Un permesso di costruzione non è assolutamente necessario per ogni progetto di costruzione. Puoi scoprire qui quando è necessario richiedere un permesso di costruzione e quali documenti sono necessari per la domanda di costruzione.
Con un permesso di costruzione sei al sicuro come costruttore. Puoi stare certo che sarai in grado di costruire in conformità con la tua domanda di costruzione approvata e che non dovrai più affrontare ostacoli legali. Esiste sempre il diritto a un'autorizzazione se il progetto di costruzione non solleva preoccupazioni nell'ambito della pianificazione della costruzione o dei regolamenti edilizi. Tuttavia, il permesso deve essere utilizzato entro tre anni, altrimenti perderà la sua validità e dovrai richiedere una proroga.
Per quali progetti hai bisogno di un permesso di costruzione?
Stai progettando un nuovo edificio, vuoi ampliare o ammodernare la tua casa? Allora molto probabilmente avrai bisogno di un permesso di costruzione. In linea di principio, è richiesta una licenza edilizia per ogni costruzione, cambio di destinazione d'uso e misura di demolizione. Tuttavia, le leggi edilizie sono abbastanza diverse a livello nazionale: in alcuni paesi anche piccoli cambiamenti strutturali come gli abbaini richiedono un permesso di costruzione, in altri possono essere eretti senza permesso. Uno sguardo ai rispettivi regolamenti edilizi statali, che di solito puoi trovare sui portali Internet dei governi statali, rivela cosa può e non può essere costruito senza un permesso di costruzione. Per i profani, tuttavia, una conversazione con un dipendente dell'autorità edile locale è spesso più comprensibile e affidabile. Questi possono essere trovati, a seconda della regione,con nomi diversi: dipartimento edile, autorità di vigilanza sugli edifici o autorità edilizia.
Suggerimento : se non si desidera effettuare una richiesta preliminare di costruzione scritta e a pagamento, ma si desidera solo informazioni verbali, assicurarsi di prendere nota della conversazione: questo include la data e l'ora correnti della conversazione, il nome del dipendente, il suo numero di telefono e, naturalmente il contenuto registrato. La nota di conversazione può essere utile se successivamente ci sono discrepanze. Idealmente, un parente o un conoscente ti accompagna all'incontro, il cui nome dovrebbe poi essere annotato nella nota. L'alternativa: inviare la richiesta per iscritto e in modo informale tramite e-mail - anche questo di solito è gratuito.
Quali progetti di costruzione non richiedono un permesso?
È fonte di confusione: in Baviera, i proprietari hanno sempre bisogno di un permesso per costruire un giardino d'inverno. In Turingia, questo vale solo per esemplari particolarmente grandi e riscaldati. Questo perché il diritto edilizio è una questione di competenza degli stati federali. Per casette da giardino, tetti di terrazze, tettoie per auto e garage, fotovoltaico, collettori solari e bacini idrici, in alcuni stati federali non è richiesta alcuna approvazione. Quindi chiedi all'autorità locale per il permesso di costruire. Se il tuo progetto di costruzione non richiede un permesso, puoi agire immediatamente.
Pericolo: Alcuni progetti di costruzione non richiedono un permesso in alcuni stati federali, ma richiedono una notifica. Con tali misure, il proprietario dell'edificio o il suo architetto deve spesso compilare tanti moduli e presentare documenti come con una normale domanda di costruzione. Ma l'autorità edilizia controlla solo selettivamente il progetto di costruzione. Se il proprietario dell'edificio non sente il contrario dall'autorità edile dopo un certo periodo, la licenza edilizia si considera rilasciata. Questa è anche chiamata procedura di esenzione (vedi sotto).
Buono a sapersi : anche gli interventi edilizi che non richiedono un permesso sono soggetti ai requisiti del diritto edilizio pubblico. Ad esempio, è necessario osservare le normative sulla distanza. In caso contrario, l'autorità può successivamente richiedere la creazione di condizioni legali.
Una casetta da giardino non richiede approvazione?
Anche a questo non si può rispondere a tutti i livelli, perché dipende dal progetto individuale: i regolamenti edilizi statali stabiliscono la superficie massima che una casa senza permesso non può superare. Regolano anche se la casetta da giardino ha bisogno di statica o meno. È quindi necessario chiarire con le autorità edilizie che consentono i documenti da presentare prima dell'acquisto. Forse l'autorità edile è soddisfatta dell'approvazione generale del kit house.
