Una comunità di proprietari diventa essenziale per te se stai pensando di acquistare un condominio o una casa a schiera. Quindi dovresti affrontare l'argomento della comunità dei proprietari e tutte le domande e i fatti correlati in dettaglio per essere protetto da brutte sorprese in seguito.
A prima vista, l'argomento sembra complesso, se non altro a causa del nome ingombrante. Ma una comunità di proprietari non è così complicata se hai familiarizzato con alcuni termini di base essenziali. In questa piccola guida vengono evidenziate tutte le informazioni di base importanti sull'argomento e vengono fornite risposte alle domande essenziali sulla comunità dei proprietari.
Cos'è una comunità di proprietari?
Per associazione di proprietari si intende legalmente "la totalità di tutti i proprietari di appartamenti all'interno di un complesso residenziale". Quindi, se vuoi acquistare un appartamento all'interno di un complesso residenziale o acquisire una villetta a schiera, diventi automaticamente membro di una comunità di proprietari.
A volte la comunità dei proprietari viene anche indicata con il termine associazione dei proprietari di appartamenti e quindi abbreviata in "WEG". Per evitare confusione, si dovrebbe notare che "WEG" è anche l'abbreviazione della parola "Apartment Ownership Act". È quindi importante prestare attenzione al contesto esatto quando si parla di "WEG".
Come si entra a far parte di una comunità di proprietari?
Come acquirente di un condominio o di una villetta a schiera, non solo acquisisci l'appartamento o Your-Best-Home.net da solo, ma diventi anche comproprietario dell'intera proprietà. La tua parte personale in questo è calcolata dal numero di metri quadrati del tuo appartamento misurato rispetto alle dimensioni dell'intera proprietà. Non puoi quindi decidere e regolare da solo certe cose come potresti fare con una proprietà che appartiene solo a te.
Cosa decide la comunità dei proprietari?
Se, ad esempio, è necessario ricoprire il tetto o rinnovare le vie di accesso, i proprietari devono decidere congiuntamente. E a seconda delle dimensioni del tuo appartamento, dovrai quindi contribuire alle spese.
In sostanza, tutto ciò che ha a che fare con l'intera proprietà viene discusso e regolato congiuntamente da tutti i proprietari. Di solito viene nominato un amministratore che invita regolarmente i proprietari a riunioni in cui vengono discussi tutti gli argomenti, suggerimenti o problemi in sospeso. Nel verbale dell'assemblea dei proprietari vengono documentate con precisione anche per i partecipanti non presenti le decisioni prese dall'associazione dei proprietari.
In ogni caso, si consiglia di leggere attentamente i verbali delle ultime riunioni dei proprietari prima di acquistare un appartamento. Qui troverai le informazioni essenziali sulle misure di ristrutturazione della casa che sono in discussione, pianificate o forse anche già decise. Puoi anche ottenere un quadro migliore di come è strutturata la comunità dei proprietari. Riesci a concordare rapidamente decisioni importanti e ad agire in modo pragmatico, costruttivo e orientato agli obiettivi? O ci sono piantagrane e guidatori laterali che potrebbero rovinare rapidamente il divertimento della tua proprietà anche in futuro? È finanziariamente utile dare un'occhiata più da vicino ed è facile per i tuoi nervi.
Gran parte dei lavori in sospeso nella o sulla villetta a schiera devono essere approvati da tutti i proprietari.
Qual è la base giuridica di una comunità di proprietari?
Tutti i diritti e gli obblighi in relazione all'acquisto di un condominio o di una villetta a schiera sono precisamente regolati nella legge sul condominio (WEG) del 1951, che è stata modificata in parte l'ultima volta nel 2014. I commi ivi previsti contengono norme sui diritti e doveri dei singoli proprietari nell'ambito della comunità dei proprietari, nonché i requisiti per la gestione del patrimonio e regolamenti sui compiti del consiglio di amministrazione. Nel 2020 il governo federale sta progettando una riforma del WEG.
Cosa sono proprietà individuale, proprietà comune e proprietà parziale?
Come già accennato, con il tuo condominio o terratetto acquisti anche parti dell'intera proprietà. Tuttavia, in questo caso è necessario distinguere quali parti della proprietà complessiva vengono utilizzate da chi e come. Perché solo allora è chiaro chi deve pagare cosa e cosa costa. Si distingue quindi tra proprietà individuale, proprietà comune e proprietà parziale.
Cosa comprende la proprietà separata e parziale?
La proprietà separata è la proprietà del tuo appartamento o casa indipendente. Inoltre sono di proprietà esclusiva tutti i locali appartenenti all'appartamento ma non adibiti a civile abitazione, come il garage o la cantina. Queste stanze o aree - cioè la proprietà individuale insieme alla proprietà esclusiva - insieme danno luogo a ciò che è noto come proprietà parziale dell'intera proprietà.
