L'acquisto di un immobile usato non è sempre un piacere e costa caro all'acquirente: ad esempio, quando si acquista un immobile usato che in seguito mostra dei difetti. Spesso l'acquirente non riceve alcun compenso. Motivo: quasi tutti i contratti di vendita di immobili usati contengono la clausola "comprato come visto" o "comprato così com'è".
Significa: nessuna responsabilità per il venditore. Eccezione: gli immobili essenziali, come l'anno di costruzione dell'immobile, non possono essere esclusi dalla garanzia.
Lo stesso vale se il venditore ha ingannato in modo fraudolento l'acquirente su un difetto. Tuttavia, questo non include i difetti che un acquirente medio avrebbe potuto riconoscere durante un'ispezione approfondita della proprietà usata senza un esperto: qui, l'acquirente deve tutelarsi. Ad esempio, i potenziali acquirenti possono facilmente scoprire aree danneggiate sull'intonaco o porte interne che sono difficili da chiudere. Altrimenti deve chiedere al venditore e può fare affidamento sulle sue informazioni. Il venditore deve anche rivelare difetti gravi senza che gli venga chiesto, ad esempio se c'è marciume secco.
Responsabilità per comprovate informazioni false
Se la garanzia è esclusa nel contratto, i venditori sono i principali responsabili se hanno fatto false dichiarazioni sulle condizioni della proprietà o indurre in errore i difetti. Il presupposto per la responsabilità è che il venditore fosse a conoscenza del difetto. "L'acquirente deve sempre dimostrarlo, il che è spesso molto difficile", sottolinea Holger Freitag, avvocato di fiducia dell'Associazione dei costruttori privati (VPB).
Un esperto edile può essere incaricato di scoprire se il difetto esisteva prima dell'acquisto. Se il difetto non è stato discusso prima della vendita, sorge l'ulteriore domanda se il difetto fosse soggetto a divulgazione. "Questo viene deciso dai tribunali caso per caso e hanno margini di manovra", afferma Freitag. Il suo consiglio: fai quante più domande possibile durante le chiamate di vendita e porta con te un testimone per prendere appunti. Ciò semplifica la prova successiva di informazioni false.
La clausola "comprato così com'è" non implica alcuna responsabilità per il venditore di una proprietà usata.
Proprietà usata - acquistata così com'è?
Christian Meier, avvocato specializzato in diritto delle costruzioni e dell'architettura, membro del comitato esecutivo dell'ArGe Construction Law nell'Associazione degli avvocati tedeschi: "La gioia di un nuovo proprietario per la sua casa usata può trasformarsi rapidamente in rabbia e frustrazione: non appena si è trasferito, i difetti sono già evidenti. Quindi sorge la domanda se il venditore possa essere utilizzato per rimuoverli.
Garanzia
La maggior parte dei contratti di vendita contiene formulazioni che escludono la responsabilità per i difetti che emergono successivamente. "Comprato come si vede" indica un'esclusione di garanzia nonché "con esclusione della garanzia per tutti i difetti visibili e nascosti" o "comprato così com'è".
Responsabilità per vizi
Tuttavia, il venditore non può nascondere in modo fraudolento un difetto. Secondo una sentenza della Corte Federale di Giustizia del 24 marzo 2006, un acquirente può recedere dal contratto di acquisto anche se il difetto è di lieve entità. In questo caso si trattava di danni causati dall'umidità. Questo era noto al venditore, ma l'aveva tenuto segreto. Il venditore ha dovuto accettare lo storno del contratto (fascicolo numero V ZR 173/05). È quindi responsabile per i difetti che conosceva e non ha informato il cliente.
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sicurezza
I venditori dovrebbero elencare tutti i difetti noti nel contratto di vendita, gli acquirenti dovrebbero essere certi che la proprietà è esente da difetti. Per evitare brutte sorprese, gli acquirenti dovrebbero far fare una stima di un vecchio edificio prima dell'acquisto. "
Se acquisti un immobile usato, dovresti ottenere un'assicurazione priva di difetti.
Cosa devo controllare prima di acquistare un immobile usato?
Se Your-Best-Home.net soddisfa le tue esigenze, dovresti controllare attentamente la struttura dell'edificio. Particolarmente importanti sono le condizioni del seminterrato, della facciata, del tetto, del riscaldamento e dei sanitari. Assumi un esperto: solo lui può identificare i difetti nascosti.
In termini puramente legali, non stai acquistando la proprietà usata, ma la proprietà. Pertanto, è essenziale che ti venga mostrato un estratto aggiornato del registro fondiario. Ci sono mutui, diritti fondiari e diritti d'uso. Se non capisci qualcosa, chiedi a un notaio. Con le proprietà a lungo termine, acquisti Your-Best-Home.net mentre paghi l'affitto per la proprietà. Quando si tratta del contratto di vendita, è essenziale un notaio competente. Sa cosa dovrebbe essere regolato nel contratto e ti spiega la formulazione.
Il contratto di acquisto deve riportare: l'importo e la data di scadenza del prezzo di acquisto, il passaggio di proprietà, gravami e benefici, libertà da gravami sulla proprietà o assunzione di debiti. Il venditore deve inoltre assicurarsi che non gli siano noti gravi difetti di costruzione e che non vi siano siti contaminati sulla proprietà. Si condiziona il diritto di recesso in caso di vizi gravi. Assicurati che l'assicurazione esistente ti venga trasferita.
Assicurati di mostrare il registro fondiario prima di acquistare una proprietà usata.
Verdetto: canto degli anziani
Nel contratto di vendita era inclusa un'esclusione di responsabilità per vizi materiali. Il venditore aveva assicurato di non essere a conoscenza di difetti nascosti nell'appartamento. L'acquirente sapeva che al primo piano della casa c'era un asilo nido per anziani. Ma fu solo dopo essersi trasferito che si rese conto che le conversazioni e il canto degli anziani potevano essere ascoltati più che chiaramente nel suo appartamento. Ha attribuito l'inquinamento acustico a una protezione acustica inadeguata, che la commessa aveva maliziosamente nascosto. Il tribunale regionale di Coburg si è accordato con l'acquirente e ha condannato il venditore a rimborsare il prezzo di acquisto e il rimborso delle spese di intermediazione e notaio, l'imposta sul trasferimento di proprietà e le spese legali e finanziarie. File numero 23 O 358/13.
Verdetto: cantina umida
Quando è stato chiesto, il venditore di una casa unifamiliare ha confermato che la cantina era asciutta. Dopo l'acquisto, si è scoperto che quando pioveva forte, l'acqua entrava nel seminterrato. L'acquirente ha dichiarato il proprio recesso dal contratto. La Corte Regionale Superiore di Hamm lo ha ritenuto giusto. Il venditore avrebbe dovuto spiegare da solo la possibile infiltrazione d'acqua. Vi è quindi occultamento fraudolento. File numero 22 U 161/15.
Verdetto: anno di costruzione sbagliato
Un acquirente può annullare il contratto di acquisto di una proprietà se l'anno di costruzione non è corretto, ha stabilito l'OLG Hamm. Costruito nel 1997, dichiarato nel contratto di acquisto notarile. Your-Best-Home.net è stato completato all'inizio del 1995. Poiché il valore di un immobile dipende anche dall'anno di costruzione, la dichiarazione errata di due anni non è cosa da poco. Secondo i giudici, il venditore ha deliberatamente inserito la data sbagliata. File numero 22 U 82/16.
