La riunione dei proprietari è un evento regolare che è molto importante per tutti i proprietari di casa. Tra le altre cose, l'assemblea dei proprietari decide cosa, quando e come costruire. L'assemblea dei proprietari è regolata dall'Home Ownership Act. Deve essere tenuto almeno una volta all'anno.
La riunione dei proprietari
Più persone vengono coinvolte nelle decisioni, più problematico è trovare una soluzione. Ognuno ha desideri diversi e vuole essere preso in considerazione. È lo stesso con i proprietari di case. Richiede una riunione del proprietario e un voto. Il raduno è come un'escursione in barca: tutti sono sulla stessa barca, il gestore controlla la barca, ma i proprietari hanno idee diverse sulle pietre miliari, come la ristrutturazione dei balconi e il percorso - soldi della riserva o contributo speciale. Alcuni vogliono persino discutere l'interpretazione della legge.
I più impegnati si siedono accanto al manager e criticano ogni manovra dello skipper in modo verboso e dettagliato. Al centro siedono coloro che si preoccupano solo del proprio guadagno. Verso la fine dell'incontro, improvvisamente esprimono i propri interessi e cercano, ad esempio, di tirare fuori i soldi dalle tasche dei vicini per un grazioso bidone della spazzatura in modo che il senso estetico non sia più disturbato quando si guarda fuori dalla finestra. Nell'ultima fila siedono quelli che si presentano all'evento solo per puro senso del dovere e vogliono davvero solo tornare a casa il prima possibile. Hai quasi dormito troppo in tutto il circo e ti fidi del pacchetto autoimportante intorno al manager.
La comunità decide nella riunione dei proprietari
Indipendentemente dal fatto che un proprietario desideri smaltare il suo balcone, cementare l'ingresso del garage, montare un'antenna o costruire un giardino d'inverno, è necessario il consenso degli altri proprietari del complesso residenziale. A seconda della misura, la costruzione è possibile solo se è stata fatta cenno alla riunione dei proprietari. La comunità dei proprietari decide anche sulle misure di ammodernamento a maggioranza.
Votazioni e maggioranze in assemblea
All'incontro tutti votano in base ai desideri individuali. È richiesta una maggioranza diversa a seconda del tipo di risoluzione da adottare. La maggioranza semplice è richiesta per il processo decisionale della maggior parte delle risoluzioni, come il piano aziendale, per altre misure più complesse, una maggioranza qualificata, una doppia maggioranza qualificata o persino l'unanimità. Secondo la legge, ogni proprietario ha un voto, anche se possiede più appartamenti (principio principale). Se è nella dichiarazione di divisione, la comunità può votare secondo quote di comproprietà. Per una decina d'anni (2007), le norme nella dichiarazione di divisione possono essere modificate qualora l'adesione alla precedente normativa risulti “ingiusta” per “gravi motivi”.Prima di allora, questo era possibile solo attraverso un accordo tra tutti i proprietari di appartamenti.
All'assemblea dei proprietari, tutti i proprietari votano in base ai desideri dei singoli.
Maggioranza semplice - a seconda della dichiarazione di divisione, più della metà dei presenti o la maggioranza delle quote di comproprietà.
- Conti annuali, liberazione del gestore, business plan, mantenimento della proprietà comune, importo e investimento della riserva, prelievi speciali, questioni legali, regole di procedura per l'assemblea dei proprietari, assunzione del custode e tutte le altre misure che servono a gestire la proprietà comune e mantenerne il valore.
Maggioranza qualificata : almeno il 51% dei proprietari deve votare.
- Ritiro della proprietà di un'abitazione - ad esempio con pagamenti arretrati o comportamento improprio.
Doppia maggioranza qualificata - devono votare almeno due terzi di tutti i proprietari e almeno la metà delle quote di proprietà in affitto.
- Principalmente per misure di modernizzazione.
Unanimità : tutti i proprietari sono iscritti nel registro fondiario.
- Tutte questioni che vanno oltre il corretto utilizzo, soprattutto in caso di modifiche strutturali. Le risoluzioni scritte devono essere sempre prese all'unanimità.