Qualsiasi altra cosa che appartiene a te come proprietario individuale viene anche definita proprietà separata. Puoi rimuovere questa proprietà separata a tua discrezione o puoi aggiungere qualcosa se non disturba i comproprietari nel complesso residenziale o cambia l'aspetto esterno della proprietà. La tua proprietà privata include, ad esempio:
- Pavimenti e rivestimenti, parquet, laminati, piastrelle, carta da parati
- Impianti sanitari compresi tutti gli accessori
- Cucine componibili
- Tutte le porte interne del tuo appartamento
- Tutte le pareti non portanti
- Tutte le linee di alimentazione all'interno del tuo condominio o casa a schiera
Cosa include la proprietà comune?
Al contrario, le aree della proprietà che sono ugualmente accessibili a tutti i proprietari e possono essere utilizzate anche da tutti i comproprietari sono indicate come proprietà comune. Ciò significa, ad esempio, la tromba delle scale o la facciata di un edificio residenziale. Fanno parte del patrimonio della comunità anche le porte esterne dell'appartamento e non possono essere sostituite senza autorizzazione. La proprietà comune comprende anche:
- Ascensori
- tetti
- Sistemi di riscaldamento
- Tutte le pareti portanti dell'intero edificio anche all'interno del tuo appartamento
- Linee di alimentazione fino all'ingresso nel condominio
- Massetto
- Finestre e portefinestre
- Copertina
- Facciate
Le finestre e le portefinestre della casa a schiera appartengono a tutti, quindi fanno parte del patrimonio della comunità.
Alcune di queste saranno sicuramente una cosa ovvia per te, ma potresti rimanere stupito dal fatto che anche le finestre e le portefinestre fanno parte della proprietà della comunità. E questo è stato solo il caso dopo una sentenza del tribunale della Corte regionale superiore di Hamm (OLG Hamm, sentenza del 22 agosto 1991, Az. 15 W 166/91). Finestre e portefinestre facevano parte della proprietà individuale di ogni singolo proprietario. Tutti ne erano responsabili e potevano vivere la propria individualità. Oggi è diverso: le finestre e le porte dei singoli appartamenti o villette a schiera appartengono alla comunità.
Anche se hai ancora una vecchia dichiarazione di divisione davanti a te, non è più giuridicamente efficace a causa dei nuovi requisiti legali. Quindi, se desideri sostituire le vecchie finestre in legno con nuove finestre in plastica nel tuo appartamento senza una decisione congiunta, cambierai l'aspetto esterno del complesso residenziale e nel peggiore dei casi la comunità dei proprietari potrebbe essere obbligata a smantellarlo. Questo è ovviamente più che fastidioso e spesso porta a discrepanze e incomprensioni, soprattutto nelle associazioni di proprietari con interessi meno omogenei.
Tutti i costi relativi al bene comune sono distribuiti ai proprietari proporzionalmente alla rispettiva quota di comproprietà. Anche tutti gli interventi di manutenzione sui beni comuni devono essere decisi a maggioranza congiuntamente in assemblea dei proprietari.
Anche se c'è una terrazza sul tetto accessibile a tutti i proprietari, una piscina, una sala fitness o se un giardino può essere utilizzato da tutti i proprietari, tutte queste strutture appartengono alla cosiddetta proprietà della comunità. Questo sarà precisamente affermato nella tua dichiarazione di divisione (maggiori informazioni in seguito). In qualità di acquirente di un condominio, dovresti leggerli attentamente e valutare se gli accordi presi sono accettabili per te.
Cosa sono i diritti speciali di utilizzo?
Dovresti anche esaminare attentamente i diritti speciali di utilizzo. Ciò significa terrazze e giardini che possono essere utilizzati solo dal proprietario dei rispettivi appartamenti al piano terra, ma appartengono comunque alla comunità. Se stai giocando con l'acquisto di un appartamento con giardino in una comunità di proprietari, scopri esattamente se le norme ancorate nella dichiarazione di divisione corrispondono alle tue idee per il futuro.
I diritti speciali d'uso sostituiscono sempre la proprietà separata se questa non può essere legalmente implementata o non è desiderata dal proprietario della condivisione. Il promotore immobiliare, in quanto primo proprietario di un complesso residenziale, può inizialmente lasciare alcune parti dell'immobile nella comunità e prevedere un diritto d'uso speciale. Lo farà spesso per terrazze e giardini o per parcheggi di veicoli fuori terra.
Qual è la dichiarazione di divisione?
Se un intero immobile viene frazionato in proprietà parziale, deve essere redatta una cosiddetta dichiarazione di divisione. Questo viene poi inserito direttamente nel registro fondiario ed è quindi legalmente vincolante per ogni comproprietario.
Nella dichiarazione di divisione è possibile, ad esempio, vedere a quali appartamenti appartengono i locali di deposito o i vani cantina. Le quote di proprietà devono essere differenziate in modo da poter definire chiaramente la distribuzione dei costi per la proprietà comune. Spesso l'ordine comunitario fa parte della dichiarazione di divisione. È un documento assolutamente essenziale per l'acquisto di un appartamento o di una villetta a schiera (più su questo sotto). Dovresti quindi controllarli meticolosamente in anticipo e chiedere una consulenza professionale in caso di dubbi.
