Nella maggior parte dei casi, chiunque desideri trovare un terreno edificabile si rivolge a uno sviluppatore immobiliare locale. Tuttavia, l'acquisto di un immobile è quindi spesso legato all'acquisto di un immobile già pianificato e hai solo una voce limitata nella progettazione dell'edificio. Inoltre vengono ceduti anche terreni edificabili da comuni o privati. Qui puoi leggere come trovare il terreno edificabile giusto per la tua casa ea cosa dovresti prestare attenzione quando acquisti un immobile.
- Per trovare un terreno edificabile perché in vendita occorre setacciare i portali immobiliari rilevanti su Internet e le pagine pubblicitarie dei giornali regionali. Lì troverai anche informazioni sulle aste immobiliari e sui pignoramenti.
- Informati direttamente con il tuo comune se c'è ancora spazio edificabile o se è prevista una nuova area edificabile. In tal caso, è necessario verificare se esiste già un piano di sviluppo completato e se è consentito visualizzarlo. In questi casi, ha senso esprimere il proprio interesse per una proprietà adatta in una fase iniziale.
- Oltre agli immobili, gli intermediari spesso offrono anche una piccola selezione di terreni edificabili. Ma ti aiutano anche a trovare il terreno edificabile giusto ea prendersi cura di te fino alla conclusione del contratto, ovviamente dietro compenso.
- Molte istituzioni finanziarie hanno un proprio dipartimento immobiliare e offrono anche le loro proprietà su Internet. Oppure puoi cercare proprietà nella regione desiderata sul sito web Sparkassen-Immobilien.
- Dovresti anche chiedere in giro nella tua cerchia di amici - non tutte le proprietà che devono essere vendute sono pubblicamente pubblicizzate.
- Cerca in modo specifico i lotti liberi nella regione desiderata: è meglio guardare prima su Google Maps per vedere dove ci sono lotti non sviluppati all'interno di un'area edificata. Quindi ispezionare la proprietà in loco e chiedere ai residenti chi è il proprietario. Chiedete semplicemente se la proprietà è in vendita.
Controllare il cantiere per la costruibilità
Una volta trovato un bel terreno edificabile, al futuro costruttore verrà chiesto se è possibile edificarlo. Verificare se si tratta di un terreno edificabile designato secondo §30 o §34 del Codice edilizio (BauBG), adatto per la costruzione di una casa senza restrizioni. Se il terreno edificabile non si trova in un'area edificabile designata, è necessario inviare una richiesta preliminare di costruzione al comune. L'autorità edilizia vi darà informazioni legalmente vincolanti sul potenziale edificabile della proprietà. Se si tratta solo del cosiddetto terreno edificabile, è meglio tenere le mani lontane dall'acquisto. Nel piano urbanistico del comune queste aree sono intese come terreno edificabile a lungo termine, ma non esiste ancora un piano urbanistico. La realizzazione del tuo progetto potrebbe subire ritardi di anni.
Specifiche del piano di sviluppo
Se esiste un piano di sviluppo legalmente valido per la proprietà, il cliente sa cosa aspettarsi. Questo piano regola spesso i dettagli, dal piano terra e dall'altezza del pavimento all'inclinazione del tetto, dal numero di piani all'allineamento del colmo e il tipo e il colore del tetto. Alcuni piani di sviluppo hanno solo requisiti minimi: spesso puoi persino costruire una casa svedese accanto a una casa di campagna toscana. Quanto deve essere uniforme lo sviluppo può essere determinato da ciascun comune nel piano di sviluppo. In linea di principio, si applica quanto segue: minore è la domanda di terreni edificabili in un comune, maggiore è la libertà di progettazione per la proprietà.
