I diritti del proprietario sono spesso trascurati nelle discussioni generali. L'attenzione è spesso più sui diritti degli inquilini. Questo ha senso in linea di principio, ma i proprietari dovrebbero anche sapere in quali situazioni hanno diritto a quali diritti. Abbiamo raccolto per te i diritti del proprietario più importanti, ma anche errori frequenti, qui.
Diritti del proprietario alla fine del contratto di locazione
Se l'affitto termina perché l'inquilino si licenzia, di solito ciò avviene senza grossi problemi. Tuttavia, se il proprietario vuole rescindere, alcuni ostacoli devono essere saltati in modo che la risoluzione possa esistere anche in tribunale in caso di emergenza e il proprietario ottenga i suoi diritti.
In caso di uso personale, i proprietari hanno il diritto di rescindere l'affitto e quindi utilizzare l'appartamento da soli o lasciarlo a un parente stretto per l'uso (più su questo sotto). Inoltre, i proprietari hanno il diritto di rescindere l'inquilino se l'inquilino è in mora, non ha rispettato le regole della casa, ha accettato subaffittuari senza autorizzazione o ha commesso in altro modo una significativa violazione del contratto.
Il diritto del locatore di terminare l'affitto del locatario, tuttavia, include l'obbligo di esprimere una risoluzione formalmente corretta. I proprietari di immobili dovrebbero cercare una consulenza legale qui per essere al sicuro.
Diritti del proprietario per uso personale
Probabilmente il diritto del proprietario più impopolare per gli inquilini di un appartamento è il diritto all'uso personale. Ai sensi del § 573 BGB, il proprietario può risolvere il contratto di locazione e quindi vivere nell'appartamento stesso o consentire a parenti stretti di usarlo. Coloro che sono parenti stretti sono stati spesso oggetto di trattative in numerosi tribunali e comprendono un gruppo di persone considerevolmente ampio.
Secondo la giurisprudenza attuale, i parenti stretti includono, ad esempio, genitori, figli, fratelli, nipoti, coniugi separati, nipoti, suoceri e figli del proprietario dell'appartamento.
È anche possibile per un membro di una società di persone che possiede l'appartamento o un membro di una società erede o frazionata registrare le esigenze personali.
In qualità di padrone di casa, dovresti informarti in modo esauriente sull'argomento in modo da non commettere errori formali nel terminare le tue esigenze e quindi perdere tempo prezioso nella procedura di risoluzione. Puoi trovare tutte le informazioni essenziali e un modello per un avviso di risoluzione nel nostro articolo sulla cessazione dei requisiti di servizio.
Diritti del proprietario in caso di vendita di immobili
Un appartamento senza inquilino è generalmente più facile da vendere rispetto a una proprietà attualmente affittata. Se vuoi vendere la tua casa e ottenere un prezzo massimo, hai molte più possibilità se nessuno sta attualmente affittando la proprietà in questione.
Ci sono due ragioni per questo: alcuni potenziali acquirenti sono persone che vogliono vivere nell'appartamento da sole. Per loro, un residente è un ostacolo. Chi vede un appartamento come un investimento, d'altra parte, non è nemmeno interessato agli inquilini, poiché per un nuovo affitto (seppur nell'ambito del freno del prezzo di affitto) possono essere richiesti affitti significativamente più alti rispetto a un contratto di locazione esistente, in cui il tetto deve essere rispettato.
Tuttavia, se l'appartamento è affittato, il proprietario non può semplicemente tirare fuori il residente dalla porta. Se vuole vendere l'appartamento, deve offrirlo a un inquilino, perché si applica § 566 BGB. Questo dice: "L'acquisto non interrompe l'affitto". L'acquirente della proprietà si assumerà quindi l'affitto con tutti i diritti e gli obblighi.
Tuttavia, se l'inquilino ha bisogno di lasciare l'appartamento, i proprietari hanno solo la possibilità di rendere il trasloco più attraente per l'inquilino pagando una certa somma di denaro.
Se il proprietario vuole rescindere il contratto di locazione, è necessario superare alcuni ostacoli affinché la risoluzione possa esistere in tribunale, in contrasto con una risoluzione da parte del conduttore.
Diritti del proprietario in caso di aumento dell'affitto
I proprietari hanno il diritto di aumentare l'affitto. Tuttavia, è necessario rispettare determinati limiti. I principali sono il rent brake e il cap. Queste due norme legali, che sono esposte nei paragrafi 556d BGB e 558 BGB, hanno lo scopo di proteggere gli inquilini dal rapido aumento degli affitti, specialmente nelle aree metropolitane.
Diritti del proprietario durante la ristrutturazione
Quando si tratta di ristrutturare una proprietà, così come di riparazioni cosmetiche, c'è molta ignoranza tra inquilini e proprietari. È un'idea sbagliata che l'inquilino debba ristrutturare quando si trasferisce dall'appartamento. Se nel contratto di locazione è presente una clausola corrispondente, non è valida e l'inquilino non deve assolutamente ritirare una spazzola.
Molti proprietari credono inoltre di avere il diritto di influenzare il design del colore dell'appartamento. Anche questo non è il caso. Durante il periodo di locazione, l'inquilino può dipingere le pareti, i sistemi di riscaldamento, i tubi, ecc. Puoi leggere qui quali regole si applicano realmente quando si cambia inquilino e si consegna un appartamento.
Diritti del proprietario per piccole riparazioni
Piccole riparazioni possono essere trasferite in misura considerevole agli inquilini dai proprietari. La giurisprudenza attuale considera legale per gli inquilini dover pagare per singole riparazioni minori in base al contratto di locazione se queste non costano più di 75-100 euro e non ammontano a più dell'8% dell'affitto netto annuale.
Diritti del proprietario: quando può entrare il proprietario nell'appartamento?
I proprietari hanno il diritto di entrare nell'appartamento affittato. Tuttavia, ciò richiede il consenso dell'inquilino. Potrebbe essere necessario ispezionare l'appartamento se sono necessarie riparazioni, i nuovi inquilini desiderano ispezionare l'appartamento o se si sospetta un uso improprio della proprietà in affitto.
In linea di principio, i proprietari devono registrarsi in anticipo. I tribunali considerano appropriato un tempo di consegna compreso tra 24 ore e 14 giorni. I proprietari possono aprire l'appartamento solo in caso di emergenza se c'è un pericolo imminente, ad esempio perché c'è un tubo rotto.
Secondo la normativa vigente, l'inquilino deve tollerare le visite agli appartamenti da parte degli inquilini successivi fino a tre volte al mese, purché non durino più di 45 minuti e avvengano tra le 19 e le 20:00. (LG Frankfurt / Main, sentenza del 24 maggio 2002, Az. 2/17 S 194/01).
I proprietari possono anche entrare nell'appartamento se l'appartamento deve essere misurato o i valori misurati devono essere letti.
Come una sorta di controllo di routine, i proprietari hanno anche il diritto di ispezionare l'appartamento ogni cinque anni senza un motivo particolare. Il tribunale distrettuale di Monaco ha stabilito che il proprietario dell'appartamento deve avere la possibilità di verificare le condizioni della sua proprietà a determinati intervalli (AG Monaco, sentenza dell'8 gennaio 2016, Az. 461 C 19626/15).