La dichiarazione di divisione disciplina anche esattamente ciò che appartiene alla proprietà individuale o parziale e ciò che è stato definito come proprietà comune. È importante sapere che le dichiarazioni di divisione che non soddisfano i requisiti della legge sul condominio sono giuridicamente inefficaci. Ad esempio, "parti dell'edificio che sono necessarie per la sua esistenza o sicurezza, così come i sistemi e le strutture che servono all'uso comune dei proprietari degli appartamenti" non possono mai essere proprietà privata ai sensi del § 5, paragrafo 2, WEG. Non è consentito inserire o utilizzare una diversa dichiarazione di ripartizione nel catasto per queste parti del fabbricato.
Oltre alla dichiarazione di divisione, devono essere presentate le regole della comunità e della casa e il cosiddetto piano di divisione. Questo mostra la posizione esatta, le dimensioni e il layout della proprietà. Una dichiarazione di divisione può essere modificata solo in un secondo momento se tutti i proprietari sono d'accordo. Ogni nuova dichiarazione di divisione deve poi, come la prima, essere autenticata dal notaio e iscritta nel registro fondiario.
Quali sono le regole della comunità e della casa?
L'ordinanza comunitaria, anche abbreviata GemO, è accanto alla dichiarazione di divisione un altro criterio importante per l'acquisto di un condominio o di una casa a schiera. Secondo la legge sul condominio, regola tutti i diritti e gli obblighi dei proprietari tra di loro. Se non esistono regolamenti comunitari speciali, si applicano le norme della legge sul condominio.
Tutte le informazioni e le norme importanti per la convivenza e l'organizzazione nel complesso residenziale sono stabilite nel regolamento comunitario: Tra l'altro, possono essere determinati i seguenti argomenti:
- norme speciali che riguardano la proprietà privata
- Regolamento per l'uso del complesso residenziale
- esatta ripartizione dei diritti di voto dei singoli comproprietari
- Distribuzione dei costi tra i proprietari
- norme speciali per le registrazioni delle imprese all'interno dell'edificio residenziale
- regole concrete per tenere gli animali domestici
- Regolamento per la riparazione dell'edificio residenziale
- Regolamento per la nomina di un amministratore
- Regolamento per l'utilizzo di aree giardino o terrazze sul tetto
- Regolamento sui campi da gioco e sulle strutture ricreative all'interno della proprietà
- Regolamento sulla musica house
Tutte le informazioni e le norme relative alla convivenza sono contenute nella normativa comunitaria, ad esempio le regole per il parco giochi comunitario.
Le regole della comunità possono essere modificate in qualsiasi momento. Tuttavia, questo deve essere approvato all'unanimità in una riunione dei proprietari. L'esperienza ha dimostrato che sarà molto difficile cambiare le cose essenziali nel caso di associazioni di proprietari molto grandi. Come pianista in un complesso residenziale con un divieto di vasta portata sulla musica domestica, probabilmente non sarai felice e dovresti pensare più che attentamente se l'appartamento - anche se tutto il resto sembra meraviglioso e perfetto - è davvero adatto a te.
Dovresti anche prestare attenzione se l'uso dei parchi giochi e delle aree del giardino è regolamentato in modo molto rigido. Come genitori di bambini piccoli, vi rendete un disservizio se i vostri figli non possono giocare all'aperto come vogliono. Non dovresti quindi sperare nella tolleranza dei comproprietari, perché hanno redatto le regole e quindi hanno un interesse per loro. È raro aspettarsi un cambiamento di vasta portata nel sistema comunitario, a meno che anche la struttura proprietaria non sia cambiata in modo significativo.
Dovresti anche leggere attentamente le regole della casa esistenti prima di acquistare il tuo condominio. Qui la convivenza quotidiana dei proprietari è regolata ancora più precisamente che nell'ordine comunitario. Tuttavia, il diritto privato si applica sempre in conformità con le leggi attualmente applicabili. Pertanto non è possibile elencare regolamenti che siano in contraddizione con le leggi applicabili.
Per inciso, tutte le regole delle regole della casa non sono valide solo per te come proprietario, ma ovviamente devono anche essere osservate dai tuoi inquilini e dai loro visitatori. Chiunque viola le regole delle regole della casa può prima essere avvertito. Puoi persino minacciare di licenziare il tuo inquilino in un secondo momento.
In qualità di proprietario di un appartamento, puoi impostare le regole della casa insieme agli altri proprietari e modificarle in qualsiasi momento, se necessario. Dovresti assolutamente includere le regole della casa come parte del tuo contratto di affitto e / o mostrarle direttamente nell'edificio residenziale affinché tutti possano vederle.
La comunità dei proprietari e la gestione della proprietà sono la stessa cosa?
