Con una casa vacanza o un appartamento in Portogallo puoi goderti il sole anche in inverno. Scopri qui come funziona l'acquisto della tua casa in Portogallo.
Che si tratti di una casa per le vacanze o di un appartamento per le vacanze: l'acquisto di una proprietà in Portogallo è molto allettante per molti. Dalla Germania il viaggio vale anche per un lungo weekend, e puoi fare affidamento sul clima, soprattutto in Algarve. Nella calura estiva, una fresca brezza marina vi rinfresca, in inverno - quando il vento gelido soffia da nord - beneficiate della protezione delle montagne che separano la fascia costiera dall'interno.
I requisiti per l'acquisto di una casa in Portogallo
I tedeschi di solito possono acquistare qualsiasi casa o appartamento per le vacanze che viene offerto senza problemi. Possono anche rimanere in Portogallo per tutto il tempo che vogliono. Se hai intenzione di rimanere più di tre mesi consecutivi, è meglio richiedere il permesso di soggiorno obbligatorio direttamente all'ingresso. L'approvazione è solitamente una questione di forma. Gli acquirenti di case devono anche ottenere un numero di partita IVA dall'ufficio delle imposte locale. Ti servirà anche se vuoi aprire un conto bancario in Portogallo. Chi cerca un appartamento in Portogallo dipende dall'auto. È necessario registrare nuovamente le auto importate al massimo dopo 180 giorni. È meglio dichiararli come merci in movimento e introdurli come parte della "Residencia". Altrimenti l'importazione sarà costosa. È meglio rivolgersi a fornitori di servizi professionali.
Fattore di posizione clima
Coloro che sono interessati al settore immobiliare si concentrano spesso in Algarve. Perché il clima mite tutto l'anno c'è un piacevole cambiamento rispetto al tempo triste in Germania. La temperatura media in inverno è di circa 16 gradi Celsius e in estate 28 gradi Celsius non è raro. Inoltre, puoi volare nella capitale del distretto di Faro in tre ore per circa 300 euro.
Prezzi degli immobili in Portogallo
La fascia costiera dell'Algarve si è sviluppata negli ultimi anni in una roccaforte per i golfisti. Nei campi da golf ben curati la costruzione è altrettanto robusta. Chiunque investe in una tale proprietà può aspettarsi prezzi di rivendita elevati. Tuttavia, non dovresti comprare una casa come questa solo per motivi di profitto. Perché la conclusione è che l'acquisto rimane un lusso.
Un appartamento di 2 locali per 150.000 euro costa circa 300 euro al mese per la manutenzione (amministrazione, cameriera, servizio piscina e giardino, provviste di riparazione e costi generali di urbanizzazione). Elettricità e acqua non sono ancora incluse. Una “quinta” - una vecchia fattoria nell'entroterra del Portogallo - è ancora molto economica. Con questi oggetti in particolare, però, non bisogna rifuggire dai costi di un esperto che controlla la qualità costruttiva. Se hai la possibilità di provare a viverci in inverno prima dell'acquisto, puoi verificare tu stesso se puoi fare a meno del riscaldamento, se il tetto è a tenuta d'aria e le pareti rimangono asciutte. Perché l'idillio estivo spesso trasfigura il povero tessuto edilizio che ti prende il freddo in inverno. Informarsi in loco presso l'ufficio del sindaco,se ci sono piani per costruire nuovi edifici nel quartiere che potrebbero bloccare la vista, o se devono essere costruite strade che potrebbero essere una fonte di rumore.
Trova la casa giusta
Quando si cerca una casa adatta in Portogallo, è meglio rivolgersi a un cosiddetto "Mediador Autorizado". Si tratta di un broker con licenza statale che può produrre un "numero AMI". Redige contratti e solleva l'acquirente da una serie di procedure amministrative. Ad esempio, controlla la struttura della proprietà nel registro fondiario e cerca quali ipoteche o diritti di terzi pesano sulla proprietà. Se commette errori, è responsabile del danno subito dall'acquirente. La cosa migliore dell'assistenza del broker: non costa nulla all'acquirente. Il venditore paga la commissione.
Chiunque trovi un'offerta interessante senza un agente dovrebbe, oltre a esaminare il registro fondiario ("Conservatória do Registo Predial"), presentare il permesso di soggiorno ("Licença de Utilização") o il permesso di costruzione ("Licença de Construção") È possibile che Your-Best-Home.net sia stato costruito in base alle normative vigenti, e non puoi fare affidamento sul fatto che la violazione rimarrà nascosta a lungo termine. La cosa migliore da fare è far controllare la qualità della costruzione da esperti La creazione di una richiesta di prestito è sufficiente solo per proteggersi dal peggio.
