Di norma, i proprietari non cercano un contratto di annullamento dell'affitto. Dopotutto, un affitto fiducioso a lungo termine è quasi sempre nell'interesse del proprietario. Tuttavia, ci sono ragioni che rendono sensata una fine prematura del contratto di locazione e la conclusione di un contratto di annullamento del noleggio. Puoi leggere qui quali requisiti legali sono essenziali e quali trappole sono in agguato.
Cos'è un contratto di risoluzione del leasing?
Un contratto di risoluzione dell'affitto è una risoluzione concordata di comune accordo tra il proprietario e l'inquilino, che porta alla risoluzione anticipata di un contratto di locazione.
Con un contratto di annullamento del noleggio, è possibile abbreviare o annullare completamente il normale periodo di preavviso specificato nel contratto di noleggio e anche eludere le normative legali.
Nell'ambito dell'accordo contrattuale esiste anche la possibilità di disciplinare amichevolmente vari punti al momento della consegna dell'immobile in locazione. Le questioni che dovrebbero essere chiarite se l'inquilino si trasferisce in anticipo includono, ad esempio, se e in che misura l'appartamento affittato deve essere ristrutturato dall'affittuario prima di trasferirsi o se parti dei mobili rimangono nell'appartamento.
Inoltre, tutti gli accordi finanziari stipulati tra il proprietario e l'inquilino sono registrati per iscritto nel contratto di annullamento dell'affitto. Ciò include, ad esempio, l'importo di eventuali pagamenti di compensazione da effettuare dovuti in caso di trasloco anticipato. Qui possono essere registrati anche altri obblighi concordati come la ricerca da parte del locatario di un nuovo inquilino.
Un contratto di annullamento del noleggio può essere concluso oralmente o per iscritto. Tuttavia, per evitare ambiguità e incomprensioni, è generalmente consigliata la forma scritta.
Perché esiste la possibilità di un contratto di annullamento del noleggio?
Un contratto di locazione per l'affitto di un appartamento o di una casa che viene concluso tra il proprietario e l'inquilino di solito contiene accordi sulla risoluzione del contratto. Inoltre, ai termini di preavviso si applicano le disposizioni di legge. In determinate condizioni, tuttavia, la risoluzione anticipata di un contratto di locazione può essere vantaggiosa per l'inquilino o il proprietario. In questi casi, entrambe le parti possono concludere un contratto di annullamento del noleggio.
Il contratto di risoluzione del contratto di locazione è utile, ad esempio, se il proprietario intende vendere la sua proprietà, perché il prezzo di vendita di un appartamento vuoto senza inquilino è solitamente significativamente più alto.
In caso di cambio di residenza legato al lavoro, invece, è vantaggioso per il conduttore risolvere anticipatamente il contratto di locazione. In questo modo, può lasciare l'appartamento affittato in una data anticipata e quindi risparmiare sui costi.
Se entrambe le parti sono d'accordo, la risoluzione del contratto di noleggio può essere concordata mediante un contratto di risoluzione.
Quali sono i periodi di preavviso per un contratto di annullamento del noleggio?
Il periodo di preavviso legale per le proprietà in affitto in Germania è di tre mesi per gli inquilini e da tre a nove mesi per i proprietari, a seconda della durata dell'affitto precedente. I termini che si applicano alla risoluzione ordinaria sono regolati nella sezione 573c del codice civile tedesco (BGB).
Indipendentemente dal periodo di preavviso originariamente concordato nel contratto di locazione, il proprietario e l'inquilino possono, tuttavia, concordare nel contratto di annullamento del noleggio una data reciprocamente accettabile in cui il rapporto di locazione deve terminare. Anche le scadenze prescritte dalla legge possono essere ridotte.
Quando ha senso un contratto di annullamento del noleggio?
Se la situazione di vita di un inquilino o la pianificazione del proprietario con la proprietà cambia, il contratto di annullamento dell'affitto è un modo utile per risolvere anticipatamente un contratto di locazione.
Ad esempio, se una coppia di inquilini si separa e uno dei due inquilini desidera mantenere l'appartamento, l'inquilino che si trasferisce dovrebbe concludere un contratto di cancellazione con il proprietario. Altrimenti può essere ritenuto responsabile per ulteriori pagamenti di affitto se l'ex partner non paga l'affitto o le spese di esercizio.