Il rilevamento del suolo crea sicurezza
Condizioni del suolo sfavorevoli possono comportare costi considerevoli. Livelli elevati di acque sotterranee, resti di torbiere nel sottosuolo, sabbia alla deriva o riempimenti di epoche precedenti richiedono misure aggiuntive come una fondazione su pali per una migliore stabilità o misure di tenuta speciali sull'edificio. In caso di dubbio, ottenere un'indagine del suolo prima di acquistare. Ci sono indicazioni di problemi se, ad esempio, l'acqua sotterranea è vicina alla superficie, se l'acqua degli strati scorre nel sottosuolo o il terreno non sembra essere stabile. Qui le fondamenta e anche la costruzione della cantina diventerebbero molto più costose. Per una valutazione del suolo è necessario calcolare un costo compreso tra 800 e 2.000 euro. Una valutazione del suolo è meno importante se la proprietà rientra nel campo di un piano di sviluppo legalmente vincolante,perché qui il sottosuolo veniva solitamente controllato in anticipo nei punti critici.
Lista di controllo per la qualità del suolo del terreno edificabile
- Che tipo di terreno è?
- Esistono strati impermeabili?
- Sono previste inclusioni organiche?
- C'è stato un riempimento del terreno nella proprietà? In caso affermativo: quando e cosa?
- L'immobile è in zona di faglie geologiche?
- Quanto è profonda la falda acquifera e devi aspettarti fluttuazioni della falda freatica?
- C'è acqua stratificata o acqua in pressione?
- Il terreno edificabile sarà temporaneamente allagato?
- Ci sono stati affari nella proprietà in passato? In caso affermativo, quale?
- Nel sito sono stati immagazzinati macerie, carburante, olio, vernice, prodotti chimici, rifiuti di produzione o rifiuti domestici?
- Devi aspettarti di trovare resti di ordigni sulla proprietà?
- Sono noti incendi o incidenti?
Assicurati di controllare i siti contaminati. Se la proprietà è stata precedentemente utilizzata per scopi commerciali, la contaminazione del suolo è più probabile.
Siti contaminati nella proprietà
Prima di acquistare l'immobile, verificare se ci sono siti contaminati nel terreno del cantiere. Soprattutto se il tuo cantiere si trova all'interno di una posizione. I siti contaminati possono essere ricondotti a precedenti usi industriali o commerciali. Approfondire il precedente utilizzo del cantiere presso le autorità ambientali e idriche o presso i registri statali dei siti contaminati. Se l'area è stata utilizzata a fini commerciali, può essere opportuno eseguire un'indagine del suolo. Se l'area è contaminata da olio o macerie di edifici, ad esempio, devono essere presi in considerazione anche i costi di pulizia per metro cubo. La legge federale sulla protezione del suolo regola chi sostiene questi costi nei singoli casi. Inoltre, la proprietà non può essere utilizzata come garanzia finanziaria, poiché i siti contaminati possono ridurne notevolmente il valore.
Prima di acquistare un pezzo di terra, scopri se la regione è stata pesantemente bombardata durante la seconda guerra mondiale. Soprattutto nei centri industriali come l'area della Ruhr, l'area di Stoccarda e l'area del Reno-Meno, c'è un alto rischio che siano ancora nel terreno dei duds che devono essere recuperati e disinnescati in anticipo con molto sforzo. In caso di dubbio, far controllare il cantiere con una sonda per il suolo: i residui metallici piccoli e grandi sono facili da rilevare.
A volte l'inquinamento del suolo proviene dalla proprietà vicina. Il vicino quindi non solo deve rimuovere le sostanze inquinanti, ma anche riportare la proprietà alla sua condizione originale (sentenza BGH, 4 febbraio 2005, 5 ZR 142/04). In linea di principio, tuttavia, l'attuale proprietario è sempre responsabile nei confronti delle autorità per la rimozione dei siti contaminati. Poiché la ristrutturazione è spesso costosa, puoi cancellare il tuo progetto di costruzione a fini fiscali. I reclami di regresso nei confronti del venditore sono generalmente opponibili solo se espressamente concordati nel contratto di vendita.
