La risoluzione per uso personale spesso causa controversie legali. Perché offre ai proprietari l'opportunità di rivendicare per se stessi una proprietà in affitto.
A causa della risoluzione tempestiva, che viene data all'inquilino in caso di risoluzione per uso personale, non solo il proprietario può utilizzare lo spazio abitativo per se stesso, ma può anche dare la risoluzione in modo che i suoi familiari possano trasferirsi nella proprietà.
Tuttavia, ci sono limiti fissi che servono a proteggere gli inquilini e devono quindi essere rigorosamente rispettati. I seguenti punti elencano in dettaglio ciò che deve essere considerato quando si risolvono i requisiti personali in modo che abbia successo. Eccezioni e casi di disagio si trovano nelle sentenze sulla risoluzione dei requisiti personali.
Le cose più importanti a colpo d'occhio
Quanto tempo richiede la risoluzione di un requisito personale?
In linea di principio, per la disdetta per uso personale si applicano i termini di disdetta previsti dalla legge sulla locazione. Se l'inquilino vive nell'appartamento da meno di cinque anni, il periodo è di tre mesi. Da cinque a otto anni, il periodo è di sei mesi e per un contratto di locazione di più di otto anni devi consentire un periodo di nove mesi.
Quali diritti hanno gli inquilini in caso di risoluzione per uso personale?
Se il proprietario ha solo simulato i propri bisogni, l'inquilino ha diritto a un risarcimento.
Cosa conta come uso personale?
L'uso personale è quando il proprietario ha bisogno dell'appartamento in affitto per sé o per una persona appartenente alla famiglia o per alcuni membri della famiglia.
Quando una risoluzione per uso personale è inefficace?
La risoluzione per uso personale è inefficace se l'inquilino non può verificare sulla base dei motivi che le disposizioni di legge sull'uso personale esistono realmente.
Cosa fare se l'inquilino si oppone alla risoluzione per uso personale?
Se l'inquilino si oppone alla risoluzione per uso personale, il proprietario può revocare la risoluzione o il tribunale decide quali interessi hanno la priorità. Per questo, il proprietario deve presentare un'azione di sfratto.
Se tu, come padrone di casa, vuoi terminare a causa delle tue esigenze, devi essere in grado di dimostrare questa necessità.
Qual è la base giuridica per la risoluzione per uso personale
Il diritto di locazione stabilisce che il diritto di recedere dal contratto per uso personale esiste solo a condizioni molto specifiche. Il proprietario deve essere in grado di dimostrare di avere un legittimo interesse a porre fine alla locazione esistente. Il regolamento esatto si trova nel § 573 BGB, che rappresenta la base giuridica per il cosiddetto uso personale.
Oltre ad altri motivi, si parla anche di un interesse legittimo se il locatore ha bisogno dell'immobile per sé, per i suoi stretti familiari o per altri membri della propria famiglia. Tuttavia, la risoluzione per uso personale non può essere eseguita al fine di ottenere un aumento del canone di locazione.
La corrispondente disdetta dello spazio abitativo può essere eseguita solo se il proprietario è iscritto nel registro fondiario come proprietario dell'immobile. Se una società di persone o un gruppo di vendita funge da proprietario, entrano in vigore norme speciali in materia di cessazione dell'uso personale. La sezione 577a del codice civile tedesco stabilisce che un periodo di blocco si applica agli azionisti o agli acquirenti. Questo periodo è di tre anni e inizia dalla data di acquisto. Solo allora hanno l'opportunità di licenziare gli inquilini a causa delle proprie esigenze.
I proprietari che hanno figli propri che cercano un appartamento possono registrare il proprio uso e fornire questo appartamento affinché possano vivere.
Risoluzione per uso personale: per chi può essere effettuata la risoluzione?