No, la società proprietaria e la società di gestione della proprietà non sono la stessa cosa. Ma ogni comunità di proprietari deve avere un gestore di proprietà. Questo è prescritto dalla legge sul condominio. In caso contrario, i vari proprietari normalmente non sarebbero in grado di gestire correttamente tutti gli affari in corso insieme con soddisfazione di tutti. È quindi più che sensato che i proprietari trovino e scelgano un gestore di proprietà congiunto che sia successivamente responsabile di tutti i compiti organizzativi e di altro tipo della comunità dei proprietari.
Ad esempio, il responsabile si occupa del servizio di pulizie, dell'esecuzione delle riparazioni necessarie incaricando le aziende a farlo, di tutta la fatturazione e molto altro ancora. Compito di una società di gestione immobiliare è anche quello di garantire una consulenza professionale ai proprietari su tutte le questioni relative ai beni comuni. Il gestore della proprietà dovrebbe sempre riuscire a riunire interessi diversi del proprietario sotto lo stesso tetto. Quindi deve mettere in pratica le decisioni congiunte rapidamente e regolarmente.
Il tuo team di gestione della proprietà prepara anche il piano aziendale e la bolletta per l'indennità di alloggio per tutti i proprietari ogni anno. Normalmente, invia questi documenti a tutte le persone coinvolte prima della riunione dei proprietari. In questo modo, i membri della comunità dei proprietari possono ottenere informazioni precise in anticipo e far correggere eventuali incongruenze. Altrimenti, come proprietario, puoi visualizzare questi documenti con il tuo amministratore in qualsiasi momento.
Alle riunioni annuali dei proprietari, sia l'amministrazione che il comitato consultivo sono sollevati. L'amministratore riferisce e il comitato consultivo di gestione controlla. Se nulla è discutibile, viene proposto il discarico dell'amministratore. Ciò significa che è approvato per le sue azioni e non può più essere perseguito per questo.
Importante: la gestione della proprietà privata è di esclusiva responsabilità del singolo proprietario. Se vuoi affittare il tuo condominio, sei responsabile di questo e non puoi fare affidamento sul supporto della tua gestione immobiliare. Sei inoltre l'unico responsabile organizzativo e finanziario per le riparazioni e i lavori di manutenzione necessari nella tua proprietà privata.
Comunità di proprietà: quali sono i compiti del comitato consultivo?
Molte associazioni di proprietari scelgono quello che è noto come comitato consultivo amministrativo. Questo supporta e controlla l'amministratore in tutte le questioni. Salvo diversa disposizione delle normative comunitarie, la comunità dei proprietari può eleggere un comproprietario a maggioranza semplice.
Il compito principale del consiglio consultivo amministrativo, che tra l'altro lavora su base volontaria, è quello di esaminare la situazione finanziaria e controllare i conti annuali dell'amministratore. Funge anche da mediatore, che consiste nel moderare tra i proprietari e il gestore. I verbali delle riunioni dei proprietari devono essere firmati dal comitato consultivo per essere giuridicamente efficaci.
Qual è il significato della riunione dei proprietari?
Il responsabile della comunità dei proprietari convoca un'assemblea dei proprietari una volta all'anno o più spesso se necessario. Questo è di grande importanza perché è qui che vengono prese tutte le decisioni che hanno a che fare con la manutenzione o l'ammodernamento dell'edificio residenziale.
Sia che si debba ricoprire il tetto, installare un moderno sistema di riscaldamento o dipingere le facciate in un colore diverso - tutto ciò richiede una risoluzione da parte dell'associazione dei proprietari. A tal fine, l'amministratore mette all'ordine del giorno tutti gli argomenti proposti e da discutere, perché una risoluzione giuridicamente efficace della comunità dei proprietari può essere fatta solo sugli argomenti all'ordine del giorno.
Inoltre, l'assemblea dei proprietari ha un quorum solo se i proprietari presenti rappresentano almeno il 50 per cento delle quote di comproprietà. I dettagli esatti dei diritti di voto sono indicati nella dichiarazione di divisione. I proprietari di appartamenti più grandi ricevono così una percentuale maggiore di voti nell'assemblea dei proprietari. Le modifiche strutturali, tuttavia, devono sempre essere decise all'unanimità, mentre una decisione a maggioranza è anche giuridicamente efficace per le misure di ristrutturazione.
Oltre ai problemi di ristrutturazione e ristrutturazione, anche i seguenti punti appariranno regolarmente all'ordine del giorno di una riunione dei proprietari:
- Il piano economico
- Il rendiconto annuale
- La contabilità
- La scelta dell'amministratore
- L'elezione del consiglio di amministrazione
Cosa posso oppormi a una decisione a maggioranza?
Come acquirente di un condominio o di una casa a schiera, devi essere consapevole che stai entrando a far parte della comunità dei proprietari. Quindi ci possono essere risoluzioni che non sono nel tuo interesse. Ciò che è particolarmente fastidioso è che sarai comunque coinvolto proporzionalmente per eventuali costi che potrebbero sorgere.
