Quando l'appartamento viene consegnato, c'è spesso una controversia: danni, riparazioni estetiche e il rimborso della cauzione nascondono molte possibilità di conflitto. Abbiamo raccolto per te i fatti più importanti dal diritto di locazione in modo che la consegna dell'appartamento avvenga senza intoppi.
Verso la fine, quando l'affitto è terminato e la consegna è dovuta, anche il miglior rapporto tra inquilino e locatore può ribaltarsi. In effetti, entrambi i ruoli vanno sorprendentemente d'accordo - questo è dimostrato più volte da sondaggi (ad esempio l'indice di soddisfazione degli inquilini 2019 dell'Allensbach Institute for Demoscopy). Ma un nuovo lavoro in un'altra città, una separazione o un divorzio o addirittura una morte portano inevitabilmente a un cambio di inquilino e quindi alla consegna dell'appartamento. Molti conflitti possono, tuttavia, essere evitati o almeno risolti amichevolmente se le due parti parlano tra loro all'inizio.
Affinché il cambio di inquilino e la consegna dell'appartamento procedano senza intoppi, è necessario considerare alcuni punti. In qualità di padrone di casa, ad esempio, non sei autorizzato a presentare reclami inammissibili nei confronti dell'inquilino, ma allo stesso tempo non devi accettare che l'appartamento venga consegnato in condizioni inaccettabili. In qualità di inquilino sei obbligato a eseguire riparazioni cosmetiche solo se il contratto contiene una clausola efficace. Nel protocollo di consegna dell'appartamento, entrambe le parti dovrebbero quindi essere meticolose nell'annotare anche le piccole cose.
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Quali informazioni dovrebbero essere incluse nel protocollo di consegna?
Per la documentazione e anche per la tua protezione legale, dovresti fare un protocollo di consegna dell'appartamento al momento della consegna dell'appartamento. In questo modo, puoi escludere la possibilità che l'inquilino neghi successivamente i danni da lui causati e ti restano i costi per ripararlo. È quindi assolutamente essenziale che annoti piccole cose nel registro e non trascuri nulla durante l'ispezione dell'appartamento. Non puoi più incolpare l'inquilino per danni che noti solo in seguito. Assicurati che il documento sia firmato sia dall'affittuario che dal proprietario e che sia sempre disponibile in duplice copia.
Queste informazioni dovrebbero essere incluse nel protocollo di consegna:
- Data e ora della consegna
- Nome e indirizzo dell'inquilino e del locatore
- Se applicabile, informazioni da testimoni
- Indirizzo e posizione dell'appartamento
- Letture dei contatori di elettricità, gas e acqua
- Numero di chiavi ricevute dall'inquilino
- Tutti i difetti e danni
- Riferimento a stanze in cui tutto è in ordine
- Accordi su lavori ancora da eseguire a cura del conduttore con data di ultimazione
Consegna: ristrutturazione e riparazioni estetiche
Quando l'inquilino cambia, l'appartamento viene solitamente consegnato appena ristrutturato. Ma se il tuo inquilino è obbligato a dipingere pareti colorate quando si trasferisce e ad eseguire riparazioni estetiche dipende in gran parte dal contratto di locazione. Tuttavia, le clausole non possono essere inserite a piacimento, nemmeno in un contratto di affitto favorevole al proprietario. Le norme concordate devono essere legalmente consentite per essere realmente efficaci. Se questo non è il caso, l'inquilino non deve rinnovare quando si trasferisce.
Tuttavia, se l'inquilino è obbligato a ristrutturare, tale obbligo, in conformità con la sezione 28 dell '"Ordinanza sui calcoli degli alloggi ai sensi della seconda legge sugli alloggi", include solo "tappezzare, dipingere o pareti e soffitti in calce-calce, tinteggiare i pavimenti, i radiatori compresi i tubi del riscaldamento e le porte interne così come le finestre e le porte esterne dall'interno. "
E per quanto riguarda le riparazioni estetiche al momento del trasloco, l'inquilino è obbligato ad assumersi i costi solo se è stato specificato nel contratto di locazione che questi non superano i 100 euro nei singoli casi e non ammontano a più dell'8% dell'affitto di base nel corso dell'anno. Se la clausola del contratto di locazione prevede valori più alti o se non c'è alcun limite massimo, può accadere che ci siano problemi nel cambio di inquilino e l'appartamento venga consegnato senza piccole riparazioni.
