Un contratto di locazione è la base di ogni noleggio. Stabilisce i diritti e gli obblighi essenziali di entrambe le parti, vale a dire quelli dell'inquilino e quelli del proprietario. Ciò è particolarmente importante in caso di controversia tra le due parti: ciò che è concordato nel contratto di noleggio è decisivo.
In Germania c'è molta libertà nella redazione di un contratto di locazione, ma ciò non semplifica le cose. Perché, a seconda di come viene formulato il contratto di locazione, può essere molto amichevole per gli inquilini o - e questo sarà più nel tuo interesse - meno che per gli inquilini. E qui le piccole cose sono assolutamente essenziali, perché in caso di emergenza possono decidere un sacco di soldi, o se l'inquilino può rimanere nell'appartamento.
Cosa deve esserci nel contratto di locazione?
Secondo la legge, un contratto di locazione non deve soddisfare requisiti formali specifici. Non deve nemmeno essere concluso per iscritto. Tuttavia, affinché le parti contraenti e l'oggetto del contratto possano essere chiariti, per il contratto sono necessarie queste tre informazioni minime:
- il nome e il cognome del proprietario e inquilino
- anche l'importo dell'affitto
- l'indirizzo e l'ubicazione dell'appartamento
Se non è stato concordato altro oltre a questi dati chiave, la legge sulla locazione, che è stabilita nel codice civile tedesco (BGB), si applica in tutte le altre questioni. Nel tuo interesse, dovresti quindi rendere il contratto di locazione molto più dettagliato, perché fondamentalmente vale quanto segue: ciò che è stato concordato qui e non è in contraddizione con la legge applicabile, rimane.
Esistono numerosi contratti di noleggio di esempio che è possibile scaricare. Da un lato, però, non dovresti mai usarli senza esitazione e, dall'altro, dovresti sempre controllare chi ha fornito il campione. Le proposte di contratti di locazione da parte delle associazioni degli inquilini sono generalmente più favorevoli agli inquilini. Dovresti quindi utilizzare un contratto di locazione di esempio da un'associazione di proprietari o avere un contratto di locazione individuale e favorevole al proprietario redatto da un avvocato specializzato in diritto di locazione.
Perché dovresti stipulare un contratto di locazione favorevole al proprietario?
La situazione giuridica in Germania presta particolare attenzione alla protezione degli inquilini. In confronto, gli interessi del proprietario sono più in secondo piano. Ciò diventa particolarmente chiaro quando si tratta di una risoluzione. Ma anche con aspetti meno drastici come riparazioni cosmetiche, pagamenti di cauzioni o costi accessori, il proprietario è svantaggiato per quanto riguarda il diritto di locazione se non vengono stabilite norme individuali. È quindi importante conoscere le possibilità che rendono un contratto di locazione favorevole ai proprietari e comunque operano nel quadro giuridico.
Nel contratto di locazione possono essere stabilite numerose modalità a favore dell'inquilino o del locatore, ad esempio chi deve pagare la tassa sulla proprietà.
Cosa dovrebbe contenere un contratto di locazione favorevole al proprietario?
In un contratto di affitto favorevole al locatore, tutti gli accordi che possono essere stipulati in tale documento sono formulati in modo tale da compensare almeno lo svantaggio legale del proprietario. Tale compenso può essere utile soprattutto con riguardo alle seguenti normative:
- Costi aggiuntivi
I costi aggiuntivi sono una delle numerose insidie nel diritto degli affitti. Perché secondo § 556 BGB l'assunzione di questi costi da parte dell'inquilino è solo una regola facoltativa. Se l'inquilino deve pagare questi costi, questo deve essere esplicitamente indicato nel contratto di locazione, altrimenti sosterrai questi costi tu stesso! Secondo la sezione 556 del codice civile tedesco (BGB), le spese possono essere indicate come una somma forfettaria o come pagamento anticipato - tuttavia, secondo il testo della legge, solo in un "importo appropriato". In caso di dubbio, ottenere una consulenza legale qui per essere al sicuro.
- depositare
In qualità di proprietario, devi investire il deposito dell'affitto in modo sicuro ma redditizio per l'inquilino. Se l'inquilino si trasferisce e lascia l'appartamento con notevoli danni, questo può essere riparato o riparato con l'aiuto del deposito senza alcun onere finanziario per te. A condizione che non ci siano danni e che l'inquilino abbia rispettato tutte le regole, è necessario rimborsare all'inquilino il deposito cauzionale compreso il guadagno sull'investimento. Il pagamento di una caparra da parte dell'inquilino non è generalmente previsto dalla legge. Se vuoi proteggerti finanziariamente dal rischio di danni causati dall'inquilino, dovresti assolutamente accettare tale pagamento nel contratto di locazione. Importante: con l'importo del deposito sei vincolato dal § 551 BGB. Qui è determinatoche il deposito cauzionale non può superare i tre affitti netti.
- Piccole riparazioni
È particolarmente favorevole al proprietario se l'inquilino è obbligato a pagare personalmente le piccole riparazioni dell'appartamento. Per questo è essenziale che il contratto di locazione stabilisca chiaramente l'ammontare dei costi fino a cui l'inquilino deve pagare per ogni singola riparazione. Nella giurisprudenza generale, i tribunali hanno valutato una somma da 75 a 100 euro per riparazione, a seconda dei casi. Al fine di rendere legalmente sicura la clausola, nel contratto di noleggio deve essere fissato anche un limite di costo annuale. In questo caso, l'8% dell'affitto base annuale è attualmente considerato appropriato.
- Imposta patrimoniale
L'ordinanza sui costi di esercizio (BetrKV) prevede chiaramente al § 2, n. 1 la possibilità di trasferire l'imposta sulla proprietà al locatario. Per questo, tuttavia, questo deve essere chiaramente indicato nel contratto di locazione. Dovresti anche aggiungere questa clausola per rendere il contratto di locazione amichevole.
- Limite di tempo
Se non si desidera concludere il contratto di locazione a tempo indeterminato, ma solo per un periodo limitato, è essenziale aderire ai requisiti della Sezione 575 BGB. Il punto essenziale qui è che devi informare l'inquilino sul motivo del termine determinato al momento della conclusione del contratto di locazione. E secondo il BGB, questo deve essere fatto per iscritto! Idealmente, dovresti quindi annotare il motivo del limite di tempo direttamente nel contratto di noleggio. Se non è possibile dimostrare di aver informato l'inquilino del motivo della limitazione, l'affitto è considerato a tempo indeterminato.
Suggerimento extra: fai attenzione a non stipulare un contratto di locazione al meglio delle tue conoscenze e convinzioni. Soprattutto, per ottenere la certezza del diritto, è assolutamente essenziale cercare una consulenza professionale. Formulazioni esatte e tecnicamente corrette sono cruciali qui e determinano se una clausola è valida in tribunale o meno.