Costruire una casa e realizzare un grande sogno o acquistare una casa e organizzarsi da soli: entrambi hanno vantaggi e svantaggi. Quando si costruisce una casa, si corrono spesso dei rischi di costo, quando si acquista una casa si investe in misure di ristrutturazione o ammodernamento.
Dani e Steffen Hohenrainer aspettano una prole. La casa a schiera che hanno comprato nel 2002 sta scoppiando con i loro due figli - tre e cinque anni = "" -. L'opportunità è buona: un lotto di terreno con una casa degli anni '50 è in vendita nelle vicinanze. Si coglie l'occasione, si acquista la proprietà compresa la casa, si fa demolire il vecchio edificio e si progetta un nuovo edificio con un architetto.
Chi costruisce una casa non dovrebbe risparmiare sforzi
Ma costruire una casa significa anche che il nuovo edificio può essere fino al 20% più costoso del previsto. Se, come per gli Hohenrainers, è in corso una demolizione, se l'approvazione delle autorità edilizie è tra mesi, se con lo scavo emergono siti contaminati o falde troppo alte. Pertanto, esaminare la proprietà con un perito prima dell'acquisto, chiedere ai vicini, all'autorità edile e lasciare che il notaio controlli il registro fondiario. Nella fase di costruzione, le modifiche all'ultimo minuto ti fanno risparmiare denaro, ma aumenti imprevisti dei prezzi dei materiali da costruzione o l'insolvenza di un'impresa artigiana possono aumentare i costi di costruzione. Importante: fissa il budget nella fase di pianificazione e mantieni le generose riserve di cassa pronte per l'imprevisto.
Risparmia con l'architetto
Dovresti avere assertività, nervi e voglia di organizzarti, anche se l'architetto fa molto per te. Non fare a meno di lui, salva di nuovo le sue prestazioni attraverso una rigorosa pianificazione dei costi. Concorda con lui una commissione per imprevisti se mantiene il limite di costo.
In qualità di acquirente di vecchi edifici, sei obbligato a portare il vecchio edificio allo standard EnEv corrente entro due anni dall'acquisto.
Acquista un vecchio edificio
Acquistare un vecchio edificio significa acquistare Your-Best-Home.net come visto. I rischi finanziari sono inferiori e il carico di lavoro non viene sovraccaricato. Prima di acquistare un vecchio edificio, tuttavia, dovresti anche esaminare attentamente e controllare tutto qui. Controlli la struttura dell'edificio insieme a un esperto. Puoi ispezionare l'area, cioè i vicini e le infrastrutture, durante una passeggiata nel quartiere. La struttura consolidata - scuola, asilo nido, casa di riposo, supermercato e pub - ti offre alcuni vantaggi, ma richiede disponibilità al compromesso.
La ristrutturazione del vecchio edificio
Ha senso includere un buffer come acquirente. Se gli Hohenrainers dovessero lasciare l'edificio degli anni '50 in piedi, dovrebbero mettere il 40% del prezzo di acquisto nella ristrutturazione come linea guida, secondo l'Association of Private Builders, il 34% in una casa degli anni '70 e il 20% negli anni '80. Attenzione: In qualità di acquirente di vecchi edifici, sei obbligato a portare il vecchio edificio allo standard EnEv corrente entro due anni dall'acquisto.
Comprare o costruire una casa: il finanziamento
La regola pratica per edifici vecchi e nuovi è: un terzo capitale proprio, un terzo prestito società edile, un terzo prestito vitalizio dalla cassa di risparmio.
Se non hai ancora risparmiato abbastanza, LBS colma il divario con finanziamenti anticipati o transitori. I costruttori si assicurano che il denaro sia disponibile quando arrivano le fatture. L'architetto crea un programma di costruzione che consegni al tuo consulente. Richiedi condizioni speciali, ad esempio se il tuo partner finanziario rinuncerà agli interessi di accantonamento e ai costi accessori per preventivi o pagamenti parziali.
Affitto a parenti
Se stai costruendo una casa, pianifica un appartamento per la nonna per i tuoi parenti! Perché anche come proprietario di parenti risparmi sulle tasse: non appena la proprietà è libera da debiti, il reddito da locazione migliora la tua pensione.
Se affitti a parenti, consenti ai parenti di trasferirsi per almeno il 75% dell'affitto comparativo locale. È possibile utilizzare il capitale proprio per la parte della casa occupata dal proprietario e finanziare l'appartamento tramite un prestito. L'interesse sul debito riduce il reddito da locazione. Devi semplicemente detrarre le perdite.
pastiglie
Affinché l'ufficio delle imposte possa partecipare, il contratto di locazione deve essere progettato come sarebbe tra estranei. Inoltre l'unità residenziale dovrà avere ingresso indipendente, contatori separati, attacchi bagno e cucina ed eventualmente murature antincendio. È imperativo tenere conti separati per casa e appartamento durante la fase di costruzione e fatture separate accuratamente per gli artigiani. La cosa migliore da fare è calcolare il progetto e il risparmio fiscale con un'associazione per gli aiuti fiscali o un consulente fiscale.
avanzamento
Se lasci l'appartamento a parenti gratuitamente, puoi utilizzare il programma di proprietà della casa KfW. Nel programma Ecological Building, potresti persino ricevere finanziamenti per Your-Best-Home.net e per l'appartamento della nonna, ovvero due volte. Per ricevere i finanziamenti, dovresti sempre richiederli prima dell'inizio della costruzione.
Per non cadere sul tuo naso quando acquisti una casa, dovresti discutere di tutto con esperti prima di firmare il contratto.
Insidie nella costruzione o nell'acquisto di una casa: tipiche trappole e trucchi
Quando costruisci o acquisti una casa, ci sono alcune cose a cui prestare attenzione se non vuoi pagare un extra. Ad esempio, una descrizione dell'edificio incompleta o una mancanza di assicurazione. Il nostro consiglio: assicurati di essere adeguatamente protetto durante la fase di costruzione e gestisci accuratamente il contenuto e l'oggetto prima di concludere un contratto. Dovresti anche chiedere consiglio agli esperti prima di firmare qualsiasi cosa, dopotutto, è una delle decisioni finanziarie più importanti della vita. Punti di contatto utili sono i centri di consulenza a livello nazionale dell'Associazione dei costruttori privati, l'Associazione per la protezione dei costruttori e il servizio regionale di consulenza per i consumatori.
Mancanza di assicurazione
L'assicurazione edile è responsabile per i danni causati da grandine, gelo, temporale, inondazioni, errori di costruzione e atti vandalici sul cantiere. L'assicurazione di responsabilità civile del costruttore subentra se una terza persona si ferisce in cantiere.
Descrizione dell'edificio incompleta
Se acquisti direttamente dallo sviluppatore, controlli attentamente la descrizione dell'edificio. Prima di firmare il contratto, pensa a come vorresti arredare la tua casa o appartamento. Registrare le richieste speciali nel contratto. Costo delle modifiche successive.
Costi di sviluppo
Insistere su un accordo nel contratto su chi paga i costi di sviluppo. Chi è iscritto al catasto è tenuto a versare i contributi all'arrivo in casa della notifica del contributo del comune.
Contratti incompleti
Spesso il venditore e l'acquirente concludono il contratto a determinate condizioni. Ad esempio, il venditore desidera il diritto di abitare in uno degli appartamenti del condominio che è stato venduto. Ha diritto a questo diritto solo se il contratto approvato dal notaio contiene un passaggio al riguardo. Attenzione: un contratto può essere inefficace se un accordo essenziale non è stato autenticato.
