In considerazione dei bassi tassi di interesse sui prestiti, sempre più persone stanno considerando l'acquisto di un appartamento come investimento. Ma se vale davvero la pena investire dipende soprattutto da un alto rendimento locativo. Dovresti calcolarli nel modo più critico e realistico possibile prima di diventare attivo sul mercato immobiliare, altrimenti c'è un alto rischio che l'impegno diventi una moneta da dieci centesimi di dollaro a lungo termine.
Nel calcolo, viene fatta una distinzione tra il cosiddetto rendimento lordo da locazione e il rendimento netto da locazione. Il rendimento lordo da locazione può essere calcolato in tempi relativamente brevi: viene determinato dividendo l'affitto annuale per il prezzo di acquisto e moltiplicando il risultato per 100. Il rendimento lordo da locazione fornisce un orientamento iniziale e dovrebbe essere almeno del 5%. Importante: nel caso del canone annuo si può prendere in considerazione solo la quota di reddito, cioè il cosiddetto affitto freddo senza elementi transitori come i costi di locazione accessori e di gestione.
Il rendimento netto da locazione fornisce una rappresentazione precisa del reddito: prima di tutto vengono aggiunti l'investimento stesso e tutti i costi che sorgono al momento dell'acquisto dell'immobile. Ciò può includere anche il costo delle riparazioni prima del primo noleggio. Ad esempio, per l'acquisto di un appartamento possono sorgere i seguenti costi:
- Prezzo d'acquisto
- Imposta sul trasferimento di proprietà (3,5-6,5% del prezzo di acquisto)
- Commissioni di intermediazione (4-7 percento)
- Spese notarili e catastali (2 per cento)
- Costi di riparazione
Il reddito netto annuale per l'affitto deriva dall'affitto netto annuale esclusi tutti i costi sostenuti dal locatore, come ad esempio:
- spese amministrative
- Spese di manutenzione dell'appartamento (circa 10 euro al metro quadro)
- Riserva di manutenzione per l'edificio (circa l'1 percento del prezzo di acquisto dell'appartamento)
Il cosiddetto reddito netto annuale risulta dal canone annuo netto meno i costi menzionati.
Esempio di calcolo: rendimento netto da locazione di un appartamento di 60 mq
Investimenti e costi dall'acquisto dell'immobile al pronto per il noleggio:
- Prezzo di acquisto: 150.000 euro (di cui 50.000 euro equity, restante prestito)
- Imposta sul trasferimento di proprietà (4 per cento): 6.000 euro
- Commissioni di intermediazione (5 percento): 7500 euro
- Spese notarili e catastali: 3000 euro
- Costi di riparazione: 10.000 euro
Importo totale: 176.500 euro
In questo esempio di calcolo , assumiamo che oltre alle 50.000 azioni proprie per l'acquisto, anche le riparazioni siano finanziate con fondi propri. L'importo del prestito è quindi di 116.500 euro.
Rimane annualmente dall'affitto meno tutti i costi annuali:
- 8.400 euro di canone annuo netto spese escluse (700 euro al mese)
- 300 euro di spese di gestione immobiliare
- 600 euro spese di manutenzione appartamento
- 1500 euro riserva di manutenzione edificio
Reddito netto annuo : 6000 euro Ciò si traduce in un rendimento netto da locazione secondo la formula reddito netto
/ investimento annuo * 100 = rendimento netto da locazione
In questo caso, il rendimento netto da locazione è appena inferiore al 3,4 percento - e quindi già nell'intervallo leggermente critico, perché dovrebbe effettivamente essere oltre il 3,5 percento, idealmente anche oltre il 4 percento.
Il prestito di 116.500 euro sarà integralmente rimborsato in 20 anni ad un tasso di interesse annuo effettivo del 2 per cento. Per questo devi pagare 590 euro di interessi e rimborso al mese. Estrapolato all'anno, questo si traduce in un totale di 7080 euro. Se investi il reddito del tuo appartamento in affitto per il servizio di prestito, dovrai raccogliere ulteriori 1080 euro dai tuoi fondi. Ciò corrisponde a 90 euro al mese. Dopo 20 anni l'appartamento sarà completamente ripagato e avrai una rendita annua aggiuntiva di 6.000 euro.
Ancora più significativo: il ritorno sull'equità
Per un investimento immobiliare finanziato dal debito, il rendimento del capitale proprio è un parametro importante oltre al rendimento dell'affitto. Esso può essere determinato utilizzando i dati sopraccitati mediante compensazione tutti i costi e ricavi oltre 20 anni (fino a quando il prestito non sarà interamente rimborsato): Investito
azionari: 60.000 euro
oneri finanziari fino al rimborso del prestito: 141.600 euro netti
di reddito da locazione: 120.000 euro
di valore della Proprietà dopo 20 anni (aumento del valore dello 0,6% all'anno): 180.000 euro
Degli oneri finanziari, meno l'utile netto, rimangono 21.600 euro. Questi si aggiungono alla quota di patrimonio netto e risultano complessivamente pari a 81.600 euro. Dopo 20 anni la proprietà può essere venduta per circa 180.000 euro se il suo sviluppo di valore è favorevole e ha così generato un fatturato di quasi 98.400 euro. Ciò si traduce in un rendimento annuo di 4920 euro. Se lo metti in relazione al capitale investito per un importo di 81.600, il patrimonio netto paga una media di circa il 6% nel corso dell'anno.
Fattori di incertezza
Ci sono ovviamente incertezze in un tale calcolo che possono avere un impatto positivo o negativo sul rendimento. In questo caso, ad esempio, non vengono prezzati aumenti regolari del canone di locazione che farebbero aumentare il rendimento netto dell'affitto e il rendimento del capitale proprio negli anni. D'altra parte, i periodi di vacanza e gli affitti nomadi hanno un effetto negativo, così come le riparazioni inaspettate e costose.
Le proprietà in posizioni intermedie di solito subiscono un continuo aumento di valore al livello del tasso di inflazione. Tuttavia, non dovresti speculare su questo, perché le prestazioni dipendono da molte influenze esterne anche in buone posizioni del centro città. Ad esempio, se un datore di lavoro chiave nell'area cade o scoppia una crisi bancaria, può avere un impatto significativo sui valori delle proprietà. Lo sviluppo demografico a lungo termine è uno dei fattori chiave per la decisione di investimento: in nessun caso investire in un investimento immobiliare se la densità di popolazione nella regione è in calo da diversi anni.
