Il valore di mercato di una proprietà di solito diventa essenziale quando la proprietà deve essere venduta. Ma qual è il valore di mercato e come viene determinato? Puoi trovare tutte le risposte qui.
Perché il valore di mercato è chiamato "valore di mercato"?
Il termine piuttosto ingombrante "valore di mercato" deriva dal termine "rapporti d'affari" perché cerca di rappresentare il valore di vendita realistico di una proprietà nei cosiddetti rapporti d'affari ordinati. Tuttavia, ci sono alcuni altri termini per il valore di mercato, che si riferiscono tutti alla stessa cosa. Questi termini sono spesso usati come sinonimi per il termine valore di mercato:
- Valore di mercato
- Tutti valgono
- Pieno di valore
- Valore materiale
Qual è il valore di mercato di una proprietà?
Il valore di mercato di una proprietà fornisce informazioni sul prezzo che ci si può aspettare per la proprietà sul mercato aperto nel momento in cui la proprietà viene valutata. In breve, il valore di mercato dà la risposta alla domanda: quanto vale la mia proprietà?
Il concetto di
valore di mercato è definito nella sezione 194 del Codice edilizio (BauGB): "Il valore di mercato (valore di mercato) è determinato dal prezzo che, nel momento a cui si riferisce la determinazione, nei normali rapporti d'affari in base alle circostanze legali e reali Le proprietà, l'altra condizione e l'ubicazione della proprietà o l'altro oggetto della valutazione sarebbero raggiunti indipendentemente da circostanze insolite o personali. "
Il riferimento ai "normali rapporti d'affari" e il fatto che non si debba prendere in considerazione alcuna "considerazione per circostanze insolite o personali" stabilisce che il prezzo si applica solo a un mercato libero, cioè a un mercato al quale tutti i partecipanti al mercato hanno accesso e si trovano L'acquisto e la vendita possono partecipare e su cui sono liberi nel loro processo decisionale.
Perché è necessario determinare il valore di mercato di una proprietà?
Il valore di mercato o il valore di mercato di una proprietà deve essere sempre determinato in modo neutrale quando la proprietà deve essere venduta. Perché il valore di mercato calcolato fornisce informazioni su quanti soldi puoi chiedere per la tua proprietà sul mercato. A volte, tuttavia, il valore di mercato è richiesto anche per poter valutare correttamente il valore della proprietà in procedimenti di divorzio o controversie ereditarie.
Il valore di mercato o il valore di mercato di una proprietà deve essere sempre determinato in modo neutrale quando la proprietà deve essere venduta.
Come viene calcolato il valore di mercato di una proprietà?
Non esiste una formula per determinare il valore di mercato, perché dipende da numerosi fattori che devono essere considerati singolarmente in ogni singolo caso. Quanto è alto il valore di mercato di una proprietà è quindi determinato in una determinazione del valore di mercato. Questa procedura di valutazione segue l'ordinanza sulla valutazione e include tutti i criteri essenziali. Il valore di mercato calcolato può quindi variare a seconda della procedura di valutazione.
Quali fattori determinano il valore di mercato di una proprietà?
Il valore di mercato di una proprietà e il prezzo che può essere raggiunto per la proprietà sul mercato libero dipendono, come spesso accade qui, dal rapporto tra domanda e offerta. Più sono gli immobili comparabili attualmente offerti, minore è il valore di mercato, maggiore è la richiesta di poche offerte, maggiore è il valore di mercato della proprietà. E, naturalmente, una cosa è anche molto importante quando si determina il valore di mercato di una proprietà: posizione, posizione, posizione.
L'attrattiva dell'ubicazione di una proprietà può essere determinata utilizzando il valore standard del terreno. Questo valore guida è determinato considerando i prezzi per vendite di proprietà comparabili e determinando un valore corrispondente da essi. Inoltre, la valutazione comprende anche il valore dell'immobile e le possibilità immaginabili di utilizzo dell'immobile.
