Campi di lavanda in fiore, buona cucina, buoni vini e una cultura vivace: queste sono solo alcune delle cose che rendono la Francia una popolare meta di vacanza. Non è raro che le persone pensino di acquistare una casa in Francia. Ma attenzione: paesi diversi, usanze diverse: in questo articolo abbiamo riassunto tutto ciò che devi sapere, inclusi indirizzi e traduzioni importanti.
Comprare casa in Francia: come trovare la tua proprietà
Per cominciare, dovresti ovviamente pensare a dove vorresti vivere in Francia o dove vorresti andare in vacanza regolarmente. E: dovrebbe essere una casetta, un appartamento o una villa con piscina? Se ti piace trascorrere le tue vacanze in Provenza, ad esempio, allora ovviamente ha senso comprare una casa anche lì. Nel migliore dei casi, conosci già la zona e forse conosci già alcuni locali: sono sempre di grande aiuto quando cerchi una proprietà.
Broker: il brokeraggio è soggetto a rigide normative in Francia: studi in giurisprudenza o economia o da quattro a dieci anni di esperienza nel settore. Solo allora la prefettura rilascia la “carte professional”.
Consigliato: membri dell'associazione di intermediazione FNAIM (Féderation Nationale des Agents immobiliers et Mandataires en vente de fonds de commerce). La commissione è una questione di negoziazione, ma di solito è compresa tra il 7 e l'8% del prezzo di acquisto più IVA.
Giornale: se vuoi cercare da solo, troverai regolarmente offerte di immobili all'estero nella sezione immobiliare dei quotidiani nazionali o sui loro siti web.
Notaio:I notai hanno diverse funzioni in Francia: certificazione notarile dei contratti di vendita, consulenza in materia immobiliare, immobiliare e immobiliare (importante per gli acquirenti stranieri) e anche mediazione di transazioni immobiliari. Grazie alle loro qualifiche, i notai hanno una conoscenza approfondita del mercato immobiliare locale e quindi non solo ti aiuteranno nella mediazione, ma anche nella preparazione del contratto di acquisto.
Municipio: i municipi in Francia forniscono informazioni su aree edificabili, piani di sviluppo, regolamenti urbanistici, altri regolamenti edilizi e prezzi attuali degli immobili.
Architetto:Gli architetti entrano in gioco quando pianificano e supervisionano i singoli progetti edilizi e sono organizzati nell'Ordre des Architectes (Camera degli Architetti).
Promotori immobiliari: offrono case e condomini chiavi in mano. L'appartenenza a un'associazione professionale di solito parla di serietà e competenza. Le associazioni più note sono: "Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs" / FNPC e "Union Nationale des Constructeurs de Maisons Individuelles" / UNCMI.
Vacanze su ordinazione: questo è possibile con la tua proprietà. La Provenza è in cima alla lista per molti.
Acquistare una casa in Francia: fare attenzione ai contratti preliminari
Attenzione: un contratto preliminare è legalmente valido in Francia! Qui conta come una reciproca promessa di vendita ed è quindi vincolante! Quindi non prendere impegni avventati per l'umore delle vacanze. Prima di firmare il cosiddetto "Avant-Contrat" o "Compromis des Vente", è essenziale chiedere aiuto a un notaio.
Una volta trovato l'immobile di tua scelta, concorda, se possibile, tutti i dettagli nel contratto preliminare con il venditore. Serve come base per il contratto di acquisto notarile. A causa delle conseguenze legali legate alla conclusione di un tale contratto preliminare, si raccomanda vivamente di farlo redigere da un notaio e, se possibile, di assicurarsi il finanziamento anche prima della firma.
I notai nell'area di frontiera tedesco / francese (Alsazia / Lorena) di solito forniscono consulenza bilingue, ad esempio anche su questioni di eredità, e possono autenticare contratti di acquisto e ordini di mutui in tutta la Francia. Per i notai nel resto della Francia, sarebbe necessaria una traduzione certificata del contratto di prestito tedesco. Tuttavia, questo richiede tempo e denaro.
Se vuoi evitare un viaggio in Alsazia appositamente per ordinare il mutuo, il notaio alsaziano ti invierà una procura in lingua tedesca su richiesta, che potrai quindi firmare davanti a un notaio tedesco o al più vicino consolato francese. Devi sostenere i costi sostenuti per questo.
Secondo la legge per la solidarietà e il rinnovamento urbano (loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain), un periodo di recesso di sette giorni dalla firma del contratto preliminare di acquisto si applica anche agli immobili usati . Nessun acconto può essere effettuato entro questo periodo e il contratto non può essere autenticato.
