Acquistare una casa o un appartamento per le vacanze in Svizzera: un sogno non solo per gli alpinisti. Anche la Svizzera affascina molte persone con i suoi numerosi laghi. Qui puoi scoprire cosa aspettarti quando vuoi acquistare una casa o un appartamento per le vacanze in Svizzera.
Per acquistare immobili in Svizzera, gli stranieri necessitano generalmente di un permesso di acquisto da parte dell'autorità cantonale competente. Esistono anche restrizioni significative che variano da cantone a cantone. Ciò vale anche per gli appartamenti per le vacanze e le unità residenziali nei cosiddetti aparthotel.
Eccezioni:
- L'acquisizione di un terreno funge da abitazione principale per fini residenziali privati ed è effettivamente abitato dall'acquirente stesso (la locazione non è quindi consentita). L'immobile è di meno di 3.000 mq e il proprietario ha un permesso di soggiorno o di domicilio in corso di validità.
- L'occorrenza dell'eredità in una linea ascendente o discendente (retta).
- La permuta di condomini nella stessa proprietà.
- I cittadini dell'UE / AELS che lavorano come frontalieri in Svizzera (ovvero continuano a risiedere nei paesi vicini) possono acquistare una seconda casa nella regione del loro luogo di lavoro senza permesso, in cui devono vivere fintanto che lavorano come frontalieri.
Tuttavia, l'acquisizione di una seconda casa da parte di stranieri residenti all'estero che non sono frontalieri richiede ancora un permesso. I Cantoni concedono permessi per case di vacanza nell'ambito di determinate quote. Di norma la superficie abitabile netta degli appartamenti per vacanze non deve superare i 100 mq. È attualmente in discussione un aumento a 200 metri quadrati. L'acquisto è legato anche alla condizione che l'appartamento venga utilizzato solo a scopo vacanziero e che venga nuovamente venduto quando non è più utilizzato come casa per le vacanze. È consentito l'affitto periodico della casa vacanze. È vietata l'acquisizione di beni immobili come investimento di capitale. Occasionalmente vengono fatte eccezioni per gli investimenti in alloggi sociali.
Trova la casa dei sogni in Svizzera
È imperativo che tu informi sulle opportunità di acquisto presso l'autorità competente e, se necessario, assicuri in tempo utile il permesso per l'acquisto della tua proprietà residenziale. Le transazioni legali relative a un'acquisizione per la quale l'acquirente richiede un'autorizzazione rimangono inefficaci senza un'autorizzazione legalmente vincolante.
È inoltre opportuno chiedere all'autorità cantonale competente la possibilità di un'eventuale rivendita, poiché la vendita di oggetti acquistati da persone all'estero può essere soggetta a un periodo di blocco diverso da cantone a cantone. Una rivendita ad un'altra persona all'estero potrebbe non essere fattibile nella pratica, perché ciò richiede un permesso individuale (non esiste un "permesso forfettario" relativo all'immobile) e questo può essere concesso solo nell'ambito di contingenti non ancora esauriti .
Puoi trovare la proprietà giusta tramite un broker o attraverso i giornali. L'assistenza di un broker può essere molto utile. I broker possono stabilirsi liberamente in Svizzera. Il modo migliore per trovare un broker rispettabile è attraverso l'Associazione degli amministratori immobiliari svizzeri. I giornali nazionali tedeschi sono regolarmente accompagnati da una sezione immobiliare che contiene anche annunci di offerte immobiliari straniere. Gli immobili della rispettiva regione vengono offerti sui giornali regionali svizzeri.
Come in Germania, il contratto di acquisto deve essere autenticato anche in Svizzera.
Contratto di acquisto
Come in Germania, il contratto di acquisto deve essere autenticato anche in Svizzera. Per questo sono necessari l'estratto del registro fondiario, una planimetria, un certificato di assicurazione edilizia ed eventualmente un permesso di costruzione. Chi esegue l'autenticazione notarile dipende dalla legislazione cantonale. Nella maggior parte dei cantoni sono responsabili i notai locali.
Equità
Usa sempre almeno il 40-50 percento di capitale proprio quando si finanzia una proprietà all'estero. Anche gli immobili o altri beni in Germania sono considerati sostituti del capitale.
Finanziamento in Svizzera
I fondi di risparmio building society possono essere utilizzati anche per finanziare misure residenziali in Svizzera. Oltre ai pegni domestici e alle garanzie sostitutive, come garanzia per tale finanziamento possono essere utilizzate anche ipoteche su una proprietà residenziale in Svizzera.
