Un aumento dell'affitto non è così facile da attuare come sarebbe auspicabile per i proprietari. Il diritto di locazione in Germania è pieno di insidie. Se i proprietari vogliono aumentare l'affitto di un appartamento, devono conoscere la giungla normativa, osservare determinati passaggi ed evitare urgentemente errori. Quando è legale un aumento dell'affitto e quanto può essere alto? Quali standard devono essere osservati per determinare l'affitto? E può un inquilino scongiurare l'aumento dell'affitto?
Poiché gli aumenti dell'affitto sono consentiti solo entro limiti ristretti, il rischio di contenzioso con l'inquilino è relativamente alto. Abbiamo raccolto tutti i fatti importanti qui in modo che i proprietari possano mantenere una panoramica e imporre legalmente aumenti degli affitti.
Importante: le seguenti affermazioni si riferiscono alle disposizioni per l'affitto di spazi abitativi. La protezione degli inquilini è meno pronunciata quando si affitta uno spazio commerciale. Nel complesso, qui si applicano restrizioni meno rigide.
Quando è consentito un aumento dell'affitto?
Quando è consentito un aumento dell'affitto per lo spazio abitativo è chiaramente regolamentato in Germania. Il tempo e l'importo degli aumenti del canone di locazione sono consentiti da varie leggi e regolamenti sul diritto di locazione. Il quadro per le disposizioni legali è stabilito nel codice civile tedesco (§§ 557 ss. BGB). Esistono anche norme nazionali e regionali che determinano numerosi dettagli. In generale, un aumento del canone di locazione è consentito nei seguenti casi:
- dopo l'ammodernamento dello spazio abitativo in affitto
- se l'importo dell'affitto comparativo locale è sottoquotato
- se viene concordato contrattualmente un canone indice o un canone graduato
Aumento dell'affitto dopo l'ammodernamento
Quanto aumento dell'affitto è consentito dopo un ammodernamento?
L'ammodernamento di un appartamento ne aumenta il valore ai sensi del § 555b BGB e quindi consente al locatore di aumentare l'affitto secondo il § 559 BGB. In questo contesto, la legge prevede comunque un limite dell'8 per cento (fino al 2019 era l'11 per cento) dei costi di ammodernamento, che si può aggiungere all'affitto mensile per un anno.
Ad esempio, se l'ammodernamento costa 25.000 euro, è consentito un aumento del canone mensile di un massimo di 166,66 euro:
Costi totali: 25.000 euro
8 per cento di cui: 2.000 euro
Possibile aumento del canone mensile (2.000 euro / 12 mesi): 166,66 €
Attenzione: ha ricevuto un sussidio governativo per l'ammodernamento di un locatore, li deve detrarre dal costo totale.
Dal 2019 si applica anche un tetto massimo di 3 euro al metro quadro. L'affitto può essere aumentato di un massimo di questo importo entro 6 anni dalla modernizzazione. Per gli inquilini che hanno pagato meno di 7 euro di affitto al metro quadrato prima dell'aumento, il limite è di 2 euro.
Modernizzazione vs manutenzione: quando è realmente consentito l'aumento del canone di locazione?
Oltre all'importo massimo dell'aumento dell'affitto, i proprietari devono osservare alcune regole in modo che possano trasferire i costi di ammodernamento ai loro inquilini. In particolare, in questo contesto va fatta una distinzione tra lavori di ammodernamento e manutenzione. La differenza deriva dal fatto che le misure strutturali migliorino la qualità della vita dell'inquilino.
Se, ad esempio, l'appartamento è dotato di pavimentazione di alta qualità o se Your-Best-Home.net riceve un isolamento termico più efficace, si può parlare di ammodernamento, i cui costi sono a carico dell'inquilino nei limiti citati. Se invece si riparano vetri rotti o rivestimenti per pavimenti e si ripristinano le condizioni precedenti al danno, il provvedimento è la manutenzione. Il proprietario deve sostenere questi costi da solo e non è autorizzato a giustificare un affitto più elevato. Se vengono eseguiti sia l'ammodernamento che la manutenzione, i proprietari devono separarli nella contabilità dei costi (BGH, sentenza del 17 dicembre 2014, Az. VIII ZR 88/13).