Nel caso di immobili in locazione, la determinazione del valore di mercato tiene conto dei redditi da locazione che l'immobile può generare e dei costi di manutenzione che ne derivano. Se l'indice di affitto è piuttosto alto e non è in vigore alcun freno al prezzo di affitto o non è necessario osservare alcun limite massimo, è possibile ottenere un reddito più elevato. Di conseguenza, anche qui il valore di mercato dovrebbe essere impostato più alto.
Nel caso di immobili in affitto e sfitti, oltre al valore del terreno, queste caratteristiche incidono sul valore di mercato atteso:
- Anno di costruzione dell'immobile
- Spazio vitale
- Area utilizzabile
- Stato dell'immobile
- Qualità energetica
- Dotazione standard della proprietà
In sostanza si può dire: migliore è una proprietà in buono stato, migliore è la posizione, più apprezzati sono i fattori generali come il numero di stanze o il collegamento ai mezzi pubblici e maggiore è il reddito da locazione che ci si può aspettare, maggiore sarà il valore di mercato.
Chi determina il valore di mercato di un immobile?
Un professionista dovrebbe sempre essere consultato per una determinazione professionale del valore di mercato di una proprietà. Con la loro conoscenza ed esperienza specialistica, è molto probabile che i periti giungano a un risultato affidabile, che tu, il venditore di proprietà, puoi utilizzare come base per fissare un prezzo di offerta.
Uno specialista dovrebbe sempre essere consultato per una determinazione professionale del valore di mercato.
Come funziona la determinazione del valore di mercato?
Per ottenere una valutazione professionale del valore di mercato della tua proprietà, dovresti assumere un perito esperto e affidabile. Si coordineranno prima con te per quale motivo desideri scoprire il valore di mercato della proprietà. Perché lo sfondo determina l'ambito dei suoi compiti:
- Se vuoi vendere l'appartamento o Your-Best-Home.net, è sufficiente una breve valutazione del valore di mercato.
- Se un divorzio è la ragione per la commissione o se le controversie di successione sono il fattore scatenante, il valore di mercato di solito deve essere presentato per iscritto o anche una stima del valore di mercato deve essere preparata, che può anche resistere a un controllo giurisdizionale.
Una volta chiarito il contesto, il perito ispezionerà la proprietà e utilizzerà vari criteri per determinare quali proprietà della proprietà aumentano il suo valore (ad esempio seminterrato, garage, ascensore) o anche lo riducono (ad esempio scarso isolamento, necessità di ristrutturazione) e infine nominare il valore di mercato della proprietà.
Quali documenti sono importanti per determinare il valore di mercato?
Oltre a ispezionare la proprietà, il perito richiederà vari documenti relativi alla proprietà al fine di determinare con precisione il valore di mercato della proprietà. Se hai intenzione di vendere la tua casa o appartamento nel prossimo futuro, è consigliabile avere questi documenti pronti o - se non li hai - richiederli:
- Planimetrie)
- Estratto del registro fondiario
- Certificato energetico
- Mappa di localizzazione
- Mappa del territorio
- Calcolo dello spazio vitale
- se necessario, evidenza di rinnovamenti energetici
- Carichi di costruzione in materia di diritti di soggiorno o di passaggio
Se vuoi far determinare il valore di mercato del tuo condominio o di una villetta a schiera, questi documenti aggiuntivi sono fondamentali per determinare il valore di mercato:
- Dichiarazione di divisione
- Liquidazione dell'indennità di alloggio
- Piano economico
- Verbali delle riunioni dei proprietari
Nel caso di immobili in affitto, questa evidenza è importante anche per determinare il valore di mercato:
- Contratto di locazione o contratti di locazione
- Elenco dei redditi da locazione
- Costi di gestione
- Ultime bollette
Il perito determinerà il valore di mercato del tuo immobile da tutte le informazioni raccolte e dai documenti messi a disposizione.