La risoluzione per uso personale può essere concessa solo a favore di determinate persone. Se un proprietario desidera utilizzare l'appartamento in affitto da solo, le sue esigenze sono ovvie. Tuttavia, un licenziamento per uso personale è possibile anche per familiari e membri della famiglia. In generale, si può affermare che il licenziamento è abbastanza facile da applicare se si è strettamente legati.
A seconda del rapporto familiare, possono sorgere anche casi limite ed eccezioni. La situazione non può essere sempre chiarita chiaramente, quindi il proprietario potrebbe dover fornire una buona ragione per avere successo con la loro risoluzione. Ad esempio, i parenti lontani spesso hanno problemi.
Il seguente elenco mostra quali casi sono ovvi e quando diventa difficile imporre una risoluzione per uso personale. Secondo l'attuale situazione giuridica in Germania, i seguenti rapporti sono generalmente riconosciuti senza problemi per la regolamentazione dei requisiti personali:
Affiliazione / relazione con il proprietario:
- bambini
- genitori
- nipote
- Nonni
- fratelli e sorelle
- nipoti
- Coniugi separati ma non divorziati
- partner di vita registrato senza un contratto di disdetta in corso
- Suoceri e suoceri
La prova del legame speciale con il locatore / proprietario è richiesta per i seguenti gradi di relazione:
- cugini
- Grandi nipoti e nipoti
- Stiefenkel
Nel caso dei rapporti di seguito elencati, è generalmente possibile la risoluzione per uso personale. Tuttavia, se deve essere fornita una prova speciale della vicinanza al proprietario può variare da caso a caso:
- Genitori acquisiti e figliastri
- Cognato e cognata
- zio e zia
La risoluzione per uso personale non è possibile per:
- coniugi divorziati
- Ex suoceri
- Ex figli di suocera
Nella vecchiaia, le persone anziane spesso vogliono cambiare di nuovo o trasferirsi in un appartamento più piccolo.
Chi può dare preavviso di risoluzione per uso personale?
Il locatore registrato come proprietario dell'immobile al momento della risoluzione può risolvere il contratto. Questo può essere verificato rapidamente guardando il registro fondiario. Tuttavia, bisogna tener conto che non tutti i proprietari hanno il diritto di recedere dal contratto per uso personale. Sfortunatamente, accade ancora e ancora che i nuovi proprietari di una proprietà pianifichino già le proprie esigenze al momento dell'acquisto di una proprietà e quindi elencino questo motivo di risoluzione se vogliono sbarazzarsi degli inquilini a lungo termine. Questo è precisamente il motivo per cui la legge sulla locazione contiene regole severe per garantire che la risoluzione si applichi solo all'autorizzazione.
Se il proprietario della proprietà agisce come persona giuridica, ad esempio come GmbH, generalmente non è possibile il recesso per uso personale. Tuttavia, in una sentenza (Az. VIII ZR 232/15) la Corte federale di giustizia ha già concesso agli azionisti di una GbR un corrispondente diritto di recesso al momento della registrazione dell'uso personale. Pertanto, il regolamento non è sempre chiaro e in molti casi viene quindi esaminato individualmente al fine di valutare correttamente la situazione. In caso di dubbio, consultare un legale.
La risoluzione per uso personale è valida solo a determinate condizioni.
Cessazione dell'uso personale in tribunale: cosa è consentito? Cosa no?
In sostanza, la legge prevede che il locatore che dà disdetta per uso personale debba presentare ragioni comprensibili e razionali. La risoluzione del contratto di locazione per uso personale è valida solo se viene presentato questo motivo.
Uno dei motivi consentiti per interrompere l'uso personale è il comprensibile desiderio di vivere nella propria proprietà. Molti proprietari acquistano un appartamento o una casa perché vogliono trasferirsi dal loro precedente appartamento in affitto. Anche se il proprietario necessita di un alloggio a causa di una fase di ristrutturazione a lungo termine della propria casa, è consentita la risoluzione per uso personale. Altri motivi riconosciuti sono:
- il desiderio di bambini
- l'uso della proprietà da parte della prole del proprietario
- la progettazione dell'immobile come casa di riposo, spesso correlata al desiderio di riduzione spaziale
- la necessità professionale di una seconda casa
- un tragitto significativamente più breve per andare al lavoro dall'appartamento in questione
Tuttavia, alcuni motivi per la risoluzione per uso personale non sono sufficienti o non sono riconosciuti in tribunale. Se la proprietà deve servire solo come appartamento sostitutivo per un breve periodo, il locatore non può semplicemente dare preavviso agli attuali inquilini.