Licenza edilizia nella procedura semplificata
Per alcuni progetti di costruzione è possibile una procedura di approvazione semplificata, comprese procedure di esenzione o procedure di informazione. Qui vengono verificati solo alcuni punti del modello di edificio. Il costruttore o il suo architetto deve assicurarsi che il suo progetto sia pienamente conforme ai requisiti del piano di sviluppo. Edifici di piccole e medie dimensioni o edifici residenziali possono essere approvati più rapidamente se rientrano in un piano di sviluppo qualificato e lo sviluppo è garantito. Per la procedura di esenzione devono essere presentati anche tutti i documenti di costruzione abituali. Quali sono è indicato nei rispettivi regolamenti edilizi.
Nel processo di informazione, la licenza edilizia si considera automaticamente rilasciata entro un periodo - ad esempio da quattro a sei settimane - dopo la presentazione dei documenti edilizi, a meno che l'autorità edilizia non sia notificata diversamente dall'autorità edilizia.
Chiedere all'autorità edile quanto tempo richiede il processo di approvazione.
Documenti per la domanda di costruzione
Per un'applicazione edilizia sono necessari documenti di pianificazione professionali per il progetto di costruzione. Pertanto, un architetto o un ingegnere civile di solito deve presentare la domanda. Ma ci sono delle eccezioni anche qui: per misure più piccole, a volte i maestri artigiani possono anche scrivere i documenti della domanda.
È necessario presentare la domanda in triplice copia, insieme a tutti i documenti necessari per valutare il progetto di costruzione. Ecco un quadro approssimativo per i nuovi edifici senza alcuna pretesa di validità generale:
- Disegno dell'architetto
- Informazioni sul drenaggio della proprietà e l'approvvigionamento idrico
- Informazioni sullo sviluppo del percorso
- Descrizione tecnica dell'edificio
- Statica
- Protezione antincendio, insonorizzazione, isolamento termico
- Planimetria dell'ufficio del catasto
- Calcolo del numero di edificio
- Piano di elevazione
- Calcolo delle aree di proprietà sigillate
- Se necessario, dichiarazione di consenso dei vicini vicini
L'architetto compilerà con voi i documenti per la domanda di costruzione. Sono presentati in triplice copia.
Ecco come funziona il processo di approvazione
Se non esiste un piano di sviluppo qualificato o se si stanno pianificando deviazioni da un piano di sviluppo esistente, le autorità verificheranno durante il processo di approvazione se il progetto si adatta all'ambiente circostante in termini di tipo di utilizzo, dimensioni e posizione dell'edificio, area edificata e metodo di costruzione. Presta inoltre attenzione al rispetto delle aree di spaziatura.
Coloro che sono d'accordo sui dettagli in anticipo corrono meno rischi che la domanda di costruzione venga respinta. Perché ogni ordinanza edilizia lascia spazio anche all'interpretazione. E se un rifiuto aleggia in casa dopo poche settimane, non c'è motivo di arrendersi: spesso si può ancora trovare un compromesso in una conversazione personale. Sono possibili anche permessi speciali, ad esempio nel corso di una ristrutturazione efficiente. A causa delle misure di isolamento termico, i proprietari degli edifici possono violare lo sviluppo del confine: è qui che la protezione del clima viene prima di tutto.
Procedura di approvazione a colpo d'occhio
- Ottenere informazioni dall'autorità edile .
- L'architetto fa un progetto e lo concorda con il cliente.
- L'architetto disegna il modello di edificio e compila tutti i documenti per la domanda di costruzione.
- L'autorità edilizia esamina la domanda di costruzione.
- Il permesso di costruzione viene concesso e il progetto di costruzione può iniziare.
O
- L'autorità edilizia respinge la domanda di costruzione e fornisce i motivi della sua decisione.
- È necessaria una discussione con l'autorità edile su un possibile compromesso o un permesso speciale.
- L'architetto modifica il progetto di costruzione o il cliente può ottenere l'approvazione dei vicini se necessario.
- L'autorità edile concede il permesso di costruzione e il progetto di costruzione può iniziare.
Tempo di elaborazione fino al permesso di costruzione
Solo dopo che l'autorità edile locale ha rilasciato un permesso di costruzione, gli artigiani possono entrare. Questo spesso richiede diverse settimane, a volte anche pochi mesi. Sfortunatamente, non esistono regole a livello nazionale per l'elaborazione delle applicazioni di costruzione. Il tempo di attesa dei proprietari di immobili inattivo varia a seconda dello stato e del comune. Se sei fortunato, te la caverai con quattro settimane - gli altri devono sopportare sei mesi. Solo nel Baden-Württemberg la sezione 54 del regolamento edilizio statale stabilisce che la decisione sulla domanda di costruzione deve essere presa al più tardi dopo due mesi. La rapidità con cui il permesso di costruzione viene rilasciato altrove dipende anche dal singolo caso: un normale edificio residenziale in una nuova area di sviluppo viene solitamente approvato più rapidamente di un lotto libero nel centro storico o di un progetto commerciale nell'area esterna non pianificata.