Lisbona si trova nell'estremo sud-ovest dell'Europa, sulla costa atlantica.
Confronta le offerte di appartamenti
Chi mette a confronto offerte simili di case vacanza e appartamenti non dovrebbe essere accecato da un prezzo di acquisto inferiore, ma dovrebbe anche considerare i costi di gestione. I venditori e gli amministratori forniranno informazioni al riguardo. Nei sistemi esistenti, i vecchi conti forniscono la migliore prova dell'ammontare dei costi accessori. È fondamentale prendere visione degli statuti e dei verbali della comunità dei proprietari, in cui sono registrati i diritti e gli obblighi di utilizzo degli spazi comuni. Dovresti controllare se sono state costituite riserve sufficienti per le riparazioni, se sono pianificati acquisti o edifici costosi e in base a quale chiave sono assegnate le spese comunitarie. Anche una conversazione con i vicini locali non fa male.
Costruisci tu stesso le case per le vacanze
Costruire una casa da remoto è complicato. Se non puoi comparire regolarmente nel cantiere in Portogallo, dovresti avere almeno una persona di cui ti fidi oltre al responsabile del cantiere che controlla le fasi di costruzione più importanti. La terra può riservare una brutta sorpresa e, mentre stai progettando silenziosamente la casa dei tuoi sogni, nel peggiore dei casi, il terreno edificabile acquisito può trasformarsi in un terreno senza valore dall'oggi al domani. Per alcune aree, le autorità portoghesi rilasciano solo permessi di costruzione temporanei, che scadono dopo la data di completamento specificata. È meglio chiedere informazioni su tali restrizioni in municipio. Lì sanno anche se la proprietà è collegata alla rete idrica comunale. Salvo che,Nella proprietà deve essere disponibile almeno un pozzo con capacità sufficiente e buona qualità dell'acqua.
Coloro che costruiscono la propria casa per le vacanze dovrebbero essere preparati al fatto che i lavoratori in gran parte non qualificati raccoglieranno la cazzuola in loco. È quindi meglio assumere specialisti con richieste speciali non comuni nella rispettiva regione, come il riscaldamento a pavimento, anche se richiedono molto di più. Per quanto riguarda la costruzione stessa, devi sapere che gli standard tedeschi non si applicano in Portogallo. È più facile se scegli un nuovo edificio dallo sviluppatore. Si paga in base allo stato di avanzamento della costruzione. L'ordinanza tedesca sugli agenti immobiliari e sui costruttori edili contiene suggerimenti in merito. Per essere al sicuro dal punto di vista finanziario, come ho detto, paghi in base allo stato di avanzamento della costruzione e mantieni circa il cinque per cento di ogni tranche a titolo di garanzia. Il regolamento tedesco sugli agenti immobiliari e sui promotori immobiliari fornisce suggerimenti per i pagamenti parziali,quale concordato con l'impresa di costruzioni.
Fondamentalmente non dovresti dimenticare la nonchalance dei meridionali. La data di completamento concordata per il nuovo domicilio è generalmente ritardata in Portogallo di almeno tre mesi o sei mesi. Alcuni promotori immobiliari iniziano la costruzione solo dopo che la maggior parte del complesso è stata venduta. Due anni di costruzione non sono rari in Portogallo. Quindi dovresti considerare attentamente se potresti non essere servito meglio con un oggetto finito. Ma anche qui dovresti assicurarti che il permesso di costruzione sia stato rispettato. Per essere al sicuro, chiedi a un esperto di valutare il tessuto dell'edificio.
Nessuna firma frettolosa quando si prende una decisione di acquisto
Poiché la qualità degli edifici in Portogallo è molto diversa, dovrebbe essere assolutamente esaminata in modo critico ed esperto. Una volta trovata la casa dei tuoi sogni, di solito paghi il dieci percento del prezzo di acquisto per assicurarti l'offerta. Dovresti avere immediatamente a portata di mano l'importo del deposito. Perché la banca regala i soldi solo quando ha un'ipoteca su Your-Best-Home.net o qualche altro titolo. Se vuoi ancora contrarre il prestito con breve preavviso, dovresti prendere in prestito altri beni, come la tua casa in Germania o titoli. In generale, tuttavia, il deposito non dovrebbe essere un problema. In ogni caso, la regola pratica è che dovresti portare dal 40 al 50% di equità per una proprietà per le vacanze.