Controllare l'ubicazione del terreno edificabile e dell'infrastruttura
Ispezionare l'area circostante più volte durante la settimana per controllare il volume del traffico, preferibilmente in momenti diversi. Se ci sono aziende industriali nelle vicinanze della proprietà o se aerei, treni o rumori stradali compromettono la qualità della vita, il valore del cantiere si riduce. Assicurati di avere un appezzamento di terreno in una zona tranquilla con facile accesso ai trasporti pubblici. Nelle vicinanze dovrebbero essere presenti anche negozi, scuole, medici, attività culturali e ricreative. Le autorità locali per l'edilizia e l'ambiente ti faranno sapere se ci saranno grandi progetti di costruzione nel prossimo futuro.
Se il terreno edificabile non si trova in un'area edificabile designata, è necessario inviare una richiesta preliminare di costruzione al comune.
Lista di controllo per l'ubicazione del terreno edificabile
- Come valuta il carattere dell'area di insediamento? L'ambiente dà un'impressione decente o il quartiere sembra degradato?
- Noti odori o inquinamento acustico (strade, treni, aerei, impianti industriali)?
- La proprietà è principalmente esposta al sole o all'ombra o in una regione con molta nebbia?
- Qual è la prospettiva? I vicini hanno una vista diretta sulla proprietà?
- Ci sono collegamenti di trasporto pubblico vicino alla struttura?
- Quanto costa il collegamento stradale (traffico locale / a lunga percorrenza)?
- Quanto lontano devi camminare / guidare per andare al lavoro, a scuola e all'asilo?
- Medici, negozi e filiali bancarie sono nelle vicinanze?
- Ci sono offerte culturali, opportunità di svago, attività ricreative locali ed
aree escursionistiche in loco?
Sviluppo e qualità della rete
Discutere con il venditore e il comune se sono già state attuate misure di sviluppo sulla proprietà, ovvero se sono già in atto tubi per telefono, elettricità, gas, acqua e fognatura. Oltre all'amministrazione comunale, è possibile ottenere informazioni anche da Telekom, società di fornitura di energia e acquedotto. Importante: includi lo stato di sviluppo nel contratto di vendita - questo eviterà costi inutili in seguito. Anche le condizioni della strada residenziale e l'illuminazione stradale sono importanti per i lotti edificabili negli edifici esistenti. Se questi devono essere rinnovati nel prossimo futuro, i residenti di solito devono sostenere i costi.
Anche la qualità della connessione dati sta diventando sempre più importante: idealmente, la struttura dispone già di una connessione a banda larga in fibra ottica. È comunque possibile ottenere velocità di trasmissione elevate tramite il cavo televisivo. È meglio chiedere a un vicino diretto se può testare la velocità della sua connessione Internet per te.
Lista di controllo per lo sviluppo del cantiere
- L'acqua potabile è già collegata?
- Quanto dista il tubo pubblico dell'acqua potabile più vicino?
- Esiste un allaccio per la fognatura nella proprietà?
- Quanto dista il tubo della fogna?
- Quanto è profondo il tubo della fogna?
- Esiste un collegamento per il gas remoto?
- Quanto dista il tubo del gas?
- Sono state posate linee elettriche?
- Quanto sono lontane queste linee?
- C'è una connessione telefonica e / o via cavo?
- Le linee di rifornimento attraversano la proprietà? Se sì, quale?
- Sono stati pagati i contributi per lo sviluppo e l'espansione?
- Quali sono gli altri costi?
Visualizza la registrazione catastale del terreno edificabile
Se ci sono linee di rifornimento o alberi sul tuo terreno edificabile, questi possono limitare gravemente il potenziale edilizio del tuo terreno. Informarsi sul cosiddetto carico edilizio, ovvero i "diritti di terzi", al notaio che ispeziona il catasto per predisporre l'atto di acquisto. In alcuni stati federali, è possibile trovare questi carichi dal registro dei carichi dell'edificio presso l'autorità edilizia responsabile. Sei al sicuro se non ci sono diritti di condotta o diritti di passaggio e non ci sono contraddizioni in termini di proprietà. Si consiglia cautela se il terreno edificabile è vicino a monumenti architettonici o naturali. Quindi dovresti assolutamente informarti su eventuali restrizioni legali.