Secondo il codice del consumo francese, nel contratto preliminare deve essere specificato se e, in caso affermativo, in quale misura il prezzo di acquisto deve essere finanziato con fondi di credito. La legge prevede un periodo di almeno quattro settimane dalla conclusione del contratto preliminare per l'ottenimento del finanziamento. Se una richiesta di prestito corrispondente viene rifiutata dalla banca entro questo periodo, di solito è possibile recedere dal contratto preliminare gratuitamente. Tuttavia, dovresti farlo confermare per iscritto. Se necessario, è possibile concordare con il venditore una proroga del termine. Gli acconti concordati sul prezzo di acquisto devono essere effettuati solo su un conto del notaio incaricato dell'acquisto.
Anche in Francia ci sono alcuni regolamenti edilizi che devono essere osservati, come il piano di sviluppo (plan d'occupation des sols / POS) e l'urbanistica (documentata nel "Certificat d'Urbanisme" / CU). I comuni rilasciano il permesso di costruire .
la costruzione di case familiari chiavi in mano soggette a una regolamentazione legale speciale (contrat de construction de maison individual / CCMI). i contratti di lavoro conclusi con gli sviluppatori soggetti a norme rigorose per la protezione dell'acquirente, il particolare individuo, rilasciato per la garanzia di completamento del progetto di costruzione sotto forma di una banca - o garanzia assicurativa fornisce.
Il catastoè regolato in modo diverso in Francia. In Alsazia e Lorena esiste la cosiddetta “livre foncier”, tenuta come il catasto tedesco (sezioni da I a III). Nel resto della Francia vengono tenuti registri ipotecari regionali (Bureaux de Conservation des Hypothèques), che registrano sia i diritti di proprietà che i mutui.
Il loro paradiso delle vacanze: molte persone realizzano questo sogno acquistando una casa in Francia.
Finanza immobiliare in Francia: credito e tasse
Erogazione del prestito
Poiché il prezzo di acquisto concordato dovrebbe normalmente essere già disponibile presso il notaio al momento della certificazione notarile dell'operazione immobiliare, i finanziatori versano il prestito direttamente al notaio nell'ambito di un mandato fiduciario.
Se sei già proprietario dell'immobile, il mutuo può essere erogato su tue istruzioni senza mandato fiduciario non appena il mutuo è stato inserito nella corretta graduatoria. Tuttavia, a causa dei tempi di elaborazione relativamente lunghi presso gli uffici del registro fondiario francese o gli uffici del registro ipotecario, questo può richiedere alcune settimane. Nella misura in cui in tali casi sono necessarie esborsi anticipati del prestito (ad esempio per pagare i conti del commerciante), di solito possono essere effettuati tramite il notaio responsabile, come parte della sua responsabilità per la corretta registrazione del mutuo.
Quindi, se vuoi finanziare una proprietà, tieni presente che il tempo di elaborazione previsto, dalla presentazione della domanda di prestito all'erogazione del prestito, è di circa due o tre mesi.
Effetti dell'utilizzo dei fondi della building society
L'ufficio delle imposte considera l'utilizzo di mutui per la casa e fondi di risparmio all'estero durante il periodo di impegno come dannoso per i premi o le tasse. Un'eccezione importante si applica solo ai dipendenti dell'Unione europea: secondo le sentenze della BFH, possono utilizzare i fondi della building society per le case famiglia nel loro paese di residenza.
Gli altri effetti fiscali di un immobile all'estero - come il trattamento dei redditi / perdite da locazione e locazione all'estero per la tassazione del reddito in Germania - si basano sull'accordo sulla doppia imposizione tra la Repubblica federale di Germania e la Francia. Qui deve essere coinvolto l'ufficio delle imposte responsabile della tassazione del contribuente.
Costi di esercizio
L'imposta sugli immobili viene ridefinita ogni anno dal Comune. Oltre alla tassa di proprietà (taxe foncière), in Francia deve essere pagata una cosiddetta tassa di alloggio (taxe d'habitation) . Tutti coloro che hanno un appartamento, proprietario o inquilino, devono pagarlo. L'importo dipende dal valore locativo catastale e dal tasso di accertamento comunale. L'imposta sulla proprietà e la tassa sulla casa combinate sono generalmente superiori alla tassa tedesca sulla proprietà. I costi di gestione come la raccolta dei rifiuti, la pulizia delle strade, l'acqua e le fognature sono generalmente più economici che in Germania. Istituire un conto corrente francese per i costi di gestione.
Una tradizionale fattoria francese con giardino a Bordeaux.
Proprietà finanziaria in Francia
Equità
Usa sempre almeno il 40-50 percento di capitale proprio quando si finanzia una proprietà all'estero. Anche gli immobili o altri beni in Germania, che possono essere presi in prestito se necessario, contano come sostituti del capitale.
