L'esenzione dalla tassa sulla proprietà è un'opzione legalmente regolamentata per i contribuenti sulla proprietà per ottenere una parte della tassa sulla proprietà. Con una richiesta di successo, i proprietari, ad esempio, possono risparmiare il 25% o il 50% sulla tassa sulla proprietà, a seconda delle circostanze. Le condizioni per questo sono stabilite nella sezione 33 GrStG (legge sull'imposta fondiaria).
Sezione 33 GrStG: Termini e condizioni per lo sgravio dell'imposta sulla proprietà
Nel testo della legge sull'imposta sulla proprietà si dice:
"(1) Se (…) il normale profitto lordo dell'oggetto imponibile è ridotto di oltre il 50% nel caso di terreni edificati e il debitore fiscale non è responsabile della riduzione dell'utile lordo, l'imposta sulla proprietà per un importo del 25% emanare. Se la riduzione dell'utile lordo normale è del 100%, si rinuncia all'imposta sulla proprietà del 50%. (…) L'utile lordo normale è (…) (2) nel caso di terreni edificati, il normale canone annuo lordo stimato in base alle circostanze all'inizio del periodo di rinuncia. "
Gli aspetti essenziali del paragrafo per i proprietari sono quindi a) l'importo dell'eventuale esenzione dall'imposta sugli immobili eb) i termini "normale profitto lordo" o "affitto lordo annuo" ec) la condizione che il debitore fiscale non è responsabile della riduzione dell'utile lordo. L'ultimo punto in particolare è piuttosto vago nella legge ed è già stato oggetto di controversie legali.
Utile lordo ridotto e importo dell'esenzione dall'imposta sulla proprietà
L'utile lordo normale è il canone annuo lordo abituale stimato, la stima viene effettuata all'inizio del periodo di rinuncia. Ciò che fa parte dell'affitto lordo annuale è definito nella Sezione 79 BewG (Legge sulla valutazione):
"(1) L'affitto lordo annuo è la remunerazione totale che gli inquilini (locatari) devono pagare per l'uso della proprietà sulla base di accordi contrattuali basati sullo stato al momento della determinazione per un anno. Devono essere inclusi i contributi e tutti gli altri servizi dell'inquilino. "
Ulteriori restrizioni e disposizioni più precise regolano esattamente il modo in cui deve essere determinato l'affitto lordo annuale. Questo è importante: se l'utile lordo, ovvero l'affitto annuo lordo ottenuto, viene ridotto di oltre il 50 percento, si può rinunciare al 25 percento dell'imposta sugli immobili. Se l'utile lordo viene ridotto del 100 percento (ovvero non sono stati ricevuti pagamenti di affitto), la possibile esenzione dall'imposta sulla proprietà è del 50 percento. Questo vale solo se la riduzione non è colpa del proprietario.
Il regolamento nel § 33 GrStG contiene una certa ingiustizia, perché con una perdita di reddito del 99 percento si rinuncia a una porzione identica dell'imposta sulla proprietà come con il 50,1 percento. L'esenzione dall'imposta sulla proprietà è solo del 50 percento se c'è un deficit del 100 percento. La legge conosce solo questi due livelli e quindi colpisce duramente alcuni proprietari.
Quando non è responsabile la riduzione dell'utile lordo?
Affinché la domanda di esenzione dall'imposta sulla proprietà abbia esito positivo, i contribuenti devono fornire la prova della riduzione del reddito da proprietà e anche che non sono responsabili della perdita di reddito. Una possibile spiegazione per il reddito inferiore è che gli inquilini non hanno rispettato i loro obblighi di pagamento, nonostante siano stati affittati per tutto il tempo. In tal caso, le autorità di solito riconoscono la riduzione come non colpa loro.
Allo stesso modo, ci sono casi in cui disastri naturali come fulmini e incendi o inondazioni sono la causa della perdita del canone di locazione. Perché anche tali eventi che portano alla mancata locazione non sono di responsabilità del proprietario.
