riga.
Riga 50: somma tutte le spese pubblicitarie sostenute e inserisci il valore nella riga 50. Lo trasferisci quindi all'inizio dell'allegato V nella riga 22.
Riga 51: questa riga è rilevante solo se puoi detrarre l'imposta precedente. Questo di solito accade solo con proprietà commerciali o affitti per le vacanze.
Riga 52: questo campo deve essere completato solo se ti è stato concesso un sussidio finanziario per i costi di acquisizione e produzione della tua proprietà elencata.
Nell'Appendice V della dichiarazione dei redditi, fornisci tutte le informazioni essenziali per il noleggio.
Reddito da locazione fiscale: puoi detrarre questi costi
Puoi detrarre quasi tutti i costi sostenuti in relazione all'affitto della tua proprietà. In altre parole: il tuo reddito da locazione viene confrontato con i costi associati alla proprietà. Devi solo pagare le tasse sul profitto del reddito da locazione. Quindi, se ottieni un profitto negativo qui, ridurrà il tuo carico fiscale.
Per mantenere la tua responsabilità fiscale più bassa possibile, ci sono alcuni trucchi che dovresti considerare. Perché a fine anno avrai più soldi in tasca.
- Ricevute Conserva
sempre con cura tutte le ricevute del costo dell'appartamento affittato. Potrebbe essere necessario come prova per l'ufficio delle imposte. - Perdita di affitto
, assegnare esplicitamente quando si dichiara il reddito da locazione per perdite di affitto o una vacanza a casa tua. Un posto vacante viene riconosciuto come riduzione delle tasse solo se puoi rendere plausibile all'ufficio delle imposte che desideri effettivamente affittare la tua proprietà e che il posto vacante non è stato intenzionalmente determinato.
Affitto minimo Se affittate il vostro appartamento ad amici o familiari a un prezzo molto conveniente, dovreste assicurarvi assolutamente di non addebitare mai meno del 66% dell'affitto locale. Puoi detrarre tutte le spese relative al reddito per la proprietà dalle tasse solo se l'affitto è almeno del 66%.- Cambio di inquilino
Nella dichiarazione dei redditi è inoltre necessario indicare per intero tutti i costi che sono sorti in caso di cambio di inquilino. Ciò include, tra le altre cose, le commissioni del broker, i tuoi annunci e le spese di viaggio, ma anche i costi di riparazione per artigiani e pittori sorti prima della nuova locazione. - Ulteriori costi
Se hai assunto un avvocato, hai dovuto finanziare un'azione di sfratto o anche lo sfratto economico di un immobile, puoi dichiarare tutti i costi sostenuti nella dichiarazione dei redditi.
Importante: è meglio indicare prima tutti i costi. Se l'ufficio delle imposte non accetta una parte di questo, è meno grave che se si tralasciano le ricevute, il che potrebbe averti aiutato a realizzare notevoli risparmi fiscali.
Reddito da locazione fiscale: cosa possono detrarre i proprietari dall'imposta?
Come già descritto nelle sezioni precedenti, puoi detrarre dall'imposta tutti i costi relativi al tuo immobile. Questi includono in dettaglio:
- Annunci di affitto sui giornali o su Internet
- Le commissioni di intermediazione
- Interesse a finanziare la proprietà
- Costi di acquisizione come ammortamento annuale
- Imposta patrimoniale
- Commissioni di gestione del conto
- Ristrutturazioni e riparazioni
- Spese di casa
- Spese per forniture d'ufficio e spese di viaggio
- La parcella del tuo avvocato
- Costi per il tuo consulente fiscale
- Quote di iscrizione all'associazione dei proprietari
Assicurati di salvare con cura tutte le ricevute. Se l'ufficio delle imposte ti controlla, devi essere in grado di presentare tutte le ricevute senza lacune.
In qualità di proprietario, assicurati di conservare con cura tutte le ricevute. Se l'ufficio delle imposte ti controlla, devi essere in grado di presentare tutte le ricevute senza lacune.
Reddito da locazione fiscale: qual è la differenza tra costi di produzione e costi di ammodernamento?