Costi di acquisto aggiuntivi
Commissioni di intermediazione: dal sette all'otto percento IVA inclusa del prezzo di acquisto. Chi sostiene questa commissione è una questione di trattativa, di solito l'acquirente.
Per i terreni edificabili e gli edifici che non hanno meno di cinque anni e passano di mano per la prima volta, è dovuta l'imposta sul valore aggiunto (TVA) del 19,6 percento, spesso già inclusa nel prezzo di acquisto: toutes tax include (ttc).
Per la proprietà usata ci sono costi aggiuntivi di circa l'8%:
- Imposta dipartimentale (taxe départementale) 3,6 per cento
- Tassa comunale (taxe communale) 1,2 per cento
- Più una tassa di riscossione del 2,5% sulla tassa del dipartimento
- Il catasto costa lo 0,1 percento
- Notaio e tribunale costa dal 2 al 3 percento.
Il finanziamento
Mutuo per la casa e fondi di risparmio possono essere utilizzati anche per finanziare misure abitative in Francia. Il prestito può essere garantito da un'ipoteca sull'immobile residenziale francese. Ovviamente anche gli oggetti promessi domestici e le garanzie sostitutive possono essere utilizzate come garanzia.
Documenti di finanziamento
- Prova di reddito (tre buste paga più recenti di ciascun mutuatario, ecc.)
- Ultimo accertamento dell'imposta sul reddito
- Prova di altri redditi (pagamenti di alimenti, redditi da locazione, ecc.)
- Conferma di altri prestiti che saranno inclusi nel finanziamento (importo, durata, tasso di interesse, rate di rimborso)
- Prova di equità
- Prova di assicurazione stabili
- Estratto attuale del registro fondiario / estratto del registro ipotecario
- Planimetria del sito ufficiale
- Copia della carta d'identità
- Estratto dalla FICP
3 consigli per ristrutturare la tua casa di campagna
1. Realizza il sogno di una casa di campagna
Il cortile abbandonato nel mezzo dei vigneti della Provenza, l'idilliaca casa di paese fatta di pietre naturali - case da sogno che sembrano solo aspettare di essere risvegliate. Le vecchie case hanno spesso una buona struttura e sono ancora economiche nelle regioni remote. Hai bisogno di molta sensibilità e pazienza nell'affrontarli. Anche prima di acquistare una casa, dovresti chiamare un professionista dell'edilizia. Un architetto francese specializzato in ristrutturazioni conosce meglio i regolamenti edilizi regionali e anche i requisiti per le vecchie case di campagna per un restauro elegante.
Per prima cosa, familiarizza con il tessuto della tua casa. Se non è disponibile alcun piano di costruzione, l'architetto dovrebbe registrare lo stato attuale in un rilievo. È importante registrare e rimuovere i danni causati dall'umidità o l'infestazione da parassiti sulle parti in legno portanti. Tali parti di solito devono essere sostituite completamente. Se trovi nidi di termiti, devi segnalarli in Francia. Avrai meno problemi con la muratura. Il calcare, ad esempio, non assorbe quasi l'acqua.
Bellissimi affreschi, intarsi o stucchi potrebbero essere nascosti sotto l'intonaco della tua casa. Può essere eccitante e divertente cercare indizi qui, fotografare e descrivere i reperti.
Quartiere La Petite France di Strasburgo
2. Rinnovare secondo le moderne esigenze
Dopo l'inventario, inizia la ristrutturazione pratica: riassetto e sgombero, rimozione di vecchi strati di pitture e intonaci, eventuali aggiunte e ricollocamento dei servizi di costruzione.
Ristrutturazione del tetto: Le tegole in argilla sono diffuse nei paesi del Mediterraneo. Per ripristinare il tetto alla vecchia maniera, coprire e riutilizzare con cura le tegole in buone condizioni. Se questi non bastano, puoi trovare rivenditori di materiali da costruzione in Provenza, ad esempio, specializzati in vecchie tegole. Per proteggersi dal vento e dalla pioggia, dovresti mettere una pellicola traspirante sotto il mattone.
Riscaldamento :Anche in una casa nel sud della Francia, non rinunciare al riscaldamento centralizzato, anche se l'ampio soggiorno ha un suggestivo camino aperto, come spesso accade. La sua capacità di riscaldamento non è sufficiente in inverno, che può diventare un freddo fastidioso. Il riscaldamento è fondamentale, soprattutto in bagno. Il riscaldamento centralizzato aiuta anche a impedire che l'umidità penetri nelle travi di legno.
3. Scopri il tipico
Quando si tratta di interior design, ci sono opzioni interessanti per creare quel tocco che percepisci e ami come uno stile di vita tipicamente francese.
