I costi di acquisto aggiuntivi possono offuscare la gioia di acquistare una casa. Spesso vengono dimenticati durante la pianificazione e poi sorpresi. Puoi scoprire come ridurre i costi di acquisto aggiuntivi qui.
I tassi di interesse sono bassi, gli affitti sono alti e ti sorprende un evento inaspettato: un buon momento per comprare una casa. I giornali e Internet vengono setacciati, le offerte ottenute da broker e le proprietà controllate. Ad un certo punto la casa dei sogni si troverà in una buona posizione e ad un prezzo ragionevole. Poiché l'equità non è abbastanza per pagare completamente Your-Best-Home.net, viene richiesto un prestito. Il prezzo di acquisto meno l'equità è uguale all'importo del prestito. L'interesse annuale e le percentuali di rimborso, divise per dodici, danno come risultato il tasso mensile.
Ma l'acquisto di una casa comporta costi di acquisto accessori che non tutti gli acquirenti di casa si aspettano:
- Spese accessorie obbligatorie: imposta sul trasferimento fondiario, spese notarili, spese catastali
- Costi di acquisto accessori flessibili: commissione del broker, costi di ammodernamento, costi di finanziamento accessori, costi di trasloco
- Possibili costi aggiuntivi, ad esempio per la nuova cucina componibile e mobili aggiuntivi
Presi da soli, i costi di acquisto accessori sono piuttosto gestibili, ma presi insieme possono essere molto onerosi, e alla fine la casa dei sogni è una percentuale a due cifre più costosa di quanto inizialmente pensato.
Se acquisti una proprietà, devi considerare dal 10 al 15% di costi di acquisto aggiuntivi nel tuo budget: questa è la regola pratica. Alcuni punti percentuali possono essere salvati se non è coinvolto alcun broker. Ma nessun acquirente può evitare la tassa sul trasferimento di proprietà. E a seconda dello stato federale, questo è fino al 6,5% del prezzo della proprietà. Ma ci sono modi legali per risparmiare.
A proposito: per inciso, i costi accessori per la costruzione di una casa non sono gli stessi dei costi accessori per la casa. Questi maturano mensilmente in aggiunta alla rata del prestito.
Minori costi di acquisto accessori grazie alle scorte
Gli acquirenti di immobili esistenti possono risparmiare un bel po 'di costi di acquisto aggiuntivi se il proprietario precedente vende l'inventario. La base imponibile per l'imposta sul trasferimento di proprietà è il valore della proprietà. Gli arredi mobili come cucine componibili, mobili, tende da sole, saune o attrezzi da giardino non sono inclusi. Il prezzo di acquisto dell'inventario dovrebbe quindi essere indicato separatamente nel contratto notarile. Quindi puoi risparmiare l'imposta sul trasferimento di proprietà per queste cose e spesso pagare centinaia o migliaia di euro in meno. La riserva di manutenzione che subentrate come futuro comproprietario di un condominio può anche essere indicata separatamente.
Costi di acquisto accessori per l'acquisto di una casa: un esempio di calcolo.
Le spese notarili
Il notaio formula il contratto di acquisto e autentica l'acquisto della proprietà. Sottolinea i rischi e assicura la transazione. Le sue commissioni sono regolamentate a livello nazionale dalla legge sulle commissioni del tribunale e del notaio (GNotKG) e scaglionate a seconda del prezzo di acquisto. Nella nostra fattura di esempio (grafico sopra), i costi del contratto di acquisto notarile sono appena inferiori allo 0,8% del prezzo di acquisto. Sono inoltre previste tasse per il catasto. È possibile ridurre le dimensioni di questi articoli stipulando un contratto di inventario separato con il venditore. Tuttavia, questo è rischioso: se aggiri il notaio, l'intero contratto di vendita può diventare inefficace.
Ridurre i costi di acquisto accessori: utilizzare l'ambito della negoziazione
I proprietari spesso utilizzano un broker per vendere la loro proprietà esistente. Quindi l'acquirente deve includere la commissione di un broker nel suo budget. L'importo dell'intermediazione varia a seconda dello stato federale: gli acquirenti nel Nord Reno-Westfalia di solito pagano una commissione del 3,57% sul prezzo di acquisto, nel Brandeburgo di solito sono dovuti il 7,14%. A differenza delle spese notarili, non esiste un tariffario per i broker. Ciò significa che la commissione di intermediazione è negoziabile. Quindi, prima di acquistare, puoi scoprire se l'agente può parlare con te. Per prepararti alla negoziazione di intermediazione, dovresti scoprire da quanto tempo la tua casa dei sogni è in vendita. Se si tratta di un presunto "movimento lento", il margine di manovra è solitamente molto maggiore. Tuttavia, anche i lunghi tempi di offerta sono sospetti:Per sicurezza, dai un'occhiata a Your-Best-Home.net con un esperto di costruzioni prima di acquistare per assicurarti di non aver trascurato difetti gravi come la crescita di muffe o il marciume secco.