Dopo che un appartamento è stato ammodernato, il proprietario può aumentare l'affitto, ma non in caso di manutenzione, ad esempio durante la riparazione di finestre rotte.
Quando devi annunciare l'aumento dell'affitto per un ammodernamento?
Un proprietario deve annunciare una modernizzazione con 3 mesi di anticipo. L'annuncio fornisce informazioni sul tipo, la portata, l'inizio e la durata della prossima modernizzazione, nonché il fatto che si applicherà un aumento dell'affitto.
Quando gli inquilini devono pagare l'affitto aumentato?
I proprietari inviano la dichiarazione scritta dell'aumento del canone di locazione solo dopo l'ammodernamento, quando i costi finali sono stati determinati. Secondo i § 559 e 559a del BGB, c'è l'obbligo di spiegare. Ciò significa che la lettera di aumento dell'affitto deve contenere tutti i costi e il calcolo esatto di come i costi di ammodernamento sono imputati all'affitto. Il locatore deve quindi, su richiesta, consentire al conduttore di visionare le fatture in base alle quali viene richiesto l'aumento del canone. In questo modo, l'inquilino può verificare in dettaglio se viene rispettato l'aumento del canone di locazione dell'8% limitato dalla legge. Dal terzo mese dopo aver ricevuto la lettera di aumento dell'affitto, l'inquilino deve quindi pagare l'affitto aumentato.
L'inquilino può annullare più velocemente a causa di questo aumento dell'affitto?
In caso di aumento del canone di locazione dovuto a misure di ammodernamento, l'inquilino ha un periodo di preavviso ridotto a causa di uno speciale diritto di recesso. Potrà quindi risolvere il rapporto contrattuale alla fine del mese successivo a quello in cui è stato fatto l'annuncio.
Aumento dell'affitto dopo la ristrutturazione energetica
La ristrutturazione energetica è particolarmente interessante per quanto riguarda l'affitto. Ciò porta a un risparmio nei costi accessori per il riscaldamento dell'abitazione e avvantaggia direttamente l'inquilino. Pertanto anche qui è consentito un aumento del canone di locazione.
In caso di ristrutturazione energetica, secondo la giurisprudenza vigente non vi è limite al successivo aumento del canone di locazione dovuto ai risparmi sui costi di riscaldamento. Finora, i tribunali avevano stabilito che l'affitto più alto doveva essere basato sui costi di riscaldamento risparmiati. Nel 2004, tuttavia, il BGH ha stabilito che l'aumento del canone, come per altre misure di ammodernamento, si basa anche sui costi di ammodernamento, non sui risparmi derivanti dalle misure per l'inquilino (BGH, sentenza del 3 marzo 2004, Az. VIII ZR 149 / 03).
Aumento del canone di locazione come adeguamento del canone di locazione locale
Uno dei criteri più importanti per un aumento dell'affitto legalmente sicuro è l'indice degli affitti locali, che mostra l'affitto medio dello spazio abitativo in un comune o in comuni comparabili e confronta gli affitti per quanto riguarda l'attrezzatura dello spazio abitativo fornito. L'indice degli affitti viene utilizzato per misurare l'affitto comparativo locale, che può essere visto come base per un aumento dell'affitto.
Se l'affitto per lo spazio abitativo offerto è inferiore all'indice di affitto locale, il proprietario ha il diritto, ai sensi del § 558 BGB, di adeguarlo al livello comparabile in loco. Oltre alla posizione, vengono prese in considerazione anche numerose altre caratteristiche di un immobile in affitto, che possono giustificare un importo dell'affitto superiore al canone di confronto. Questo è sempre il caso quando ci sono proprietà speciali a valore aggiunto, come una terrazza sul tetto o arredi di alta qualità nell'appartamento. Trovare proprietà in affitto esattamente comparabili è estremamente difficile, motivo per cui questo tipo di aumento dell'affitto è meno facile da applicare legalmente rispetto, ad esempio, a un indice concordato contrattualmente oa un canone graduato.