Consegna: clausole inefficaci per la ristrutturazione
Affinché tu come proprietario non rimanga bloccato quando consegni l'appartamento, dovresti assolutamente evitare alcune trappole durante la stesura del contratto di locazione. Perché questo di solito significa che l'inquilino è completamente esonerato dall'obbligo di ristrutturazione. Dovresti evitare questi errori:
- Scadenze rigide
Se il contratto di locazione specifica esattamente per quanto tempo una stanza deve essere rinnovata dopo la scadenza del periodo (ad esempio "dipingere lo spazio abitativo ogni 5 anni, dipingere la cucina ogni 3 anni, dipingere il bagno ogni 8 anni"), allora questa clausola è inefficace. La ragione di ciò è ragionevole: non ha senso richiedere una ristrutturazione rigorosamente secondo questi periodi di tempo se l'effettivo grado di usura non rende necessaria la ristrutturazione (BGH, sentenza del 5 aprile 2006, Az. VIII ZR 178/05). La clausola deve quindi essere formulata in modo tale da consentire uno scostamento dalle rigide scadenze, ad esempio se un appartamento viene utilizzato con attenzione o solo raramente.
Buono a sapersi: Se una clausola di ristrutturazione nel contratto di locazione è inammissibile, l'inquilino non è più obbligato a eseguire lavori di ristrutturazione. È quindi fondamentale esaminare attentamente il contratto di locazione!
- Troppa restrizione dell'inquilino
È assolutamente consuetudine ed espressamente richiesto da molti proprietari che l'appartamento venga tinteggiato con toni neutri e infine consegnato. Quando si sceglie un colore, molti proprietari scelgono il bianco, poiché questo è il colore più facile da usare: può essere facilmente ridipinto e dà una prima impressione neutra. Tuttavia, dichiarare nel contratto di locazione che l'inquilino può usare solo vernice bianca o vernice per riparazioni estetiche come la pittura dei telai delle porte, l'interno della porta, i battenti e i telai delle finestre, lo limita troppo. Dopotutto, questo requisito si applica a lui anche se vive ancora nell'appartamento. Secondo una sentenza della Corte Federale di Giustizia (sentenza del 20 gennaio 2010, Az. VIII ZR 50/09), anche questa clausola risulta invalida.
- Assegna un nome all'ambito dei lavori di ristrutturazione
Molti proprietari vogliono garantire contrattualmente il più precisamente possibile per quanto riguarda i lavori di ristrutturazione e formulare i lavori da eseguire nel contratto di locazione in dettaglio al più tardi al momento del trasloco. Tuttavia, questo spesso si ritorce contro e significa che l'inquilino non deve rinnovare affatto. Ciò vale, ad esempio, se è elencato un lavoro che non è contenuto nella sezione 28 dell '"Ordinanza sul calcolo degli alloggi secondo la seconda legge sugli alloggi". Quindi, se ad esempio chiedi che le persiane vengano dipinte, l'inquilino non deve usare affatto un pennello.
Ma anche una formulazione troppo lassista può significare che l'inquilino non deve eseguire alcun lavoro di ristrutturazione al momento della consegna dell'appartamento: se il contratto di locazione prevede che le finestre debbano essere dipinte, non vi è alcuna indicazione che ciò debba essere fatto solo dall'interno. Anche qui l'inquilino ha ragione e non deve effettivamente ristrutturare.
- Clausola di ristrutturazione finale
Se il contratto di locazione contiene una clausola di ristrutturazione finale, questo di solito inizia con le informazioni sulle condizioni in cui l'inquilino ha preso in consegna l'appartamento (ad esempio, "Pareti e soffitti ridipinti di bianco, tubi di riscaldamento e riscaldamento ridipinti, porte interne e telai di porte e finestre dall'interno appena dipinto di bianco "). Questo di solito è seguito da un avviso che l'inquilino deve consegnare l'appartamento in queste condizioni quando si trasferisce. Ma ciò non è consentito, in quanto l'inquilino sarebbe comunque obbligato a ristrutturare, indipendentemente dal fatto che sia necessario o meno (BGH, sentenza del 18 febbraio 2009, Az. VIII ZR 166/08).
