Sulla strada per un nuovo edificio, uno dei primi e più importanti passi è studiare attentamente il piano di sviluppo. In esso, i comuni stabiliscono il modo in cui gli immobili possono essere costruiti, piantati e utilizzati, quali proprietà devono avere gli edifici e quali distanze devono essere rispettate.
Ma non tutto è definito in dettaglio in ogni piano di sviluppo, il che offre ai proprietari una certa libertà nella progettazione del loro progetto di costruzione. Allo stesso tempo, ogni aspetto espressamente regolato nel piano di sviluppo, in breve il B-Plan, è legge vincolante.
Senso e scopo del piano di sviluppo
I comuni solo molto raramente concedono eccezioni alla pianificazione per buone ragioni: perché il B-Plan non solo limita, ma garantisce anche la sicurezza dei cittadini. Chi costruisce una casa oggi e, secondo il piano urbanistico, non deve fare i conti con l'inquinamento acustico di una scuola nella proprietà confinante non deve essere svantaggiato neanche in futuro da un'esenzione.
La situazione è simile a regolamenti individuali come il numero massimo di piani negli edifici o il loro orientamento. Se si sa come leggerlo, sulla planimetria dell'edificio si possono vedere ombre imminenti da edifici troppo alti nelle immediate vicinanze o una spiacevole limitazione della privacy. A questo proposito, un piano di sviluppo serve anche a determinare il valore e mantenere il valore di un immobile garantendo una qualità strutturalmente definita.
In definitiva, l'intenzione quando si emette un piano di sviluppo è che un comune possa controllare lo sviluppo del proprio territorio nell'interesse del bene comune e in modo trasparente per i cittadini. Se le esenzioni fossero all'ordine del giorno, questo obiettivo sarebbe compromesso. Ecco perché è così importante che chi è interessato all'acquisto si occupi del piano di sviluppo della proprietà dei propri sogni e delle aree circostanti prima dell'acquisto. Ciò evita successive delusioni e rischi finanziari.
Sezione 34 BauGB invece del piano di sviluppo
Al momento di decidere ed eseguire un piano di sviluppo, i comuni devono rispettare le leggi federali e statali. Ma non esiste un piano di sviluppo per ogni area su cui può e deve essere costruito. Questo è più spesso il caso dei distretti che sono stati utilizzati per molto tempo e dove si sta prendendo in considerazione un (nuovo) uso per un lotto libero. Quindi § 34 del codice edilizio (BauGB) è decisivo.
In sostanza, afferma che un progetto di costruzione è ammissibile "se si adatta alla natura e all'estensione dell'uso strutturale, al metodo di costruzione e all'area della proprietà su cui costruire, e lo sviluppo è assicurato". Questa formulazione lascia ai responsabili delle decisioni nelle autorità edilizie un ampio margine di manovra ed è di scarsa illuminazione per i potenziali costruttori. Quando qualcosa si inserisce nell'ambiente e quando no, è sempre negli occhi di chi guarda.
La seguente considerazione può servire come guida approssimativa: più un quartiere è eterogeneo, più è probabile che un edificio di nuova progettazione venga confermato che si adatterà all'ambiente circostante. La vaghezza nel testo legale può avere un effetto positivo, ma può anche avere un effetto negativo - dipende sempre dalla prospettiva.
Componenti di un piano di costruzione
Le categorie di informazioni più importanti menzionate nella sezione 34 del BauGB sono descritte in dettaglio nel piano di sviluppo: il tipo e l'entità dell'uso strutturale e il metodo di costruzione richiesto costituiscono il corso di un progetto di costruzione. Inoltre, il piano di sviluppo può contenere ulteriori informazioni sull'uso del suolo, il design della facciata, i materiali da costruzione che possono essere utilizzati e molti altri aspetti.
Formalmente, la pianta dell'edificio si compone di due parti: una parte testuale descrive i regolamenti e completa l'altra parte, un disegno grafico in pianta. Entrambe le parti insieme formano il piano di sviluppo e sono vincolanti.
Un piano di sviluppo di solito consiste in una sezione di testo e un disegno del piano grafico.
All'interno della parte grafica, un gran numero di diverse abbreviazioni, numeri, linee e simboli servono a trasmettere informazioni concentrate. Ogni futuro costruttore dovrebbe essere in grado di leggere e comprendere i simboli e i termini più importanti. Ciò include i seguenti punti.
Tipo di utilizzo strutturale
La tipologia di destinazione strutturale riguarda l'assegnazione di base di un immobile ad una zona residenziale, commerciale, mista o speciale. Il tipo è abbreviato con lettere maiuscole. Collegamenti con stand W per aree residenziali:
- WA individua aree a prevalente destinazione abitativa (zona residenziale generale).
- WR nomina aree che possono essere dedicate solo alla vita (area puramente residenziale).
- WS (piccola area di insediamento) sta per spazio abitativo con orti.
- WB (area residenziale speciale) indica le aree in cui possono essere ubicate operazioni commerciali che non compromettono la vita.
- Altre composizioni sono, ad esempio, GI per aree industriali e GE per aree commerciali, S per aree speciali, MD per aree urbane e MU per aree urbane.
