Il freno all'affitto ha lo scopo di garantire che ci siano alloggi a prezzi accessibili in modo permanente, soprattutto nelle aree metropolitane. Tuttavia, il regolamento solleva una serie di punti interrogativi sia per gli inquilini che per i proprietari: dove si applica il freno all'affitto? Quali differenze ci sono tra gli stati federali? Quanto possono aumentare gli affitti? Abbiamo le risposte.
Qual è il freno sul prezzo del noleggio?
Afferma che i prezzi di affitto per i nuovi affitti possono essere al massimo del 10% al di sopra dell'affitto comparativo locale. Il freno al prezzo di affitto è entrato in vigore il 1 giugno 2015. La sezione 556d del codice civile tedesco (BGB) ha lo scopo di garantire che gli affitti in mercati immobiliari particolarmente tesi (come quelli che si trovano nelle principali città tedesche come Amburgo, Berlino o Monaco) non salgano alle stelle in vette utopiche in brevissimo tempo. Perché soprattutto nelle aree metropolitane, molte persone semplicemente non possono più permettersi uno spazio vitale.
Affinché la "legge per smorzare gli aumenti degli affitti nei mercati immobiliari ristretti", come viene ufficialmente chiamato il freno del prezzo dell'affitto, diventi rilevante in un'area, gli stati federali devono emanare un'ordinanza legale per quest'area. In questo un determinato comune o città è dichiarato un'area con una situazione abitativa tesa. Se ciò non avviene, gli affitti possono essere aumentati nell'ambito delle altre disposizioni di legge.
Cosa significa il freno all'affitto per i proprietari?
Se sei un proprietario, è importante che tu conosca le disposizioni del freno sul prezzo di affitto. Questo è l'unico modo per stabilire un affitto legalmente impeccabile per lo spazio abitativo che stai affittando.
Quando entra in vigore il freno all'affitto?
Se lo stato federale ha emesso un'ordinanza legale per l'area in cui si trova la tua proprietà, che dichiara che si tratta di un'area con un mercato immobiliare ristretto, devi aderire al freno dell'affitto. Secondo il § 556d BGB (2), un'area può essere dichiarata tale se:
- gli affitti stanno aumentando sensibilmente più della media nazionale
- l'onere aggiuntivo medio per le famiglie supera notevolmente la media nazionale,
- la popolazione residente cresce senza che lo spazio vitale necessario venga creato mediante nuove costruzioni, o
- i posti vacanti sono bassi quando la domanda è elevata.
Dove si applica il freno sul prezzo di noleggio?
Il freno all'affitto potrebbe teoricamente applicarsi in tutto il paese. In effetti, le differenze regionali sono ampie. Perché il freno al prezzo di noleggio si applica solo se è stato emesso dagli stati federali per ordinanza. Ciò accade quando la situazione degli inquilini sul mercato immobiliare è così critica che molte persone non possono più permettersi un alloggio. Qui, il freno all'affitto dovrebbe frenare gli affitti sempre crescenti.
Ad Amburgo, Berlino e nel Nord Reno-Westfalia l'opportunità è stata sfruttata per la prima volta. Successivamente, Baviera, Baden-Württemberg, Brandeburgo, Brema, Assia, Meclemburgo-Pomerania occidentale, Bassa Sassonia, Renania-Palatinato, Schleswig-Holstein e Turingia hanno definito aree in cui si applica il freno all'affitto. Nello Schleswig-Holstein, invece, il regolamento è stato abolito il 30 novembre 2019. In Bassa Sassonia, la forma originale del freno sul prezzo di noleggio è stata dichiarata non valida dal tribunale regionale di Hannover nell'estate 2020. Un nuovo regolamento sarà approvato nel tardo autunno 2020. In questo cadono cinque delle 12 città originali, inclusa una città più grande con Wolfsburg. Il nuovo freno all'affitto si applicherà anche alle sette isole del Mare del Nord che sono già state incluse. In Sassonia,In Sassonia-Anhalt e Saarland, non è stata ancora sfruttata l'opportunità di applicare il freno all'affitto fino al 2020.
Secondo una modifica della legge sugli affitti 2020, gli stati possono ora specificare ulteriori aree in cui il freno al prezzo di affitto si applica fino al 2025, invece che solo fino alla fine del 2020.