Un estratto del registro fondiario fornisce anche informazioni sulle attività dei precedenti proprietari. Se, ad esempio, nella proprietà si trovava un'autofficina, una stazione di servizio o un servizio di pulizia, potrebbero esserci degli avanzi nella proprietà. Questo vale anche per le aziende artigianali o di produzione o anche per l'uso come discarica. I proprietari delle proprietà confinanti ti daranno anche informazioni sull'uso precedente. In caso di dubbio, astenersi dall'acquistare o prevedere disposizioni di responsabilità nel contratto di vendita.
Se la ricerca di un terreno edificabile adatto si rivela infruttuosa, i professionisti, ad esempio dell'Associazione dei costruttori privati, ti aiuteranno.
Il contratto di acquisto e costi aggiuntivi per il terreno edificabile
Una volta trovato il terreno edificabile giusto e deciso di acquistare il terreno, un notaio preparerà il contratto di acquisto. Controlla le iscrizioni nel registro fondiario e formula il testo del contratto. Durante l'autenticazione, spiega i rischi legali e la loro tutela contrattuale. Dopo che tutte le parti hanno firmato, il notaio informa l'ufficio delle imposte, il comitato di esperti responsabile e il registro fondiario. Ottiene documenti di cancellazione e altri permessi legalmente richiesti. Oltre al prezzo della proprietà, ci sono anche una serie di costi accessori:
Intermediazione: hai assunto un agente per trovare la proprietà? Quindi ti costa dal tre al sei percento di commissioni di intermediazione, a seconda della regione.
Notaio:Affinché l'acquisto sia legalmente vincolante, è necessario un contratto autenticato dal notaio. Per questo servizio addebita commissioni basate su una struttura di costi fissi. L'importo dell'importo dipende non solo dal prezzo di acquisto, ma anche dallo sforzo che ha il notaio. Puoi decidere se lasciargli solo fare l'autenticazione o, ad esempio, affidargli l'iscrizione nel registro fondiario. La voce stessa costa sicuramente denaro aggiuntivo.
Finanziamento: se l'acquirente o il costruttore prende un prestito per la sua proprietà, ci sono costi di finanziamento accessori. Si tratta, ad esempio, dei tempi di costruzione e degli interessi di fornitura e dei supplementi di pagamento parziali o dei costi aggiuntivi per l'ordinazione della tassa fondiaria al notaio e la sua iscrizione nel registro fondiario.
Tasse e sviluppo: lo stato richiede una tassa sul trasferimento di proprietà del 3,5% al momento dell'acquisto. Chi acquista un terreno edificabile paga anche l'imposta sul passaggio di proprietà per il futuro fabbricato se l'immobile è già venduto con l'abitazione prevista. L'acquirente, d'altra parte, paga l'imposta sul trasferimento di proprietà dell'immobile solo se può scegliere liberamente un promotore immobiliare dopo l'acquisizione.
Chi acquista un terreno edificabile deve anche aspettarsi dei costi di sviluppo. Ciò include le spese di allacciamento per fognature, acqua, elettricità, gas o teleriscaldamento, cavi e telefoni. Se i vecchi edifici vengono demoliti o gli alberi dirompenti vengono abbattuti prima della costruzione, è necessario considerare anche questi costi. Non dimenticare le tasse per i permessi di costruzione, l'elettricità e l'acqua per il cantiere ei contributi assicurativi.
