Il diritto di locazione in Germania è molto complesso. Al fine di evitare una controversia legale, puoi scoprire in questo articolo quali diritti e obblighi hai come inquilino o proprietario.
Il contratto di locazione svolge questo ruolo nel diritto di locazione
Secondo il diritto di locazione, un contratto di locazione è un contratto ai sensi della legge degli obblighi che viene concluso tra due parti diverse: l'inquilino e il proprietario. Questo contratto obbliga il locatore a lasciare che l'inquilino utilizzi una determinata proprietà in affitto. In cambio, l'inquilino è obbligato a pagare al proprietario l'affitto concordato. Inoltre, il contratto di locazione regola altri diritti e obblighi degli inquilini e dei proprietari, alcuni dei quali spieghiamo più dettagliatamente di seguito.
Diritto di locazione agli ammodernamenti
Le misure di ammodernamento sono cambiamenti strutturali. Il diritto di locazione associato è spiegato in §555 b BGB. Devono essere rispettati i seguenti diritti e obblighi:
Annuncio di una modernizzazione
Secondo la legge sulla locazione, il locatore deve notificare per iscritto al locatario il progetto di ammodernamento almeno tre mesi prima dell'inizio dei lavori di costruzione (§555 c, paragrafo 1 BGB). La lettera deve contenere l'entità della modernizzazione, quando inizieranno i lavori, quanto dureranno e quali aumenti di affitto l'inquilino può aspettarsi. In caso di ristrutturazione energetica, il proprietario deve solo fare riferimento a tariffe forfettarie generalmente conosciute nella lettera di presentazione.
Dovere dell'inquilino di tollerare gli ammodernamenti
Un vantaggio per i proprietari è che quando la misura viene annunciata, gli inquilini non possono più rifiutare l'ammodernamento a causa del probabile aumento dell'affitto. Dal 2018, gli inquilini hanno dovuto tollerare le misure in misura maggiore rispetto a prima. Puoi far valere il disagio solo un mese dopo aver ricevuto la notifica delle misure. I proprietari devono informare l'inquilino di questo termine.
Questa è una novità: aumento dell'affitto dopo la modernizzazione
Secondo la sezione 559 del codice civile tedesco (BGB), i proprietari sono stati in grado di aggiungere all'affitto solo l'8% dei costi di ammodernamento all'anno invece dell'11% precedente. Nel corso di questo, è stato fissato un tetto a 3 euro al metro quadrato entro 6 anni, di cui l'affitto può aumentare dopo un ammodernamento. Se gli inquilini hanno precedentemente pagato meno di 7 euro di affitto al metro quadrato, il limite è di 2 euro.
Nessuna riduzione dell'affitto per l'ammodernamento energetico
Gli ammodernamenti energeticamente efficienti escludono il diritto dell'inquilino di ridurre l'affitto per tre mesi. Se, ad esempio, l'isolamento della facciata esterna è associato al rumore e allo sporco di costruzione, l'inquilino non può ridurre l'affitto immediatamente fino al 2018 a causa del deterioramento della qualità della vita. Ciò è ora possibile solo dal quarto mese, a condizione che i lavori di costruzione continuino a limitare l'inquilino nell'uso normale dell'appartamento. La riduzione dell'affitto modificata, tuttavia, si applica solo agli ammodernamenti legati all'energia che consentono di risparmiare energia a lungo termine, sia installando un riscaldamento efficace, sostituendo le finestre o installando l'isolamento. L'inquilino deve inoltre tollerare per tre mesi l'installazione di tecnologia solare o di sistemi di ventilazione con recupero di calore.
In caso di ammodernamento energetico, come l'isolamento della facciata esterna, una riduzione dell'affitto per deterioramento della qualità della vita è consentita solo dal quarto mese secondo il diritto di locazione.