Altri casi tipici in cui è opportuno un contratto di annullamento del noleggio sono questi:
- evitare il doppio pagamento dell'affitto se l'inquilino ha già trovato un nuovo appartamento
- se uno degli inquilini vuole lasciare la proprietà in affitto mentre l'altro inquilino vuole continuare a vivere lì
- se il proprietario ha bisogno della proprietà con breve preavviso e vorrebbe trasferirsi lì
- per la prevista ristrutturazione dell'immobile locato, con l'obiettivo di un successivo aumento del canone di locazione
- l'immobile è da offrire in vendita come immobile non locato al fine di ottenere un prezzo di vendita più elevato
Prima di firmare il contratto di annullamento del noleggio, verifica che sia corretto e completo.
Quali informazioni deve contenere il contratto di annullamento del noleggio?
Alcune informazioni devono essere incluse in un contratto di annullamento del noleggio in modo che possa stare in tribunale in caso di emergenza. Il contratto di annullamento del noleggio deve contenere queste informazioni:
- i nomi delle parti contraenti
- l'esatta designazione del contratto di locazione
- l'indirizzo dell'immobile in affitto (per appartamenti anche numero appartamento o appartamento)
- possibilmente il nome di un nuovo inquilino
- l'orario di risoluzione concordato del contratto di locazione nonché la data esatta di trasloco
- Regolamento delle condizioni della proprietà in affitto al momento della consegna (ad esempio spazzato via)
- regolamenti inoltre concordati, ad esempio sulle riparazioni di cosmetici, il resto dei mobili nella proprietà in affitto (ad esempio la cucina), misure di smantellamento da parte dell'inquilino, fatturazione delle utenze, rimborso del deposito
- in caso di tardiva consegna dell'immobile, l'importo del risarcimento d'uso
- Accordi di pagamento riguardanti il rimborso delle spese al locatore o indennità di licenziamento o indennità al conduttore
- Luogo, data e firma di entrambe le parti contraenti
In particolare, gli accordi finanziari come i pagamenti e le richieste di esecuzione dovrebbero essere registrati nel modo più dettagliato possibile nel contratto di annullamento del noleggio. In questo contesto, si raccomanda di motivare il reclamo e di specificare le modalità di pagamento corrispondenti (scadenze, nome del destinatario del pagamento o del servizio, metodo di pagamento e coordinate bancarie).
Le parti possono anche convenire contrattualmente di rinunciare al diritto di opposizione. Quindi nessuno dei firmatari può revocare il contratto di annullamento del noleggio entro due settimane dalla firma. Un altro punto importante quando si conclude un contratto di annullamento del noleggio è l'accordo che tutte le rivendicazioni reciproche siano risolte.
Anche la formulazione secondo cui l'applicazione dell'articolo 545 del codice civile tedesco (BGB) non viene applicata è essenziale. Questo paragrafo descrive una tacita proroga del contratto di locazione, che diventa effettiva se l'inquilino non lascia la proprietà in affitto all'orario concordato. Questo è essenziale, perché se questa formulazione manca e l'inquilino non si trasferisce nel momento specificato nel contratto di annullamento del noleggio nonostante il contratto, l'intero contratto è nullo. Se il contratto di annullamento dell'affitto è stato firmato da tutte le parti contraenti, ma manca questo passaggio, il proprietario può presentare un'obiezione entro due settimane, ma solo se il diritto di opporsi non è stato rinunciato.
Un contratto di annullamento dell'affitto viene sempre redatto in duplice copia e poi firmato dal locatore e dall'affittuario. Entrambe le parti contraenti riceveranno una copia da conservare nei loro archivi.
Quando è valido il contratto di annullamento del noleggio?
In linea di principio, un contratto di annullamento del noleggio è valido anche se concluso verbalmente. Tuttavia, per evitare malintesi, sono necessarie disposizioni estremamente precise. Nel caso di un contratto di risoluzione, come per tutti gli altri contratti, la forma scritta è da preferire all'accordo verbale.