La risoluzione non è valida anche se la proprietà in questione non soddisfa le effettive esigenze del proprietario. Lo si vede guardando le esigenze e gli arredi della casa. Se il proprietario ha un altro appartamento in affitto che è comparabile e attualmente non affittato, non è autorizzato a dare la disdetta per uso personale, in quanto potrebbe anche utilizzare questo appartamento in alternativa.
Le controversie relative all'uso personale sono spesso viste come casi isolati. La rispettiva situazione deve sempre essere verificata in dettaglio per determinare se il licenziamento da parte del locatore è legale o se l'inquilino è autorizzato a rimanere nell'appartamento. Esperti legali e immobiliari hanno familiarità con il diritto degli affitti e aiutano le persone interessate a valutare i singoli casi. In questo modo, il proprietario può determinare in anticipo quanto sono buone le prospettive in caso di controversia legale. È meglio contattare un avvocato in una fase iniziale per non commettere errori. Ciò evita controversie inutili ed esclude guasti.
Ad esempio, se l'inquilino si sente svantaggiato e trattato ingiustamente, può rifiutarsi di liberare l'appartamento e, nel peggiore dei casi, ciò può persino portare a una causa di sfratto. Se un proprietario presenta una richiesta di sfratto, il tribunale può decidere contro di lui, a seconda della situazione. Di conseguenza, è probabile che l'inquilino rimanga nell'appartamento.
Quando una famiglia cresce, spesso è necessario un appartamento più grande.
Quando non è consentita la disdetta self-service?
Oltre ai suddetti requisiti per la risoluzione per uso personale, ci sono altri requisiti che devono essere soddisfatti affinché la risoluzione sia consentita. E questi dovrebbero essere rigorosamente osservati, perché altrimenti l'inquilino può semplicemente opporsi alla risoluzione.
I seguenti requisiti limitano anche le opzioni dei proprietari:
- Se il proprietario è una persona giuridica, il recesso per uso personale non è possibile.
- Un contratto di locazione limitato nel tempo dall'inizio potrebbe non essere risolto per uso personale.
- Se il contratto di locazione contiene una rinuncia al recesso da parte del proprietario, anche qui è escluso il recesso per uso personale.
- Quando un appartamento in affitto diventa un condominio, inizia un periodo di blocco di tre anni dall'iscrizione del nuovo proprietario nel registro fondiario. Solo dopo questo periodo il locatore può, se necessario, dare avviso di risoluzione per uso personale.
In alcuni casi, può essere revocata anche la risoluzione per uso personale. Ciò è possibile se il motivo addotto per la disdetta dell'appartamento non si applica più durante il periodo di preavviso. Quindi il proprietario deve inoltrare le informazioni corrispondenti all'inquilino in modo che possa rimanere nell'appartamento.
Risoluzione per uso personale: quali scadenze devono essere rispettate?
I termini per la risoluzione per uso personale si basano sul regolamento statutario, che è stabilito nella sezione 573c del BGB. Poiché il recesso per uso personale è assimilabile ad un recesso ordinario, non ci sono differenze in termini di termini.
La legge stabilisce che la comunicazione di recesso deve pervenire entro il terzo giorno lavorativo del mese di calendario se deve entrare in vigore alla fine del mese successivo al successivo. Tuttavia, il periodo di preavviso viene esteso per il proprietario dopo un certo periodo di affitto:
- Per un periodo di noleggio fino a cinque anni, il periodo di preavviso è di tre mesi.