Prima di consegnare i soldi, dovresti assolutamente firmare un contratto preliminare, un “Contrato-promessa de Compra e Venda” - ma solo se sei determinato ad acquistare Your-Best-Home.net. Perché i contratti preliminari sono vincolanti in Portogallo. Regolano i diritti e gli obblighi delle parti fino all'autenticazione del contratto definitivo di acquisto e definiscono l'acquisto a grandi linee. L'acquirente deve quindi mettere i soldi sul tavolo entro una certa data. Se non ci riesce, il proprietario può lasciare andare l'affare. Quindi non solo si perde l'acconto, ma spesso c'è una penale contrattuale. Pertanto, dovresti assolutamente metterti in contatto con la tua banca prima di firmare un contratto preliminare. Al contrario, questo documento obbliga anche il precedente proprietario.Se successivamente lascia l'attività, deve trasferire il doppio del deposito all'acquirente secondo la legge portoghese.
Funchal è la capitale della regione autonoma di Madeira.
Il contratto preliminare
Il contratto preliminare contiene solitamente le seguenti disposizioni:
- l'esatta designazione delle parti e l'esatta descrizione dell'immobile compresi i dati catastali nonché un riferimento alla libertà da gravami,
- il prezzo di acquisto nonché eventuali pagamenti parziali per nuovi edifici in base allo stato di avanzamento della costruzione e l'accordo di un acconto, se richiesto dal venditore (il dieci per cento è normale),
- l'accordo sulla collaborazione del venditore nella registrazione provvisoria dell'acquisizione e dell'ipoteca,
- la data di scadenza del prezzo di acquisto rimanente o delle parti del prezzo di acquisto da finanziare (al più presto quando il contratto di acquisto è autenticato),
- la data per la certificazione notarile,
- Clausole sanzionatorie in caso di violazione del contratto e clausola esecutiva.
Puoi giocare sul sicuro se hai il preliminare certificato da un notaio e poi provvisoriamente iscritto nel registro fondiario. Ciò garantisce la tua richiesta di diventare proprietario per sei mesi. In caso contrario, può accadere quanto segue: Il proprietario vende a un secondo interessato che, in buona fede, si è iscritto nel registro fondiario. Anche se il tuo contratto è stato firmato prima, perderai. Sebbene l'iscrizione nel registro fondiario non sia obbligatoria, non si dovrebbe assolutamente farne a meno.
In Portogallo, invece, diventi proprietario di una casa con un contratto di vendita autenticato. Il venditore riceve quindi il suo denaro immediatamente dopo la firma. In Germania, invece, il notaio tiene la somma in un conto di deposito a garanzia, una forma speciale di conto di deposito a garanzia, per alcune settimane fino a quando l'acquirente è il nuovo proprietario nel registro fondiario.
Prima che il contratto di acquisto sia concluso e autenticato, l'acquirente deve pagare l'imposta sul trasferimento di proprietà. Per fare ciò, l'acquirente deve informare le autorità fiscali del prezzo a cui sta acquistando l'immobile e presentare la sua tessera fiscale personale e la tessera fiscale (“Caderneta predial”). Solo quando ha pagato l'imposta sul trasferimento di proprietà (SISA) e può dimostrarlo al momento dell'acquisto, il notaio attesta il contratto.
Il contratto di acquisto notarile viene solitamente elaborato da un avvocato autorizzato dall'acquirente a farlo davanti a un notaio o console portoghese (in Germania). L'avvocato assicura l'ottenimento dei certificati e dei documenti necessari per l'esecuzione del contratto di acquisto. Importante: in qualità di dipendente pubblico, il notaio in Portogallo non ha alcun ruolo di consulenza.
Il finanziamento
Le banche portoghesi concedono prestiti solo a clienti residenti e solitamente a tasso variabile. Chiunque desideri concordare un tasso di interesse fisso paga una commissione eccessiva. Le banche tedesche sono riluttanti a finanziare immobili stranieri e di solito regalano i soldi solo se, ad esempio, presti la tua casa in Germania o fornisci qualche altra solita sicurezza. A garanzia di tale finanziamento possono essere considerati sia gli immobili residenziali pronti per la movimentazione che si trovano all'interno di urbanizzazioni sviluppate sia i terreni edificabili per i quali è stata rilasciata la licenza edilizia.