Dopo una tale decisione, di solito c'è poco da fare. L'opzione migliore è ottenere il maggior numero possibile di elettori dalla tua parte prima del voto. Se vuoi ancora opporti a una decisione a maggioranza, puoi solo verificare se è legalmente invalida a causa di un errore formale.
Se vuoi sollevare tu stesso una preoccupazione, è sempre utile parlare con le persone coinvolte prima della riunione dei proprietari. Ciò aumenta la probabilità che gli altri comproprietari votino per le tue preoccupazioni. Poiché le riunioni dei proprietari di solito si svolgono solo una volta all'anno, altrimenti si perderebbe molto tempo se la proposta fosse rifiutata.
In generale, è consigliabile essere disposti a scendere a compromessi nell'interesse di una buona comunità e essere aperti a suggerimenti di volta in volta nel proprio interesse. Ciò aumenta anche la probabilità che altri proprietari siano disposti a prendere la via di mezzo quando si tratta della tua particolare preoccupazione.
Le questioni relative ai cambiamenti strutturali devono sempre essere risolte all'unanimità. Nel caso di misure di ristrutturazione, una decisione a maggioranza della comunità dei proprietari è già giuridicamente efficace.
Fatturazione delle utenze, piano aziendale annuale e indennità di alloggio
Come viene composta la bolletta?
Per una comunità di proprietari, come per i residenti di un appartamento in affitto, viene regolarmente redatto un rendiconto dei costi operativi. Questo mostra quanti costi devi sostenere.
Quando si tratta di gestire i costi accessori per la manutenzione del tuo condominio, fai una chiara distinzione tra i costi per la comunità dei proprietari (ad esempio il compenso del gestore) e i costi di uso generale (ad esempio i costi per la raccolta dei rifiuti). Quest'ultimo è noto anche come costi operativi.
L'ordinanza sui costi di esercizio (BetrKV) disciplina con precisione quali costi accessori appartengono ai costi di esercizio. Non fa differenza per i proprietari-occupanti, ma se affittate il vostro condominio o casa a schiera, fare la giusta distinzione è molto importante, in quanto potete solo trasferire i costi di gestione al vostro inquilino.
Il custode normalmente crea le dichiarazioni di indennità abitativa in modo così chiaro che tu, in quanto proprietario, puoi vedere esattamente a colpo d'occhio i costi operativi che puoi trasferire al tuo inquilino. In questo modo è molto facile preparare la bolletta per il tuo partner contrattuale.
Qual è il piano aziendale annuale?
Ogni manager redige un business plan annuale per il proprio complesso residenziale. Questo elenca tutte le spese e le entrate che ci si può aspettare dalla comunità dei proprietari nell'anno solare. I proprietari devono approvare questo piano durante la riunione dei proprietari. In tal modo, si impegnano anche a pagare l'indennità mensile di alloggio (a volte chiamata anche “indennità di casa”). Questo denaro viene utilizzato per pagare i costi operativi correnti e, se necessario, per costituire riserve.
Il piano aziendale generalmente si applica all'anno civile in corso o viene esteso fino a quando non viene deciso il piano aziendale successivo. Consiste in un piano economico generale che si applica alla comunità dei proprietari nel suo complesso e in un piano economico individuale che viene redatto per ogni singolo comproprietario. I costi sono generalmente ripartiti in proporzione alla quota di comproprietà.
Come viene calcolato l'indennità abitativa per una comunità di proprietari?
L'indennità di alloggio o indennità di casa che i singoli membri della società proprietaria devono versare è costituita da questi fattori, tra gli altri:
- Costi e commissioni di amministrazione (compenso dell'amministratore)
- Costi e commissioni per la manutenzione del bene comune (custode, giardiniere, addetto alle pulizie)
- Tasse per rifiuti e rifiuti
- Riserve per la manutenzione della proprietà
Per la riserva di manutenzione nel calcolo dell'indennità abitativa, viene spesso utilizzato il valore dallo 0,8 all'1,0 percento del prezzo di acquisto dal completamento. - Interessi attivi sulle riserve esistenti per manutenzioni
La tassa di proprietà per la tua casa non è inclusa nel beneficio dell'alloggio. In qualità di proprietario, paghi direttamente.
Se è presente un sistema di riscaldamento in comune, anche le spese di riscaldamento possono essere incluse nel beneficio dell'alloggio. Prima di acquistare un appartamento, verificate attentamente quali costi aggiuntivi sono effettivamente inclusi nel vostro beneficio abitativo, in modo da non essere sorpresi da ulteriori costi aggiuntivi significativamente più alti.
I servizi alla famiglia sono deducibili per una comunità di proprietari?
In qualità di proprietario di un appartamento o proprietario di una villetta a schiera, puoi detrarre una parte della tua indennità di alloggio dalle tasse come servizi legati alla famiglia. Puoi dichiarare il 20% del lavoro e dei costi di viaggio nella dichiarazione dei redditi a determinate condizioni e ridurre così la tua responsabilità fiscale.