Misurare il cantiere: impegno e costi
Individuato un terreno edificabile idoneo e firmato il contratto di acquisto, interviene l'ingegnere topografico: prepara i documenti progettuali e li trasforma in realtà, mette i pioli in loco e posa le pietre di confine. Se desideri condividere la proprietà, rendila obbligatoria. Lo specialista ti consiglierà su questioni relative alla fattibilità dell'edificio e al piano di sviluppo. Le autorità edilizie di alcuni stati federali richiedono una planimetria ufficiale che il geometra creerà per te prima dell'inizio della costruzione. Assegna all'imprenditore gli angoli e le altezze dell'edificio. Dopo il completamento, il professionista misura l'edificio per l'ufficio del catasto.
Le tariffe per il servizio di rilevamento variano a seconda dello stato federale e di solito si basano sul valore e sulle dimensioni della proprietà. La divisione e la misurazione di un'area di 1.000 metri quadrati (valore: 100 euro al metro quadrato) costa circa 1.320 euro. La misura dell'edificio prima di trasferirsi per una casa del valore inferiore a 250.000 euro costa circa 500 euro. Aggiungi IVA e commissioni a questo.
I topografi entrano in scena prima che inizi la costruzione.
Ecco come funziona un tipico processo di rilevamento
Nel nostro caso di studio, i costruttori hanno trovato un lotto di terreno di 400 metri quadrati per una casa unifamiliare. Il nuovo edificio dovrebbe costare tra i 200.000 e i 250.000 euro. Assumi un geometra per misurare la proprietà e misurare l'edificio in modo che sia posizionato esattamente secondo le specifiche della domanda di costruzione approvata.
Consiglio: i costruttori in tutta la Germania possono impiegare un ingegnere topografico nominato pubblicamente (ÖbVI), tranne in Baviera, dove gli uffici misurano. Chiarisce: quali edifici sono ammessi? Quali sono i carichi sulla proprietà? Quanto vale la proprietà? Nel caso di un ordine di follow-up, i costi fanno parte del servizio di rilevamento.
Costi: nessun ordine successivo, da 40 a 80 euro l'ora di
misurazione:La famiglia fa rimisurare la proprietà perché alcune pietre di confine non si trovano più. Se vuoi condividere un terreno edificabile, devi anche consultare il professionista. I documenti interessati, misure, segnano i confini, conducono i negoziati sui confini e richiedono l'acquisizione nel catasto immobiliare.
Costi: Tra 800 e 1.500 euro
Planimetria: Per l'applicazione dell'edificio, il cliente necessita di una planimetria in cui sia possibile identificare l'ubicazione e l'importo del progetto pianificato. A seconda dei regolamenti edilizi e statali, l'ingegnere prepara una pianta ufficiale (autenticata) o una semplice planimetria.
Costi: tra 800 e 1.500 euro
.Una volta approvata la domanda di costruzione, inizia la fase di costruzione. Il primo passo è scavare la fossa di costruzione. Il geometra segna i punti d'angolo della casa con paletti di legno (solitamente volontario a seconda dello stato).
Costi: tra 300 e 500 euro
Picchettamento fine: dopo che la fossa di scavo è stata scavata, il responsabile del cantiere ha bisogno di punti di riferimento precisi per creare l'edificio nella posizione corretta. Il professionista segna importanti assi da costruzione con chiodi su un cosiddetto battitore. Il caposquadra stende le corde sui chiodi per determinare la posizione delle pareti.
Costi: tra 400 e 600 euro
Prove per l'autorità edile:A seconda dei regolamenti edilizi statali, durante la costruzione deve essere fornita la prova all'autorità di supervisione edilizia che l'edificio sarà costruito in conformità con il permesso. Attesta ÖbVI che la posizione e l'altezza del guscio corrispondono alle informazioni nel permesso di costruzione.
Costi: Tra 400 e 600 euro
Misura: E 'dovere del cliente far misurare l'immobile finito in termini di tecnologia catastale per l'iscrizione nella mappa dell'immobile. Il proprietario incarica un perito nominato pubblicamente (o il catasto).
Costo: tra 800 e 1.000 euro