- Se il periodo di noleggio è compreso tra cinque e otto anni, il periodo è di sei mesi.
- Per un periodo di noleggio di otto anni o più, il periodo di preavviso è di nove mesi.
I termini di preavviso previsti dalla legge devono essere rispettati anche in caso di disdetta per uso personale.
Come deve apparire formalmente la risoluzione per uso personale?
Qualsiasi risoluzione di un contratto di locazione deve essere effettuata per iscritto. Naturalmente, questo vale anche per la risoluzione per uso personale. Tutte le informazioni necessarie devono essere incluse nella lettera di risoluzione. Anche un piccolo errore formale può rendere inefficace la risoluzione per uso personale. Si consiglia quindi cautela con moduli provenienti da fonti dubbie su Internet. È più consigliabile chiedere consiglio a un avvocato specializzato in diritto degli affitti o utilizzare il modulo che abbiamo fornito qui.
La disdetta deve contenere informazioni essenziali come i nomi del locatore e inquilino, la data e gli indirizzi delle parti contraenti. Sono inoltre richieste le seguenti informazioni:
- Menzione della persona per la quale è registrato l'uso personale e dati personali se non è il proprietario stesso
- nel caso di familiari, il corretto grado di parentela
- se necessario, informazioni più dettagliate sulla relazione stretta, se la relazione è distante
- per i membri del nucleo familiare, informazioni aggiuntive sulle circostanze attuali relative a tale affiliazione e comprovanti il collegamento
- l'elenco dei motivi comprensibili del giustificato uso personale
- A seconda del motivo, ulteriori spiegazioni sul precedente rapporto di abitazione per poter verificare con precisione gli interessi d'uso del locatore o della persona autorizzata
- una nota sul diritto di opposizione del destinatario ai sensi dell'articolo 574 (1) del codice civile tedesco (BGB) e i requisiti di forma e scadenza associati
- Elenco dei tuoi immobili non in affitto, che potrebbero diventare vacanti durante il periodo di preavviso, ma non sono adatti per la persona bisognosa, inclusi i motivi corrispondenti per i quali le circostanze classificano questo appartamento alternativo come non idoneo
- se necessario, una proposta o un'offerta per un appartamento in affitto alternativo per l'inquilino
Servizio: esempio di terminazione self-service per il download:
L'inquilino può opporsi alla risoluzione per uso personale?
In alcuni casi, la risoluzione del contratto di locazione può essere irragionevole per l'attuale inquilino. Quindi ha l'opportunità di opporsi alla risoluzione per uso personale. Decisivi per questo sono le circostanze personali e la durata della locazione. Spesso ci sono casi speciali di difficoltà che ostacolano la risoluzione, ad esempio:
- età avanzata
- Malattie
- Rischio di suicidio
- gravidanza
- Radicato nell'ambiente locale
- esami ed esami imminenti
- Scolari da cui non ci si può aspettare che cambino scuola
- reddito estremamente basso
L'obiezione del locatario deve essere presentata entro il termine previsto dalla legge. In linea di principio, tale obiezione deve pervenire al locatore almeno due mesi prima della fine del periodo di preavviso.
Oltre ai casi di difficoltà sopra menzionati, potrebbero esserci altri motivi per l'obiezione. L'inquilino può mettere in discussione i motivi del proprio uso e quindi opporsi alla risoluzione. In questo caso spetta al proprietario fornire la prova che la registrazione dell'autouso è giustificata. Deve quindi essere in grado di spiegare le sue ragioni comprensibili e ragionevoli.
In alcuni casi di difficoltà può accadere che il tribunale respinga la risoluzione per uso personale. Ad esempio, se una donna anziana vive nell'appartamento, spesso non ci si può più aspettare che si trasferisca.
L'uso personale può essere solo avanzato?