Trasferire i costi di investimento per la modernizzazione al locatario
Di solito il costo di un nuovo impianto di riscaldamento è a carico del locatore. Tuttavia, il cosiddetto contratto di calore è stato utilizzato sempre più frequentemente da alcuni anni. Con questo principio, il nuovo impianto di riscaldamento viene installato e gestito da una società di riscaldamento o da un fornitore di energia per una tariffa mensile. Ciò è estremamente interessante per i proprietari poiché i costi possono essere trasferiti agli inquilini. Tuttavia, i costi della fornitura di calore possono essere trasferiti al locatario come costi di esercizio in conformità con la sezione 556 c (3) BGB solo se il passaggio è neutrale in termini di costi per lui. Inoltre, il progetto deve essere annunciato con almeno tre mesi di anticipo. In questo modo, l'inquilino interessato può verificare se sussistono i presupposti per una successiva imputazione delle spese di fornitura del riscaldamento come costi di esercizio.
Diritto di locazione per ritardato pagamento in caparra
Se l'inquilino non paga un deposito, sebbene sia obbligato a farlo in base al contratto di locazione, il locatore può risolvere il contratto di locazione senza preavviso in conformità con la Sezione 569 (2a) BGB se gli arretrati corrispondono a due mesi di affitto. Nel calcolo dell'affitto mensile, tuttavia, l'affitto viene preso come base senza i pagamenti anticipati per i costi di esercizio. Non è necessario un avviso. Secondo una sentenza della Corte federale di giustizia (fascicolo numero VIII ZR 175/14), i proprietari possono anche risolvere il contratto senza preavviso se gli arretrati sono stati causati dal mancato pagamento del centro per l'impiego.
Nuovo diritto di locazione: privilegio e sfratto
Il privilegio del padrone di casa
Ai sensi della Sezione 562 (1) BGB, il proprietario ha il diritto di sollevare un privilegio sugli oggetti dell'inquilino che sono stati portati nei locali in affitto se l'inquilino è in ritardo con i suoi pagamenti. Per esercitare il privilegio è sufficiente una dichiarazione del locatore che eserciterà il suo diritto. Se l'inquilino cerca quindi di rimuovere i suoi effetti personali dall'appartamento all'insaputa del proprietario, di solito è perseguibile in base al § 289 StGB.
Sfratto: il proprietario è autorizzato a farlo secondo la legge sulla locazione
La preclusione per liberare la proprietà in affitto è richiesta se l'inquilino non vuole lasciare l'appartamento dopo che il contratto di locazione è terminato e il privilegio è stato esercitato, o se il proprietario si rifiuta di entrare. L'azione di sfratto stabilisce che l'inquilino deve spendere i suoi oggetti portati in un deposito e consegnare le stanze affittate.
Il tribunale deve elaborare tali richieste di sfratto più rapidamente di quanto abbia fatto alcuni anni fa. Questo ha lo scopo di ridurre il rischio del proprietario che le inadempienze di pagamento si sommino a causa della lunga controversia legale. Durante il processo, il tribunale può ordinare all'inquilino di depositare l'importo dovuto. Se questo non reagisce, può ordinare l'evacuazione dell'appartamento mediante un'ingiunzione.
I costi sostenuti, tra le altre cose, per il trasporto, l'imballaggio e lo stoccaggio degli articoli, devono essere anticipatamente pagati dal locatore all'ufficiale giudiziario. Poiché questi costi possono raggiungere migliaia, esiste un altro tipo di sfratto per evitare i costi: il cosiddetto modello di Berlino.
Al fine di evitare gli elevati costi di trasporto e magazzinaggio, il locatore può limitare l'evacuazione alla proprietà affittata. Ciò significa istruire il proprietario sugli articoli dell'inquilino nell'appartamento. Di conseguenza, il pagamento anticipato per l'esecuzione è notevolmente ridotto, in quanto non ci sono costi per lo sdoganamento e il trasporto.
La legge sulla locazione specifica in dettaglio quando un locatore può far liberare un appartamento.
Diritto di locazione: trasformazione in proprietà
Dopo i debiti per l'affitto, le esigenze personali sono il secondo motivo più comune per cui un inquilino viene avvisato. Tuttavia, i proprietari devono soddisfare requisiti rigorosi qui. Spesso gli inquilini hanno buone possibilità di evitare di essere cacciati o di chiedere un risarcimento.
Se il locatore è una persona fisica, può risolvere il contratto di locazione se desidera utilizzare la proprietà in affitto per sé o un parente. Tuttavia, l'uso personale deve essere dimostrato in conformità con la Sezione 573 (2) n. 2 BGB.