L'esenzione dall'imposta sulla proprietà è anche un'opzione in caso di perdita di reddito strutturalmente causata: in particolare nelle regioni rurali della Germania orientale, è stato registrato un calo demografico a volte drammatico, che porta a un eccesso di offerta di spazio vitale e una diminuzione strisciante dell'affitto.
In tutti i casi in cui si cita un posto vacante come motivo, un proprietario deve documentare i suoi sforzi sostenuti per ottenere un affitto. Tali sforzi includono annunci sui giornali, mediatori di assunzione, avvisi e pubblicazione di offerte di noleggio su Internet. Tuttavia, il Tribunale amministrativo superiore della Renania-Palatinato ha stabilito che i portali più grandi e conosciuti dovrebbero essere utilizzati a causa della loro gamma e non solo le home page private o le pagine di broker (OVG Renania-Palatinato, sentenza del 02.05.2016, AZ 6 A 10971/15) . Anche in una regione strutturalmente debole, i proprietari sono obbligati a cercare possibili inquilini in tutti questi modi, altrimenti l'esenzione dall'imposta sulla proprietà è esclusa.
In alcune regioni rurali, c'è stato un drastico calo della popolazione. Questo può portare a un'esenzione dall'imposta sulla proprietà.
Quando è responsabile il proprietario?
Tuttavia, se i motivi della mancanza parziale o totale del canone di locazione sono da parte del proprietario, non è possibile alcuna rinuncia all'imposta sugli immobili. Questo è il caso, ad esempio, se il proprietario non ha compiuto sforzi sufficienti per trovare inquilini.
Un altro motivo per il rigetto di una domanda di esenzione dall'imposta sugli immobili viene fornito se l'affitto richiesto è sovrastimato e quindi non è possibile trovare inquilini. Un proprietario non è obbligato a offrire la sua proprietà a prezzi di dumping. Tuttavia, deve rimanere nella normale fascia di prezzo di mercato.
Un proprietario è anche responsabile per i posti vacanti dovuti a lavori di costruzione (ammodernamento, ristrutturazione). E se un appartamento non può essere affittato a causa del suo cattivo stato di conservazione, anche questo posto vacante è di responsabilità del proprietario e non giustifica l'esenzione dall'imposta fondiaria.
Domanda di esenzione dall'imposta sugli immobili: scadenze e persone di contatto
L'autorità che redige l'accertamento dell'imposta sugli immobili riceve la domanda di sgravio dell'imposta sugli immobili. Nella maggior parte dei casi questo è il comune, a Berlino, Brema e Amburgo è l'ufficio delle imposte. La scadenza è sempre il 31 marzo di ogni anno per richiedere l'esenzione dall'imposta sugli immobili per l'anno precedente. A questo punto deve essere stata ricevuta almeno una domanda informale, altrimenti il diritto all'esenzione dall'imposta sulla proprietà scadrà. Il motivo e le prove dettagliate possono essere presentate in seguito. Tuttavia, è consigliabile documentare in anticipo esattamente come si sono verificati i guasti e cosa è stato fatto per mitigarli o prevenirli.
Tuttavia, vi è un'eccezione al termine: se l'accertamento dell'imposta sugli immobili o un avviso di modifica non viene ricevuto dal contribuente in tempo utile, il periodo di presentazione della domanda non termina fino alla data indicata nelle informazioni sui rimedi legali.
Nessuna rinuncia all'imposta sulla proprietà se la tassa sulla proprietà viene ridotta aggiornando il valore unitario
L'imposta sugli immobili viene calcolata, tra l'altro, sulla base del valore unitario dell'immobile. Se questo valore diminuisce, ad esempio a causa di un incendio in una parte dell'edificio, viene ridotta anche l'imposta sugli immobili. Ciò richiede un'estrapolazione del valore unitario. Se la riduzione dell'utile lordo avrebbe potuto essere presa in considerazione da un'estrapolazione per un periodo per il quale è richiesta un'esenzione dall'imposta sugli immobili, è esclusa un'esenzione dall'imposta sugli immobili secondo le norme sopra descritte (Sezione 33 (5) GrStG). È quindi essenziale che il valore unitario venga aggiornato.
