L'affitto indicizzato è un modo conveniente per i proprietari di aumentare regolarmente l'affitto per gli immobili. Il canone di locazione è legato all'indice dei prezzi al consumo e quindi di solito aumenta di anno in anno. Leggi qui se l'affitto indicizzato è consigliabile anche per la tua proprietà ea cosa dovresti prestare attenzione.
Qual è l'affitto dell'indice?
Gli aumenti degli affitti in Germania sono soggetti a normative rigorose. Da un lato, il freno all'affitto si applica in numerose città e regioni e, dall'altro, il limite deve essere rispettato quando l'affitto aumenta. Con un affitto indicizzato è possibile aggirare parzialmente queste limitazioni e ottenere regolarmente un reddito da locazione più elevato.
Nel § 557b del codice civile tedesco (BGB) è prevista la possibilità di affitto dell'indice. L'affitto dovuto si basa sull'indice dei prezzi al consumo per la Germania. Viene pubblicato ogni anno dall'Ufficio federale di statistica e fornisce informazioni sul costo medio della vita nelle famiglie tedesche private. Se questo indice aumenta, l'affitto aumenta di conseguenza se viene concordato l'affitto dell'indice.
Quali condizioni devono essere soddisfatte per il noleggio dell'indice?
L'indice di affitto è quindi soprattutto un mezzo molto conveniente per i proprietari per aumentare l'affitto. I seguenti punti sono richiesti per l'affitto dell'indice applicato legalmente:
- L'affitto deve rimanere invariato per almeno un anno dopo ogni aumento. Le uniche eccezioni qui sono l'adeguamento del pagamento anticipato dei costi operativi e un'allocazione dei costi agli inquilini dopo una modernizzazione ufficialmente o legalmente ordinata.
- L'affitto dell'indice deve essere concordato per iscritto.
- Se l'affitto deve essere aumentato, il calcolo che porta all'aumento richiesto deve essere fatto per iscritto e anche divulgato in modo che l'inquilino possa comprenderlo. Per fare ciò, dovresti dare al tuo inquilino una panoramica dell'indice dei prezzi al consumo e spiegare il calcolo del nuovo affitto in modo comprensibile.
Affitto indice: come viene calcolato l'affitto?
Per calcolare il nuovo canone di locazione per un canone indicizzato contrattualmente, sono richiesti due valori:
- Il valore dell'indice al momento della firma del contratto o dell'ultimo aumento dell'affitto
- Il valore dell'indice corrente
Se questi due valori sono disponibili, l'aumento percentuale dell'affitto viene calcolato dividendo il nuovo valore dell'indice per il vecchio valore dell'indice, quindi moltiplicando per 100 e infine sottraendo 100 da esso. Il valore percentuale determinato in questo modo indica l'ammontare del possibile aumento del canone di locazione.
La formula per calcolare la nuova rendita per una rendita indice è quindi:
(Nuovo valore indice / vecchio valore indice x 100) -100 = aumento percentuale della rendita
Se, ad esempio, il nuovo valore indice è 112,4 e quello vecchio è 109,8, il risultato è un Aumento del 2,4%, perché
(112,4 / 109,8 x 100) - 100 = 2,4%
Quindi se l'affitto precedente escluso il riscaldamento fosse di 1.000 euro, l'affitto sarebbe aumentato di 24 euro a 1.024 euro. Tuttavia, questo aumento avrà effetto solo all'inizio del mese successivo all'annuncio dell'aumento dell'affitto.
Sebbene i valori dell'indice attuali e quelli del passato siano disponibili presso l'Ufficio federale di statistica, è comunque consigliabile registrare il valore dell'indice nel contratto di locazione al momento della conclusione del contratto.
Suggerimento extra: l'Ufficio federale di statistica fornisce anche la variazione percentuale dell'indice rispetto all'anno precedente sul suo sito web. Questo ti farà risparmiare un po 'di lavoro aritmetico.
È possibile ottenere l'aumento percentuale dell'affitto dividendo il nuovo valore dell'indice per il vecchio valore dell'indice, quindi moltiplicando per 100 e infine sottraendo 100 da esso.
Quando ha senso il noleggio dell'indice?
È sempre consigliabile che i proprietari concordino un canone indice se si può presumere che l'indice dei prezzi al consumo aumenterà più rapidamente degli affitti comparabili locali secondo l'indice degli affitti.
L'affitto indicizzato non è consigliabile se sono in corso importanti misure di ammodernamento nell'appartamento o nell'edificio. Nel caso di un canone di locazione concordato, i costi possono essere trasferiti al locatario solo se l'ammodernamento è stato effettuato sulla base di un requisito ufficiale o di una disposizione di legge.
Esempi di ciò sarebbero l'installazione di nuovi ripartitori dei costi di riscaldamento a causa dell'ordinanza sui costi di riscaldamento o la sostituzione della caldaia a causa di normative più severe sui gas di scarico.
Il freno all'affitto si applica all'affitto indicizzato?
Il freno all'affitto si applica solo quando una proprietà viene affittata. Con il canone indice è quindi essenziale che il canone concordato alla conclusione del contratto corrisponda ai requisiti del freno di locazione. Non esiste un limite massimo legale per gli aumenti annuali.
Se un freno al prezzo del noleggio è già in vigore nella regione che ti interessa o se è prevedibile nel prossimo futuro, dovresti scoprire esattamente quale potrebbe essere l'affitto iniziale al momento della conclusione del contratto.