Se per una proprietà in affitto non è disponibile alcun indice di affitto, il proprietario può calcolare un affitto comparativo sulla base di tre appartamenti comparabili e richiederlo ai suoi inquilini. Tuttavia, deve rivelare gli appartamenti che ha utilizzato per calcolare l'affitto comparativo. Gli appartamenti devono essere identificabili per l'inquilino.
Il proprietario può utilizzare i suoi appartamenti per questo metodo, ma può anche confrontare altri appartamenti se ha i dati necessari su di essi. Anche se questo metodo di aumento del canone di locazione è generalmente consentito, spesso porta a contraddizioni da parte degli inquilini. I tribunali tendono anche a sostenere un'obiezione in tali casi perché la selezione degli appartamenti comparativi non era sufficientemente precisa. Per questo motivo, questo modello rappresenta per i proprietari un alto rischio di non essere in grado di aumentare l'affitto.
L'aumento dell'affitto può anche essere basato sull'indice degli affitti locale. Se questo non esiste, gli inquilini possono esaminare criticamente gli appartamenti comparativi utilizzati.
Aumento del canone di locazione tramite canone graduato o canone indicizzato
Oltre agli aumenti del canone di locazione una tantum sopra descritti, che il locatore può attuare individualmente al più presto dopo 12 mesi, esiste anche la possibilità di concordare contrattualmente aumenti di canone regolari in accordo con l'inquilino. Per i proprietari e gli inquilini, questa variante offre sicurezza per diversi anni ed evita controversie legali lunghe e rischiose.
L'indice concordato contrattualmente o gli affitti graduali (§557a e § 557b BGB) offrono una possibilità per l'approvazione a lungo termine di aumenti regolari degli affitti. Gli aumenti di canone annuo sono già stabiliti nel contratto, il che significa che il consenso del conduttore è già stato dato in ogni singolo caso. Ciò garantisce a entrambi gli inquilini la sicurezza della pianificazione per il periodo concordato.
Cos'è un affitto graduato? (§ 557a BGB)
Se l'inquilino e il proprietario concordano un affitto graduale nel contratto ai sensi del § 557a, l'affitto aumenta di un importo concordato nel periodo concordato a date fisse. La sezione contrattuale del canone graduato regola sia il tempo che gli aumenti del canone. Il locatore deve tenere presente che non è consentito dichiarare in percentuale gli aumenti regolari dell'affitto. Se si concorda un canone progressivo con aumento percentuale, devono sempre essere indicati gli importi di denaro di cui viene aumentato il canone.
Inoltre, devono trascorrere almeno 12 mesi tra due aumenti dell'affitto come parte di un canone progressivo. Inoltre, questi principi si applicano a un canone graduato concordato:
- Se il proprietario e l'inquilino concordano aumenti dell'affitto come parte di un canone progressivo nel contratto di locazione, il proprietario non può richiedere alcun aumento aggiuntivo dell'affitto durante il periodo concordato.
- Gli affitti graduati possono essere concordati sia in contratti di locazione a tempo determinato che a tempo indeterminato.
- In caso di nuovi contratti di locazione, il canone progressivo è cumulabile anche con l'esclusione del diritto di recesso ordinario per il conduttore fino a 4 anni, che offre al locatore ancora più sicurezza.
- Durante il periodo di affitto graduale concordato, non sono consentiti aumenti del canone di locazione nell'ambito delle misure di ammodernamento.
- Dopo la fase di locazione graduata, l'affitto potrà essere aumentato solo per quanto riguarda l'affitto comparativo locale. In alternativa, è possibile concordare con l'inquilino un nuovo canone graduato.
- L'affitto progressivo è limitato nelle aree in cui si applica il freno all'affitto o in cui è determinata una carenza di alloggi, ma non si applica il freno all'affitto.
- Se gli accordi contrattuali lo consentono, i costi operativi possono essere adeguati, cioè aumentati, nella fase del canone graduato.