Aiuto sbagliato
Informazioni imprecise: se un agente immobiliare stima erroneamente il valore di mercato di una proprietà, il venditore può chiedergli di pagare. È responsabile della differenza tra il prezzo di mercato raggiunto e quello ottenibile (OLG Schleswig, fascicolo n. 14 U 136/99). Ne è responsabile anche chi ha redatto un rapporto sul valore di mercato errato (BGH, numero di pratica X ZR 244/00). Se l'intermediario dichiara davanti al notaio che il finanziamento è garantito, anche se ciò non è vero, è responsabile dei danni (OLG Düsseldorf, fascicolo 7 U 123/99).
Consulenza sbagliata: avvocati e consulenti fiscali sono responsabili in caso di mancato rispetto delle scadenze. Ma anche se fornite informazioni di progettazione errate o suggerite clausole contrattuali sfavorevoli. Il notaio può essere ritenuto responsabile se ha autenticato un contratto con norme inefficaci o non ha monitorato adeguatamente l'esecuzione di un contratto da lui stipulato. Se il notaio ha effettuato la rata del prezzo di acquisto di un immobile scaduto in anticipo, deve rimborsare al cliente le spese di finanziamento aggiuntive (Corte federale di giustizia, fascicolo IX ZR 266/00).
Attenzione alla falsa autenticazione
Un esempio: l'imprenditore ha trovato qualcuno interessato al suo terreno edificabile di 400 metri quadrati: la famiglia Müller. Entro un anno è prevista la realizzazione di una casa unifamiliare chiavi in mano sulla proprietà. Il padre della famiglia Müller vorrebbe acquistare la proprietà con la casa ancora da costruire per 250.000 euro.
Panoramica: attenzione alla falsa autenticazione.
Con un notaio, 14 giorni per rivedere il contratto di acquisto della proprietà
Se oggi hai una transazione immobiliare certificata da un notaio, tu come acquirente riceverai il contratto di acquisto della proprietà 14 giorni prima della certificazione. In questo modo puoi gestire il contenuto senza pressioni di tempo e riconsiderare la tua decisione di acquisto. Dovresti anche prendere il tuo tempo per calcolare gli effetti economici e fiscali dell'attività.
Il termine è stabilito per legge solo se da un lato è coinvolto un consumatore che non acquista l'immobile per scopi commerciali o professionali e dall'altro un imprenditore, ad esempio un'associazione edilizia. Per te come privato cittadino, il periodo di riflessione vale anche per l'ordinazione di diritti di costruzione ereditabili e contratti di acquisto per condomini. Il periodo di 14 giorni non è prescritto tra privati cittadini, ma in pratica il notaio vi invierà una bozza di contratto in tempo utile prima dell'autenticazione notarile.
Il notaio risponderà a tutte le vostre domande sul contratto - senza costi aggiuntivi: la tassa di autenticazione copre la consultazione precedente.
Acquistare una casa: chi è responsabile?
Acquirente e venditore firmano il documento, la merce passa di mano. Cosa facile. Tuttavia, ci sono pericoli in agguato intorno ai contratti di vendita di immobili e alle voci del registro fondiario di cui dovresti almeno essere a conoscenza. Importante: non è il contratto di compravendita notarile a comportare un passaggio di proprietà, ma l'iscrizione a registro fondiario.
Il notaio ha un avviso di trasferimento inserito nel registro fondiario - la prenotazione obbligatoria per l'acquirente. Il notaio ottiene le dichiarazioni circa il diritto di prelazione e lo svincolo di gravami sull'immobile - nel caso in cui l'immobile sia gravato da ipoteche e oneri fondiari. Se tutti i documenti sono disponibili, il notaio ti informerà a chi dovrà essere pagato il prezzo di acquisto. Vantaggio per gli acquirenti: trasferisce denaro solo quando non ci sono più ostacoli. Vantaggio per i venditori: solo quando il denaro è sul conto, il trasferimento della proprietà avviene nel registro fondiario.