Importante: è possibile che il regolamento non si applichi a un'intera città, ma solo ad alcune parti di essa. Per essere assolutamente sicuri, dovresti ottenere informazioni dalla città o dal comune responsabile.
| città | stato |
|---|---|
| Berlino, città | Berlino |
| Amburgo, città libera e anseatica | Amburgo |
| Monaco, capitale dello stato | Baviera |
| Colonia, città | Renania settentrionale-Vestfalia |
| Francoforte sul Meno, città | Assia |
| Stoccarda, capitale dello stato | Baden-Wuerttemberg |
| Düsseldorf, città | Renania settentrionale-Vestfalia |
| Brema, città | Brema |
| Norimberga | Baviera |
| Bonn, città | Renania settentrionale-Vestfalia |
| Munster, città | Renania settentrionale-Vestfalia |
| Karlsruhe, città | Baden-Wuerttemberg |
| Mannheim | Baden-Wuerttemberg |
| Augusta | Baviera |
| Wiesbaden, capitale dello stato | Assia |
| Freiburg im Breisgau, città | Baden-Wuerttemberg |
| Erfurt, città | Turingia |
| Mainz, città | Renania-Palatinato |
| Rostock | Meclemburgo-Pomerania occidentale |
| Kassel, città documenta | Assia |
| Ludwigshafen am Rhein | Renania-Palatinato |
| Potsdam, città | Brandeburgo |
| Darmstadt | Assia |
| Heidelberg, città | Baden-Wuerttemberg |
| Offenbach | Assia |
| * Fonte: Confederazione sindacale tedesca (DGB) |
Di quanto può aumentare l'affitto nonostante il freno all'affitto?
Cosa significa per te? Si dice che l'affitto per un nuovo affitto di un appartamento esistente non deve superare l'affitto comparativo locale di oltre il dieci percento. Puoi vedere quanto è questo affitto comparativo nell'indice degli affitti pubblicato dalla tua città o comune.
Freno di affitto: l'indice di affitto è fondamentale
Per poter applicare il freno all'affitto, è indispensabile conoscere l'attuale indice degli affitti nella città o nel comune interessato. Perché per essere sicuri che l'affitto non sia superiore del dieci percento al canone locale standard, è necessario conoscere i valori correnti.
Importante: se affittate una casa invece di un appartamento, non è così facile determinare l'affitto comparativo locale, perché di solito non viene creato alcun indice degli affitti per le case in affitto. Qui, gli affitti di tre proprietà comparabili devono essere confrontati per determinare l'affitto comparabile locale. L'affitto medio si traduce quindi nell'affitto comparabile locale.
Quali sono le eccezioni al freno sul prezzo di affitto per i proprietari?
In alcuni casi, come proprietario, non devi preoccuparti del freno all'affitto. Anche se la tua proprietà si trova in una zona che è stata dichiarata un'area con un mercato immobiliare ristretto per ordinanza. Quindi puoi determinare liberamente l'affitto nel quadro di ciò che è legalmente consentito. In questi casi, il freno al noleggio non deve essere preso in considerazione:
- Nuove costruzioni: se una casa è stata costruita di recente ed è stata affittata per la prima volta dopo il 1 ottobre 2014, il freno all'affitto non si applica.
- Ammodernamenti o ristrutturazioni: se un appartamento esistente è stato ampiamente ammodernato o ristrutturato, in modo che i costi sostenuti fossero più di un terzo dell'importo che sarebbe stato dovuto per un nuovo edificio comparabile, non è necessario rispettare il freno del prezzo di affitto quando si fissa l'affitto.
- Alti affitti dal passato
- L'affitto è stato fissato prima che entrasse in vigore il freno all'affitto.
Noleggio freno nel 2019 e 2020 serrato
Poiché le eccezioni sono state spesso sfruttate, le norme per il freno all'affitto nel 2019 e nel 2020 sono state inasprite. Dal 2019, i proprietari sono obbligati a fornire agli inquilini informazioni non richieste, ad esempio sulla pre-locazione o sulla modernizzazione, se vogliono aggirare il freno del prezzo di affitto e invocare questa eccezione (sezione 556e paragrafi 1 e 2 BGB).
Il 1 ° aprile 2020 è stata apportata un'altra modifica alla legge (§ 556g BGB): il freno all'affitto ora si applica retroattivamente dal giorno del trasloco. Chiunque abbia rimproverato il proprietario per aver ignorato il freno al prezzo di affitto è stato autorizzato a rivendicare solo gli affitti eccessivamente alti che erano dovuti dopo la denuncia. Il presente regolamento continua ad applicarsi a tutti i contratti di locazione conclusi prima del 1 aprile 2020. Per tutti i contratti di locazione che sorgono successivamente, gli inquilini hanno ora 30 mesi dall'inizio del periodo per reclamare su richiesta gli affitti che contraddicono il limite del prezzo di affitto, come prima in forma di testo (lettera o e-mail). Gli inquilini devono quindi ancora vivere nell'appartamento in questione. Dal 2019 è sufficiente una semplice denuncia invece di una qualificata. Ciò significa: un motivo non è più necessario nell'applicazione. Gli inquilini devono solo metterlo in chiaroche l'affitto è troppo alto e menziona che il proprietario invoca un'eccezione al freno dell'affitto se lo fa.
Con il freno agli affitti, gli affitti nelle aree metropolitane rimangono accessibili, secondo la politica.
Il freno all'affitto si applica anche agli affitti indicizzati e agli affitti graduati?
