Proprietà individuale, proprietà comune? Chiunque acquisti un condominio dovrebbe chiarire quali diritti di utilizzo aggiuntivi ha. Alcune cose appartengono interamente a te come proprietario dell'appartamento, altre solo parzialmente.
La proprietà è divertente? Karl Schmidt brontola con i suoi coinquilini: possiede un condominio che include un parcheggio per la sua auto, ma strani veicoli sono costantemente parcheggiati lì. Voleva costruire una recinzione per impedirlo - i vicini di casa glielo vietavano - il parcheggio è considerato proprietà della comunità.
In linea di principio, il legislatore regola chi possiede cosa in un complesso con condomini. Tuttavia, ciò che lo Stato non tiene in considerazione è determinato dal cliente nella dichiarazione di divisione. Gli acquirenti dovrebbero conoscerli. Descrive come un immobile è suddiviso in condomini e proprietà comunale. E c'è il potenziale per un conflitto in agguato, come mostra l'esempio di Karl Schmidt.
Dichiarazione di divisione
La dichiarazione di divisione indica quali stanze appartengono a te e quali parti della casa appartengono a tutti i residenti. Il nome del tuo appartamento nella dichiarazione di divisione deve corrispondere a quello nel contratto di acquisto. Il tuo appartamento e le stanze che acquisisci, possibilmente una cantina o una sala hobby, sono di proprietà speciale. La proprietà e tutto ciò che garantisce la continuità e la sicurezza della casa, ad esempio gli impianti, sono di proprietà comune. Ma include anche stanze usate da tutti, come la lavanderia o l'asciugatrice. La dichiarazione di divisione dà luogo anche a diritti d'uso speciali per parcheggi auto o aree giardino. Attenzione: anche se il contratto di acquisto dichiara un locale seminterrato come proprietà separata, l'acquirente non ha diritto all'uso esclusivo,se tale locale seminterrato non è designato come immobile separato con lo stesso numero nella dichiarazione di divisione e piano di divisione.
Proprietà privata
La proprietà privata appartiene solo a te e puoi determinarla tu stesso. Questo include il tuo appartamento e le stanze che hai acquisito secondo la dichiarazione di divisione. Anche il colore delle finestre e della porta d'ingresso dell'appartamento fa parte della proprietà separata, ma non all'esterno. In linea di principio, solo gli appartamenti o le camere indipendenti possono essere classificati come proprietà separata. I parcheggi contrassegnati in un parcheggio sotterraneo soddisfano questo criterio, ma i parcheggi negli spazi aperti no. Se la proprietà privata non è destinata a scopi residenziali, si parla di proprietà parziale . Questo include negozio e spazio commerciale.
Esempi di proprietà privata:
- Arredo bagno
- Abbigliamento da soffitto
- Riscaldamento a pavimento
- Davanzale della finestra all'interno
- Pavimenti interni
- Posti auto contrassegnati in garage collettivi
- Sfondo
- Porte delle stanze
- Radiatore (l'assegnazione alla proprietà comune è consentita perché l'intero sistema di riscaldamento forma un rapporto funzionale)
- camini aperti (camino come parte del camino in proprietà comunale)
- pareti non portanti all'interno dell'appartamento
- carta da parati
- Raccordi
- Sistema di allarme (se limitato all'area di proprietà privata)
Proprietà comunitaria
La proprietà comune è tutto ciò che viene utilizzato collettivamente. Ciò include anche la proprietà stessa e l'area dell'edificio e tutto ciò che è necessario per l'esistenza della casa. Rientrano nella proprietà comune anche i servizi condominiali. Puoi apportare modifiche qui solo con il permesso della comunità dei proprietari. Perché questi influenzerebbero l'impressione esterna della casa. Ad esempio, l'installazione di antenne paraboliche è considerata una misura strutturale e non deve essere eseguita senza ulteriori indugi (OLG Celle, Az. 4 W 89/06). Il bene comune comprende anche muri esterni e serramenti, vano scala, tetto e riscaldamento. Spesso parti della proprietà comune sono assegnate a singoli proprietari per l'uso, come un parcheggio per un'auto o aree a giardino. Poi si parla di uno speciale diritto d'uso.
Esempi di proprietà comune:
- Valvole di intercettazione
- Ascensori
- Strutture esterne
- Balcone (tutti i componenti fissi sono di proprietà comune, lo spazio sul balcone stesso e gli oggetti ad esso collegati sono di proprietà separata)
- Sistema di cassette postali
- Lucernario
- Strati isolanti / isolanti
- Copertina
- Doppio parcheggio (perché non chiuso)
- Massetto
- Finestre (perché fanno parte dell'involucro edilizio; tinteggiature interne in proprietà separata)
- Tapparelle, tapparelle, tapparelle esterne (dispositivi di trazione, cinghie e rivestimenti interni dei cassonetti delle tapparelle ma di proprietà separata)
- Piani
- Riscaldamento a pavimento
- Parcheggi esterni
- Antenne comunitarie
- Linee principali acqua, gas ed elettriche
- Area di gioco dei bambini
- Sistema di smaltimento dei rifiuti
- Citofoni domestici
- Pareti portanti
- Porta dell'appartamento fuori
- terrazze a livello del suolo
Puoi apportare modifiche alla proprietà comune del tuo condominio solo con il permesso della comunità dei proprietari.
