Quando si acquista un investimento immobiliare, anche l'investitore più brillante dovrebbe considerare alcune cose, anche se il livello dei tassi di interesse costantemente basso lo induce a comprare.
Lo spazio vitale a prezzi accessibili in questo paese è scarso, e non solo perché le persone hanno cercato protezione dalla guerra, dalla violenza o simili con noi. Il Pestel Institute di Hannover stima la necessità a livello nazionale di nuove costruzioni entro il 2020 a 400.000 appartamenti all'anno. Nel 2015, tuttavia, sono state costruite solo circa 270.000 unità.
Investimenti immobiliari: la mancanza di alloggi fa aumentare gli affitti. Molti investitori si chiedono quindi se investire in condomini in affitto per generare interessanti rendimenti immobiliari. Per molti, le azioni sembrano troppo rischiose per questo. I titoli a reddito fisso, d'altro canto, difficilmente generano reddito. Il rendimento dei titoli di Stato decennali compensa appena l'inflazione con uno zero prima del punto decimale. Ma vale la pena acquistare una proprietà in affitto? O il mercato è troppo surriscaldato? Gli argomenti a favore e contro l'acquisto dovrebbero essere valutati attentamente. Il livello dei tassi di interesse storicamente basso parla chiaramente a favore del finanziamento immobiliare. Infine, il costo del debito diminuirà in modo significativo. I clienti LBS possono persino proteggersi dal rischio di aumento dei tassi di interesse a lungo termine con un mutuo per la casa e un contratto di risparmio.
Reddito da locazione: una questione cruciale è se la proprietà è di valore e ottiene un adeguato rendimento immobiliare in relazione al prezzo di acquisto. Se l'investitore ha un'offerta, LBS può aiutare a calcolare l'affitto richiesto. Osservando le offerte sui portali immobiliari e le previsioni demografiche per la regione, è possibile stimare se tale affitto sarà realizzabile sul mercato.
Sedi: la fuga degli investitori verso l '"oro concreto", la scarsità di terreni edificabili e gli elevati requisiti di risparmio energetico hanno fatto aumentare i prezzi in modo drammatico in alcuni luoghi. In alcuni casi, i prezzi di acquisto si sono precipitati dagli affitti e cresce la preoccupazione per le bolle speculative. Ma anche il calo dei prezzi di acquisto è un segnale di avvertimento. Indicano una popolazione in calo e un futuro reddito da locazione in calo. È quindi più probabile che proprietà con forti rendimenti si trovino in regioni con prospettive economiche favorevoli, popolazione in crescita e andamento dei prezzi ancora moderato. Le città di medie dimensioni, in particolare, sono attualmente di interesse per gli investitori.
Vantaggio in denaro Oltre alla posizione e alle rispettive condizioni di mercato, è necessario tenere conto dei costi di finanziamento. Le regole di ammortamento, le possibili misure di sussidio per gli alloggi in affitto e l'aliquota fiscale individuale giocano tutti un ruolo. In termini di tassazione, il governo federale ora vuole promuovere maggiormente la costruzione di alloggi in affitto. Il piano è di aumentare in modo significativo le aliquote di ammortamento per i nuovi edifici economici nelle aree metropolitane nei primi tre anni.
Variazione dei prezzi di acquisto.
Quale proprietà porta molti ritorni
Certo, gli investimenti immobiliari sono passati un po 'di moda. Si diceva che il condominio in affitto fosse indispensabile per gli investitori di capitale perché si finanziava come oggetto di ammortamento, attraverso redditi da locazione e un elevato risparmio fiscale, per così dire. Nel frattempo il legislatore ha ridotto sensibilmente l'ammortamento. L'investimento vale ancora la pena: i tassi sui mutui sono più convenienti che mai ei prezzi degli immobili sono stabili. Se acquisti un appartamento in affitto, risparmi anche una piccola percentuale sul prezzo di acquisto. Punti di partenza importanti per un forte ritorno sono: le condizioni della proprietà, la situazione dei prezzi di locazione regionali e, soprattutto, una buona consulenza in anticipo.
