Chi acquista un appartamento in affitto entra nel rapporto contrattuale in essere. Questo può essere utile per gli investitori in qualche modo, ma comporta anche rischi legali.
Ci sono molte ragioni per cui gli investitori acquistano una proprietà in affitto. Gli appartamenti usati sono generalmente molto più economici rispetto alle proprietà di nuova costruzione comparabili. Spesso c'è un ulteriore sconto per il fatto che l'acquirente non può trasferirsi immediatamente. Inoltre, la noiosa ricerca di un inquilino adatto non è più necessaria e il reddito da locazione fluisce direttamente dopo il trasferimento di proprietà (vedi consulenza di esperti). Fondamentalmente l'acquisto di una locazione esistente può portare a problemi. "Il nuovo proprietario non ha quasi alcuna possibilità di modificare il contratto di locazione esistente", avverte Carsten Hoth, avvocato presso la Landlord Protection Association Germany. I potenziali acquirenti dovrebbero quindi sapere in cosa stanno entrando.
Informare l'inquilino prima di acquistare una proprietà in affitto
Di norma, gli investitori di capitale calcolano che il reddito da locazione rappresenta una parte importante del loro finanziamento. È quindi fondamentale che l'affitto arrivi in tempo. "Chiedete specificatamente all'attuale proprietario se l'affitto è stato senza problemi negli ultimi anni", consiglia l'avvocato Hoth. Se il venditore non risponde in modo veritiero, l'acquirente ha diritto al risarcimento. Vale la pena affrontare le norme sulla compensazione. Può venire fuori che l'inquilino ha posato il bellissimo parquet a proprie spese e il proprietario gli ha assicurato il pagamento al momento del trasloco. Questo dovere si applicherebbe quindi al nuovo proprietario.
Chiarisci dove si trova il deposito
Il controllo approfondito del contratto di locazione è d'obbligo. Non si tratta solo del prezzo dell'affitto. Anche il deposito è un punto chiave. I proprietari hanno diritto a un deposito cauzionale fino a tre canoni di locazione di base, a condizione che questo sia effettivamente regolato nel contratto di locazione. Gli acquirenti non dovrebbero essere soddisfatti di una clausola corrispondente nel contratto. "Accade abbastanza spesso che un acconto sia stato concordato, ma non pagato per intero o per niente", avverte l'avvocato Hoth. C'è bisogno di chiarimenti qui. Se il deposito è stato pagato correttamente, l'inquilino può richiedere un rimborso dopo la fine del contratto - dal nuovo proprietario. È quindi importante concordare nel contratto di acquisto del condominio che il nuovo proprietario riceva la caparra.
L'inquilino paga per custode & co?
Ci sono molti soldi coinvolti nei costi operativi. Idealmente, il contratto di locazione è formulato in modo tale che l'inquilino paghi tutti i costi di esercizio che il proprietario è legalmente autorizzato a trasferirgli. Altrimenti, il proprietario potrebbe dover sostenere delle spese a vantaggio del suo inquilino, ad esempio le spese per la pulizia delle strade o il servizio di pulizie. I contratti di locazione più vecchi, in particolare, sono spesso formulati in modo impreciso a questo riguardo. Tuttavia: i costi operativi che l'inquilino ha effettivamente pagato per diversi anni devono ancora essere sostenuti, indipendentemente da ciò che è nel contratto. I potenziali acquirenti dovrebbero quindi non solo ispezionare attentamente il contratto di locazione.
"Permetteteci di mostrarvi tutti i documenti per la bolletta e leggere tutta la corrispondenza tra inquilini e proprietari", consiglia l'esperto legale Hoth della Landlord Protection Association in Germania. Gli investitori lungimiranti optano per una proprietà con una locazione senza problemi, cioè con un inquilino che paga i crediti giustificati in tempo e senza esitazione. Dopotutto, argomenti non necessari non dovrebbero rovinare il piacere di investire.
Passare sui costi operativi
I proprietari possono trasferire molte spese ai loro inquilini. Il presupposto è che questo sia regolato correttamente nel contratto di locazione o che un inquilino abbia già regolarmente assunto i costi.
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Tipo di costo operativo |
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riscaldamento e acqua calda |
1,07 euro |
85,60 euro |
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Acqua e fognature |
0,34 euro |
27,20 euro |
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Imposta patrimoniale |
0,18 euro |
14,40 euro |
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responsabile della struttura |
0,12 euro |
9,60 euro |
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Smaltimento dei rifiuti |
0,18 euro |
14,40 euro |
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Ascensore |
0,16 euro |
12,80 euro |
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Pulizia di edifici |
0,16 euro |
12,80 euro |
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Assicurazione sulla proprietà e sulla responsabilità |
0,17 euro |
13,60 euro |
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Antenna comunitaria |
0,13 euro |
10,40 euro |
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Manutenzione del giardino |
0,10 euro |
8,00 euro |
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Elettricità generale |
0,05 euro |
4,00 euro |
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Pulizia delle strade |
0,03 euro |
2,40 euro |
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Pulizia del camino |
0,04 euro |
3,20 euro |
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altri costi, |
0,04 euro |
3,20 euro |
Fonte: indice dei costi operativi DMB 2018
Il consiglio dell'esperto: quando l'inquilino paga il nuovo proprietario?
Carsten Hoth, avvocato presso la Landlord Protection Association Germany.
“Chiunque acquisti una proprietà in affitto vorrebbe vedere l'affitto sul proprio conto il prima possibile. Preferibilmente non appena il contratto viene firmato con il notaio. Non è così veloce, dopotutto. Nel contratto di vendita è concordata una data per il trasferimento economico, in cui vengono trasferiti all'acquirente i benefici e gli oneri dell'immobile. L'acquirente ha diritto a tutti i pagamenti dell'affitto da questo momento. Tuttavia, spesso può richiederlo all'inquilino solo molto più tardi.
Iscrizione nel registro fondiario
L'acquirente ha il diritto al locatario di trasferire direttamente sul suo conto solo quando il trasferimento legale della proprietà è stato completato. Questo avviene con l'iscrizione nel registro fondiario. Un atto burocratico che può richiedere alcune settimane. Non appena l'acquirente riceve l'avviso di registrazione dal catasto, diventa ufficialmente il proprietario. Ora può, con una copia della suddetta lettera, richiedere per iscritto al suo inquilino di indirizzare i servizi solo a lui, il nuovo locatore.
Il venditore trasferisce l'affitto
Una clausola di risarcimento dovrebbe essere inclusa nel contratto di vendita di un immobile in affitto, che regolamenta: dal momento del trasferimento economico, il venditore trasferirà i pagamenti dell'affitto al nuovo proprietario ".