Sandra Weeger-Elsner, avvocato a Colonia e consulente legale presso l'associazione per la tutela dei consumatori “Wohnen im Eigen”, consiglia: "Chiunque pianifichi misure che intervengono nella proprietà comunale dovrebbe informarsi in anticipo sui propri diritti di riprogettazione". Se la modifica non corrisponde al piano di distribuzione, la comunità dei proprietari può richiedere al proprietario dell'appartamento di rimuoverla, ha stabilito il tribunale regionale di Dessau-Roßlau (Az. 5 S 237/13). "Anche anni dopo, i comproprietari possono insistere", sottolinea l'esperto. Indipendentemente dal fatto che ci siano richieste speciali per la costruzione del condominio o modifiche strutturali nel complesso residenziale esistente: "Chiarire se le misure previste interessano la proprietà comune e se queste sono consentite", raccomanda Weeger-Elsner.A volte i confini tra proprietà speciale e collettiva sono indefiniti: le controversie devono poi essere risolte dai tribunali.
Quote di comproprietà
Le quote di comproprietà descrivono la quota aritmetica (non reale) nella comproprietà. Questo non è regolato dalla legge, ma di solito è misurato dallo spazio abitativo. Un piccolo appartamento ha meno quote di comproprietà rispetto a uno grande. In base a questo valore, l'onere della proprietà comune così come i costi di manutenzione, riparazione e altra amministrazione è ora distribuito. Sono indissolubilmente legati alla proprietà individuale di un condominio.
Diritti speciali di utilizzo
Chi acquista un appartamento acquisisce una proprietà privata che appartiene solo a lui e condivide la proprietà comune. Inoltre, esistono diritti speciali di utilizzo per le persone sulla proprietà condivisa. I diritti speciali di utilizzo sono spesso inclusi nella dichiarazione di divisione. Sono legati alla proprietà della casa e non possono essere venduti a chi non possiede proprietà nella comunità. Tuttavia, possono essere affittati a estranei. Tali diritti speciali sono spesso concessi per terrazze o aree giardino su terreno comune, terrazze sul tetto, locali seminterrati, parti del corridoio che altri non utilizzano, posti auto all'aperto o nel parcheggio sotterraneo scoperto, depositi sotto il tetto o locali hobby nel seminterrato. Sebbene sia di proprietà congiunta, gli altri proprietari non hanno il diritto di utilizzare queste parti.Ma tutti i proprietari di appartamenti devono pagare insieme i costi di manutenzione delle aree e delle stanze corrispondenti, a condizione che nient'altro sia regolamentato.
Diritti speciali di utilizzo aumentano il valore dell'appartamento. Possono comportare l'assegnazione all'appartamento di più quote di comproprietà rispetto a quanto consueto in base ai metri quadrati. Di conseguenza, il proprietario paga un prelievo più elevato come compensazione per il diritto di utilizzare cose che appartengono a tutti. Se un diritto d'uso speciale deve essere revocato o modificato, è necessario il consenso di tutti i proprietari. Un'eccezione è una grave iniquità determinata giudizialmente.
Ordine comunitario
Le regole della comunità ti dicono se eserciti il tuo lavoro nell'appartamento e se puoi vendere o affittare le tue quattro mura senza ulteriori indugi, fino a che punto sono ammessi gli animali o se c'è il divieto di suonare musica. Inoltre, può contenere un gran numero di altre normative che si discostano dalla legge, ad esempio su distribuzione di oneri e costi, manutenzione e riparazioni, assicurazione o chiamata, diritti di voto e deliberazioni nell'assemblea dei proprietari di appartamenti.
I registri possono contenere informazioni importanti
Assicurati di dare un'occhiata alle precedenti risoluzioni della comunità dei proprietari. Allora saprai per tempo dove ci sono punti di contesa nella comunità, quali limitazioni d'uso esistono, quali costi dovrai affrontare perché è necessario rinnovare l'impianto di riscaldamento o il tetto, quanto è alta la riserva di manutenzione, ecc. Chiedi al venditore di fornirti i verbali delle precedenti due o tre riunioni dei proprietari o di visionarli con il responsabile della proprietà con una procura del venditore. Questo deve raccogliere le risoluzioni per tutte le risoluzioni approvate dal luglio 2007. Ciò include le risoluzioni della comunità dei proprietari con la loro formulazione, il luogo e la data della risoluzione, nonché le decisioni dei tribunali con la loro formula di giudizio.È possibile trovare le passività correnti nell'ultima dichiarazione annuale e nel piano aziendale corrente.
