Le tasse non vengono sostenute solo per l'acquisto di una casa, ma anche per la vendita di una proprietà. Puoi leggere qui cosa sono e quanto sono alti quando si vende una casa.
Quando vendi una casa devi aspettarti delle tasse. In linea di principio, i profitti derivanti da transazioni di vendita private sono tassabili (sezione 23 EStG). Il "periodo di speculazione" e il "limite di tre proprietà" giocano un ruolo decisivo. È anche importante se si utilizza la proprietà privatamente o se la si affitta.
Vendita casa ad uso privato
Affinché tu possa vendere la tua casa senza incorrere in tasse, tu come proprietario devi aver vissuto nella proprietà dalla fine della costruzione o dell'acquisto o averla usata tu stesso almeno nell'anno di vendita e nei due anni solari precedenti (Sezione 23 EStG). La legge definisce i tuoi scopi residenziali come il fatto che Your-Best-Home.net è abitato da te o dalla tua famiglia. Tuttavia, i bambini sono solo una parte della famiglia fintanto che ricevono ancora assegni familiari. L'utilizzo da parte di altri parenti qui non si applica e comporta la tassazione dell'aumento di valore in caso di vendita.
Se la proprietà non è stata utilizzata dal venditore, deve essere stata di proprietà del venditore per almeno dieci anni in modo che non venga sostenuta alcuna tassa di speculazione.
- Vendita di terreni
In caso di vendita redditizia di un immobile, è dovuta una tassa di speculazione, perché un lotto libero non può ancora essere abitato, motivo per cui non c'è uso personale.
Le tasse sono generalmente sostenute quando si vende una casa. Tuttavia, se hai vissuto personalmente nella proprietà dalla fine della costruzione o dell'acquisto o almeno nell'anno di vendita e nei due anni solari precedenti, non devi pagare alcuna tassa.
Vendita casa per immobile usato da terzi
Quando si vendono immobili usati da terzi, se non si rispettano i dieci anni di scadenza, bisogna pagare la cosiddetta tassa di speculazione. Solo quando l'immobile è di proprietà del venditore da almeno dieci anni la vendita è esente da imposta.
Quindi, se possiedi un appartamento o una casa in affitto e la proprietà aumenta di valore, è meglio venderla dopo dieci anni per ricevere il profitto esentasse. In alternativa c'è anche la possibilità di registrare l'immobile per uso personale e di utilizzarlo da soli nell'anno della vendita e nei due anni precedenti.
Imposta speculativa sulle vendite di case
L'imposta speculativa è la tassazione dei profitti da vendite private, a condizione che il periodo di dieci anni sia sottoquotato. Il profitto è esentasse solo se sono trascorsi più di dieci anni tra l'acquisto di un immobile e la sua vendita. Quanto è alta l'imposta speculativa dipende da due fattori: l'importo della crescita del capitale e l'aliquota dell'imposta sul reddito personale.
Quando si calcola l'imposta sulla speculazione, vengono confrontati i costi di acquisizione (prezzo di acquisto inclusi i costi di acquisto accessori) e il prezzo di vendita.
Buono a sapersi: non è solo l'equilibrio del prezzo di vendita e dei costi di acquisizione che viene visto come un profitto. Anche l'ammortamento dichiarato durante il periodo di detenzione può essere incluso nella valutazione.
Se hai affittato Your-Best-Home.net o l'appartamento, l'ammortamento richiesto in passato all'ufficio delle imposte ridurrà i costi di acquisto.
Imposta sul commercio per il commercio di immobili commerciali
Chiunque vende regolarmente immobili e vende tre o più oggetti entro cinque anni deve aspettarsi una tassazione in conformità con il commercio di immobili commerciali (Sezione 15 EStG). Ciò significa che anche se inizialmente acquisti una singola proprietà, ad esempio, ma la dividi in più appartamenti entro cinque anni e li vendi, devi pagare l'imposta sul commercio. Sono tuttavia tassabili anche le plusvalenze realizzate sulla vendita di immobili appartenenti a beni aziendali. Sono considerati componenti del patrimonio aziendale gli immobili che appartengono a un'impresa commerciale oa un'impresa agricola e forestale o che sono prevalentemente utilizzati a fini commerciali.
L'imposta sul commercio è una tassa reale, che è una delle tasse comunali. La base dell'imposta sul commercio è la plusvalenza determinata, che viene moltiplicata per un indice fiscale del 3,5 per cento e l'aliquota di accertamento fissata dal rispettivo comune. Il tasso di valutazione è almeno del 200 percento.
Chi acquista un oggetto uniforme, ma poi lo divide in appartamenti e lo vende, deve aspettarsi il pagamento dell'imposta sul commercio.
Imposta sulle vendite di case
Chiunque vende una proprietà privata non deve pagare l'imposta sulle vendite. Al contrario, tuttavia, l'IVA del 19% si applica al commercio di immobili commerciali. Buono a sapersi: l'IVA viene applicata anche sugli onorari di broker e notai.
Vendita casa dopo eredità
Chi eredita una proprietà di solito subentra al testatore per il periodo di speculazione. Ciò significa che se la proprietà locata è in possesso del testatore da più di dieci anni, tu come erede sei esente dalla tassa di speculazione su una vendita. Siete inoltre esenti dall'imposta di speculazione se il testatore ha utilizzato egli stesso l'immobile da quando è stato acquisito o ultimato, ovvero nell'anno di successione e nei due anni precedenti. Qualsiasi tassa di successione deve essere pagata separatamente.