Cos'è un affitto indicizzato? (§ 557b BGB)
Se nel contratto di locazione viene concordato un canone indice in conformità al § 557b, l'affitto può essere adeguato annualmente all'indice di soggiorno, che riflette il costo generale della vita.
Se i prezzi al consumo aumentano, l'affitto aumenta dello stesso importo. Come parametro di riferimento viene utilizzato l'indice dei prezzi al consumo pubblicato una volta all'anno dall'Ufficio federale di statistica.
Durante la durata di un canone indicizzato concordato, sono consentiti anche aumenti del canone dovuti a misure di modernizzazione. Tuttavia, il modello deve essere concordato per iscritto tra l'inquilino e il proprietario, di solito nel contratto di locazione. Inoltre, il calcolo dei tassi di aumento dell'affitto deve essere presentato in modo trasparente.
L'indice di affitto si basa sull'indice dei prezzi determinato dall'Ufficio federale di statistica per il tenore di vita di tutte le economie domestiche private in Germania.
Quanto aumento dell'affitto è consentito?
Quanto può essere elevato un aumento del canone di locazione nei singoli casi dipende dal tipo di giustificazione per il canone più alto. In generale, tuttavia, esistono disposizioni di legge che limitano l'aumento legale del canone di locazione. Sono registrati in § 558 BGB.
Il cosiddetto limite massimo, che può essere trovato nella sezione 558, paragrafo 3 BGB, regola che gli affitti non possono aumentare di oltre il 20 per cento entro 3 anni. Alcune città hanno fissato il limite ancora più rigorosamente a un aumento dell'affitto del 15% in 3 anni.
Inoltre, l'importo dell'aumento massimo consentito del canone dipende da quale dei tipi di aumento del canone sopra descritti è coinvolto. Nel caso delle misure di ammodernamento, ad esempio, è rigorosamente stabilito che l'aumento del canone non possa superare l'8% dei costi di ammodernamento come supplemento sul canone netto senza anno.
Se l'affitto viene adeguato all'affitto comparativo locale, anche il proprietario è soggetto a limiti ristretti. Come descritto sopra, quanto l'affitto può salire al di sopra del livello mediano dell'affitto comparabile dipende fortemente dal valore dello spazio abitativo affittato.
Esiste anche la possibilità di concordare contrattualmente con l'inquilino l'aumento massimo consentito del canone e, come sopra descritto, di stipulare un canone progressivo su un determinato periodo. Nel caso di nuovi affitti, questo canone progressivo può anche essere combinato con un periodo minimo di affitto, che dà al proprietario una sicurezza aggiuntiva. Importante: anche con una tale regolamentazione, devono essere rispettati i severi requisiti legali relativi all'aumento massimo consentito del canone di locazione!
Infine, il locatore ha la possibilità di adeguare annualmente l'importo dell'affitto al costo della vita concordando un canone indicizzato. Questa variante crea sicurezza anche nel rapporto tra proprietario e inquilino, perché gli aumenti di affitto vengono concordati in anticipo.
Quali effetti ha il freno all'affitto sull'aumento dell'affitto?
Il cosiddetto freno al prezzo di locazione è relativamente nuovo nel quadro giuridico. In luoghi di locazione ristretti, gli stati federali hanno la possibilità di limitare l'aumento degli affitti. Tuttavia, questo non si applica all'aumento degli affitti per le locazioni esistenti. Il freno all'affitto dice: l'affitto per i nuovi affitti non deve essere superiore del 10 percento rispetto all'affitto comparativo locale.
Il freno all'affitto è in atto per garantire che i prezzi degli affitti non continuino a salire, ma rimangano accessibili nelle aree metropolitane. Tuttavia, questo vale solo per i nuovi noleggi.
Con quanto anticipo deve essere annunciato l'aumento dell'affitto?
Se un locatore vuole aumentare l'affitto, deve farlo in tempo utile e avvisare l'inquilino in un certo modo. Deve anche dargli l'opportunità di opporsi all'affitto più alto. Le regole esatte dipendono dal tipo di aumento dell'affitto che si vuole richiedere.