Puoi includere tutte le spese di riparazione e ammodernamento come spese pubblicitarie. Con queste spese si distingue tra costi di ammodernamento e costi di produzione (successivi). C'è una differenza fiscale qui.
Il fattore decisivo per la differenza tra costi di produzione e costi di ammodernamento è se l'impianto era già presente nell'appartamento e verrà solo rinnovato, o se è installato qualcosa di completamente nuovo che non era precedentemente nell'appartamento. Ad esempio, se si sostituisce una vecchia vasca da bagno con una nuova, si pagano i costi di ammodernamento. Se, invece, installi una vasca idromassaggio nel bagno, aggiorni il tuo immobile e le spese sostenute si chiamano costi di produzione. A seconda della durata di utilizzo, questi costi possono essere ammortizzati in 20 o anche 50 anni.
Nei primi tre anni dall'acquisto della proprietà, tuttavia, i costi di ristrutturazione non possono superare il 15% dei costi di acquisizione. Altrimenti si parla di sforzo relativo all'acquisizione. Devi ammortizzare la cosiddetta spesa di quasi acquisto proprio come il prezzo della tua proprietà quando lo acquisti durante la vita utile dell'edificio residenziale.
Questa regolamentazione può essere molto complicata da caso a caso. Pertanto, è stato introdotto un limite di 4.000 euro per semplificare le cose. Se i costi non superano i 4.000 euro IVA inclusa, puoi dichiararli come spese di manutenzione.
Qui è possibile risparmiare molto denaro nei singoli casi. Un consulente fiscale può darti consigli individuali su come dichiarare al meglio la tua misura di ristrutturazione e trarne il massimo vantaggio.
Reddito da locazione fiscale: non diventare un commerciante involontario!
Se ti è piaciuto acquistare, affittare e vendere immobili, corri il rischio di essere considerato un agente immobiliare commerciale dalle autorità fiscali. Dovresti quindi sempre rispettare il limite di tre proprietà: chiunque acquisti, modernizzi, affitta e rivende più di tre proprietà entro cinque anni è considerato un commerciante. Questo può avere conseguenze negative per te:
- Non appena sei considerato un agente immobiliare commerciale, qualsiasi deprezzamento precedentemente concesso viene annullato con l'effetto collaterale che devi pagare le tasse su un profitto molto più alto dal tuo reddito da locazione.
- Inoltre, non dovresti trascurare il fatto che potresti dover pagare una tassa sulla speculazione e che anche il tuo comune può riscuotere un'imposta sul commercio.
In caso di dubbio, parla con il tuo consulente fiscale in tempo utile per proteggerti da errori gravi.
Cosa bisogna considerare in termini fiscali quando si vende un immobile?
Se vuoi vendere un immobile entro dieci anni dall'acquisto, devi pagare la cosiddetta tassa di speculazione. Questo è calcolato dalla tua aliquota dell'imposta sul reddito personale sul profitto derivante dalla vendita e può quindi essere piuttosto considerevole.
Se vuoi vendere un appartamento in affitto, di solito è consigliabile attendere i dieci anni. Perché un appartamento in affitto è più difficile da vendere. Il tuo profitto è quindi inferiore e viene ulteriormente ridotto a causa della tassa sulla speculazione.
Se, d'altra parte, il tuo inquilino ha appena dato un preavviso e ti viene offerto un prezzo fino al 30 percento più alto per la tua proprietà quando vendi la tua casa, potrebbe valere la pena considerare di vendere la proprietà prima della scadenza del periodo di speculazione di dieci anni. Il prezzo della proprietà in affitto potrebbe essere molto più allettante, soprattutto in alcune località, che dovresti accettare la tassa sulla speculazione come un piccolo ribasso.
Tassare i redditi da locazione: un argomento appassionante, e non solo per i consulenti fiscali
Certo: ci sono casi speciali in cui un consulente fiscale è decisamente consigliato. Ma anche come proprietario fino ad ora inesperto, puoi risparmiare molto se devi pagare le tasse sui redditi da locazione. Ci auguriamo che i nostri suggerimenti abbiano reso l'argomento "Reddito da locazione fiscale" un po 'più trasparente per te e ti auguriamo ogni successo nel completare l'Allegato V.