Controlla il sistema:Se affittate una proprietà e volete detrarre le tasse, l'appartamento o Your-Best-Home.net non devono solo farvi piacere, ma anche essere attraenti per gli inquilini. Concedi abbastanza tempo per il tour. Non prendere mai decisioni sotto pressione o perché un affare richiede che tu agisca rapidamente. Prima di acquistare, controlla le dimensioni, la planimetria, le dotazioni e il comfort e soprattutto la situazione residenziale e del traffico. Una buona posizione è caratterizzata da un'infrastruttura vivace e buoni collegamenti con la rete di trasporto pubblico. Ci sono fermate dell'autobus nelle vicinanze, asili, scuole e spazi verdi? Ci sono negozi e studi medici nel quartiere? Le città con opportunità di lavoro stabili e un forte potere d'acquisto aumentano le possibilità di aumento dei prezzi e rendimenti immobiliari. Se il mercato ha molti posti vacanti,passare a un'altra regione. Le società immobiliari LBS (LBSI) con il loro mercato immobiliare, che compare una volta all'anno, forniscono buoni indizi sulle strutture dei prezzi regionali.
Le associazioni degli inquilini forniscono informazioni sull'andamento degli affitti nelle singole regioni. Inoltre, presta attenzione al periodo di speculazione. Solo dopo dieci anni l'utile derivante dalla vendita di un appartamento che non utilizzi è esentasse. Se hai deciso di affittare una proprietà, assicurati di discutere i tuoi piani con il tuo consulente fiscale o l'associazione delle imposte sul reddito.
Chiama un perito: prima di acquistare, assicurati di mostrare la tua proprietà a un perito che esaminerà a fondo la qualità dell'edificio. Può dirti esattamente quale opera di ristrutturazione è adatta alla proprietà e come può essere coordinata al meglio. Un sopralluogo costa (a seconda della regione) tra 80 e 100 euro l'ora. Assicurati di chiedere il prezzo prima di visitare; può essere concordata anche una tariffa forfettaria. L'Associazione Federale di Esperti Indipendenti nomina uno specialista nella regione. Oppure puoi contattare l'Associazione dei costruttori privati. Anche se decidi di non acquistare in base alla stima, l'investimento ti farà risparmiare molte volte in denaro e problemi.
Il rendimento dell'affitto indica quale percentuale dei costi di investimento puoi recuperare attraverso l'affitto annuale. Se prendi in considerazione anche tutti i costi di acquisto accessori, riceverai un rendimento netto da locazione che dovrebbe essere superiore al quattro percento. In caso contrario: via le mani!
Controlla anche:
- C'è un manager, se ne prende cura, ha la fiducia dei comproprietari e degli inquilini?
- Come sta la comunità dei proprietari? Ci sono partiti divisi?
- Esistono cuscini finanziari per le ristrutturazioni?
- Quali riparazioni estetiche e lavori di ristrutturazione sono in arrivo?
- Le riserve sono sufficienti o sono previste allocazioni speciali?
- Quanto sono alte le riserve di mantenimento della comunità dei proprietari?
Prenditi il tempo necessario per visualizzare la proprietà da affittare. Dopotutto, l'appartamento deve piacere anche al futuro inquilino.
Finanzia la proprietà abilmente
Gli acquirenti intelligenti che sono alla ricerca di elevati rendimenti immobiliari lo sanno: un appartamento in affitto deve pagare senza risparmi fiscali. Pertanto, attribuiscono importanza all'apprezzamento e ai buoni rendimenti da locazione.
- Finanziare in modo intelligente: con un mutuo per la casa e un contratto di risparmio è possibile indirizzare la proprietà e ottenere un prestito a basso interesse. Gli astuti investitori di capitale investono dal 10 al 20 percento di capitale proprio, riducendo così i volumi di finanziamento e gli impegni mensili. Un prestito LBS building society offre buone condizioni per il finanziamento, perché ha tassi di interesse bassi e stabili. Puoi verificare online quale piano di risparmio mutuo casa fa per te e poi concludere online il contratto mutuo e risparmio casa.
- Con lungimiranza - con una proprietà in affitto garantisci la tua indipendenza finanziaria nella vecchiaia. Beneficiate ora di vantaggi fiscali e successivamente migliorate la vostra pensione con il reddito da locazione. Alternativa: ti trasferisci nell'appartamento da solo quando sei vecchio, goditi la vita senza affitto tra le tue quattro mura. Oppure vendi di nuovo la proprietà di investimento e usi il denaro per realizzare nuovi desideri.
Possedere la tua proprietà può portare molti soldi. Lascia che il tuo consulente LBS ti aiuti.
Suggerimenti degli esperti sugli investimenti immobiliari
Erich Nöll, amministratore delegato dell'Associazione federale delle associazioni di assistenza fiscale sul reddito, consiglia: "Come proprietario, risparmi le tasse se le tue spese pubblicitarie superano il reddito da locazione. Spese meno l'affitto - compensi questa perdita con il tuo reddito".
