In considerazione dei tassi di interesse più bassi sui prestiti, sempre più persone pensano al finanziamento completo, cioè all'acquisto di una casa senza capitale. Anche se questo può essere un buon affare, in molti casi è rischioso.
I bassi tassi di interesse degli edifici e gli affitti in aumento sono particolarmente allettanti per i giovani che non hanno ancora potuto risparmiare molti soldi per acquistare una casa senza capitale. I creditori ipotecari parlano di finanziamento completo in questi casi.
Ultimo ma non meno importante, lo stesso mercato immobiliare suggerisce una certa pressione ad agire: l'aumento dei prezzi degli immobili sembra essere infinito in molti luoghi. Secondo l'Ufficio federale di statistica, tra la metà del 2017 e la metà del 2018 gli edifici residenziali di nuova costruzione sono aumentati in media del 4,6%. Allo stesso tempo, i tassi di interesse rimangono a un livello basso e consentono a molte persone di mettere in pratica il proprio progetto di casa nonostante l'aumento dei prezzi.
Non c'è da stupirsi, quindi, che il finanziamento immobiliare con il minor capitale proprio possibile inizialmente sembra allettante. L '"indicatore di tendenza dei prestiti ipotecari" del Dr. Klein Privatkunden AG afferma che la quota media del prestito nel prezzo di acquisto o di costruzione è in aumento: dal 77,6 percento all'inizio del 2014 all'attuale 81,6 percento - in altre parole: il finanziamento della costruzione sta diventando sempre più rischioso.
Il grafico mostra come si sono evolute negli ultimi anni le somme di investimento e la quota di prestito per il finanziamento immobiliare.
I tedeschi portano ancora con sé una media di quasi il 20% di azioni, ma anche e soprattutto in tempi di tassi di interesse molto bassi, i futuri proprietari dovrebbero notare che gli immobili sono probabilmente il più grande investimento nel settore vita - i prestiti ipotecari e l'acquisto di case dovrebbero quindi essere su un piano sicuro. L'equità è un pilastro cruciale: anche se sembra allettante fare maggiore affidamento su prestiti a buon mercato visti i bassi tassi di interesse, si consiglia un solido mix di finanziamento di equità, prestito vitalizio classico e prestito building society.
Maggiore è il finanziamento, maggiore è il rischio di non essere in grado di pagare le rate mensili ad un certo punto. Ad esempio, quando il finanziamento a tasso agevolato scade e la proprietà non è ancora stata estinta. Nessuno può prevedere l'andamento dei tassi di interesse nei prossimi dieci anni. Anche un aumento dall'attuale 1,5% circa a un 3% ancora relativamente basso significa un raddoppio dell'onere degli interessi.
Gli inquilini mancano di equità
Molti preferiscono vivere in una proprietà che in affitto. Un sondaggio ha mostrato: la mancanza di riserve di cassa è il motivo più comune per cui il sogno di avere le proprie quattro mura non si realizza dopotutto.
Poco più della metà delle persone in Germania che non possiede una casa vorrebbe essere il proprietario. Un buon due terzi di questo gruppo (68%) afferma che il sogno di possedere le proprie quattro mura fallisce per mancanza di equità. Questo è stato il risultato di un sondaggio per conto della Real Estate Association Germany (IVD).
Esci dall'affitto
Nel sondaggio, il 19% degli inquilini ha affermato di voler acquistare la propria casa ora o in futuro. Un altro 32 per cento vorrebbe anche vivere nella propria proprietà, ma non crede di poter attualmente realizzare questo sogno.
Altri ostacoli, oltre alla mancanza di cuscino finanziario, sono gli alti tassi di prestito e la carenza di immobili. Ma il desiderio rimane. Perché anche questo studio conferma: Per la maggioranza, la proprietà della casa è un contributo importante alla propria previdenza.
Il grafico mostra i motivi per cui gli inquilini non acquistano immobili residenziali.
Cosa significa finanziamento completo?