Se l'inquilino riceve un accordo di cancellazione dal suo proprietario con una richiesta di firma e lo fa, l'inquilino ha il diritto di revocare questa decisione entro 14 giorni. In questo caso, al contratto di annullamento del noleggio possono essere applicate le disposizioni del § 312 BGB per la vendita a domicilio. Il periodo di opposizione inizia quindi esattamente il giorno in cui l'inquilino ha ricevuto una dichiarazione scritta dal suo proprietario sul diritto di recesso. Se questa istruzione non viene ricevuta dall'affittuario contemporaneamente alla firma del contratto di annullamento, il periodo di opposizione viene automaticamente prorogato di un periodo di quattro settimane dal ricevimento dell'istruzione di annullamento.
Se il locatore non informa l'inquilino del suo diritto di recesso, il periodo di recesso termina entro sei mesi dalla firma del contratto.
Tuttavia, tutto ciò si applica solo se il periodo di opposizione (vedi sopra) non è stato revocato.
Cosa dovrebbero considerare i proprietari e gli inquilini nel caso del contratto di annullamento dell'affitto?
Le informazioni convenzionali sul periodo di preavviso, concordate con la conclusione del contratto di noleggio originario, sono nulle dal contratto di risoluzione del noleggio. Come già accennato in precedenza, contrariamente al contratto di locazione, non devono essere osservate norme di legge. Tuttavia, ha senso per entrambe le parti assicurarsi che l'accordo di risoluzione non contenga accordi che in seguito si rivelino dannosi per loro.
Affinché il locatore non sia svantaggiato dal fatto che il suo inquilino si trasferisce in anticipo, può essere stipulato un accordo, ad esempio, che obbliga l'inquilino a trovare un nuovo inquilino al fine di evitare posti vacanti e la conseguente perdita dell'affitto. Un'alternativa in questo caso è il pagamento di una tariffa fissa da parte dell'inquilino o l'ulteriore pagamento del canone di locazione fino alla scadenza regolare del periodo di preavviso.
Se l'iniziativa di rescindere anticipatamente un contratto di locazione proviene dal proprietario, l'inquilino deve assicurarsi di non subire svantaggi se ottempera alla richiesta del proprietario. Di norma, il locatore offre il pagamento di un adeguato risarcimento o indennità di licenziamento se il trasferimento dalla proprietà affittata deve avvenire prima della scadenza del normale periodo di preavviso.
È obbligatorio un pagamento di fine rapporto nel contratto di cancellazione del noleggio?
Il consenso del locatario alla risoluzione anticipata di un contratto di locazione o alla conclusione di un contratto di annullamento del noleggio non si traduce automaticamente in una richiesta di risarcimento o TFR.
Tuttavia, se il contratto di cancellazione avviene per iniziativa del proprietario, l'inquilino si trova in una buona posizione negoziale. Poiché il trasferimento anticipato presenta numerosi vantaggi per il proprietario quando si vende una proprietà, il proprietario spesso accetta il pagamento di una liquidazione. Il risarcimento dovrebbe essere concordato in un importo ragionevole, con l'obiettivo di coprire il costo della ricerca di un appartamento e del trasloco, nonché le spese di intermediazione necessarie, un canone più elevato e il costo per l'acquisto di nuovi mobili.
Nel calcolare l'indennità di licenziamento, devono essere presi in considerazione anche altri possibili fattori di costo come i costi di viaggio aggiuntivi dovuti a un ulteriore viaggio.
È possibile stipulare un contratto di annullamento dell'affitto anche per immobili commerciali?
Sì, è possibile stipulare un contratto di annullamento dell'affitto per proprietà in affitto ad uso privato così come per proprietà commerciali. Perché anche nel caso di un rapporto di locazione con un immobile commerciale, possono esserci diversi motivi per cui ha senso abbreviare il regolare periodo di preavviso. Se il contratto di locazione per un negozio, un'officina o un altro immobile commerciale viene risolto prematuramente, la firma di tutte le parti coinvolte è richiesta ai sensi del contratto di annullamento del noleggio. Occorre quindi verificare attentamente quali firme sono richieste da parte degli imprenditori a cui è stato affittato l'immobile.
Dove posso scaricare un esempio di contratto di annullamento del noleggio?
Poiché in un contratto di annullamento del noleggio è necessario tenere conto di molte informazioni, si consiglia di utilizzare un modulo di esempio. Puoi scaricare un esempio di un contratto di annullamento del noleggio qui:
