Stai pensando di acquistare una casa o un appartamento per le vacanze nei Paesi Bassi? Non ci sono restrizioni all'acquisto di beni immobili per stranieri. L'acquirente non deve essere domiciliato o residente abitualmente nel paese per acquistare un immobile. Come in Germania, non c'è solo la proprietà della terra, ma anche l'istituzione del "diritto degli appartamenti" (= condominio) e dei diritti di costruzione ereditabili.
Come trovare una casa adatta nei Paesi Bassi
Reale
agenti immobiliari Agenti immobiliari hanno una buona reputazione nei Paesi Bassi, ma devono essere registrati nel Registro di Real Estate Appraisers (NRVT). Il più delle volte sono anche approvati come esperti giurati, ma non prepareranno mai le tasse per gli immobili che si offrono. In questo caso hanno il titolo "Register vastgoed taxateur". È possibile ottenere indirizzi di agenti immobiliari dalla Camera di commercio tedesco-olandese.
Giornali
Ogni quotidiano nazionale tedesco è regolarmente (soprattutto nei fine settimana) con una sezione immobiliare in cui vengono offerti in vendita anche immobili stranieri. I giornali regionali olandesi contengono offerte immobiliari della rispettiva regione.
Case per
le vacanze Le case e gli appartamenti per le vacanze si trovano spesso nei "Vacantieparks" (insediamenti per le vacanze), che di solito vengono offerti da società speciali di case vacanza, ma di solito solo in affitto. Dovresti contattare un agente immobiliare per acquistare una casa per le vacanze. Chi acquista una casa per le vacanze in Olanda deve tenere presente che spesso non è consentito occuparla tutto l'anno.
Elaborazione del contratto per l'acquisto di una casa nei Paesi Bassi
In Olanda, acquirenti e venditori firmano prima un cosiddetto "contratto preliminare" o "contratto di vendita scritto privato" (= koopovereenkomst). Attenzione, questo contratto è già legalmente vincolante. L'acquirente ha un diritto di recesso di tre giorni dal contratto di vendita scritto privato. Ora c'è la possibilità di inserire una prenotazione nel registro fondiario, il che significa che non sarà possibile vendere a terzi per i prossimi sei mesi. Dopo che un notaio olandese ha autenticato il contratto di acquisto, l'acquirente viene iscritto nel registro fondiario come proprietario.
Comprare casa in Olanda: quali sono i costi?
Spese notarili : le spese notarili nei Paesi Bassi devono essere negoziate con il notaio notarile. L'ammontare delle spese dipende dalle prestazioni del notaio. Il notaio incaricato può fornire maggiori informazioni in merito.
Commissioni: Sono previste anche le tasse per la registrazione catastale di un contratto di acquisto di un immobile e le spese di registro. Per i pacchi che devono ancora essere misurati, vengono addebitati costi leggermente superiori. I dettagli possono essere richiesti al notaio.
Tasse: Il cosiddetto "Overdrachtsluding" del sei percento del prezzo di acquisto si applica alle tasse, a meno che tu non sia il primo ad acquistare un nuovo edificio. In questo caso è dovuta solo l'imposta sul valore aggiunto dell'attuale 19 percento.
Nei Paesi Bassi, i calcoli dello spazio vitale sono rari. I calcoli del cubo sono normali.
Finanziamenti e valutazioni immobiliari
Se hai problemi con la lingua nazionale e vuoi evitare gli imponderabili del finanziamento con un istituto di credito estero, puoi rivolgerti anche a un istituto / società edile “di casa”. Perché la società edile può anche fornire fondi (provvisorio o prefinanziamento o prestito della società edile) per una proprietà residenziale straniera. Vantaggio: interessi fissi e nessun costo mensile di trasferimento di denaro. Raccomandiamo dal 40 al 50 percento di fondi propri per la proprietà straniera. La garanzia per i fondi presi in prestito può essere fornita, ad esempio, dall'ipoteca sulla proprietà in Olanda entro il limite di prestito specificato.