Chi vuole acquistare una casa senza capitale spesso non tiene conto dei costi accessori di acquisto. Finanziamento completo non significa finanziare il 100 percento del valore della proprietà con capitale preso in prestito, ma dal 112 al 115 percento: anche i costi aggiuntivi che vanno oltre il valore della proprietà pura devono essere coperti dal prestito se l'equità corrispondente non è disponibile. Questo è anche il motivo dei tassi di interesse sproporzionatamente alti per il finanziamento completo: il volume del credito per i costi accessori non è garantito da beni reali, cioè non è coperto dal puro valore della casa acquistata. Qui la banca si assume il rischio, che il mutuatario deve compensare con tassi di interesse corrispondentemente più alti.
Le condizioni e l'ubicazione della proprietà desiderata giocano un ruolo importante quando si acquista una casa senza capitale e sono utilizzate dal prestatore come aiuto decisionale: se stai cercando un finanziamento completo, dovresti acquistare una proprietà in una buona posizione e in buone condizioni. Con un vecchio edificio da ristrutturare con una struttura discutibile in una zona residenziale meno frequentata, hai una cattiva possibilità di convincere la banca del finanziamento completo. Se, invece, la proprietà promette una performance positiva, ci sono molte più possibilità che l'istituto di credito ipotecario venga coinvolto nel progetto.
Cosa rende costoso il finanziamento completo
Il finanziamento completo include due fattori di costo che rendono l'acquisto di una casa relativamente costoso senza capitale proprio:
- Minore è la quota di capitale, maggiore è l'interesse sul mutuo per la casa. L'equità, d'altra parte, offre agli istituti di credito ipotecario una maggiore sicurezza, che ricompensano con tassi di interesse corrispondentemente inferiori.
- La maggior parte delle persone può rimborsare importi di prestito maggiori solo per un lungo periodo di tempo con rate di rimborso basse: anche questo significa che una percentuale molto elevata del servizio del debito va in interessi.
È inoltre necessario considerare un altro aspetto importante: le osservazioni a lungo termine dei mercati immobiliari mostrano che i bassi tassi di interesse alimentano la domanda immobiliare e mantengono i prezzi in aumento. Alla fine, l'acquisto di una casa non è tanto più economico come suggeriscono i bassi tassi di interesse, poiché è necessario più capitale. Allo stesso tempo, un aumento dei tassi di interesse calmerà il mercato immobiliare e spesso i prezzi torneranno a essere più convenienti, soprattutto nelle località semplici e di medie dimensioni.
La mancanza di riserve di liquidità fa spesso esplodere il sogno delle proprie quattro mura. Può diventare realtà attraverso il finanziamento completo.
Finanziamento al 100% invece di finanziamento completo
Se puoi coprire i costi di acquisto accessori con il tuo capitale, questo è noto come finanziamento al 100%. I finanziatori ipotecari sono molto più aperti a questo progetto rispetto al finanziamento completo, perché in questo caso il prestito è ampiamente coperto dal valore della proprietà. Per questo motivo, i tassi di interesse sono generalmente molto più economici. Tuttavia, non offre neppure una sicurezza ottimale all'istituto di credito ipotecario, poiché il cosiddetto valore del prestito ipotecario di un immobile è solitamente ben al di sotto del prezzo di acquisto effettivo. Il prestatore valuta l'immobile dato in prestito con uno sconto di garanzia, in quanto in caso di vendita pignorata, soprattutto nelle zone residenziali meno preferite, raramente può riscattare il prezzo di acquisto originario.
Acquistare una casa senza equità: esigenze personali
Chiunque cerchi un finanziamento completo o al 100% per la sua nuova casa dovrebbe comunque avere un reddito buono e sicuro: l'ideale è un impiego ottimale nel servizio pubblico o persino lo status di dipendente pubblico. In caso di perdita del posto di lavoro per motivi di salute, è essenziale prendere precauzioni stipulando un'assicurazione di invalidità professionale. Dovrebbe essere così alto da colmare il divario di reddito tra la retribuzione normale e l'eventuale pensionamento anticipato o prepensionamento. In caso di decesso è possibile stipulare un'assicurazione sulla vita. È relativamente poco costoso, soprattutto per i giovani, e interviene con il capitale necessario in caso di morte di un lavoratore in modo che il defunto possa continuare a finanziare la proprietà.