Spese commerciali: L'ufficio delle imposte accetta interessi su mutui e mutui ipotecari, annunci per la ricerca di inquilini, contributi per casa e proprietà. Allo stesso modo, denaro della casa e tassa sulla proprietà, contributi assicurativi e spese di manutenzione - costi per riparazioni o sostituzione di parti dell'edificio.
Ammortamento: deduci i costi di produzione del tuo vecchio edificio per 50 anni - al due percento dei costi di costruzione all'anno (costruzione prima del 1925: 40 anni 2,5 percento). Secondo la legge sull'accompagnamento del bilancio del 2004, l'ufficio delle imposte può applicare il quattro percento all'anno per i nuovi edifici per i primi dieci anni, il 2,5 percento per altri otto anni e l'1,25 percento all'anno per 32 anni. Sono in corso procedimenti dinanzi alla Corte costituzionale federale che contesta Your-Best-Home.nethaltsbegleitgesetz come incostituzionale. Presta attenzione alla nota provvisoria sulla tua valutazione fiscale. Se manca, assicurati di presentare un'obiezione.
È così che lo stato ti allevia ogni anno
Grazie al rendimento immobiliare di un appartamento in affitto, risparmi sulle tasse e assicuri l'indipendenza finanziaria per la vecchiaia.
Base di calcolo: appartamento nuovo, ubicazione in città
Prezzo di acquisto: 1.750 euro al metro
quadro Reddito da locazione: 7,50 euro al metro quadro più spese accessorie
Finanziamento: 25 percento di capitale proprio, 25 percento di prestito societario (tasso di interesse effettivo 4,29 percento), 50 percento di mutuo ipotecario (tasso di interesse effettivo 4,39 percento) Per cento)
Esempio 1
Il dipendente è single.
Sulla sinistra puoi vedere il prezzo dell'immobile *. A destra di questo è il reddito imponibile comprensivo del rispettivo risparmio fiscale annuo.
| Prezzo immobiliare * | 35.000 euro | 40.000 euro | 45.000 euro | 50.000 euro | 55.000 euro |
|---|---|---|---|---|---|
| 50.000 euro, 28 m 2 | 256 euro | 273 euro | 290 euro | 308 euro | 317 euro |
| 100.000 euro, 57 m 2 | 478 euro | 511 euro | 572 euro | 575 euro | 593 euro |
| 150.000 euro, 85 m 2 | 729 euro | 779 euro | 828 euro | 878 euro | 909 euro |
| 200.000 euro, 115 m 2 | 916 euro | 978 euro | 1.040 euro | 1.113 euro | 1.146 euro |
Esempio 2
Il dipendente è sposato e ha due figli.
Sulla sinistra puoi vedere il prezzo dell'immobile *. A destra di questo c'è il reddito imponibile, comprensivo dei rispettivi risparmi fiscali annui.
| Prezzo immobiliare * | 35.000 euro | 40.000 euro | 45.000 euro | 50.000 euro | 55.000 euro |
|---|---|---|---|---|---|
| 50.000 euro, 28 m 2 | 186 euro | 231 euro | 212 euro | 221 euro | 229 euro |
| 100.000 euro, 57 m 2 | 348 euro | 429 euro | 397 euro | 414 euro | 429 euro |
| 150.000 euro, 85 m 2 | 532 euro | 656 euro | 607 euro | 632 euro | 657 euro |
| 200.000 euro, 115 m 2 | 670 euro | 826 euro | 764 euro | 794 euro | 825 euro |
* Nuovo edificio: 1.750 euro per m 2
Fonte: Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine / LBS Bayern
Una proprietà in affitto aiuta con l'ottimizzazione fiscale.
Affitta la proprietà e togli il carico fiscale
Quanto segue si applica alla restituzione della proprietà in affitto: vengono tassate solo le eccedenze. Se le spese pubblicitarie superano il reddito da locazione, sorgono perdite che è possibile compensare con il reddito positivo. L'effetto: il tuo reddito imponibile diminuisce.
Chiarire la struttura proprietaria - Se un solo coniuge è proprietario di una proprietà in affitto, è necessario osservare dettagli importanti in modo che le autorità fiscali riconoscano effettivamente la detrazione degli interessi sul debito. Se puoi provare all'ufficio delle imposte che il coniuge proprietario ha pagato gli interessi debitori con risorse proprie, ad esempio dal reddito da locazione, è comunque possibile una detrazione fiscale.
Costi per il proprietario - I costi di amministrazione e manutenzione correnti di un immobile devono essere sostenuti dal proprietario. È quindi consigliabile costituire delle riserve in anticipo. I proprietari cancellano i costi di ristrutturazione e ammodernamento da uno a cinque anni. Ma attenzione: se acquisti una proprietà e investi più del 15% del prezzo netto di acquisto dell'edificio nella riparazione entro tre anni, devi aspettarti di dover ammortizzare i costi insieme ai costi di costruzione tra i 40 ei 50 anni.