- Percentuale dei costi di ristrutturazione
Spesso troverai anche regole nei contratti di locazione in cui l'inquilino è obbligato a farsi carico dei costi di eventuali ristrutturazioni dopo il trasloco. I proprietari vogliono proteggersi dal rischio che un inquilino si trasferisca dopo quattro anni di vita e non intraprenda lavori di ristrutturazione, in quanto il contratto prevede che le stanze dovrebbero essere dipinte solo ogni cinque anni. Spesso si leggono formulazioni del tipo "Se lo spazio abitativo viene utilizzato per più di due anni, l'inquilino paga il 25 per cento dei costi per i lavori di verniciatura secondo la stima dei costi". Anche queste clausole di quota sono inefficaci, come deciso dal BGH (sentenza del 18 marzo 2015, Az. VIII ZR 242/13).
Per inciso, un vantaggio per te come proprietario è che molti inquilini non riconoscono clausole inefficaci nel contratto in quanto tali e continuano a rinnovare. Allo stesso modo, molti inquilini pensano che la pittura sia sempre obbligatoria quando si trasferisce. Al fine di comportarsi in modo legalmente impeccabile, è necessario presentare il modulo per il contratto di locazione a un avvocato specializzato in diritto locativo e farlo adattare prima di entrare nel successivo rapporto di locazione. Inoltre, devi ovviamente dire la verità se l'inquilino precedente dovesse scoprire da te se ha bisogno di ristrutturare o meno.
Per evitare problemi durante la consegna dell'appartamento, è utile conoscere esattamente le clausole applicabili e inefficaci del contratto di locazione.
Consegna: cosa succede alla cucina e alla compagnia?
Se un appartamento viene affittato con una certa attrezzatura, ma l'inquilino esegue anche i propri infissi, questo spesso porta a una controversia al momento della consegna dell'appartamento. Per lo più si tratta di una cucina, ma spesso sono rappresentati anche pavimenti in legno posati, una parete della doccia, piastrelle di legno sul balcone o sulla terrazza, controsoffitti e altre cose.
Fondamentalmente, l'inquilino deve rimuovere gli infissi che ha realizzato quando si trasferisce. In determinate circostanze, tuttavia, questi built-in aggiungono anche valore all'appartamento, in modo che il proprietario possa richiedere un affitto più alto per l'affitto successivo. Tuttavia, è fondamentale ricordare i valori limite che possono essere impostati dal freno sul prezzo di noleggio! In tal caso, è necessario esaminare gli infissi in modo particolarmente critico e verificare anche la qualità dei materiali e la professionalità dell'installazione. Dopotutto, nella locazione successiva sei responsabile della manutenzione o della riparazione degli infissi durante il periodo di noleggio secondo la Sezione 535 BGB.
Per inciso, tu come proprietario sei anche interessato al fatto che le cose introdotte, che sono considerate "componenti essenziali di una proprietà o di un edificio" secondo la sezione 94 del codice civile tedesco, non possono essere semplicemente rimosse dal precedente inquilino. Ciò include "cose saldamente attaccate al suolo" come porte e finestre o anche lavandini. Secondo la legge, questi diventano proprietà del proprietario. Se puoi aspettarti un aumento di valore dagli infissi rimasti nell'appartamento, devi risarcire adeguatamente l'inquilino.
Fissa un appuntamento in anticipo
Il termine per la consegna dell'appartamento spesso significa stress per entrambe le parti, per inquilini e proprietari. Così come il proprietario spera che l'appartamento venga consegnato in modo tale da poterlo affittare immediatamente, l'inquilino spera che abbia pensato a tutto e possa chiudere il vecchio appartamento.
Tuttavia, spesso sorgono problemi durante la consegna dell'appartamento che avrebbero potuto essere risolti in anticipo su appuntamento. Pertanto, è necessario fissare un appuntamento per l'ispezione congiunta per chiarire cosa deve ancora fare esattamente l'inquilino. Idealmente, dovresti anche impostare una data entro la quale questo lavoro deve essere eseguito. Di solito è la data dell'effettiva consegna dell'appartamento.
Documentare eventuali danni all'appartamento proprio in questo appuntamento anticipato e discutere con l'inquilino se lo riparerà da solo o se potrebbe essere necessario informare la sua assicurazione di responsabilità civile. Nell'appuntamento puoi anche annotare quali cose tu come proprietario devi affrontare prima del prossimo nuovo noleggio.
Ha senso che entrambe le parti registrino il lavoro riconosciuto congiuntamente da svolgere in un protocollo che entrambe le parti firmano. I proprietari non possono obbligare i loro precedenti inquilini a farlo, ma anche loro avranno interesse a cedere l'appartamento senza dover discutere con il proprietario sui singoli punti. E in caso di controversie legali, entrambi hanno la prova di ciò che è stato discusso.