Affitto graduato: non è necessario alcun annuncio aggiuntivo dell'aumento del canone di locazione
Se in un contratto di locazione o in un contratto successivo è previsto un canone progressivo, tale contratto si trova nel contratto corrispondente. L'inquilino non ha bisogno di essere informato del prossimo aumento dell'affitto concordato in questo modo. Risulta direttamente dalle norme contrattuali ed è sufficientemente noto al locatario. In questi casi, l'inquilino non deve fissare un periodo di consenso o un periodo di riflessione. Con questo modello, all'inquilino è concesso solo un periodo di 12 mesi, in cui non è previsto alcun aumento dell'affitto.
Aumento dell'affitto per ammodernamento o adeguamento dell'affitto comparativo locale
Se l'affitto deve essere adeguato all'affitto comparativo locale o aumentato a causa della modernizzazione, l'inquilino deve essere informato per iscritto. In ogni caso, l'aumento del canone di locazione deve essere giustificato. Le informazioni sull'aumento del canone di locazione e il motivo devono essere inviate per iscritto al locatario. La consegna tramite e-mail è sufficiente. L'annuncio non deve essere necessariamente inviato per posta.
Poiché l'inquilino deve accettare un aumento del canone di locazione in questo caso, deve anche essere concesso un periodo di riflessione di almeno 2 mesi dopo l'annuncio. Durante questo periodo, l'inquilino ha la possibilità di verificare formalmente e in termini di contenuto l'aumento del canone annunciato e, se necessario, negare il proprio consenso. Se l'inquilino non dà il suo consenso, il proprietario ha altri 3 mesi per citare in giudizio per il consenso dell'inquilino dopo che il periodo di riflessione concesso è scaduto.
Va anche notato in questo contesto che gli inquilini hanno un diritto speciale di terminare l'annuncio di un aumento del canone, che riduce il periodo di preavviso per il contratto di locazione a 2 mesi.
Quali sono le scadenze da rispettare per l'aumento dell'affitto?
Le scadenze fisse devono essere rispettate in caso di aumento dell'affitto. In linea di principio, ci devono essere almeno 12 mesi tra due aumenti dell'affitto, durante i quali l'affitto non aumenta. Un aumento del canone di locazione è generalmente legale solo una volta all'anno e, nel caso di un nuovo noleggio, è consentito solo dopo questi 12 mesi.
L'aumento del canone di locazione deve essere annunciato con almeno 2 mesi di anticipo. Se per un nuovo contratto di locazione non è stato concordato alcun canone indicizzato o graduato e il canone deve ancora aumentare dopo la fine del primo anno di locazione, la fase di un anno in cui non è stato consentito di aumentare il canone di locazione è seguita dal cosiddetto periodo di riflessione per l'inquilino. Durante questi due mesi l'inquilino ha la possibilità di controllare l'aumento e di adeguarlo se necessario. contraddire. Se un inquilino non si oppone all'aumento del canone di locazione entro questo periodo, avrà effetto all'inizio del terzo mese dopo la consegna.
Questo periodo di riflessione di due mesi corrisponde alla durata del periodo di preavviso. Poiché l'aumento del canone di locazione annunciato ha effetto solo all'inizio del terzo mese dopo l'annuncio, può essere effettivamente aumentato solo dopo 15 mesi nel caso di un nuovo noleggio:
- Fase senza aumento dell'affitto: 12 mesi
- Periodo di preavviso e riflessione: 2 mesi
- Prima data possibile di aumento: 15 ° mese di locazione
Se il proprietario vuole imporre l'affitto più alto nonostante un'obiezione da parte dell'inquilino, deve forzare il consenso dell'inquilino attraverso un tribunale.
Anche qui c'è un termine entro il quale la relativa domanda deve pervenire al tribunale: il locatore deve citare in giudizio per il consenso del conduttore entro 3 mesi dalla scadenza del periodo di corrispettivo concesso.
Se il locatore aumenta l'affitto in seguito a misure di ammodernamento, deve comunicarlo all'inquilino con 3 mesi di anticipo. Anche in questo caso l'inquilino deve acconsentire all'aumento e anche qui la legge conferisce al conduttore uno speciale diritto di recesso con un periodo ridotto di 2 mesi.