Un altro importante prerequisito per l'acquisto di una casa senza capitale proprio è l'età: solo i giovani che hanno dai 35 ai 40 anni di lavoro davanti dovrebbero correre il rischio.
Contratto Bauspar e Baukindergeld ti supportano nel rimborso del debito
Anche se hai già contratto un mutuo per finanziare integralmente la tua proprietà, è opportuno concludere contestualmente un nuovo contratto di mutuo per società edile. Con questo è possibile in seguito, ad esempio, riprogrammare il debito residuo del prestito e allo stesso tempo garantire i bassi tassi di interesse a lungo termine. Inoltre, puoi ancora ricevere indennità Riester per il tuo mutuo per la casa e contratto di risparmio ed eventualmente anche l'indennità di risparmio dei dipendenti e il premio per la costruzione della casa. I piani di risparmio sui mutui per la casa Riester sono particolarmente redditizi per le famiglie con bambini, perché ci sono le indennità più alte per la generazione successiva.
Lo stato sostiene le famiglie senza proprietà immobiliari che desiderano costruire o acquistare la propria casa dall'autunno 2018 con Baukindergeld. Il prerequisito è che la casa venga acquistata tra il 1 gennaio 2018 e il 31 dicembre 2020, indipendentemente dallo spazio abitativo e dal fatto che sia nuova o usata. Le famiglie ricevono una borsa di studio annuale di 1.200 euro a bambino per un periodo di dieci anni. Il limite di reddito è di 75.000 euro di reddito familiare imponibile più 15.000 euro per bambino. Puoi fare domanda per Baukindergeld online tramite il portale delle borse di studio KfW. Dovrebbero essere disponibili documenti di acquisto o costruzione, certificati di registrazione, prove di reddito e avvisi di assegni familiari.
Quando ha senso il finanziamento completo?
Ci sono sicuramente casi in cui il finanziamento completo ha più senso per te personalmente che acquistare una casa con capitale proprio. Se possiedi già un investimento immobiliare di valore comparabile, la maggior parte del quale è stato ripagato e un rendimento annuo netto da locazione superiore al 5 percento, il calcolo è facile. Se sottoscrivi il nuovo mutuo immobiliare dalla stessa banca che ha già finanziato il tuo primo immobile, di solito non ci sono problemi con il finanziamento completo. In questo caso, il finanziatore può anche utilizzare proporzionalmente l'immobile esistente come garanzia per il nuovo prestito.
Se hai già investito l'importo richiesto per l'acquisto della casa in investimenti di capitale come azioni o fondi e il rendimento medio annuo è stato superiore al 6 percento per almeno 10 anni, anche il finanziamento completo ripaga. In questo caso il reddito è superiore ai costi sostenuti per il finanziamento dell'immobile. Tuttavia, in questi casi è più difficile convincere la banca ad acquistare una casa senza capitale proprio, perché il reddito sul mercato dei capitali può variare fortemente a seconda dell'economia e il creditore ipotecario non valuta questo investimento di capitale come una sicurezza come l'oro di cemento.
Finanziamento con o senza capitale proprio: calcola con precisione
In ogni caso, prima di acquistare una casa senza capitale, dovresti calcolare vari scenari utilizzando un calcolatore di prestiti. Innanzitutto, calcola gli oneri quando acquisti una proprietà senza equità. Quindi calcoli quanto tempo dovresti risparmiare per aumentare il 20% di capitale per l'acquisto della proprietà e calcola questo scenario con un calcolatore di prestito, utilizzando diversi tassi di interesse fittizi come base. In questo modo hai la sensazione che acquistarlo ora sia davvero redditizio come sembra inizialmente.