Come si affrontano i danni quando si consegna l'appartamento?
Se vivi in un appartamento, puoi sempre aspettarti lievi danni e usura. Secondo il § 538 BGB, l'inquilino non deve pagare per questo, a condizione che questo danno e segni di usura siano causati dall'uso contrattuale dell'appartamento. Se, ad esempio, le fughe del bagno tra le piastrelle del pavimento sono più scure nei punti in cui sono abitualmente calpestate, questo è segno di usura dovuto all'uso contrattuale. Questo non è male. Molto non è chiaramente chiarito nel diritto degli affitti. Ad esempio, si può sostenere se i graffi sul parquet (ad esempio da una sedia da ufficio) siano segni di utilizzo o danneggiamento. Qui puoi solo orientarti sulla giurisdizione locale.
Se l'inquilino era davvero un così bravo inquilino a volte diventa evidente solo quando ti trasferisci.
La situazione è diversa se, ad esempio, il soffione della doccia è rotto e non può più essere utilizzato correttamente. In questo caso, il proprietario di solito sarebbe responsabile della fornitura di un sostituto. A meno che l'inquilino non sia obbligato ad effettuare piccole riparazioni nel contratto di locazione. Se questi sono contrattualmente limitati a un importo massimo di 100 euro per singolo caso e fino a un massimo dell'8 per cento dell'affitto annuale senza affitto, l'inquilino dovrebbe sostituire il soffione della doccia.
Restituzione delle chiavi: i tuoi diritti come proprietario
Un punto particolarmente importante quando si consegna l'appartamento è che l'inquilino precedente restituisca tutte le chiavi che gli sono state date che appartengono all'appartamento. Ciò include le chiavi dell'appartamento e quelle per la cassetta della posta, la porta d'ingresso o il garage. Devono essere consegnate anche le chiavi di eventuali finestre e porte con serratura eventualmente presenti. Lo stesso vale per le chiavi delle porte delle camere.
Per poter capire quali chiavi hai consegnato all'inquilino per trasferirsi quando ti ha consegnato l'appartamento, dovresti dare un'occhiata al protocollo di consegna dell'appartamento che è stato fatto in quel momento. L'inquilino deve essere in grado di presentare tutte le chiavi ivi annotate.
Se l'inquilino non può restituire tutte le chiavi, ad esempio perché ne ha persa una, deve provvedere a una sostituzione e, se necessario, risarcire il danno derivante. Questo diventa rapidamente costoso, soprattutto se in casa è installato un sistema di chiusura che deve essere sostituito a causa della perdita. Tuttavia, questo è solo il caso se la chiave smarrita può essere collegata alla casa (ad esempio perché è stata allegata un'etichetta con il nome o l'indirizzo dell'inquilino). Se questo è il caso, puoi logicamente chiedere al locatario di pagare per il nuovo sistema di chiusura solo se hai effettivamente sostituito quello vecchio.
Importante: se l'inquilino ha più chiavi di quelle che gli hai dato perché ne aveva alcune copie, deve anche consegnarle. In questo caso, puoi acquistare le chiavi dall'affittuario oppure puoi fornire la prova che le chiavi sono state distrutte. In ogni caso, ha senso che l'inquilino firmi che non ha altre chiavi dell'appartamento, della casa o del garage.
Le condizioni dell'appartamento al momento della consegna dell'appartamento
Naturalmente, un inquilino non può semplicemente mettere in valigia le sue cose, portarle via e lasciare l'appartamento nelle stesse condizioni in cui si trova. Tre cose sono essenziali quando si consegna l'appartamento:
- Scopa pulita
Se l'inquilino si trasferisce, deve consegnare l'appartamento pulito. Ma cosa vuol dire? Significa che l'appartamento deve essere in condizioni decenti e pulite. A tal fine, i pavimenti dovrebbero essere aspirati o spazzati, i vetri puliti e i servizi igienici e la cucina riportati in uno stato conforme alle norme igieniche. - Danni In
caso di danni all'appartamento che non sono considerati segni di usura causati dall'uso contrattuale, l'inquilino o, di regola, la sua assicurazione di responsabilità civile deve pagarli. Il danno si verifica, ad esempio, quando il laminato è stato danneggiato da perdite d'acqua (ad esempio da una fioriera).