È importante che tutte le voci di costo siano riportate separatamente nella dichiarazione dei costi operativi, ma anche nelle fatture del fornitore di servizi. Ad esempio, possono essere presi in considerazione servizi di rimozione della neve, lavavetri, servizi di pulizia o giardinieri.
Tutti i costi per l'amministrazione della comunità dei proprietari sono esclusi dal presente regolamento. Nemmeno le spese per esperti possono essere richieste a fini fiscali. Affinché il proprietario possa detrarre dall'imposta i costi per i servizi relativi alla famiglia, è essenziale che il gestore della proprietà emetta un certificato che attesti la tua quota specifica dei costi sostenuti.
I proprietari devono sostenere congiuntamente i costi di manutenzione e amministrazione.
Come è assicurata la comunità dei proprietari?
Al momento dell'acquisto del tuo condominio o villetta a schiera, verifica quali polizze assicurative sono già state stipulate dalla comunità dei proprietari, perché potrai salvarle tu stesso. Secondo il § 21, paragrafo 5, punto 3 WEG, un'assicurazione contro gli incendi di edifici residenziali è obbligatoria per ogni comunità di proprietari. Anche l'assicurazione di responsabilità civile del proprietario e del proprietario della casa è richiesta dalla legge. Il tuo responsabile della proprietà deve occuparsi di questa assicurazione. Non è necessario stipulare queste polizze separatamente - a condizione che tutto sia gestito correttamente, ovviamente - ma normalmente vi partecipate attraverso i pagamenti delle indennità di alloggio.
L'assicurazione per il vetro e l'assicurazione per l'elettronica non sono obbligatorie per le associazioni di proprietari. È quindi necessario prestare attenzione se nella proprietà sono presenti ampie superfici vetrate o sistemi di sollevamento. In tal caso, dovresti scoprire come questo problema può essere risolto insieme a una compagnia di assicurazioni appropriata, altrimenti può diventare rapidamente costoso.
Potrebbe anche valere la pena di stipulare una cosiddetta assicurazione per l'indennità di casa. Questo paga se uno dei comproprietari dovesse diventare insolvente. Forse stipulare un'assicurazione di protezione giuridica è un'opzione per la tua comunità di proprietari. Tuttavia, ciò non copre i costi delle controversie all'interno della comunità dei proprietari, ma solo se la comunità dei proprietari ha controversie legali con terze parti.
Quali difficoltà possono sorgere in una comunità di proprietari?
In molte associazioni di proprietari ci sono sempre controversie sulla distribuzione dei costi, che non riguardano tutti i proprietari nella stessa misura. Ad esempio, i residenti degli appartamenti al piano terra spesso si sentono svantaggiati se ricevono una quota proporzionale dei costi dell'ascensore anche se non usano mai l'ascensore. Nella legge sul condominio, tuttavia, è stabilito che tutti i proprietari sopportano gli oneri in base alla loro quota di comproprietà, ma beneficiano anche dei benefici nella comunità. Questo si basa sul principio di solidarietà.
A volte la dichiarazione di divisione stabilisce che alcuni proprietari non utilizzano mai i sistemi e quindi non sono coinvolti nei costi. Se questo non dovesse essere risolto in modo soddisfacente - come nell'esempio dell'ascensore - questo può essere modificato successivamente nei singoli casi. Tuttavia, gli adeguamenti successivi dipendono sempre dal consenso degli altri proprietari. Con una decisione a maggioranza, il principio di solidarietà può essere annullato. Il presupposto per questo, però, è che sia comunque garantita una corretta gestione dell'oggetto. È anche importante che nessuno sia arbitrariamente svantaggiato dal regolamento.
Una deviazione dal principio di solidarietà è concepibile anche per quanto riguarda i costi dei parcheggi sotterranei. Se ci sono più posti auto sotterranei che appartamenti, questi dovrebbero essere separati e fatturati sulla base di una corrispondente dichiarazione di divisione.
In molte associazioni di proprietari vi è anche disaccordo sulla ripartizione dei costi per la manutenzione delle aree verdi e dei giardini del complesso residenziale. Se un proprietario ha il diritto speciale di utilizzo per parti del giardino, deve pagare tutte le spese sostenute nel suo giardino. Indipendentemente dal fatto che si tratti di piantare, mantenere il prato o abbattere un albero morto dalla tua parte del giardino. Se ci sono altri accordi qui, questi devono essere registrati esplicitamente nella dichiarazione di divisione.
C'è spesso disaccordo in una comunità di proprietari sui costi di manutenzione degli spazi verdi. Una cosa è certa: se un proprietario ha il diritto d'uso speciale per parti del giardino, pagherà anche le spese del suo giardino.
