L'imposta sul trasferimento di proprietà è dovuta all'acquisto di una proprietà o di un pezzo di terreno e varia in Germania da stato a stato. Scopri quando pagare la tassa e come risparmiare qui.
L'imposta sul trasferimento di proprietà è di competenza degli Stati federali dal 2006, in modo che possano fissare essi stessi l'aliquota fiscale (vedi articolo 105, paragrafo 2a, frase 2 della Legge fondamentale). In Germania, quindi, non è raro che le aliquote fiscali differiscano notevolmente da stato a stato. Mentre la Baviera ha mantenuto la sua vecchia aliquota fiscale del 3,5% e quindi ha l'aliquota più bassa, nel Brandeburgo, nel Nord Reno-Westfalia, nella Saarland, nello Schleswig-Holstein e nella Turingia devi scavare molto più a fondo nelle tue tasche per l'imposta sul trasferimento di proprietà (6,5% ciascuna) Per cento).
L'imposta sul trasferimento di proprietà immobiliari è ora una delle più grandi fonti fiscali proprie negli stati federali. Mentre il reddito per lo Stato nel 2005 era di 4,8 miliardi di euro, nel 2019 era già di 15,8 miliardi.
Quando è dovuta l'imposta sul trasferimento di proprietà?
L'imposta sul trasferimento di proprietà viene sempre riscossa quando si acquista una proprietà o una proprietà e fa parte dei costi accessori quando si costruisce una casa o si acquista una proprietà. A differenza della tassa sulla proprietà, è dovuta solo una volta e pagata all'ufficio delle imposte. Quindi dovrebbe assolutamente essere preso in considerazione quando si finanzia la casa.
L'imposta sul trasferimento di proprietà di solito ammonta a diverse decine di migliaia di euro, motivo per cui non dovresti dimenticarla durante il finanziamento.
Quando si acquista un immobile, è necessario specificare nel contratto di acquisto chi deve pagare l'imposta sul trasferimento di proprietà, perché secondo la Sezione 13 n. 2 GrEStG, sia il precedente proprietario che l'acquirente sono inizialmente responsabili dell'imposta. Non appena il contratto di acquisto è stato stipulato, deve essere autenticato e assegnato all'ufficio delle imposte dal notaio. L'ufficio delle imposte scrive quindi al debitore fiscale l'accertamento fiscale sul trasferimento di proprietà e gli chiede di pagare l'imposta entro un mese. Il cosiddetto certificato di sdoganamento verrà emesso solo dopo che l'acquirente avrà pagato l'imposta sul trasferimento di proprietà. Senza di essa, l'iscrizione nel registro fondiario non può essere effettuata.
Differenza tra imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare e imposta sulla proprietà
Costruttori e potenziali acquirenti tendono a confondere questi due tipi di tasse. Ecco perché abbiamo riassunto qui le differenze più importanti per te:
| Imposta sul trasferimento di proprietà | Imposta patrimoniale |
|---|---|
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L'imposta sul trasferimento di proprietà sarà dovuta anche in caso di pignoramento e locazione a lungo termine?
Quando si acquista una casa, il pignoramento e il contratto di locazione a lungo termine occupano una posizione speciale, in quanto differiscono dalla normale procedura per l'acquisto di una casa e stipulano i propri contratti. L'imposta sul trasferimento di proprietà viene comunque riscossa. In caso di pignoramento, l'importo dell'imposta risulta dall'offerta più alta per la quale l'immobile è stato acquistato. Nel caso del contratto di locazione a lungo termine, viene calcolato dal prezzo di acquisto, dal contratto di locazione pattuito e dalla durata del contratto di locazione.
Come si calcola l'imposta sul trasferimento di proprietà?
L'imposta sul trasferimento di proprietà deriva dal prezzo di acquisto concordato moltiplicato per la percentuale stabilita dallo Stato federale.
Imposta sul trasferimento di proprietà = prezzo di acquisto * percentuale attuale per stato federale
Per una casa del valore di 500.000 euro, dovresti pagare 25.000 euro di tassa sul trasferimento di proprietà nel Baden-Württemberg (5,0%).
Calcolo: 500.000 x 0,05 = 25.000
Per una casa dello stesso valore, l'imposta sul trasferimento di proprietà in Turingia (6,5 per cento) è di 32.500 euro.
Quanto è alta l'imposta sul trasferimento di proprietà negli stati federali?
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stato |
Aliquota fiscale vecchia |
Aumentare |
Aliquota fiscale nuova |
Prezzo di acquisto: 200.000 € |
|---|---|---|---|---|
|
Baden-Wuerttemberg |
3,5% |
05/11/2011 |
5,0% |
10.000 € |
|
Baviera |
3,5% |
nessun cambiamento |
€ 7.000 |
|
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Berlino |
4,5% |
01/01/2014 |
6,0% |
€ 12.000 |
|
Brandeburgo |
5,0% |
07/01/2015 |
6,5% |
€ 13.000 |
|
Brema |
4,5% |
01/01/2014 |
5,0% |
10.000 € |
|
Amburgo |
3,5% |
01/01/2009 |
4,5% |
€ 9.000 |
|
Assia |
5,0% |
08/01/2014 |
6,0% |
€ 12.000 |
|
Meclemburgo-Pomerania occidentale |
3,5% |
07/01/2019 |
6,0% |
10.000 € |
|
Bassa Sassonia |
4,5% |
01/01/2014 |
5,0% |
10.000 € |
|
Renania settentrionale-Vestfalia |
5,0% |
01/01/2015 |
6,5% |
€ 13.000 |
|
Renania-Palatinato |
3,5% |
03/01/2012 |
5,0% |
10.000 € |
|
Saarland |
5,5% |
01/01/2015 |
6,5% |
€ 13.000 |
|
Sassonia |
3,5% |
nessun cambiamento |
€ 7.000 |
|
|
Sassonia-Anhalt |
3,5% |
03/01/2012 |
5,0% |
10.000 € |
|
Schleswig-Holstein |
5,0% |
01/01/2014 |
6,5% |
€ 13.000 |
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Turingia |
5,0% |
2017/01/01 |
6,5% |
€ 13.000 |
* A partire da ottobre 2020
Quando non si deve pagare la tassa sul trasferimento di proprietà?