Camere, finestre e porte:Lo spazio abitativo e la disposizione delle stanze sono spesso sufficienti nelle antiche fattorie francesi. Se è necessaria un'estensione, la planimetria esistente e le aperture della facciata devono essere adattate con cura. Se vengono installate nuove finestre e porte, i vecchi accessori e maniglie possono mantenere lo stile della casa. Dovresti dipingere finestre e persiane con i colori tipici del paese. In Provenza è il famoso, luminoso grigio-blu. Chi acquista una vecchia casa in Francia dovrebbe ristrutturarla e modernizzarla con il dovuto rispetto per la sua storia e cultura. Le modifiche strutturali sono sempre soggette all'approvazione dell'autorità edilizia responsabile e dell'ufficio dei monumenti. In alcune zone sussiste il rischio di gravi sanzioni e persino di ordini di demolizione se non vengono rispettati i regolamenti edilizi.
Rivitalizza l'atmosfera : terracotta e pietra naturale sono un must. La Provenza è ancora oggi una roccaforte per la produzione di tali piastrelle e piastrelle in modelli e colori tradizionali.
Quando si costruiscono gli interni, è meglio lasciare la casa in uno stato provvisorio e incompiuto per un po 'più a lungo e arredarla solo con parsimonia all'inizio. Perché vale la pena cercare pezzi di artigianato regionale e bellissimi mobili antichi singoli nei villaggi e nei mercatini delle pulci. Molte vecchie case ristrutturate devono la loro atmosfera unica a questi tesori.
Finestra della Provenza e campi di lavanda
Indirizzi e traduzioni importanti
| CCMI | Contrat de construction de maisons | contratto di lavoro individuale per case unifamiliari unifamiliari |
| CEA | Caisse d'Epargne d'Alsace | Cassa di risparmio alsaziana con sede a Strasburgo |
| CU | Certificat d'Urbanisme | Pianificazione urbana |
| FNAIM | Fédération Nationale des Agents immobiliers | Associazione francese dei mediatori |
| FNPC | Fédération nationale des promoters constructeurs | Associazione professionale per sviluppatori immobiliari |
| POS | Plan d'occupation des sols | Piano di zonizzazione |
| TVA | Taxe sur la valeur ajoutée | I.V.A. |
| UNCMI | Union nationale des constructeurs de maisons individuales | Associazione professionale di promotori immobiliari |
| Vecchio edificio | Immeuble ancien |
| Appartamento / monolocale | Studio / F1 |
| Bank Banque | |
| Permesso di costruzione | Permis de construction |
| terreno edificabile | Terreno di costruzione |
| Società edile | Caisse d'Epargne Construction |
| Tasso di interesse effettivo | TEG - Taux Effectif Global |
| Condominio | appartamento |
| Tassa sul reddito | Impôt sur le revenu |
| Iscrizione di titoli nel registro fondiario | Inscription des garanties au livre foncier |
| Autorizzazione di addebito diretto | Authorization de prélèvement |
| Registro fondiario | Livre Foncier |
| Imposta sul trasferimento di proprietà | Taxe sur la mutation de la propriété im-mobilière |
| Residenza principale | Abitazione principale |
| Casa | Maison |
| Casa indipendente | Maison individuale |
| Ordine di mutuo | Constitution d'hypothèque |
| Catasto | Catasto |
| Acquirenti | Acheteur |
| Oggetto di acquisto | Objet |
| Prezzo d'acquisto | Prix d'achat |
| Contratto di acquisto | Contrat de vente |
| estratto conto | Extrait de compte |
| Offerta di prestito | Offre de pret |
| Garanzia di prestito | Garanzie |
| Documenti di prestito | Giustificativi |
| Agenti immobiliari | Agente immobilier / cortigiano |
| Commissione di intermediazione | Frais d'agence |
| I.V.A. | TVA (Taxe à la Valeur Ajoutée) |
| Nuova costruzione | Costruzione nouvelle |
| notaio | Notaire |
| Contratto di acquisto notarile | Notaio Contrat |
| Spese notarili | Frais de notaire |
| casa a schiera | Maison accolée |
| Assicurazione sulla vita a termine | Assurance-vie |
| Collaterale | Sûretés |
| Cassa di risparmio | Caisse d'épargne |
| Periodo di rimborso | Durée d'amortissement |
| Venditore | Vendeur |
| Promessa di vendita | Promisse de vente |
| Valutazione di mercato | Estimation de la valeur commerciale |
| Imposta patrimoniale | Impôt sur la fortune |
| Prestito di prefinanziamento | Credit d'anticipation |
| Imposta sugli alloggi | Taxe d'habitation |
| Detrazione interessi dal debito fiscale | Déduction fiscales des intérêts des emprunts |
| Seconda casa | Residence secondaire |
| Prestito provvisorio | Relè di credito |
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