Ma anche qui c'è un ma: “Questo vale solo se non ci sono soldi. Se l'erede assume una quota fondiaria o si impegna a effettuare pagamenti a fratelli, si tratta di un acquisto parzialmente pagato ”, avverte Rudolf Gramlich, professionista fiscale degli“ Steuerrings ”(anello di aiuti per il reddito e le retribuzioni Germany eV). Inizia un nuovo periodo di speculazione per questa parte. I venditori dovrebbero diffidare delle trappole fiscali.
Risparmia sulle tasse quando vendi la tua casa
Ci sono alcuni modi per evitare le tasse sulla vendita di una casa. Il modo più semplice è posticipare la vendita fino a quando la scadenza di dieci anni non è stata rispettata e non è dovuta alcuna tassa di speculazione. C'è anche la possibilità di trasferire la proprietà da vendere al coniuge o ad un figlio. Tuttavia, potrebbe essere dovuta un'imposta sulle donazioni.
In qualità di venditore, puoi anche concordare con l'acquirente di pagare il prezzo di acquisto a rate nell'arco di diversi anni. Di conseguenza, la plusvalenza può essere distribuita su più anni ei limiti di esenzione applicabili alle operazioni di vendita possono essere utilizzati per diversi anni.
Caso speciale: studio domestico
In casi particolari, il periodo di speculazione può interessare i venditori che hanno sempre vissuto essi stessi nella loro proprietà, ovvero se avevano un home office o home office. Poiché l'ufficio non ha scopo residenziale, è soggetto a tassazione proporzionale. Almeno è così che la vede l'ufficio delle imposte. "I cittadini interessati devono presentare ricorso contro l'accertamento fiscale e richiedere la sospensione del procedimento", consiglia l'esperto dell'anello fiscale. A tal fine, devono fare riferimento a procedimenti pendenti presso il Tribunale Fiscale Federale, la cui sentenza su tale questione è ancora pendente (fascicolo IX R 11/18).
Calcola tu stesso le tasse
I profitti delle vendite di case, a differenza dei redditi da investimento, non sono soggetti alla ritenuta alla fonte (25%), ma all'aliquota fiscale personale.
| Fattura di esempio | costi |
| Prezzo di vendita dell'immobile | 300.000 euro |
| - costi di acquisizione | 250.000 euro |
| - Costi relativi alla vendita (broker e notaio) | 15.000 euro |
| + ammortamento effettuato | 200.000 euro |
| = reddito imponibile | 55.000 euro |
| aliquota fiscale personale | 40 per cento |
| tassa pagabile | 22.000 euro |
Vendere una casa dopo una rottura
Le norme fiscali spesso creano problemi in caso di separazione. Non appena un ex partner si trasferisce, non usa più la proprietà da solo. Se l'ex casa di famiglia viene finalmente venduta (entro il periodo di speculazione di 10 anni), la persona che non è rimasta fino alla fine deve pagare le tasse sulla sua quota di profitto. Se questo era l'unico proprietario, la prima mossa ha un impatto ancora maggiore. Un posto vacante a breve termine, d'altro canto, è innocuo, tuttavia, gli sforzi di vendita devono essere riconoscibili. In nessun caso il proprietario di una casa che intende vendere deve colmare il posto vacante e subaffittare. "Con un solo annuncio" ricercatore inquilino ", il proprietario si catapulta nel periodo di dieci anni", avverte Rudolf Gramlich,Professionista fiscale del “tax ring” (aiuti per l'imposta sui salari e sul reddito ring Germany eV).
Consulenza di esperti: proprietà dopo la separazione
In caso di separazione, Josef Linsler consiglia di trovare insieme una soluzione per la proprietà rimanente.
Josef Linsler, portavoce stampa per il mantenimento dei gruppi di interesse e il diritto di famiglia ISUV lo sa: “La decisione su cosa accadrà alla casa dopo una separazione deve maturare. Per così tanto tempo, gli ex partner dovrebbero idealmente continuare a vivere lì insieme ".
Prendi il controllo della casa
“Spesso qualcuno è particolarmente legato alla casa o vuole restare a causa dei bambini. Questo può funzionare se Your-Best-Home.net è stato pagato, le persone coinvolte sono fermamente nel loro lavoro e sanno cosa possono e non possono pagare l'altra persona in cambio. Ma se la proprietà è indebitata e c'è anche la manutenzione separata, di solito non resta altro che trasferirsi. Nella consultazione mettiamo in guardia contro richieste eccessive - finanziariamente e psicologicamente ".
Vendi o affitta?
“Al momento è probabile che varrà la pena venderlo. Una bella vittoria può quindi soddisfare entrambi. Ma attenzione ai prestiti in corso: se questo viene rimborsato in anticipo, la banca spesso richiede una penale per il pagamento anticipato. Potrebbe avere senso affittare per un po 'più a lungo. Ma molti preferiscono accettare lo sconto, ma possono spuntare l'argomento. Se l'affitto è un'opzione permanente dipende anche dalla posizione. Un esempio: 20 anni fa una coppia ha acquistato un appartamento relativamente economico a Monaco, che ora vale 800.000 euro. Li affittano per 1.600 euro. La proprietà è valsa la pena come investimento. È importante trovare una soluzione comune, che sia sempre la migliore e spesso la più economica ".