I documenti per un prestito in Portogallo
I documenti per il finanziamento della casa in Portogallo si chiamano "Documentos a entregar com a proposta de emprésito para habitação". Insieme alla domanda di prestito, devi presentare al tuo prestatore i seguenti documenti sul pedone portoghese:
| Identificação da Propriedade | Identificazione della proprietà |
|---|---|
| planta do terreno e da construção | Piano di costruzione e cantiere |
| fotografie | Fotografie |
| Características da Propriedade | Proprietà essenziali della proprietà |
| Area totale del terreno e area ocupada pela construção em métros quadrados, n ° de pisos / caves / garagens / rés-do-chão / andares | Immobile e superficie edificata in mq, numero piani, compreso seminterrato / garage / piano terra / piani |
| infra-estruturas já realizadas (rede eléctrica, rede de água, esgoto e telefone) | infrastrutture esistenti (rete elettrica e telefonica pubblica, approvvigionamento idrico pubblico e smaltimento) |
| Identificazioneção da fracção autónoma (nos termos exactos em que a identificação consta ou vai constar da escritura de costituição da propriedade horizontal) | Designazione del condominio (definizione esatta riportante le designazioni contenute nella dichiarazione di divisione) |
| n ° de divisões, natureza das divisões, valor atribuído à propriedade | Numero e uso dei locali, valore dell'immobile ipotizzato |
| Nome, morada, telefone do proprietário / da pessoa à contactar no local | Nome, indirizzo, telefono del proprietario / referente in loco |
| Fotocopia da licenza di costruzione attualizzazione o da licenza di abitazione / utilizzo | Fotocopia del permesso di costruzione o di abitazione o d'uso |
| Contrato promessa de empreitada | Contratto di costruzione / lavoro |
| Contrato promessa de compra e venda | Promessa di acquisto / contratto preliminare di acquisto |
| Certidão de teor dos registos em vigor da Conservatória do Registo Predial Current certificate | Estratto del registro fondiario |
| Caderneta Predial | Carta di controllo dell'edificio |
| Cópia dos cartões de contribuinte | Copia del codice fiscale portoghese |
Domanda di mutuo in Portogallo
L'apprezzamento e il collocamento dei mutui possono essere effettuati tramite una società di valutazione locale e uno studio legale, che idealmente dovrebbero collaborare con la tua banca. L'ipoteca avviene per contratto o dichiarazione unilaterale. L'ordinazione e la realizzazione dell'ipoteca sono soggette alla legge portoghese.
Il principio dell'ordine cronologico di priorità delle iscrizioni prevale sempre se sull'immobile sono iscritti più mutui o altri diritti. Nel caso di ipoteche su oggetti in Portogallo, vengono considerate solo ipoteche di prim'ordine. L'ipoteca è iscritta in euro e comprende, oltre al credito principale, interessi per tre anni e spese accessorie.
Nel documento di nomina devono essere inclusi anche accordi per un'adeguata assicurazione contro gli incendi e l'assegnazione di eventuali benefici assicurativi. Il foro competente è determinato dall'ubicazione della proprietà. Come già accennato, è consuetudine richiedere una prenotazione provvisoria dell'acquisto - indicando il prezzo di acquisto - e l'ipoteca nel registro fondiario prima che il contratto di acquisto sia autenticato. Questa voce provvisoria serve a garantire il grado e contiene:
- Nome del futuro mutuatario
- Importo del mutuo
- Importo degli interessi e benefici accessori
L'ipoteca finale deve essere autenticata e registrata entro sei mesi dalla prenotazione, se l'acquisto viene effettuato contemporaneamente al contratto di compravendita.
Il costo di una casa in Portogallo
Spese notarili e catastali, nonché spese accessorie, ma anche trasferimento di proprietà e tassa di proprietà: devi pagare tutto questo quando acquisti una casa in Portogallo. Chiariamo nel dettaglio quanto sono alti i costi.
La città di Porto è omonima e nota per il vino porto.
Costi aggiuntivi
Se calcoli l'importo totale del finanziamento, non dimenticare di includere tra il 10 e il 15 percento di costi aggiuntivi. L'importo esatto dipende dal prezzo di acquisto e dall'ammontare del prestito.