Invito alla riunione dei proprietari
Il manager è invitato alla riunione dei proprietari. Invita almeno una volta all'anno e deve prestare attenzione ad alcune cose. Da un lato, il momento deve essere giusto, il che significa che tutti i desideri dei proprietari devono essere presi in considerazione; Il tribunale regionale superiore di Francoforte vieta quindi le riunioni con i proprietari: la mattina durante la settimana, durante il tempo della chiesa la domenica, durante le festività natalizie e durante importanti partite di calcio. L'invito deve contenere anche l'ordine del giorno e deve essere disponibile per tutti i proprietari almeno due settimane prima della data. Gli argomenti all'ordine del giorno devono essere formulati in modo chiaro, ovvero ogni proprietario deve essere in grado di comprenderli. In casi eccezionali, i singoli proprietari possono richiedere i propri punti all'ordine del giorno per importanti obiezioni.
Rappresentanza all'assemblea dei proprietari
Un proprietario può essere rappresentato fornendo a un'altra persona una procura scritta, a condizione che non vi siano restrizioni di rappresentanza nell'ordine comunitario. Se alla riunione sono presenti troppi pochi proprietari, l'amministratore deve impostare una nuova data. Questa riunione ripetuta ha quindi un quorum, indipendentemente dal numero di azioni rappresentate.
Risoluzioni dell'assemblea dei proprietari
Le decisioni efficaci possono essere prese in assemblea solo se i presenti rappresentano più della metà delle quote di comproprietà nella dichiarazione di divisione o nei regolamenti comunitari. È quindi della massima importanza per il singolo proprietario che il vicino oi vicini lo sostengano in situazioni esplosive senza eccezioni. È consigliabile fare presto amicizia e conoscerli come alleati. Un'altra buona strategia per affermare i propri interessi è sostenere gli altri. Se l'individuo ha sostenuto più volte i legittimi interessi di altri proprietari, potrebbe essere più facile per loro concordare.
Risoluzioni non valide
Puoi opporti alle risoluzioni entro un mese.
Le decisioni prese sono vincolanti se nessuno ha presentato opposizione entro il termine di un mese. È anche possibile presentare domanda al tribunale locale per una dichiarazione di nullità. Ad esempio, a causa di errori formali nell'invito, violazioni delle regole della casa o dell'assemblea o perché una risoluzione è stata approvata a maggioranza anche se sarebbe stato necessario un accordo unanime. Allo scadere del termine, invece, si applicano tutte le deliberazioni, comprese quelle errate, purché non violino le leggi indispensabili.
Verbale dell'assemblea dei proprietari
Il presidente dell'assemblea deve tenere un registro dettagliato delle decisioni prese dall'assemblea dei proprietari. Inoltre, non è insolito che i risultati della votazione e ulteriori spiegazioni siano inclusi in questi verbali. I record sono conservati dall'amministratore in una raccolta di risoluzioni e sono accessibili a tutti i proprietari. Ciò significa che i potenziali acquirenti di case possono aiutare con la loro decisione: i vecchi record mostrano se ci sono cross-driver nella comunità dei proprietari e quali riparazioni sono pianificate.
Suggerimento per la lettura: come puoi vedere, molto dipende dal manager. Come trovare il giusto gestore di proprietà per il tuo WEG, leggi qui.
Conclusione
L'incontro con i proprietari può essere uno sforzo per tutte le persone coinvolte! Di fronte alle ore di discussione su un aumento dell'indennità abitativa da tre euro al mese a cinquanta, non tutti sono nati con quello. D'altra parte: chiunque voglia avere voce in capitolo nella direzione del viaggio può saperne di più dall'agenda e avere voce in capitolo. Non devi rinunciare del tutto al timone!
Suggerimento : se hai deciso di acquistare un appartamento in un complesso residenziale, informati in anticipo sugli altri comproprietari. Potresti già essere in grado di partecipare a una riunione di proprietari e farti un'idea dei tuoi potenziali vicini.
Buono a sapersi: Se non ti sei informato in anticipo, ma il venditore non ti ha comunicato alcun disturbo tra i proprietari, puoi contestare successivamente il contratto di acquisto. Puoi stare sicuro se ottieni una garanzia nel contratto di vendita che non ci sono tensioni o grossi problemi nella comunità dei proprietari al momento della vendita.