La terra e il suolo sono essenziali per la vita, come il cibo e l'aria. Ma lo spazio vitale a prezzi accessibili è diventato raro nelle città tedesche. Politici, urbanisti e cittadini impegnati sono alla ricerca di nuove soluzioni e non hanno paura di porre domande fondamentali.
I grandi investitori investono miliardi a doppia cifra nel mercato immobiliare delle città tedesche, anno dopo anno. Ciò ha causato un'impennata dei prezzi dei terreni e una scarsità dei terreni. Più prezioso diventa, maggiore è l'attenzione che riceve dagli speculatori che realizzano enormi profitti commerciando terreni. Spesso senza creare spazio vitale.
Chiave per il problema degli alloggi
Il modo in cui una società tratta la sua preziosa terra non è affatto una legge di natura, ma si basa sulle regole che la comunità si dà. Nella storia dell'umanità ci sono stati numerosi modelli per questo, a cominciare dall'Antico Testamento: Nel terzo libro di Mosè si dice che la terra non deve essere venduta in modo permanente e per sempre.
A chi appartiene la città?
È quanto ha chiesto il dipartimento di sviluppo urbano di Berlino lo scorso autunno in un incontro con seicento cittadini, investitori e architetti. "Dobbiamo riguadagnare la nostra capacità di agire in termini di pianificazione e politica finanziaria", ha detto il senatore per lo sviluppo urbano e l'edilizia abitativa, Katrin Lompscher, lì. Ebbene, finalmente, il cittadino potrebbe rispondere. Perché la politica ha trascurato di costruire e vivere per troppo tempo. Nell'ultimo decennio molte persone hanno ritenuto risolto il problema abitativo: si prevedeva un calo demografico, in molti luoghi della Germania sono stati addirittura demoliti appartamenti senza sostituzione. Mentre il ministero dell'edilizia è stato per decenni un dipartimento importante con un proprio ministro nella giovane Repubblica federale di Germania, dal 1998 è stato solo un dipartimento che ha cambiato altri ministeri.Allo stesso tempo, comuni e stati federali finanziariamente rigidi hanno venduto le proprie associazioni edilizie. Sono scomparsi numerosi promotori orientati al bene comune che in precedenza avevano offerto alloggi a prezzi accessibili. Allo stesso tempo, il margine di manovra politico si è ridotto drasticamente: i terreni comunali sono stati venduti anche a investitori privati con l'offerta più alta. Senza l'accesso diretto al proprio cantiere, tuttavia, la sovranità sui prezzi dei terreni socialmente accettabili diminuirà notevolmente.Il terreno comunale è stato venduto anche a investitori privati con l'offerta più alta. Senza l'accesso diretto al proprio cantiere, tuttavia, la sovranità sui prezzi dei terreni socialmente accettabili diminuirà notevolmente.Il terreno comunale è stato venduto anche a investitori privati con l'offerta più alta. Senza l'accesso diretto al proprio cantiere, tuttavia, la sovranità sui prezzi dei terreni socialmente accettabili diminuirà notevolmente.
Più spazio vitale
Il numero totale di appartamenti in Germania è aumentato costantemente negli ultimi decenni. Allo stesso tempo, la superficie in cui vive ogni tedesco è aumentata: oggi ogni cittadino occupa una media di 45 metri quadrati - nel 1990 erano meno di 35. Sempre più persone vivono in famiglie singole. Con tutto ciò, la domanda di spazio vitale è cresciuta, alimentando la speculazione. Soprattutto nelle città da cui le persone sono sempre più attratte. La conseguenza: la quota del cantiere nei costi di costruzione è aumentata notevolmente. In alcuni progetti di grandi città è già più del cinquanta per cento.
In qualità di senatore di Berlino per lo sviluppo urbano e l'edilizia abitativa, Katrin Lompscher desidera riconquistare la politica di pianificazione e finanziaria del settore pubblico nella politica fondiaria.
Cosa c'è da fare?