Procedura per la determinazione del valore di mercato
Il perito può utilizzare vari metodi per calcolare il valore di mercato di una proprietà. Quale sceglie dipende sia dall'immobile da valutare sia dallo sfondo alla determinazione del valore di mercato. A volte vengono utilizzati diversi metodi e il valore medio di tutti i calcoli viene determinato come valore di mercato di una proprietà. In linea di principio, il perito ha questi tre metodi per determinare il valore di mercato di una proprietà:
- Metodo del valore di confronto
Se una proprietà è stata precedentemente abitata dal proprietario stesso, di solito viene utilizzato il metodo del valore comparativo per determinare il valore di mercato della proprietà. Qui, il perito utilizza i prezzi degli immobili che sono stati venduti in un luogo simile in un recente passato e che corrispondono alle condizioni dell'edificio o allo standard dell'appartamento o della casa ora da vendere. Le cifre necessarie a tal fine, vale a dire i prezzi di vendita raggiunti, si trovano nella raccolta dei prezzi di acquisto del comitato di esperti locali. Tutti i prezzi di vendita sono documentati lì. Di norma, sono disponibili valori sufficienti per arrivare a un valore di mercato realistico per la proprietà.
- Metodo degli utili capitalizzati
Se una proprietà è affittata o se la proprietà è utilizzata a fini commerciali, viene spesso utilizzato il metodo del valore del reddito. Qui, il perito determina il valore del rendimento dell'edificio, che può essere determinato dal reddito da locazione e dalle spese necessarie per la manutenzione. L'esperienza e la professionalità sono indispensabili con l'approccio del reddito, perché se, ad esempio, la somma dei redditi da locazione mensili è molto alta, ciò potrebbe erroneamente portare ad un valore di mercato particolarmente elevato, se fattori di rischio come B. può essere preso in considerazione un posto vacante imminente.
- Metodo di asset reali
Il metodo del valore della proprietà può essere utilizzato per determinare il valore di mercato della proprietà sia per le proprietà in affitto che per quelle occupate dal proprietario o attualmente non affittate. Innanzitutto, il valore reale dell'edificio viene determinato deducendo un deprezzamento legato all'età dai costi per un nuovo edificio comparabile. Con questo metodo, il valore di mercato totale della proprietà risulta dal valore del terreno.
Che influenza ha un perito sul valore di mercato di un immobile?
Quando si determina il valore di mercato di una proprietà, è come spesso accade nella vita: se chiedi a due persone, ottieni letteralmente tre diverse informazioni. Di conseguenza, il perito è anche determinante nella determinazione del valore di mercato, poiché non è così raro che due periti giungano a due risultati molto diversi nella determinazione del valore di mercato a causa delle opzioni di interpretazione disponibili. Si consiglia quindi di fare affidamento sui consigli della propria cerchia di amici nella scelta dell'esperto per ottenere un risultato soddisfacente.
Qual è la differenza tra il valore di mercato e il prezzo di mercato?
I termini valore di mercato e prezzo di mercato sono spesso usati come sinonimi, ma in senso stretto non sono esattamente gli stessi. Il valore di mercato indica - come già spiegato sopra - l'importo delle vendite che ci si può aspettare di ottenere. Il prezzo di mercato, d'altra parte, è l'importo effettivo che è stato pagato per la proprietà quando è stata venduta. Il valore di mercato è quindi un valore teorico, il prezzo di mercato molto concreto.
I due valori di solito non sono troppo distanti. Tuttavia, in determinate condizioni è possibile che il prezzo di mercato si discosti in modo significativo dal valore di mercato. Questo è ad es. Questo è il caso, ad esempio, quando l'edificio ha una certa proprietà che non aumenta il suo valore in modo significativo, ma che è così straordinaria che un amante è disposto a pagare una somma significativamente più alta per essa. Questo potrebbe ad es. B. sia il caso di Your-Best-Home.net, che in precedenza era abitato da una personalità ben nota.
È anche ipotizzabile che una casa raggiunga un prezzo di mercato ben al di sotto del valore di mercato. Ciò è concepibile, ad esempio, se una proprietà non è offerta sul mercato libero ma solo a un piccolo gruppo di parti interessate. Lo stesso vale per i pignoramenti: il gruppo di potenziali acquirenti è inevitabilmente più piccolo qui, poiché esiste una data di vendita fissa in cui l'acquirente viene determinato nel processo di offerta. Di regola, la soglia di prezzo per le offerte entry-level è volutamente bassa - di solito al 50% del valore di mercato determinato - al fine di trovare un acquirente in ogni caso.