Spesso ci sono anche problemi nell'utilizzo delle aree comuni. Le regole della casa regolano ciò che è permesso o vietato negli spazi verdi comuni. A volte l'accesso alle aree verdi è completamente vietato oi bambini possono giocare nei parchi giochi solo in determinati orari. Anche se affittate il vostro condominio, dovete assicurarvi che il vostro inquilino rispetti le regole del gioco. Se hai bambini e se gli viene permesso di giocare in giardino, devi lavorare per cambiare la dichiarazione di divisione. Per questo normalmente è necessaria una maggioranza di due terzi. Se è necessario modificare solo le regole della casa, è sufficiente la maggioranza semplice.
Ad alcuni appartamenti sono assegnate aree giardino che il proprietario utilizza esclusivamente. Decide quali piante piantare e se i suoi figli ottengono uno swing. Se allestisci vasi di fiori sul balcone o li decori stagionalmente, non hai nemmeno bisogno di un permesso. Ma la libertà può avere dei limiti. Se
è richiesta l' altezza della siepe o un traliccio per piante rampicanti, il proprietario deve aderire ad esso.
La convivenza armoniosa non dipende solo da questioni di design. Il rumore è spesso causa di discussioni. È particolarmente importante essere rispettosi in giardino e sul balcone. È meglio continuare a festeggiare in casa dalle 22:00 e ridurre il rumore al volume della stanza. Di solito non c'è nulla che ostacoli il barbecue occasionale, ma se il fumo entra nelle stanze, è anche possibile vietare il barbecue con il carbone. Una griglia elettrica è comunque la scelta migliore per la massima tranquillità.
Ci sono anche frequenti disaccordi all'interno della comunità dei proprietari sulla necessità e la portata delle misure di riparazione e ristrutturazione. Alcuni vorrebbero spendere molti soldi per una nuova facciata, mentre il comproprietario considera la ristrutturazione del tutto prematura o addirittura del tutto superflua. Soprattutto quando la riserva di manutenzione risparmiata è troppo breve per la misura di ristrutturazione pianificata, spesso sorgono aspre controversie tra i membri della comunità dei proprietari.
Diventa particolarmente difficile quando il gestore stabilisce un contributo speciale dai comproprietari per poter realizzare un progetto di ristrutturazione deciso congiuntamente. In particolare, se uno o più proprietari non possono o non vogliono pagare l'importo richiesto, sono da aspettarsi ulteriori problemi nella comunità. E lo stesso amministratore a volte dà luogo a discrepanze se non svolge adeguatamente i suoi compiti.
Cosa bisogna considerare quando si cambia proprietà?
Se qualcuno della comunità dei proprietari vende il suo appartamento o la villetta a schiera, la legge sul condominio diventa di nuovo importante. Stabilisce che il consenso scritto deve essere ottenuto dal proprio responsabile prima che qualsiasi condominio sia venduto all'interno di un complesso residenziale. Questo consenso ha lo scopo di proteggere la comunità dei proprietari dall'accettare acquirenti dubbi nella comunità.
Le riserve sono importanti anche per la vendita del tuo condominio. Qualsiasi credito che tu come proprietario precedente hai portato con la tua indennità di alloggio va direttamente all'acquirente del condominio. Il custode deve quindi predisporre un rendiconto del sussidio abitativo dal quale risulti chiaro su base proporzionale quali costi saranno sostenuti dal precedente proprietario (cioè voi) e quali saranno sostenuti dal futuro proprietario.
Se un prelievo speciale è stato deciso durante l'assemblea dei proprietari prima della vendita, ma è dovuto solo dopo il cambio di proprietario, i costi per questo sono a carico dell'acquirente della proprietà. Deve anche risarcire le indennità di alloggio esistenti del proprietario precedente. In qualità di acquirente, dovresti quindi fare attenzione qui a non sostenere costi elevati in caso di un presunto affare a causa di pagamenti in sospeso dal precedente proprietario o di prelievi speciali da pagare immediatamente.
Comunità di proprietari: casi di studio ed esempi di giudizio
Costruire un posto auto coperto per proteggere l'auto?
Se possiedi un'auto e devi parcheggiarla all'aperto, di solito eviti gli alberi. Perché lasciano cadere tutti i tipi di cose che potrebbero danneggiare l'auto: foglie, frutti, rami e talvolta resina. Tuttavia, secondo la legge sul servizio di informazione e le tasse della LBS, il proprietario di un appartamento doveva vivere con il suo parcheggio vicino a un castagno.
Il caso: un membro di un WEG era stanco di dover rimuovere ripetutamente le castagne cadute e la linfa degli alberi dal tetto e dal cofano della sua auto parcheggiata. L'uomo voleva costruire un posto auto coperto per proteggere l'auto. Tuttavia, altri proprietari non erano d'accordo. Lo vedevano come un cambiamento strutturale che richiedeva la piena approvazione del WEG. Il “cliente”, invece, parlava solo di una misura di manutenzione o riparazione per la quale i criteri non erano così rigidi.