In Svizzera, molti comuni non vendono la loro terra, ma spesso la concedono in locazione. Si tratta di un "acquisto temporaneo di terreni" e un'alternativa tradizionale all'acquisto di terreni edificabili. Il diritto edilizio ereditabile ha due grandi vantaggi: non grava sul cliente i costi a volte esorbitanti per l'acquisto del terreno, perché paga solo l'affitto annuale. Impedisce la speculazione con la terra e la proprietà di essa rimane alla comunità e quindi al pubblico in generale. L'esperienza svizzera è positiva. Anche la città di Berlino vuole orientarsi verso un tale modello in futuro e affittare solo aree di proprietà della comunità. Questo darà sicuramente alla città più margine di manovra a lungo termine per creare alloggi a prezzi accessibili. Nel breve periodo, tuttavia, i prezzi nella capitale continueranno probabilmente a salire,perché allora l'offerta per gli investitori sarà ancora più stretta.
Una nuova tassa sulla proprietà
Nell'aprile 2018, la Corte costituzionale ha stabilito che l'imposta sulla proprietà in Germania era incostituzionale con la sua attuale riscossione del valore fondiario. Il governo federale deve quindi presentare una nuova forma di tassazione entro la fine del 2019. Gli esperti concordano: in una nuova forma di imposta sulla proprietà c'è un'opportunità per una tassazione più equa dei terreni. Una simile tassa sul valore fondiario potrebbe anche mobilitare terreni precedentemente incolti e respingere i giocatori d'azzardo nel mercato immobiliare. Ad esempio, in quella terra inutilizzata potrebbe essere tassata più pesantemente. È indiscusso che è proprio qui che la politica potrebbe aiutare quei proprietari di edifici che vogliono creare nuovi spazi abitativi a prezzi accessibili.
Soluzioni
Se il terreno edificabile è costoso, avrebbe senso utilizzarlo in modo più intensivo. Un modo per uscire dal dilemma è costruire più densamente nelle città. In pratica, questo significa riempire lotti liberi, aggiungere piani alle case o ridensificare aree urbane che sono solo vagamente edificate. Quest'ultimo in particolare è raramente popolare tra i residenti locali. Perché questo spesso chiude gli spazi liberi, ostruisce gli assi di visualizzazione, ombreggia le finestre. Ma la densità fa parte della vita urbana: senza di essa non ci sarebbe urbanità, né città vivace.
La Riverpark Tower sarà costruita a Francoforte dalla vecchia Union Investment House: pensione, appartamenti in affitto occupati dai proprietari e finanziati socialmente su 23 piani, progettati da Ole Scheeren.
Grattacieli come spazio vitale a prezzi accessibili
Un altro modo per contrastare il problema dei prezzi elevati dei terreni sarebbero i grattacieli. Tuttavia, sono costosi da costruire e non molto popolari in questo paese. L'immagine degli insediamenti satellitari a più piani sorti in periferia negli anni '60 e '70 è un peccato. Francoforte, nota per i suoi grattacieli per uffici, sta ora avanzando e costruendo torri residenziali verso il cielo: una delle prime è la torre Henninger di recente costruzione, ancora un'enclave per le persone a reddito più alto. Ne seguiranno altri nel nuovo Europaviertel e in altri distretti. L'architetto Ole Scheeren costruisce anche grattacieli - nelle metropoli del Canada, Cina, Singapore e ora la Riverpark Tower a Francoforte.Ma ha familiarità con la critica dei silos residenziali anonimi e ha quindi integrato numerosi spazi per lo scambio sociale nelle sue torri residenziali, compresi i piccoli parchi. Queste aree di incontro spesso non vengono create ai piedi delle case, ma al centro, in alto sopra il livello stradale. Riesce anche più volte a ridurre al minimo i costi in modo che fino a un terzo dello spazio possa essere assegnato come alloggio socialmente sovvenzionato.
La politica fondiaria ha una prospettiva a lungo termine. Se la pianificazione inizia oggi, i risultati saranno visibili solo tra anni. Forse è difficile tenere traccia di tali periodi in una democrazia con elezioni regolari. Tuttavia, una politica fondiaria ben coordinata è la chiave per una politica abitativa giusta ed economica.