Quali vantaggi offre l'indice di affitto ai proprietari?
Il contratto di affitto indicizzato ti porta come proprietario i seguenti principali vantaggi:
- Non è necessario approvare aumenti dell'affitto.
Dopo che la dichiarazione di adeguamento è stata inviata al locatario, il locatario deve pagare l'affitto aumentato a partire dal mese successivo a quello successivo al ricevimento della dichiarazione. - Risparmia fatica.
Con gli aumenti "normali" dell'affitto sei vincolato al canone comparativo locale. Dovresti valutare l'indice degli affitti e giustificare il previsto aumento del canone sulla base di tre canoni comparativi. Questo sforzo non è richiesto per il noleggio di un indice. - Evitano i conflitti.
Poiché l'ammontare dell'aumento del canone di locazione è stabilito contrattualmente e il valore dell'indice non lascia spazio alla discussione, gli adeguamenti del canone di locazione sono una questione priva di conflitti. - Approfittate finanziariamente.
Poiché l'indice dei prezzi al consumo è in aumento da anni (e un cambiamento in questo non è prevedibile all'inizio) sei redditizio con la rendita dell'indice. - Stai aggirando il limite.
Poiché il limite massimo si applica in conformità con la sezione 558, paragrafo 3 del codice civile tedesco (BGB), l'affitto indice può essere il modo ideale per ottenere il massimo dalla vostra proprietà, perché consente di aumentare l'affitto massimo fissato dal limite massimo di un massimo del 20 o 15 percento in tre Anni.
L'affitto indicizzato può essere il modo ideale per ottenere il massimo dalla tua proprietà. Perché: puoi evitare l'aumento massimo dell'affitto del 20 o 15 percento in tre anni.
Quali svantaggi ha la rendita indicizzata per i proprietari?
L'affitto dell'indice è una forma abbastanza semplice di redazione del contratto. Tuttavia, anche concordare un affitto dell'indice non è del tutto privo di rischi. Questi svantaggi possono sorgere per i proprietari:
- Anche l'affitto può diminuire.
Poiché l'affitto si basa sull'indice dei prezzi al consumo, è anche teoricamente possibile che sia inferiore rispetto all'anno precedente. Questo è attualmente improbabile, ma fondamentalmente c'è la possibilità che tu debba aggiustare l'affitto al ribasso di tanto in tanto. - I costi di ammodernamento non possono essere assegnati.
Con i "normali" contratti di locazione è possibile trasferire al conduttore parte dei costi di ammodernamento che possono sorgere. In linea di principio, questo non è possibile con un contratto di locazione dell'indice a meno che la modernizzazione non sia stata eseguita a causa di un ordine ufficiale o di un requisito legale (vedi sopra). - Non sono possibili rapidi adeguamenti dell'affitto.
Soprattutto quando l'affitto concordato è notevolmente inferiore all'affitto comparabile locale, non sono possibili forti aumenti dell'affitto con un contratto di locazione dell'indice concordato. Per fare un confronto: con un normale contratto di locazione, tu come proprietario saresti vincolato solo dal limite massimo, che ti limita nella misura in cui l'affitto non può aumentare di oltre il 20 percento (in alcune regioni solo del 15 percento) entro tre anni. Inoltre, gli affitti tipici locali in aree residenziali altamente competitive possono aumentare più rapidamente dell'indice dei prezzi al consumo. Quindi qui faresti meglio a consigliarti con un normale contratto di locazione. - La ricerca di un inquilino è resa più difficile
Molti inquilini evitano i contratti di locazione graduati o indicizzati, poiché i contratti di locazione "normali" di solito portano ad aumenti degli affitti meno pronunciati. Nelle regioni in cui la domanda di appartamenti è piuttosto bassa, sarà quindi piuttosto difficile trovare un inquilino per un tale modello di contratto. Nelle metropoli in cui il mercato immobiliare è estremamente ristretto, hai molte più possibilità di trovare un inquilino che accetti un contratto di locazione graduato o indicizzato.
Quando è preferibile l'affitto progressivo all'affitto indicizzato?
In alternativa alla rendita indicizzata, alcuni proprietari fanno affidamento sulla rendita graduata. Può essere trovato in § 557a BGB. Con lei, l'aumento regolare del canone di locazione non si basa sull'indice dei prezzi al consumo, ma sui valori fissati al momento della firma del contratto. Non appena l'inquilino firma il contratto di locazione, l'inquilino sa quando saranno previsti aumenti di affitto. Anche con l'affitto graduale, l'affitto deve rimanere invariato per almeno un anno prima che possa essere attuato il successivo aumento.
Ma quando è consigliato l'affitto indicizzato e quando è l'affitto progressivo? Ciò dipende principalmente dalla regione in cui si trova l'immobile da affittare. Il mercato locale e gli sviluppi economici, insieme ad altri fattori, decidono quale delle due alternative è migliore per il proprietario. L'affitto graduale è particolarmente consigliato se il proprietario desidera la sicurezza della pianificazione. L'indice di affitto è sempre consigliato quando l'indice dei prezzi al consumo aumenta ancora più rapidamente dell'affitto comparabile locale.
Se sono pendenti ammodernamenti più estesi, entrambe le tipologie di contratto sono meno consigliate in quanto, come già accennato in precedenza, i costi per l'ammodernamento non possono essere trasferiti agli inquilini in un contratto di locazione graduato e indicizzato.