Suggerimento : se mancano i documenti, il processo di autorizzazione edilizia viene ritardato inutilmente, quindi assicurati che sia completo.
Quando ha senso un'indagine preliminare sulla costruzione?
Se vuoi sapere se le tue idee possono essere implementate prima di creare il piano di costruzione, puoi scoprirlo tramite una richiesta di costruzione preliminare. In linea di principio, chiunque può chiederlo, ma ha perfettamente senso chiedere il parere di un architetto che, grazie alla sua esperienza nella pianificazione e nei regolamenti edilizi, può rispondere in anticipo all'una o all'altra domanda.
Una richiesta preliminare di edificio è utile anche se non esiste un piano di sviluppo dell'immobile o se si trova nella cosiddetta area esterna, cioè al di fuori di uno sviluppo contiguo. Quindi il requisito è che il nuovo edificio "si inserisca nella particolarità del territorio circostante e lo sviluppo sia assicurato". Anche chi vuole vendere un appezzamento di terreno non sviluppato può fare una richiesta preliminare di costruzione e quindi aumentare il prezzo, perché dopotutto, gli acquirenti interessati possono scoprire rapidamente se l'acquisto vale o no per loro.
Come il permesso di costruire, anche la richiesta preliminare di costruzione deve essere presentata per iscritto all'ufficio del regolamento edilizio competente o all'autorità di vigilanza edilizia. Ci sono due opzioni per questo: la richiesta formale (per una certa tariffa - di solito nell'intervallo a due cifre per una casa unifamiliare) e la domanda informale. Quest'ultimo è più facile da chiedere, ma la risposta non è giuridicamente vincolante.
Buono a sapersi : la richiesta preliminare di costruzione non richiede meno tempo del permesso di costruzione - ci si può aspettare fino a tre mesi di tempo di elaborazione.
Costi del permesso di costruzione
Per l'applicazione edilizia, i costruttori dovrebbero calcolare circa lo 0,5 percento dei costi di costruzione (esclusi i costi aggiuntivi). In alternativa, puoi anche calcolare i costi per l'applicazione dell'edificio utilizzando questa formula:
Spazio chiuso in metri cubi x valore dell'edificio in euro per metro cubo / 0,5 percento = costi dell'applicazione dell'edificio.
Con costi di nuova costruzione di 300.000 euro, l'applicazione dell'edificio costa circa 1.500 euro. Tuttavia, se i costi di costruzione sono molto più bassi, le autorità edilizie di solito applicano una tariffa minima da 100 a 200 euro. Permessi speciali, ad esempio dall'autorità idrica o per l'abbattimento di alberi sulla proprietà, possono comportare costi aggiuntivi.
Suggerimento : anche se vuoi aspettare per allestire il garage per un nuovo progetto di costruzione, dovresti comunque includerlo nel piano di costruzione dall'inizio. Ciò consente di risparmiare un'ulteriore procedura di autorizzazione edilizia. Ma attenzione: il lavoro aggiuntivo può comportare maggiori costi per l'architetto e l'ingegnere strutturale.
Se il tuo nuovo edificio si fonde con l'ambiente circostante e corrisponde al piano di sviluppo, non dovrebbero esserci problemi con il permesso di costruzione.
Il vicino deve accettare il mio progetto di costruzione?
Chiunque segua tutti i requisiti del piano di sviluppo e le rispettive normative edilizie statali riceverà un permesso di costruzione, indipendentemente da come si sente il vicino del progetto. Qualora, tuttavia, debbano essere concesse eccezioni ed esenzioni dalle stipulazioni del piano di sviluppo, la concessione dell'approvazione è a discrezione dell'autorità. In tal caso, la possibilità di un permesso aumenta se il cliente può mostrare il consenso dei suoi vicini. In qualità di proprietario dell'edificio, presenta i documenti del progetto ai tuoi vicini in tempo utile e chiedi loro di firmare.
Opzioni di opposizione per i residenti
In qualità di residente dichiari di accettare il progetto edilizio con la tua firma. Tuttavia, è possibile che tu faccia inavvertitamente ulteriori concessioni, come aree libere ridotte. Per evitare che ciò accada, ecco alcuni suggerimenti su cosa cercare durante il controllo dei documenti:
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Le distanze sono in ordine
Quanto deve essere grande la distanza dal vicino, fondamentalmente risulta dai rispettivi regolamenti edilizi dello Stato federale. Di regola, è di almeno tre metri, ad eccezione di balconi, bovindi o portici, per i quali si applicano distanze limite inferiori. Spesso i garage fino a una certa dimensione possono essere posti al limite -
L'edificio si adatta al carattere dell'area?