Per la verifica della solvibilità, il prestatore ha bisogno di una prova di reddito corrente adeguata e di tutti i documenti di proprietà disponibili insieme alla domanda di prestito:
- Contratto di acquisto (bozza o autenticato)
- Estratto del registro fondiario
- Descrizione della posizione e delle strutture
- Cianografie
- Calcolo dello spazio abitativo e dello spazio chiuso
- Dichiarazione di divisione (per condomini)
- Copia dei contratti di locazione (solo per immobili in affitto)
- Prova di assicurazione stabili
- fotografie attuali.
Inoltre per i nuovi edifici: - Contratto di lavoro
- Permesso di costruzione
- Elenco dei costi di costruzione, se necessario a cura dell'architetto
- Dichiarazione aggiuntiva per finanziamento transfrontaliero con procura
- Indirizzo di contatto per visualizzare la proprietà di finanziamento
- Nome e indirizzo del notaio responsabile.
Puoi inviare tutti i documenti che non sono ancora disponibili immediatamente al ricevimento. I finanziatori richiedono documenti aggiuntivi in singoli casi.
Valutazione del valore di mercato e verifica del credito ipotecario
Sulla base della stima del valore di mercato, il prestatore verifica se è possibile garantire l'importo desiderato mediante un'ipoteca o se possono essere richieste garanzie aggiuntive. Un partner bancario svizzero è solitamente coinvolto in loco per questa valutazione. Quest'ultimo effettua la stima del valore di mercato dai propri dipendenti o commissiona un perito edile esterno competente. I costi sostenuti per l'apprezzamento sono generalmente a carico del mutuatario.
Le tasse
I costi e le tasse variano da cantone a cantone.
I costi e le commissioni per l'acquisto di immobili in Svizzera variano da cantone a cantone.
Costi aggiuntivi per una casa in Svizzera
In linea di principio, ti consigliamo di informarti sull'ammontare esatto dei costi e delle tasse presso i rispettivi uffici e autorità del comune e / o del cantone.
Commissioni approssimative:
- Passaggio di proprietà: tasse catastali (circa il due percento del prezzo di acquisto)
- Imposta sul trasferimento (tassa sul trasferimento di terra): diversa a livello regionale, tra l'uno e il quattro percento del prezzo di acquisto (comune è una divisione tra venditore e acquirente a metà)
- Imposta sul patrimonio: è richiesta in circa la metà di tutti i cantoni e ammonta tra lo 0,3 e il 3 percento del valore di mercato.
- Valutazione di mercato da parte dell'istituto partner: circa 700 euro, da parte di esperti esterni: circa 1.400 euro.
- Pegno immobiliare: per il notaio, il registro fondiario e l'imposta di bollo, è generalmente dovuto dall'1 al 2,5 percento dell'importo Pfandbrief.
- Commissione di intermediazione: può essere concordata liberamente. Di norma, è compreso tra il due e il cinque percento del prezzo di acquisto.
- Imposta sulle plusvalenze: fai attenzione quando rivendi la tua proprietà: a seconda del cantone, può essere richiesta un'imposta fino al 40 percento della plusvalenza (se viene rivenduta nel primo anno dopo l'acquisizione). Se il periodo tra l'acquisto e la vendita è più lungo, l'imposta sugli utili da proprietà sarà inferiore.
- Alcuni cantoni applicano un'imposta sui privilegi.
- Se il notaio locale è anche un avvocato e può agire in tale veste (corrispondenza, consulenza, traduzioni), può essere applicata anche una parcella di avvocato corrispondente.
- Costi per il supporto di un istituto partner con il deposito immobiliare: a seconda del tipo e dell'impegno, dai 35 ai 100 euro l'ora.
Effetti dell'utilizzo dei fondi della building society
L'ufficio delle imposte considera l'utilizzo di mutui per la casa e fondi di risparmio all'estero durante il periodo di impegno come dannoso per i premi o le tasse. Un'eccezione importante si applica solo ai dipendenti dell'Unione europea: secondo le sentenze della BFH, possono utilizzare i fondi della building society per le case famiglia nel loro paese di residenza. Gli altri effetti fiscali si basano sulla convenzione sulla doppia imposizione tra la Repubblica federale di Germania e la Svizzera. Qui deve essere coinvolto l'ufficio delle imposte responsabile della tassazione del contribuente.
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