Una persona giuridica, come una società o una società, non può risolvere il contratto di locazione a causa delle proprie esigenze. L'eccezione a questa è una società di diritto civile. In questo caso gli azionisti possono dare avviso di risoluzione per proprie esigenze.
Nella lettera di recesso, il locatore deve specificare esattamente per quali parenti desidera registrare l'uso personale. Se il proprietario possiede diversi appartamenti, deve anche essere chiaro il motivo per cui è necessaria la proprietà in affitto. Inoltre, la legge sulla locazione stabilisce che il proprietario giustifica la data di risoluzione.
Anche il locatore deve rispettare i termini di preavviso. Deve essere osservato un periodo di preavviso di tre mesi per un periodo di noleggio fino a cinque anni, un periodo di preavviso di sei mesi per un contratto di locazione fino a otto anni e un periodo di preavviso di nove mesi per un periodo di noleggio superiore a otto anni.
Pericolo: Dopo la conversione di un appartamento in affitto in un condominio, deve essere rispettato un periodo di blocco della disdetta da 3 a 10 anni in caso di risoluzione per uso personale secondo la Sezione 577a BGB se la maggioranza delle persone (come una società di diritto civile) ha acquisito la proprietà.
Secondo il diritto di locazione, la risoluzione per uso personale può essere concessa solo se il proprietario è una persona fisica. L'eccezione è la risoluzione da parte di una società di diritto civile.
Questo è ciò che dice la legge sugli affitti sugli aumenti degli affitti
Aumenti di locazione per locazioni esistenti
In linea di principio, in base al § 558 BGB, il proprietario può adeguare il suo affitto alla tariffa locale se c'è una locazione esistente. Un affitto locale si basa sui prezzi medi di una proprietà in affitto comparabile nella stessa località negli ultimi quattro anni. Un aumento non è consentito se è giustificato con l'indice di affitto del comune limitrofo.
Al più presto un anno dopo che gli inquilini si sono trasferiti, può essere richiesto un aumento dell'affitto ai sensi del § 558 Paragrafo 1 Clausola 1 BGB. Inoltre, gli aumenti dell'affitto sono limitati. L'adeguamento dell'affitto locale non può superare il 20 percento entro tre anni. Se questo limite è stato raggiunto al 20 percento, l'affitto può essere nuovamente aumentato solo in tre anni. Gli aumenti degli affitti dovuti alla modernizzazione rimangono inalterati.
Nelle città e nei comuni delle aree metropolitane in cui è a rischio l'adeguato approvvigionamento di spazio vitale della popolazione, il limite è stato abbassato dal 20 al 15 per cento. Conseguenza: entro tre anni l'affitto non può essere aumentato di oltre il 15 percento (§558 Abs. 3 BGB).
La nuova legge sugli affitti sul controllo degli affitti e sugli affitti eccessivi
Nel caso di un nuovo contratto di locazione, il cosiddetto freno al prezzo di affitto garantisce che l'affitto sia superiore solo del 10 percento rispetto all'affitto comparabile locale. Poiché alcuni proprietari hanno approfittato delle numerose eccezioni alla legge, la legge sugli affitti a questo proposito è stata nuovamente inasprita nel 2019 e nel 2020. Al fine di rendere più difficile per i proprietari evitare il freno al prezzo di affitto con eccezioni, dal 2019 hanno dovuto divulgare informazioni agli inquilini senza che gli venisse chiesto. Ad esempio, devi dichiarare l'affitto anticipato se stai invocando un affitto più alto di quello consentito dal limite di affitto (Sezione 556e (1) BGB). Gli inquilini hanno anche il diritto di ottenere informazioni su altre circostanze che consentono di aggirare il freno al prezzo del noleggio, come la precedente modernizzazione (sezione 556e, paragrafo 2 BGB).Se il proprietario non rispetta l'obbligo di fornire informazioni, non può addebitare un canone di locazione più elevato. Tuttavia, potrebbe recuperare le informazioni.