Se una proprietà viene ereditata o donata, sono dovute solo le tasse sulle successioni e sulle donazioni. Anche la vendita a parenti di primo grado è esente dall'imposta sul trasferimento di proprietà. I genitori possono trasferire la casa ai figli, proprio come i nonni possono dare i nipoti e i coniugi l'uno all'altro.
Un'altra eccezione è il limite di esenzione: ciò significa che l'acquisizione di terreni per meno di 2.500 euro avviene senza pagare l'imposta sul trasferimento di proprietà.
Modifica della legge per impedire accordi di azioni
Tuttavia, poiché la tassa sul trasferimento di proprietà immobiliare può essere completamente aggirata legalmente attraverso i cosiddetti accordi di partecipazione anche per transazioni di grandi progetti che valgono molti milioni, la grande coalizione ha deciso il 31 luglio 2019 di modificare la legge fiscale sul trasferimento di proprietà.
Contesto: i grandi investitori approfittano di una scappatoia nella legislazione fiscale e acquisiscono fino al 94,9% delle azioni della società proprietaria dell'immobile. Il restante almeno il 5,1 percento rimane con il venditore o viene venduto a terzi. L'imposta sul trasferimento di terra non è quindi dovuta. Secondo le stime degli esperti, ciò significa che i paesi perderanno considerevoli entrate fiscali.
La modifica della legge dovrebbe entrare in vigore il 1 ° gennaio 2020. Si prevede di ridurre il limite di partecipazione dal 95 al 90 percento e di estendere il periodo da 5 a 10 anni. Ciò dovrebbe limitare l'elusione abusiva dell'imposta attraverso gli accordi di partecipazione. Ad ottobre, invece, la riforma è stata rinviata alla prima metà del 2020 per poi passare in secondo piano a causa della crisi Corona.
Come abbassare l'imposta sul trasferimento di proprietà
- Acquista un terreno non edificato e costruisci un nuovo edificio
Normalmente, quando acquisti una casa in Germania, devi pagare l'imposta sul trasferimento di proprietà sul valore totale della proprietà e dell'edificio. Questo è anche chiamato il valore di mercato della proprietà. Tuttavia, se acquisti un lotto libero e poi ci costruisci una nuova casa, puoi ridurre notevolmente l'imposta sul trasferimento di proprietà. Il presupposto per questo, tuttavia, è che il venditore dell'immobile e l'impresa di costruzioni non abbiano alcun rapporto tra loro e che entrambi i contratti siano conclusi indipendentemente l'uno dall'altro.
L'acquisto di terreni e case separatamente è un modo per ridurre l'imposta sul trasferimento di proprietà.
- Identifica gli extra mobili nel contratto di vendita
Chi acquista un immobile che contiene i cosiddetti "complementi mobili" come cucine componibili, camini, saune o tende da sole può risparmiare l'imposta sul trasferimento di proprietà tramite apposito contratto. Perché solo la proprietà, l'edificio e l'inventario sono in discussione per l'imposta sul trasferimento di proprietà. Ciò significa: gli elementi che possono essere rimossi e reinstallati non sono tassati. Pertanto elenca questi extra separatamente. Assicurati, tuttavia, che il valore degli extra mobili non superi il 15 percento del prezzo totale di acquisto, altrimenti l'ufficio delle imposte rischia di diventare sospettoso. È meglio che il venditore ti dia tutte le fatture e le ricevute in modo che tu possa presentarle se necessario.
- Elencare separatamente i costi di manutenzione
Quando si acquista un condominio, è possibile mostrare il totale dei costi di manutenzione separatamente nel contratto di acquisto, in modo che il prezzo di acquisto sia ridotto di questo importo. Paghi solo l'imposta sul trasferimento di proprietà sul prezzo di acquisto. La riserva di manutenzione è un importo che ogni membro della comunità di proprietari dovrebbe accantonare per finanziare riparazioni e costi per la manutenzione dell'edificio.
Buono a sapersi : perché devi pagare l'imposta sul trasferimento di proprietà per un condominio? All'inizio potrebbe non sembrare del tutto ovvio. Ma poiché acquisisci anche una quota della proprietà e della proprietà comune con l'appartamento, anche qui è dovuta l'imposta sul trasferimento di proprietà.
L'imposta sul trasferimento di proprietà è dovuta anche all'acquisto di un condominio.
- Conseguente riduzione dell'imposta mediante riduzione del prezzo di acquisto
Se il venditore e l'acquirente concordano successivamente una riduzione del prezzo di acquisto e lo fanno autenticare, l'imposta sul trasferimento di proprietà può essere ridotta. In questo caso, l'acquirente dovrà presentare entro due anni una richiesta all'ufficio delle imposte competente, che provvederà a rimborsare l'importo in eccesso. Tale riduzione successiva può essere causata, ad esempio, da difetti di costruzione.