Al fine di determinare il limite di prestito, la Landesbausparkasse dispone di un rapporto di valutazione redatto da un esperto edile. Tuttavia, lo sconto per il rischio è maggiore per le proprietà straniere rispetto a quelle tedesche. I costi per la rivalutazione, il cui importo dipende dal singolo caso, sono a carico del risparmiatore / mutuatario del building society (secondo la dichiarazione aggiuntiva). Il resto può essere sostituito con altre garanzie come una proprietà domestica che offre ancora margine di manovra, titoli, saldi bancari, crediti di assicurazione sulla vita o la garanzia della banca interna. Dopo aver completato la verifica del prestito ipotecario, il prestatore preparerà la lettera di approvazione e il contratto di prestito.
Documenti per un prestito
Dopo la decisione di base sul credito (controllo del credito con prova del reddito e auto-rivelazione, tipo di credito, linea di credito), i creditori hanno bisogno di tutti i documenti di proprietà disponibili. Questi documenti dovrebbero consistere in:
- il contratto di vendita scritto privato (koopovereenkomst) se non sei ancora il proprietario. L'impresa edile può richiedere il contratto di acquisto notarile al notaio fiduciario.
- una stima dell'oggetto (rapporto fiscale), se disponibile.
- il contratto di acquisto notarile (akte van levering) e l'estratto catastale (kadastraaluittreksel), che dimostra il passaggio di proprietà se sei già il proprietario.
- il "aannemingsovereenkomst", se un nuovo edificio viene eseguito con un contraente (paragonabile a un contratto di costruzione).
- i disegni di costruzione e la dichiarazione dei costi di costruzione, se di nuova costruzione.
- il calcolo del cubo (per i nuovi edifici) - i calcoli dello spazio vitale non sono comuni nei Paesi Bassi.
- una planimetria
- Foto dell'oggetto
- l'indirizzo del notaio che deve essere coinvolto nel contratto di compravendita e / o nell'ordine del mutuo. Di solito nei Paesi Bassi l'acquirente determina il notaio. Si consiglia di coinvolgere un notaio locale, ma anche qualsiasi altro notaio autorizzato nei Paesi Bassi può effettuare la certificazione.
- il certificato di assicurazione contro gli incendi
- la dichiarazione aggiuntiva sul finanziamento transfrontaliero
Se i singoli documenti non sono ancora disponibili, il tuo istituto di credito li richiederà durante l'elaborazione del prestito.
Non è necessario essere residenti nei Paesi Bassi per acquistare una casa ad Amsterdam.
Domanda di mutuo e rimborso
In conformità con le specifiche nella lettera di approvazione / contratto di prestito, il prestatore contatterà il notaio nei Paesi Bassi per ordinare un mutuo in euro. Poiché il contratto di acquisto viene solitamente autenticato solo in caso di acquisizioni se il notaio ha il prezzo di acquisto disponibile allo stesso tempo, il prestatore consegna l'importo del prestito al notaio fiduciario. Il prestatore redigerà anche la lettera di fiducia richiesta e monitorerà il mandato fiduciario.
Se non è richiesto alcun mandato fiduciario (ad esempio se sei già proprietario dell'immobile), il prestito può essere erogato su tue istruzioni non appena è disponibile la pratica di ipoteca notarile con il cosiddetto "notarisverklaring", con la quale il notaio dichiara che l'ipoteca è regolarmente iscritta . La prova di ciò sarà inviata alla banca tramite il notaio dopo l'elaborazione da parte dell'ufficio mutui (di solito poche settimane).
Implicazioni fiscali
Gli effetti fiscali della residenza o di un oggetto in Olanda si basano sull'accordo sulla doppia imposizione tra la Repubblica federale di Germania e i Paesi Bassi. Successivamente, le tasse per qualsiasi reddito derivante dalla locazione o per un profitto dalla rivendita della tua proprietà sono tassate nello stato in cui si trova. Deve essere coinvolto l'ufficio delle imposte responsabile della tassazione del contribuente.
Effetti dell'utilizzo dei fondi di risparmio della building society
L'ufficio delle imposte ritiene che l'utilizzo di mutui per la casa e fondi di risparmio all'estero durante il periodo di impegno sia dannoso per i premi o le tasse. Un'eccezione importante si applica solo ai dipendenti dell'Unione europea: secondo le sentenze della BFH, possono utilizzare i fondi della building society per le case famiglia nel loro paese di residenza.
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