La parte del leone è l'imposta sul trasferimento di proprietà. Il SISA è fino al dieci percento del prezzo di acquisto. Gli utenti autonomi beneficiano di un'indennità fino a 83.500 euro. Inoltre, le aliquote fiscali sono classificate. Dall'equivalente di circa 162.000 euro, le autorità fiscali portoghesi addebitano uniformemente il dieci percento per l'acquisto di case. L'imposta sul trasferimento di proprietà deve essere pagata prima della firma del contratto di acquisto autenticato.
Le spese notarili e catastali sono dal due al tre per cento del prezzo di acquisto notarile e includono già l'imposta di bollo dell'otto per mille. Chiunque consulti un avvocato paga un extra, ma dovrebbe fissare il prezzo in anticipo. A differenza della Germania, in Portogallo non esiste un tariffario legale. Chiunque voglia utilizzare il trucco di acquistare la propria proprietà tramite una società off-shore per aggirare legalmente l'imposta sul trasferimento di proprietà o sulle successioni e sulle donazioni dovrà consultare sia un avvocato che un consulente fiscale. Tuttavia, non tutti gli istituti di credito giocano con questi modelli di risparmio fiscale. L'imposta sulla proprietà va dallo 0,7% all'1,3% del valore unitario per le proprietà edificabili. Per determinati periodi e fino a determinati valori unitari, si applicano delle quote.Chiunque vende la sua casa con profitto deve pagare il 50% dei proventi aggiuntivi come reddito. L'imposta sulle donazioni e sulle successioni ("Imposto Sobre Sucessoes e Doacoes") dipende dal valore del bene e dal grado di parentela. I coniugi ei figli che ereditano una casa devono, ad esempio, aspettarsi il 13 per cento per un valore che va da circa 70.000 euro a 180.000 euro. L'imposta sugli immobili comporta costi di gestione tra lo 0,7 e l'1,3 per cento del valore unitario. Sono possibili esenzioni per edifici costruiti a scopo residenziale per determinati periodi di tempo fino ad un valore di circa 150.000 euro.chi eredita una casa deve fare i conti con il 13 per cento per un valore da circa 70.000 euro a 180.000 euro, per esempio. L'imposta sugli immobili comporta costi di gestione compresi tra lo 0,7 e l'1,3 per cento del valore unitario. Sono possibili esenzioni per edifici costruiti a scopo residenziale per determinati periodi di tempo fino ad un valore di circa 150.000 euro.chi eredita una casa deve fare i conti con il 13 per cento per un valore da circa 70.000 euro a 180.000 euro, per esempio. L'imposta sugli immobili comporta costi di gestione compresi tra lo 0,7 e l'1,3 per cento del valore unitario. Sono possibili esenzioni per edifici costruiti a scopo residenziale per determinati periodi di tempo fino ad un valore di circa 150.000 euro.
Costi di finanziamento
I costi sono determinati caso per caso e si basano sullo sforzo richiesto in loco. I partner contraenti in Portogallo si occupano della valutazione della proprietà e dell'ordinazione del mutuo.
Il costo della perizia si basa sul valore di mercato dell'immobile, ma è di almeno 300 euro circa. L'ordinanza di mutuo che deve essere eseguita da un avvocato comporta costi intorno al due per cento dell'importo del prestito, ma almeno 1.500 euro. A questo si aggiungono le spese notarili e catastali, che dipendono dall'ammontare del mutuo da accatastare.
Suggerimenti e indirizzi informativi per la tua casa vacanza
Se lasci il tuo appartamento o casa vacanze da solo per un lungo periodo, è meglio assumere una società di gestione per assicurarsi che tutto sia in ordine.
È necessario chiarirlo quando si effettua la selezione:
- L'azienda è registrata, ha referenze?
- Con che frequenza viene controllato Your-Best-Home.net?
- L'amministrazione è sempre disponibile?
- In caso affermativo, si occuperà anche del noleggio?
- I costi di gestione (tasse, acqua, elettricità) sono chiaramente indicati?
- La gestione immobiliare collabora con società di servizi; in caso affermativo con quali?
Indirizzi
Camera di Commercio e Industria Tedesco-Portoghese
Av. da Liberdade, 38-2 ° - P-1269-039 Lisboa Tel.00351/21/
321 12 00 - Fax 00351/21/321 12 20
Ambasciata tedesca
Campo dos Mártires da Pátria, 38 - P - 1169-043 Lisboa
Tel. 00351/21/8 81 02 10 - Fax 00351/21/8 85 38 46
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