Il giudizio:Le castagne e i loro frutti sono “realtà della natura”, ha stabilito una camera civile del tribunale regionale di Norimberga-Fürth. Il proprietario dell'appartamento deve accettarlo, soprattutto perché lo conosceva già al momento dell'acquisto della proprietà. La dichiarazione di divisione conteneva una corrispondente rappresentazione della posizione degli alberi. Inoltre, i problemi con la castagna si verificano solo in determinati periodi in estate e in autunno. Gli altri proprietari non avrebbero dovuto permettergli di costruire un posto auto coperto.
(Tribunale distrettuale di Norimberga-Fürth, fascicolo numero 14 S 6188/17)
Chi ha diritto al piano di chiusura?
Anche in assenza di un'espressa regolamentazione contrattuale, un promotore immobiliare deve consegnare la tessera e il piano di chiusura di un complesso residenziale alla comunità dei proprietari. Si tratta di un cosiddetto obbligo secondario del contratto di costruzione. (Tribunale regionale superiore di Stoccarda, fascicolo numero 3 U 98/16)
Il caso:Il piano di chiusura e la tessera possono essere estremamente importanti nella vita di tutti i giorni in un complesso residenziale. Questo è quando una chiave viene persa o deve essere copiata per altri motivi. Questo non è possibile senza questi documenti. Una comunità di proprietari e il promotore immobiliare responsabile non potevano concordare sulla consegna del piano e della mappa. Questo è il motivo per cui il WEG ha contestato questa società e ha cercato di forzare un passaggio di consegne con l'aiuto del tribunale. In considerazione della controversia, lo sviluppatore si è semplicemente offerto di distruggere i documenti.
Il giudizio:In seconda istanza, il tribunale regionale superiore di Stoccarda ha deciso di consegnare il piano di chiusura e la tessera alla comunità dei proprietari. Questa è l'autorità competente. Il motivo: "È nell'interesse di tutti i proprietari che la duplicazione delle chiavi non possa essere fatta da ogni proprietario dell'appartamento, ma piuttosto dal gestore".
L'indennità di alloggio per solaio vuoto non si applica
I proprietari di un'unità non sviluppata all'ultimo piano non devono necessariamente contribuire ai costi operativi e alle allocazioni speciali. Sono efficaci i regolamenti di una dichiarazione di divisione che ti esonerano dai pagamenti. Lo ha deciso il tribunale distrettuale di Berlino-Mitte.
Nel caso negoziato, la dichiarazione di divisione di una comunità di proprietari stabiliva che i proprietari delle unità all'ultimo piano dovevano pagare l'indennità di alloggio solo dopo che erano state ampliate. Secondo la delibera dell'assemblea dei proprietari, sono stati anche esclusi da un contributo speciale. I comproprietari hanno citato in giudizio contro questo - senza successo. Le norme stabilite sono efficaci, ha stabilito il tribunale. L'esenzione dai costi è giustificata in quanto i fustellati dell'ultimo piano non possono ancora essere utilizzati come proprietà separata e non ci sono costi di consumo.
Numero di fascicolo: 22 C 42/17
WEG commercialmente attivo
Elettricità venduta in una comunità da una centrale termica ed elettrica Un'associazione di
proprietari di abitazione può gestire una centrale termica ed elettrica che fornisce elettricità a clienti esterni. Secondo la legge sui servizi di informazione e le tasse della LBS, questa è una decisione della corte suprema. (Tribunale federale delle finanze, fascicolo IV R 6/16)
Il caso:Lo scopo principale della centrale termica appartenente a un complesso residenziale era quello di garantire la propria fornitura di calore. Ma l'elettricità in eccesso è stata immessa nella rete di un fornitore di energia a pagamento. L'ufficio delle imposte era del parere che si trattasse quindi di un'impresa commerciale e ha emesso una notifica corrispondente al WEG. Le persone colpite lo consideravano illegale. Al massimo un GbR fondato dai proprietari avrebbe potuto essere commercialmente attivo, così la loro argomentazione.
Il giudizio:In considerazione dell'indipendenza dal diritto civile attraverso la vendita di elettricità, la comunità dei proprietari può essere vista come una co-imprenditorialità. La conseguenza della decisione: il reddito commerciale doveva essere determinato in una procedura separata contro il WEG. Il gestore della proprietà deve presentare la dichiarazione dei redditi.
Parcheggio in area comune
Il tribunale regionale di Dortmund ha stabilito che le aree comuni di un'associazione di proprietari di appartamenti non sono adatte al parcheggio. Secondo la legge sul servizio di informazione e le tasse della LBS, è un uso inammissibile dell'area comunale. Per lo scarico o il carico breve di un veicolo è consentita la sosta in area, a condizione che l'area comune sia designata come "entrata" nella dichiarazione di divisione. Chiunque abbia parcheggiato lì il proprio veicolo per anni e vorrebbe continuare a farlo deve soddisfare requisiti elevati: ad esempio, dovrebbe essere in grado di dimostrare che tutte le persone coinvolte erano a conoscenza di un regolamento di utilizzo non scritto.