Le spese per ristrutturazioni estese, ad esempio per ampliamenti, sono valutate dalle autorità fiscali come costi di produzione, perché si crea qualcosa di nuovo, si migliora Your-Best-Home.net e si aumenta il valore dell'immobile. È possibile richiedere i costi di produzione solo mediante ammortamento (detrazione per usura).
Proprietà a reddito come modello di risparmio fiscale: un esempio di calcolo
Una famiglia acquista un condominio e lo affitta. Quanto sono i tuoi risparmi fiscali? Utilizzando questo esempio, ti mostreremo come calcolare il rendimento della tua proprietà:
una coppia con due figli (reddito imponibile 2007: 50.000 euro) ha acquistato un condominio a Rheda-Wiedenbrück (costruito nel 2001) alla fine di dicembre 2006, 70 metri quadrati (Quota di proprietà: 20 percento) per 127.000 euro (115.500 euro più 11.500 euro di spese accessorie). Da gennaio 2007 l'appartamento viene affittato a 6,80 euro al mq più costi aggiuntivi.
La famiglia può finanziare la proprietà affittata con un pagamento aggiuntivo di 199,48 EUR al mese.
Rilevare vecchi inquilini
Non appena si entra nel registro fondiario come acquirente dell'appartamento, si entra nel contratto di locazione esistente. Si applica il contratto una volta stipulato tra l'inquilino e l'ex proprietario - con tutte le clausole e le norme speciali.
Attenzione: né l'acquirente né l'inquilino possono forzare la conclusione di un nuovo contratto. Nemmeno se finora c'è stato solo un contratto orale. Fai in modo che l'affitto ti venga pagato in futuro e assicurati di avere accesso al deposito, anche se il precedente proprietario è responsabile ai sensi della legge.
Importo dell'affitto : L'ufficio delle imposte consente un risparmio fiscale se si affitta l'appartamento presso l'affitto locale. Chiedete meno ai parenti, ma non meno del 75 percento dell'affitto comparabile in loco.
Parenti come inquilini: l'affitto scontato ai parenti è un modello di risparmio fiscale. Chiunque richieda almeno il 75 per cento dell'affitto locale ai suoi parenti sostiene tutte le spese relative al reddito. Se l'affitto è inferiore al 56 percento, le spese di pubblicità possono essere detratte solo proporzionalmente. Se l'affitto è compreso tra il 56 e il 75 percento, le autorità fiscali verificheranno se genererai un reddito a lungo termine con la proprietà: in qualità di proprietario, devi stimare il reddito e le spese attesi su un periodo di 30 anni. Puoi detrarre le spese aziendali solo se il noleggio viene effettuato come di consueto tra estranei. Un contratto di locazione scritto e l'effettivo pagamento dell'affitto e dei costi accessori sono quindi un prerequisito.
I contratti stipulati tra l'inquilino e il vecchio proprietario si applicano anche ai nuovi proprietari di una casa in affitto.
Risoluzione di vecchi inquilini
Secondo la legge, il proprietario può licenziare il suo inquilino solo se ha un "interesse legittimo". Questo è il caso se ha bisogno dell'appartamento per se stesso, una persona appartenente al nucleo familiare o per i suoi familiari.
Interessi dell'inquilino protetti: tuttavia, l'inquilino non è indifeso. La Corte costituzionale federale ha deciso che il diritto di proprietà dell'inquilino era tanto importante quanto il diritto di proprietà del locatore (decisione del 16.1.2004, 1 BvR 2285/03).
Motivare: il locatore deve indicare nella sua lettera di disdetta per chi ha bisogno dell'appartamento e con quali interessi. L'inquilino dovrebbe poter verificare se una difesa contro la risoluzione è possibile e ragionevole (Corte costituzionale federale, decisione del 3.2.2003, 1 BvR 619/02). Il motivo della risoluzione deve essere disponibile entro la fine del periodo di preavviso.
Offrire una sostituzione: se un altro appartamento è vuoto nella casa in affitto, il proprietario deve essere indirizzato a questo appartamento. Può essere obbligato a offrire all'inquilino un altro appartamento libero nella casa (BGH, fascicolo VIII ZR 311/02). Secondo la Corte federale di giustizia, il locatore paga i danni se dopo la risoluzione e il trasferimento dell'inquilino si scopre che il motivo della risoluzione è inefficace (BGH, file numero VIII ZR 368/03).
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