I costi di produzione non sono costi accessori di acquisto
Chi acquista un nuovo edificio dallo sviluppatore deve aspettarsi costi di acquisto aggiuntivi, i costi accessori di costruzione. "Molti promotori immobiliari e appaltatori generali elencano i collegamenti, i lavori di sterro o le strutture esterne come costi di acquisto accessori, sebbene in senso stretto siano costi di produzione che dovrebbero essere inclusi nel prezzo fisso", critica Volker Wittmann, esperto dell'Associazione dei costruttori privati. Anche qui vale la pena far verificare il contratto di sviluppo immobiliare da un esperto. Se si scopre che lo sviluppatore vuole farti pagare molti costi, chiedi un miglioramento.
Risparmia con Wohn-Riester
Coloro che finanziano la propria casa attraverso Wohn-Riester non ricevono solo sussidi statali. Chi risparmia casa gode anche di vantaggi fiscali: ogni anno puoi richiedere rimborsi fino a 2.100 euro come spese speciali nella dichiarazione dei redditi.
L'imposta sul trasferimento di proprietà in sintesi
Dal 2006, l'imposta sul trasferimento di proprietà può essere fissata individualmente dagli stati federali. Ad oggi, è stato del 7% nel cosiddetto "caso normale", con la proprietà residenziale occupata dal proprietario generalmente esente dall'imposta sul trasferimento di proprietà. Dopo la modifica della legge, l'imposta è diventata un'importante fonte di reddito per gli stati federali. Suggerimento per i cacciatori di occasioni: chi vive in una regione di confine tra due stati federali può risparmiare fino al 3%, ad esempio se acquista una casa nella vicina Baviera invece che in Turingia.
|
stato |
Aliquota fiscale vecchia |
Aliquota fiscale nuova |
|
Baden-Wuerttemberg |
3,5% |
5,0% |
|
Baviera |
3,5% |
nessun cambiamento |
|
Berlino |
4,5% |
6,0% |
|
Brandeburgo |
5,0% |
6,5% |
|
Brema |
4,5% |
5,0% |
|
Amburgo |
3,5% |
4,5% |
|
Assia |
5,0% |
6,0% |
|
Meclemburgo-Pomerania occidentale |
3,5% |
5,0% |
|
Bassa Sassonia |
4,5% |
5,0% |
|
Renania settentrionale-Vestfalia |
5,0% |
6,5% |
|
Renania-Palatinato |
3,5% |
5,0% |
|
Saarland |
5,5% |
6,5% |
|
Sassonia |
3,5% |
nessun cambiamento |
|
Sassonia-Anhalt |
3,5% |
5,0% |
|
Schleswig-Holstein |
5,0% |
6,5% |
|
Turingia |
5,0% |
6,5% |
| Stato: 2018 |
Per chi vale la pena acquistare le proprie quattro mura?
La maggior parte delle persone beneficia della proprietà della casa. Soprattutto se si desidera utilizzare una proprietà per un lungo periodo, la propria casa è finanziariamente molto più attraente di un appartamento in affitto. L'Istituto di economia tedesca è stato in grado di dimostrarlo. A tal fine, gli esperti immobiliari hanno confrontato i costi di alloggio degli inquilini, ovvero l'affitto di base, con i costi finanziari dei proprietari di abitazione. Il risultato parla chiaramente a favore della proprietà della casa: i costi di acquisto di una proprietà, inclusi tutti i costi di acquisto accessori e la manutenzione regolare, sono inferiori (calcolati su un periodo più lungo) rispetto all'affitto di una proprietà comparabile.
Come possono essere utilizzati al meglio i bassi tassi di interesse?
Il classico conto di risparmio non paga quasi nessun interesse. D'altra parte, finanziare la proprietà della casa non è mai stato così conveniente per molte persone. Un contratto di prestito di società edile garantisce l'interesse sul prestito storicamente basso a lungo termine. Le condizioni per il prestito sono fissate dall'inizio per l'intera durata. Acquirenti e costruttori di immobili ne traggono vantaggio. I tuoi costi di finanziamento possono sempre essere calcolati. E invece di depositare denaro sul conto di un proprietario ogni mese, l'importo scorre nelle tue quattro mura. Con un mutuo per la casa e un contratto di risparmio Riester beneficiate anche di indennità governative e vantaggi fiscali. Questo rende più facile che mai entrare a casa tua.
La proprietà ripaga anche come investimento di capitale?
Sì, se presti attenzione ad un aumento di valore e ad un buon ritorno da locazione. Per gli acquirenti di case, il rendimento netto iniziale dell'affitto è importante. Indica quale percentuale dei costi di investimento guadagnerai dall'affitto annuale. Se si prendono in considerazione anche i costi di acquisto accessori per broker, notai e catasto, si dovrebbe ricevere un rendimento netto da locazione superiore al quattro percento. Gli esperti di LBS e Sparkasse ti aiuteranno a calcolare attentamente il tuo investimento.