Nessun proprietario ha il diritto di utilizzare le esigenze personali solo come pretesto. Se viene scoperto un caso del genere, il locatore deve pagare il risarcimento dell'inquilino in conformità con la Sezione 280 (1) BGB. Ad esempio, in una sentenza (Az .: VIII ZR 99/14), la Corte federale di giustizia ha concesso all'attore 28.500 euro di danni, perché il proprietario ha simulato solo i propri bisogni. I proprietari dovrebbero quindi assicurarsi che la loro disdetta sia effettivamente legale e che possa resistere a un esame approfondito.
Risoluzione per uso personale: cosa fare se l'inquilino non si trasferisce?
A seguito della risoluzione legale per uso personale, gli inquilini possono comunque soggiornare nell'appartamento. Senza un'obiezione scritta, il proprietario dovrebbe agire rapidamente se l'appartamento non è stato liberato entro la fine del periodo di preavviso.
Prima di tutto, il proprietario deve opporsi all'uso continuato della proprietà in affitto in tal caso. Questa opposizione deve pervenire al tribunale entro le prime due settimane di utilizzo illegale. Senza tale obiezione scritta, il tribunale presumerà che l'affitto sia stato prorogato, cosa che entrambe le parti hanno tacitamente accettato.
Se l'inquilino rimane semplicemente nell'appartamento anche se è stato licenziato per esigenze personali, il proprietario dovrebbe contattare un avvocato. Ha le competenze necessarie per aggirare le trappole legali e supporta la successiva esecuzione dell'azione di sfratto. Questo viene presentato al tribunale locale competente e ottiene il titolo di sfratto attraverso il tribunale. Con il titolo di sfratto, il proprietario ha quindi il diritto di avviare uno sfratto da parte dell'ufficiale giudiziario.
Per inciso, il titolo di sfratto si riferisce quindi a tutte le persone con diritto di proprietà della proprietà, ad esempio anche al coniuge del conduttore e, se applicabile, ai subaffittuari.
Se l'inquilino si rifiuta di trasferirsi, puoi presentare un avviso di sfratto.
Risoluzione per uso personale al momento dell'acquisto: è consentita?
Quando si acquista una proprietà, spesso è per il desiderio di vivere tra le proprie quattro mura. Questo motivo, infatti, è stato considerato ammissibile in caso di risoluzione per uso personale. Tuttavia, questi casi sono in genere persone che hanno precedentemente vissuto in affitto e sono quindi alla ricerca di una proprietà. Non compri un appartamento da affittare, ma per viverlo da solo, quindi spesso è la tua prima e unica proprietà. Nel 1996, il tribunale regionale di Mainz ha confermato la legittimità della risoluzione per uso personale ad un acquirente della proprietà (sentenza del 6.2.96, Az. 3 S 248/95).
In relazione all'acquisto di una casa unifamiliare non sono previsti particolari periodi di blocco per la disdetta. Dopo l'acquisto della casa, il nuovo proprietario può dare agli attuali inquilini un avviso di uso personale, che si basa sul preavviso ordinario e tiene conto delle scadenze applicabili.
Tuttavia, a seconda della situazione, alcuni periodi di blocco possono essere applicati ai condomini. Questi hanno effetto, ad esempio, quando si convertono appartamenti in affitto in condomini. Se il precedente proprietario (ad esempio un'associazione per l'edilizia abitativa) li vende a terzi, il periodo di blocco secondo la Sezione 577a del Codice civile tedesco (BGB) è di tre anni o più e inizia con l'iscrizione del nuovo proprietario nel registro fondiario. Solo allora il proprietario dell'appartamento può dare avviso di risoluzione per uso personale.
A seconda dell'ambiente di vita, il periodo di embargo può essere anche più lungo. In una zona con pochi appartamenti disponibili, il termine può essere esteso anche fino a dieci anni.
Cessazione dell'uso personale nel caso di più immobili in affitto: cosa occorre considerare?