Date e storni
Se l'acquirente non paga il prezzo di acquisto in tempo, ad esempio perché il finanziamento è fallito, verranno applicati gli interessi di mora. Il venditore può persino recedere dal contratto e richiedere un risarcimento per i suoi costi e il mancato guadagno. L'acquirente deve quindi far cancellare l'avviso di trasporto registrato per lui. Viceversa, se il venditore non adempie ai propri obblighi - ad esempio perché non rispetta la data di consegna dell'immobile - l'acquirente può chiedere il risarcimento del danno causato dal ritardo. Ad esempio, il costo dell'affitto di un appartamento sostitutivo.
Your-Best-Home.net è stato acquistato, ma il venditore si sta prendendo del tempo per consegnare le chiavi? Qui l'acquirente deve solo fissare una scadenza ragionevole. Il contratto verrà revocato solo se questo è scaduto senza alcun risultato: quanto già pagato deve essere restituito.
Richieste di risarcimento danni e vizi
È possibile richiedere la sostituzione per iscritto - con copie di fatture, estratti conto bancari e certificati di interessi. In caso di violazione dei doveri da parte del venditore, l'acquirente può richiedere il rimborso delle spese per l'imposta notarile, catastale, di intermediazione e trasferimento di proprietà, nonché le spese di finanziamento, le spese di trasloco e le spese di ristrutturazione che sono state sprecate. Se l'acquirente acquista una proprietà equivalente, il venditore deve la differenza tra il prezzo di acquisto originariamente concordato e il prezzo di acquisto della proprietà sostitutiva.
difetti
Il venditore deve informare l'acquirente sui difetti non rilevabili: umidità, muffe, materiali da costruzione tossici, odori. In caso contrario l'acquirente può contestare il contratto di acquisto per frode fraudolenta (OLG Bamberg, 4 U 196/01 e 3 U 165/01). Il contratto di acquisto può essere inefficace se il prezzo della proprietà è il doppio del suo valore (numero di pratica OLG Oldenburg 15 U 15/02).
Responsabilità per l'acquisto di una casa
| Requisiti | Conseguenze legali | |
| Danno di accompagnamento | Violazione del dovere da parte del venditore per colpa del venditore | Risarcimento danni causati ai propri beni . Ad esempio, dopo danni causati dall'acqua. |
| Ritardare il danno | Violazione dei doveri da parte del venditore Inadempimento da parte del venditore , ossia in linea di principio un sollecito, a meno che non sia superfluo (es. Accordo di appuntamento specifico). | Risarcimento danni (es. Sostituzione appartamento o costi di finanziamento) interessi di mora, aumento della responsabilità |
| Compensazione invece di prestazioni | Violazione del dovere da parte del venditore per colpa del venditore che fissa un termine ragionevole per l'esecuzione / prestazione supplementare | Diritto al risarcimento della differenza di valore tra beni difettosi e non difettosi |
| Compensazione invece dell'intero servizio | Violazione significativa del dovere, negligenza da parte del venditore, fissazione di un termine ragionevole per la prestazione / prestazione supplementare | Annullamento dell'intero contratto (a differenza del recesso , ad esempio, il mancato guadagno può essere sostituito qui) |
| dimissioni | Violazione significativa del dovere (nessuna colpa richiesta) Fissazione di un termine ragionevole per la prestazione / prestazione supplementare | Revoca del contratto |
| Compensazione per spese sprecate | Violazione del dovere da parte del venditore per colpa del venditore che fissa un termine ragionevole per l'esecuzione / prestazione supplementare | es. rimborso dei costi del contratto (es. pagamenti di interessi, costi di trasloco, costi di ristrutturazione) |
| riduzione | C'è un difetto materiale o un difetto legale . L' acquirente ha inizialmente richiesto una prestazione supplementare , ovvero un'azione correttiva, termine fissato non riuscito o non necessario | L'acquirente mantiene la proprietà e il venditore rimborsa parte del prezzo di acquisto |