Il freno al prezzo di noleggio è ora retroattivo dal giorno in cui ti trasferisci (sezione 556g BGB). Dopo l'inizio del contratto di locazione, l'inquilino ha ora 30 mesi per richiedere la restituzione di eventuali crediti di locazione eccessivi. Questa modifica alla legge sulla locazione è entrata in vigore il 1 ° aprile 2020 e si applica a tutte le locazioni sorte dopo tale data. Il prerequisito è anche che l'inquilino viva ancora nell'appartamento quando chiede il rimborso. Per lamentarsi dell'affitto eccessivamente alto non è più necessario dal 2019 un reclamo qualificato, ma solo semplice. Ciò significa che l'inquilino non deve più spiegare perché l'affitto non è appropriato, ma si limita a menzionare che questo è il caso e, se applicabile, che il proprietario invoca un'eccezione al freno dell'affitto.
Pericolo:Per tutti coloro che hanno già vissuto nel loro appartamento in affitto prima del 1 aprile 2020, vale ancora quanto segue che possono richiedere solo il rimborso degli affitti troppo alti dovuti dopo il reclamo. Il reclamo deve essere ancora in forma di testo; sono consentite sia una lettera che un'e-mail.
Nel 2020 il freno all'affitto è stato esteso anche al 2025. Ciò significa che fino ad allora, anziché come originariamente previsto fino alla fine del 2020, le città ei comuni possono definire ulteriori aree in cui applicare il freno all'affitto.
I diritti degli inquilini sono stati rafforzati anche per quanto riguarda gli affitti esorbitanti. Per difendersi da questo, l'inquilino ha dovuto fornire meno prove dal 2020. È sufficiente che si possa comprendere oggettivamente che uno spazio abitativo comparabile è difficile da ottenere. La multa che viene poi sostenuta per il padrone di casa è stata aumentata da 50.000 a 100.000 euro.
Diritto di locazione per uso giardino e balcone
Gli inquilini possono utilizzare un giardino appartenente alla casa solo se è stato loro affittato nel contratto di locazione o se è disponibile per tutti i residenti della casa. Questo vale anche per gli appartamenti al piano terra. Il giardino si considera automaticamente affittato solo in casa unifamiliare, salvo diverso accordo.
Manutenzione del giardino in diritto di locazione
Se l'inquilino deve occuparsi anche del giardino, anche questo deve essere nel contratto di locazione. Se è stato concordato che l'inquilino si occuperà della manutenzione del giardino, ciò significa solo falciare il prato, rastrellare le foglie e strappare le erbacce. Se, ad esempio, si vuole tagliare anche la siepe, questa deve essere elencata separatamente. Se il proprietario lascia che i fornitori di servizi si prendano cura del giardino, può trasferire il prezzo agli inquilini tramite la bolletta. Tuttavia, questo vale solo per il normale lavoro come falciare il prato, non per la manutenzione di un enorme laghetto da giardino creato dal proprietario.
Diritto di locazione per la progettazione del giardino
Gli inquilini hanno diritto alla "destinazione d'uso" del giardino. Ciò significa che puoi piantarlo e decorarlo, ma non senza restrizioni. Decorazioni, mobili e attrezzature da gioco, come un'altalena, devono poter essere rimossi senza lasciare traccia quando ci si sposta. Secondo la legge sulla locazione, piantare o abbattere grandi cespugli o alberi è possibile solo con il consenso del proprietario. Se gli inquilini rimuovono e sostituiscono le piante esistenti e ben conservate, il locatore può, quando si trasferisce, chiedere che l'inquilino restituisca il giardino allo stato originale (Tribunale distrettuale Detmold, Az. 10 S 218/12).
Diritto di locazione per l'uso del balcone o terrazzo
Anche i diritti del proprietario e degli altri coinquilini devono essere presi in considerazione quando si utilizza un balcone o una terrazza. Le fioriere devono essere ben fissate. Se sono attaccati all'esterno del parapetto del balcone, che fa parte della facciata della casa, il proprietario può avere voce in capitolo. I vicini devono sopportare la caduta delle foglie. Tuttavia, questo non si applica alle piante selvatiche e rigogliose come il poligono o l'edera, che potrebbero persino causare danni al tessuto dell'edificio. Gli inquilini possono asciugare piccoli panni. Amici e conoscenti possono anche prendere il sole e bere un caffè sul balcone. Tuttavia, dopo le 21:00 il resto deve essere osservato. È generalmente consentito fumare sul balcone. Gli inquilini che si sentono disturbati dal fumo dei vicini, tuttavia, hanno diritto a orari senza fumo (BGH, Az.V ZR 110/14).