Se concludi un contratto di locazione dell'indice con il tuo inquilino, hai la possibilità di evitare il freno all'affitto. Perché con la rendita indice, la rendita non si basa sulla rendita comparabile locale, ma sull'indice dei prezzi al consumo. Questo è determinato dall'Ufficio federale di statistica.
In caso di locazione di indici, solo l'affitto iniziale deve essere conforme ai requisiti della Sezione 556d BGB. Se l'indice dei prezzi al consumo aumenta notevolmente, la rendita dell'indice si basa su di esso e può quindi essere più alta in futuro di quanto sarebbe consentito in base al freno all'affitto.
Con un affitto graduale, l'affitto da pagare in futuro viene determinato al momento della firma del contratto. La regola qui è che sia l'affitto iniziale che le graduazioni successive devono essere compatibili con il freno dell'affitto. In termini concreti, ciò significa che gli aumenti attuati in futuro potrebbero non essere superiori del dieci percento al canone di locazione comparativo abituale.
Come padrone di casa dovresti comunque fare grandi passi per le stagioni programmate. Se effettivamente si tratta di un aumento degli affitti locali meno del previsto, lo scaglionamento sarebbe illegale se l'intero contratto di locazione non fosse invalido. L'inquilino semplicemente non sarebbe obbligato a pagare la parte della laurea che supera il dieci percento.
Posso aumentare l'affitto quanto voglio senza freno all'affitto?
Il freno all'affitto è un mezzo per mantenere gli affitti all'interno di un quadro favorevole agli inquilini. Ma anche prima dell'introduzione del freno al prezzo di affitto, i proprietari di immobili non potevano aumentare gli affitti indiscriminatamente, né possono farlo in città e paesi in cui il freno sul prezzo di affitto non si applica.
È consentito aumentare l'affitto di un massimo del 20 percento su un periodo di tre anni. Si parla qui del cosiddetto limite massimo. In alcuni stati federali, questo valore massimo è stato addirittura ridotto a un massimo del 15 percento mediante l'ordinanza sul tetto.
Poiché questo regolamento limita anche i proprietari nel loro prezzo gratuito, molti parlano anche di un freno all'affitto. Informarsi presso la città o il comune responsabile quale regolamento si applica alla posizione della proprietà.
Il freno all'affitto non è senza polemiche
Per quanto il freno all'affitto sia gradito tra gli inquilini, è controverso tra i proprietari. E questo non è affatto dovuto al fatto che i proprietari presumibilmente vogliono spietatamente arricchirsi di inquilini. È piuttosto il caso che in alcuni luoghi è difficile o addirittura impossibile aderire al freno dell'affitto: dove non c'è un indice degli affitti - questo è il caso di Brema, ad esempio - o è molto obsoleto, è difficile pagare un affitto attualmente ragionevole trovare ciò che non è contrario alla legge.
E un altro punto è un chiaro contro riguardo al freno all'affitto: a causa del regolamento, alcuni proprietari non vedono più un incentivo a modernizzare le case. Dopotutto, l'importo massimo dell'affitto a volte è chiaramente regolamentato, così che le misure proposte spesso semplicemente non valgono più la pena per i proprietari.
Ma c'è anche l'esatto contrario: se una casa viene ristrutturata lussuosamente e i costi per questo superano un terzo della somma che sarebbe dovuta per un nuovo edificio comparabile, il freno dell'affitto non si applica, come descritto sopra. Se i costi vengono trasferiti agli inquilini, questo spesso porta gli inquilini di vecchia data a doversi trasferire e quelli significativamente più ricchi a prendere in consegna l'appartamento.
E c'è un altro problema che la regolamentazione legale non ha ancora risolto: c'è generalmente una forte domanda per affittare appartamenti in luoghi attraenti. Di regola, numerose, a volte anche centinaia, di interessati fanno domanda per un appartamento qui. A causa del freno all'affitto, alcune persone potrebbero permettersi di più questo spazio vitale. Tuttavia, poiché i proprietari di solito scelgono gli inquilini più solvibili, la legge non aiuta realmente i cittadini a basso reddito. Hanno anche maggiori probabilità di riuscire a trovare alloggio in periferia e periferia, dove la concorrenza è meno ad alto reddito.
Il freno all'affitto si applica solo ai nuovi noleggi.
Il freno dell'affitto in tribunale
Il freno all'affitto non solo provoca critiche, ma anche in luoghi per controversie legali. Il tribunale regionale di Berlino (AZ 67 O 149/17) ha ritenuto che il freno all'affitto potrebbe non essere costituzionale. I giudici erano critici sul fatto che il regolamento svantaggiasse i proprietari a vari livelli a causa delle enormi differenze negli affitti in tutta la Germania. Ciò non è oggettivamente giustificato, né viene rispettato il principio di uguaglianza sancito dall'art. 3 Legge fondamentale. La Corte costituzionale federale ha quindi esaminato la compatibilità del freno all'affitto con la Legge fondamentale e ha deciso nell'estate 2019: le norme non sono in contraddizione con la Legge fondamentale.