Il disegno in pianta grafica contiene tutte le linee e i simboli. Col tempo sarai in grado di ricordare cosa significa cosa.
Grado di utilizzo strutturale
Diventa un po 'più complesso con i numeri.
- Il numero di interi piani consentiti (VG) è indicato nel piano urbanistico con numero romano. Un II significa che l'edificio può avere un massimo di due piani. Se il numero romano è cerchiato, non è un numero massimo, ma un numero obbligatorio. Un II in un cerchio significa che l'edificio deve essere esattamente a due piani. Un'indicazione come "II-III" significa che sono obbligatori almeno due e un massimo di tre piani.
- Il numero dell'area di base (GRZ) è un fattore con cui è possibile calcolare l'area massima dell'edificio. Viene fornito con un numero decimale arabo, a volte dopo l'abbreviazione "GRZ". Un GRZ di 0,3 significa che il 30 percento della proprietà può essere costruito. Per un terreno di 1000 metri quadrati, questo è 0,3 x 1000 m2 = 300 m2.
- Il numero di superficie (GFZ) è un numero decimale e indica come può o deve essere il rapporto tra l'area della proprietà e l'area totale di tutti i piani. Come fattore, la GFZ viene moltiplicata per l'area della proprietà e quindi si ottiene la superficie del pavimento consentita o richiesta. Con una ZTL di 0,6 e un terreno di 1000 metri quadrati, si ottiene una superficie utile di 600 metri quadrati. Se viene approvato un solo piano, GRZ e GFZ sono identici. Tuttavia, se si progetta una casa a due piani, anche questi non devono superare il totale massimo consentito di 600 mq. Una GFZ in un cerchio o dopo l'abbreviazione "GFZ" indica la superficie massima del pavimento. I valori minimo e massimo di GFZ vengono visualizzati come "GFZ da 0,3 a 0,5", ad esempio.
- Il numero di massa dell'edificio (BMZ) è dato come numero decimale in un rettangolo o dopo l'abbreviazione BMZ. Specifica il volume massimo che un edificio può comprendere dal piano inferiore al piano superiore. Con 1000 metri quadrati di terreno e una BMZ di 0,8, la massa edificabile è di 800 metri cubi.
- Le misurazioni dell'altezza possono essere fornite sotto forma di altezza della gronda (TH), altezza del colmo (FH) o bordo superiore (OK) con numeri arabi nell'unità di metro. I numeri in un cerchio devono essere rispettati esattamente, altrimenti si tratta di valori massimi o intervalli consentiti con valori minimi e massimi.
Linea di costruzione e limite di costruzione
Le informazioni più importanti in un piano di costruzione includono anche le posizioni possibili o obbligatorie in cui un edificio può o deve essere collocato su una proprietà. È importante differenziare qui: il confine dell'edificio racchiude un'area su cui l'edificio può essere eretto di tua scelta. Viene mostrato graficamente con una linea con un punto dopo ogni due linee. Anche garage e capannoni possono essere fuori dal limite di costruzione se vengono rispettate le distanze prescritte.
Con la linea di costruzione, la specifica deve essere rispettata in modo più rigoroso: se viene inserita, il bordo esterno dell'edificio deve essere costruito esattamente su di esso. Nella rappresentazione visiva nella pianta dell'edificio, la linea dell'edificio è esattamente l'opposto del confine dell'edificio. Una linea segue ogni due punti.
Costruzione chiusa e aperta
Questa categoria si occupa della questione di come un edificio si relaziona con gli edifici vicini. Con il metodo di costruzione aperto - abbreviato con una piccola o nel piano di sviluppo - è consentita una distanza, con il metodo di costruzione chiuso g le pareti esterne degli edifici adiacenti si toccano.
Case singole (E), bifamiliari (D) e gruppi di case (H) sono concepibili nel metodo di costruzione aperta senza ulteriori restrizioni. Se le abbreviazioni sono inserite in un triangolo nella pianta, la designazione è obbligatoria.
Ulteriori specifiche
L'elenco delle specifiche che possono essere definite nel piano di sviluppo è lungo. Ad esempio, un punto pieno in un cerchio indica un punto in cui è possibile conservare un albero. Se il punto non viene riempito, è necessario piantare un albero lì.
Le forme del tetto come il tetto a due falde (SD) e il tetto a padiglione (WD), l'inclinazione del tetto (D) e la direzione del colmo (indicata da una doppia freccia) rendono il piano di sviluppo un corsetto stretto che può ostacolare le tue esigenze di progettazione. È quindi di fondamentale importanza leggere attentamente il B-Plan prima di acquistare!
In caso di incertezza sulle specifiche, l'autorità edilizia locale fornirà informazioni. Al fine di fornire sicurezza in anticipo, le parti interessate possono anche presentare un'indagine preliminare di costruzione formale o informale. In risposta alla richiesta formale, la persona che effettua la richiesta riceve una notifica che è vincolante per una successiva procedura di autorizzazione edilizia. Questo è il modo migliore per evitare brutte sorprese.