In caso di danni, tuttavia, il proprietario ha l'onere della prova. In caso di controversia legale, dovresti essere in grado di dimostrare che il danno non si è verificato perché non hai adempiuto ai tuoi obblighi di manutenzione dell'oggetto noleggiato. - Usura
Come la normale usura, che può verificarsi anche con un uso contrattuale, tuttavia, includono piccoli graffi nel laminato o giunti sgretolati sulla parete posteriore della doccia. In linea di principio, l'inquilino è responsabile di queste anomalie, ma non deve ripararle o pagare per una correzione.
Download: Lista di controllo per la consegna dell'appartamento
Consegna: rimborso della caparra
Una volta rimosso l'appartamento, l'inquilino ha lasciato l'appartamento e ha consegnato tutte le chiavi, in pratica manca solo una cosa che è particolarmente importante per gli inquilini: il rimborso della cauzione dell'affitto.
In qualità di locatore, in genere non sei obbligato a rimborsare la cauzione subito dopo la consegna dell'appartamento. Piuttosto, hai il diritto di trattenerlo se il danno causato dall'affittuario non è stato rimosso dall'affittuario o se non ha eseguito correttamente la ristrutturazione. Il deposito trattenuto potrebbe essere utilizzato per pagare questi articoli. È inoltre possibile utilizzare il denaro trattenuto per compensare gli arretrati dell'affitto.
E anche se c'è da aspettarsi che al locatario vengano addebitati costi operativi aggiuntivi, è possibile trattenere il deposito per il momento. In questo caso, tuttavia, la regola è che, di regola, non ti può essere trattenuto per intero, ma solo per un importo con il quale possono essere coperti i costi previsti (BGH, sentenza del 18 gennaio 2016, Az: VIII ZR 71/05).
Solo quando tutti i crediti in sospeso sono stati effettivamente saldati, dovresti rimborsare il deposito comprensivo degli interessi all'ex inquilino.
Quando viene effettuato il pagamento dei costi di servizio?
Dopo che la consegna dell'appartamento e il cambio di inquilino sono andati bene, la liquidazione dei costi accessori è ancora in sospeso. I proprietari dovrebbero crearli subito dopo che il precedente inquilino si è trasferito - tuttavia, secondo la Sezione 556 del codice civile tedesco, non sei legalmente obbligato a farlo. Con un periodo di fatturazione corrispondente all'anno solare, per un inquilino che si trasferisce a gennaio, nel peggiore dei casi, deve attendere ben due anni per la liquidazione dei suoi costi accessori (poiché la liquidazione dei costi accessori deve essere effettuata al più tardi alla fine del dodicesimo mese dopo la fine del periodo di fatturazione ). E in linea di principio sarebbe anche possibile per te come proprietario trattenere parte del deposito per questo periodo.
Tuttavia, è importante sapere che sei obbligato a registrare i costi energetici basati sul consumo nel momento in cui l'inquilino si trasferisce. Lo fai leggendo le letture del contatore, cioè mediante la cosiddetta lettura intermedia. Se per questo ci sono dei costi, ad esempio perché i contatori dei costi di riscaldamento devono essere letti elettronicamente, non è possibile trasmetterli al locatario, ma devi sostenerli tu stesso (BGH, sentenza del 14 novembre 2007, Az.
La consegna è andata bene? Allora divertiti nella tua nuova casa!
Come si procede se un solo inquilino si trasferisce da più inquilini?
Se hai affittato la tua proprietà in un appartamento condiviso, ciò significa legalmente per te che questo gruppo di lavoro è responsabile in solido nei tuoi confronti in conformità con la Sezione 421 BGB. Ciò significa che ogni individuo di questo gruppo deve pagare per gli obblighi finanziari degli altri se non è più in grado di pagare se stesso.
Se solo una persona esce dall'appartamento condiviso, non è necessario cedere l'appartamento, poiché l'affitto continuerà ad esistere. Solo alla risoluzione del contratto di noleggio è necessario seguire i passaggi sopra descritti e osservare le cose essenziali.
A proposito: se nel contratto di locazione è indicato che uno degli inquilini può recedere dal contratto di locazione, dovrebbe essere annotato anche come deve essere gestito il deposito in tal caso.
E se l'inquilino muore?
Se l'inquilino del tuo appartamento o della tua casa muore, la locazione non termina automaticamente. Al contrario: di regola, spetta ai legittimi eredi, che poi devono decidere se vogliono continuare o terminare. In quest'ultimo caso, la consegna dell'appartamento avverrebbe poi con gli eredi, i quali sarebbero responsabili di eventuali danni e dovrebbero intraprendere i lavori di ristrutturazione necessari.