Se un proprietario desidera aumentare l'affitto dopo una modernizzazione, deve annunciarlo in anticipo.
Quali informazioni deve contenere l'annuncio dell'aumento del canone di locazione?
Affinché un aumento dell'affitto sia legalmente valido, deve contenere determinate informazioni. Solo con questi è garantito che sopravviverà a qualsiasi controversia legale che potrebbe essere necessaria:
- Rivolgersi a tutti gli inquilini interessati
- Data a partire dalla quale dovrebbe essere valido il nuovo affitto
- nuovo affitto comprensivo della differenza con il vecchio affitto
- Motivo dell'aumento dell'affitto
- Quando si adatta all'affitto locale: chiedere il consenso dell'inquilino e notare che la passività è considerata consenso.
- In caso di aumento del canone di locazione dovuto alla modernizzazione, il riferimento al § 555d BGB (Quando l'inquilino deve tollerare la modernizzazione?).
L'inquilino deve accettare un aumento dell'affitto?
In sostanza, se il proprietario vuole aumentare l'affitto, deve prima ottenere il consenso dell'inquilino. Tuttavia, ciò non significa che gli inquilini possano respingere arbitrariamente aumenti di affitto spiacevoli. Un inquilino può rifiutarsi di accettare un aumento del canone di locazione solo se le condizioni legali per un aumento del canone di locazione non sono state rispettate. Affinché un legittimo rifiuto del canone di locazione più elevato non sia nemmeno possibile, i proprietari dovrebbero assolutamente osservare i rigidi requisiti legali sopra descritti.
Ad ogni aumento del canone di locazione, il locatore deve concedere al suo inquilino un periodo di 2 mesi durante il quale può esaminare a fondo le condizioni legali del reclamo. Successivamente deve essere data l'approvazione. Non ci sono regole rigide allegate al consenso stesso. Può essere fatto informalmente o tacitamente, verbalmente o semplicemente trasferendo il canone maggiorato all'ora richiesta.
L'inquilino ha il diritto di rifiutare il suo consenso all'aumento del canone di locazione solo se i requisiti legali per un canone più alto non sono soddisfatti. D'altra parte, se tutte le condizioni sono soddisfatte, il proprietario può insistere sul consenso. Se un inquilino rifiuta di acconsentire a un aumento del canone di locazione, il proprietario ha il diritto di citare in giudizio per questo consenso davanti a un tribunale (sezione 558b, paragrafo 2, frase 1 BGB). Ha 3 mesi per farlo dopo la scadenza del periodo di approvazione.
C'è anche la possibilità che un inquilino accetti solo parzialmente l'aumento del canone di locazione. Ciò può accadere, ad esempio, se, dal punto di vista del conduttore, viene superato il cap, ovvero l'affitto è aumentato di oltre il 15 o il 20 per cento (a seconda del comune) in un periodo di 3 anni. Se le opinioni dell'inquilino e del proprietario differiscono su questo punto, il proprietario ha anche la possibilità di richiedere l'approvazione legale.
La situazione è diversa se nel contratto di locazione sono stati concordati aumenti del canone regolare come parte di un indice o canone graduato. Per la loro durata non è necessario ottenere ogni anno un nuovo consenso da parte dell'inquilino per l'aumento del canone di locazione. Ciò è dato quando il contratto è concluso per l'intero periodo concordato.
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Il freno all'affitto si applica in sempre più comuni. Afferma che quando lo spazio abitativo viene affittato, la nuova rendita non deve superare la rendita comparativa locale di oltre il 10%. Oltre a questo regolamento, c'è molto altro da sapere per concordare un affitto accettabile. Ciò è chiaramente mostrato nella guida completa "Affitto e aumento dell'affitto" di Haufe Verlag in collaborazione con Haus + Grund Monaco . I lettori scoprono anche entro che ora i residenti devono pagare l'affitto, cosa succede se gli inquilini sono inadempienti e in quali casi una riduzione dell'affitto è legale.