Se l'edificio contraddice l'area dell'edificio, i vicini possono sentirsi irragionevolmente irritati. Tuttavia, non è il gusto individuale a decidere questo, ma il piano di sviluppo. Ad esempio, nessuna impresa commerciale può essere costruita in un'area residenziale. In questo caso, il permesso di costruzione non passerebbe comunque. -
Viene mantenuta la protezione di terze parti?
Se il progetto di costruzione supera l'uso consentito dello spazio, il numero di appartamenti o l'altezza dell'edificio, tu come vicino puoi opporti al permesso di costruzione.
Veto contro i piani del vicino
Se vuoi agire contro un permesso di costruzione già rilasciato, hai solo un mese per farlo. Eccezione: se tu, come vicino, non sei stato informato, puoi anche opporti alla licenza edilizia entro un anno, a partire dal momento in cui sei venuto a conoscenza del progetto edilizio.
Se l'autorità respinge l'obiezione, è possibile un'azione dinanzi al tribunale amministrativo. Ha senso che questa causa sia accompagnata da una procedura urgente con la quale è possibile ottenere un blocco della costruzione. Altrimenti, potresti dover venire a patti con un fatto compiuto. Un'obiezione o una causa è promettente se il permesso viola chiaramente una disposizione che protegge i vicini. Tuttavia, molto probabilmente non sarai in grado di garantire la visuale libera di cui hai goduto finora.
Quanto deve essere grande la distanza dai vicini dipende dai rispettivi regolamenti edilizi dello stato federale.
Questi regolamenti proteggono i vicini
- Reclamo di conservazione dell'area ai sensi della legge sulla pianificazione edilizia
- Norme sul rispetto delle distanze dai muri esterni dell'edificio
- requisiti parziali per la stabilità delle strutture
- se applicabile, linee guida sulla protezione antincendio
- possibili piani sull'ubicazione di posti auto e garage
- Requisito di considerazione ai sensi della legge sulla pianificazione della costruzione
- Sezione 5 della legge federale sul controllo delle immissioni: in base a ciò, gli impianti soggetti ad approvazione devono essere costruiti in modo tale da non causare alcun effetto dannoso sull'ambiente per il pubblico in generale o il vicinato.
Costruire senza permesso di costruzione
I nuovi edifici hanno bisogno di un permesso di costruzione - ovviamente! Ma con progetti di costruzione più piccoli, l'uno o l'altro potrebbe essere incline a evitare il lungo processo. Attenzione: chiunque attui il proprio progetto di costruzione senza un permesso, che si tratti di una casa sull'albero o di una rimessa per attrezzi, può violare i regolamenti edilizi dello stato.
Questa cosiddetta miniera nera spesso passa inosservata per anni nelle zone rurali. Ma da quando esiste Google Street View, sono state notate sempre più violazioni. Quindi l'autorità invia prima un invito al proprietario per essere ascoltato. Successivamente, la proprietà viene solitamente controllata in modo non ufficiale dalla proprietà vicina. Se si tratta di un edificio nero, verrà chiesto al proprietario di rimuoverlo. Se non lo fa, incorrerà in una multa. Questo varia a seconda dello stato federale e dei fatti. Gli agricoltori neri del Baden-Württemberg pagano una multa da 500 a 7.500 euro per piccole modifiche alla stanza e da 1.500 a 50.000 euro per volumi maggiori. Nel Meclemburgo-Pomerania occidentale, d'altra parte, la multa per questo è notevolmente più conveniente da 750 a 10.000 euro. Chi effettua piccoli cambi di stanza in Turingia senza permesso ne riceve 250 su 7.500 euro di esso. A proposito: se il proprietario continua a non rimuovere la proprietà dopo la multa, le autorità edili la demoliranno autonomamente.
Buono a sapersi : oltre alle sanzioni previste dal diritto edilizio, la costruzione illegale può avere conseguenze ai sensi del diritto delle assicurazioni e del diritto di locazione, ad esempio se l'assicurazione sugli edifici non paga o l'inquilino termina senza preavviso.
Ottenere il permesso di costruzione retroattivamente
Quando si acquista una casa, a volte capita che interventi di ristrutturazione o ampliamento effettuati molti anni fa non fossero consentiti da una licenza edilizia. In questo caso può essere richiesta una successiva licenza edilizia. Questo è molto spesso concesso per tetti di terrazze, pareti, tettoie per auto, piscine o case da giardino.
Suggerimento : prima di acquistare la proprietà, dovresti farti mostrare dal venditore tutti i permessi di costruzione o chiedere alle autorità edilizie. Se dicono che non può essere concesso un successivo permesso di costruzione, dovresti starne alla larga! In questo caso, potresti persino dover aspettarti un ordine di smaltimento.