I proprietari che possiedono diversi immobili in affitto devono prestare particolare attenzione quando registrano il proprio uso. Soprattutto se gli appartamenti appartenenti alla proprietà sono simili, si consiglia cautela. Chi preferisce un determinato immobile e comunica la disdetta per uso proprio deve aspettarsi che il motivo della disdetta non venga riconosciuto, in quanto in alternativa è disponibile un appartamento comparabile. In tal caso, il proprietario è obbligato a utilizzare l'appartamento libero e comparabile.
La decisione se l'appartamento vacante in affitto è paragonabile all'appartamento preferito in cui gli inquilini vivono ancora dipende principalmente dalle dimensioni, dalla posizione e dalle attrezzature.
Se il locatore non possiede appartamenti, ha la libera scelta per quale immobile locato dare disdetta per uso personale. Il proprietario può essere incoraggiato a utilizzare questo appartamento solo se un appartamento in affitto diventa disponibile a breve. Inoltre, nella scelta dell'appartamento per il quale deve essere emessa una disdetta, vale la pena valutare i rispettivi inquilini e la loro situazione. In caso di difficoltà, potrebbe esserci una contraddizione. In pratica, questo significa che il licenziamento è più facile da imporre per un solo salariato medio che per una signora anziana, forse anche malata, che dopo 40 anni nell'appartamento troverebbe particolarmente difficile riorientarsi completamente in un nuovo appartamento.
I proprietari che possiedono diverse proprietà in affitto dovrebbero prestare particolare attenzione quando registrano il proprio uso.
Il proprietario deve offrire un appartamento alternativo?
Ha sempre senso offrire all'inquilino da licenziare un appartamento alternativo se il proprietario può nominare diverse proprietà che possiede. È importante qui che l'alternativa deve essere comparabile. Al residente di un quadrilocale con arredi di lusso non può quindi essere offerto un bilocale con riscaldamento a stufa. Chi nomina un'alternativa come precauzione crea una migliore posizione di partenza in una possibile controversia legale.
In questi casi, il proprietario non dovrebbe solo offrire un appartamento alternativo, ma è anche obbligato a:
- Il proprietario ha un appartamento paragonabile che si trova nella stessa casa o nello stesso complesso residenziale. (BGH, sentenza del 4.6.08, Az.VIII ZR 292/07)
- L'appartamento alternativo verrà liberato al più tardi entro la fine del periodo di preavviso. (BGH, sentenza del 9 luglio 2003, Az. VIII ZR 311/02)
- Il proprietario vorrebbe riaffittare l'appartamento. (BVerfG, decisione del 23 novembre 1993, Az.1 BvR 904/93)
- Non ci sono circostanze che facciano apparire irragionevole una nuova locazione con l'inquilino. (Tribunale regionale superiore di Karlsruhe, decisione del 27 gennaio 1993, Az.3 ReMiet 2/92)
Quale alternativa c'è alla risoluzione per uso personale?
Per coloro che temono che la risoluzione per uso personale non vada a buon fine, il contratto di risoluzione o il contratto di risoluzione del noleggio è l'ideale. Ciò offre un po 'più di sicurezza, poiché entrambe le parti concordano sulla fine del contratto di locazione. Questa alternativa è particolarmente consigliabile se il proprietario non può dire con certezza se le sue esigenze personali saranno riconosciute.
Il contratto di risoluzione consente inoltre di concordare un termine preciso per lo sgombero dell'immobile. Ciò accade indipendentemente dalla legge sulla locazione applicabile. In cambio, l'inquilino riceve un pagamento per il trasloco, che lo aiuta a trovare un appartamento in seguito. Il locatore può quindi utilizzare, vendere o affittare in altro modo l'appartamento libero da solo. Con un contratto di risoluzione hai più opzioni, ma richiede una preparazione precisa e un coordinamento intenso con l'inquilino.
La consulenza di un esperto legale aiuta a valutare le possibilità e i rischi ea decidere quale sia il modo più sensato: risoluzione per uso personale o un accordo di risoluzione. In questi casi, la consulenza competente è fornita principalmente da avvocati specializzati in diritto locativo.
