Con una richiesta preliminare di costruzione, è possibile chiarire prima della domanda di costruzione se il progetto può essere approvato in linea di principio ed è compatibile con il diritto edilizio. Qui spieghiamo chi fa la richiesta e cosa dovrebbe contenere.
La richiesta di pre-costruzione è un buon modo per scoprire se la costruzione della proprietà desiderata è consentita. Sebbene non sia assolutamente necessario, l'indagine preliminare edilizia può avere senso in alcuni casi. Il decisore è l'autorità edilizia responsabile, che verifica se il progetto è compatibile con il diritto edilizio pubblico e se può essere attuato. Una richiesta preliminare di costruzione può essere presentata senza un aiuto esterno, ma data la sua esperienza in materia di pianificazione e regolamenti edilizi e la valutazione della costruibilità di un immobile, ha senso chiedere la consulenza di un architetto.
Quando ha senso un'indagine preliminare sulla costruzione?
Nel caso in cui l'immobile si trovi in un'area per la quale non esiste un piano urbanistico, si consiglia di norma una richiesta edilizia preliminare. Ciò vale per quasi tutte le aree già parzialmente edificate prima dell'entrata in vigore della legge federale sull'edilizia nel 1960. Un altro criterio importante è se l'appezzamento di terreno da costruire si trova in quella che è nota come area esterna - questo è il termine usato per descrivere tutte le aree al di fuori di uno sviluppo contiguo. Una richiesta di costruzione preliminare appositamente progettata crea le migliori condizioni per un permesso di costruzione finale, perché tutti gli aspetti parziali approvati sono legalmente validi.
Se hai un lotto libero senza un piano di sviluppo esistente e stai pensando di venderlo, una richiesta preliminare di costruzione può aumentare il prezzo. Perché in questo modo viene creata un'approvazione legalmente valida per aspetti parziali di un progetto edilizio per i potenziali acquirenti. Se desideri acquistare tu stesso un appezzamento di terreno, una richiesta preliminare di costruzione può già chiarire quali opzioni di costruzione sono disponibili per te. Sulla base di queste informazioni, il prezzo della proprietà può quindi essere negoziato.
Come fare una richiesta di costruzione
Una richiesta preliminare di costruzione viene sempre presentata per iscritto all'autorità edilizia responsabile o all'autorità di supervisione edilizia. Non devi essere un architetto o un pianificatore. Tutto ciò che è richiesto è un interesse all'acquisto e quindi una procura del proprietario dell'immobile. Alcune autorità forniscono un modulo corrispondente che facilita la "domanda di decisione preliminare".
È possibile inoltrare la richiesta preliminare di costruzione sia informalmente che formalmente. Nel caso di una domanda informale, di solito vengono presentati solo una pianta del sito e gli schizzi di un progetto di costruzione. Si noti, tuttavia, che rispondere a una richiesta informale non ha alcun effetto legalmente vincolante. Tuttavia, se si effettua una domanda formale, i modelli dettagliati sono vincolanti. Ma l'ampiezza di questo effetto vincolante dipende ancora una volta dal rispettivo stato federale. Di solito, l'indagine preliminare di costruzione è riconosciuta come una decisione amministrativa vincolata. In alcuni stati federali, tuttavia, la richiesta è classificata solo come "garanzia", il che significa che le autorità continuano a riservarsi il diritto di revocare l'effetto vincolante del permesso di costruzione preliminare in alcuni casi.
Dopo aver presentato i documenti, le autorità possono richiedere documenti aggiuntivi. Non riceverai risposta finché tutto non sarà stato controllato attentamente. Sii paziente: ci si può aspettare un tempo di elaborazione fino a tre mesi.
Prima che arrivi il cantiere: una richiesta preliminare di costruzione è sempre consigliata se non esiste un piano di sviluppo per una proprietà.
Come si presenta una richiesta preliminare di costruzione e cosa dovrebbe contenere?
Un'indagine preliminare sulla costruzione di solito consiste in un catalogo di domande e altri documenti, che sono, tuttavia, meno ampi rispetto al caso di una domanda di costruzione. Deve essere possibile rispondere alle domande con "sì" o "no". Poiché non ci sono specifiche precise riguardo alle domande, un architetto o un progettista edile può aiutare con l'elaborazione.
Di seguito sono riportate alcune domande di esempio per aiutarti a farti un'idea approssimativa. Assicurati che domande troppo generali, come: "Il progetto di costruzione sia idoneo per l'approvazione?", Non siano sufficienti.
Esempi di domande per la richiesta di pre-costruzione
- Per il progetto è previsto il seguente utilizzo: (…) (vedi anche descrizione dell'azienda). Per quanto riguarda il tipo di utilizzo, il progetto è ammissibile ai sensi della legge urbanistica in quanto (…) ai sensi del § 34 BauGB?
- Il progetto con una superficie di base di (…) e un'altezza di colmo di (…) è ammesso dalla legge urbanistica in termini di grado di utilizzo?
- Il progetto supera il limite edificabile sud di (…) m. Può essere promessa un'esenzione per il progetto edilizio perché il progetto edilizio supera il limite edificabile di (…) di (…) m? Il superamento è necessario dal punto di vista progettuale perché (…).
- Si può promettere un permesso per l'abbattimento degli alberi protetti dall'ordinanza sulla protezione degli alberi (…) secondo il piano di popolazione degli alberi? Gli alberi devono essere rimossi perché (…). Le piantagioni sostitutive possono essere effettuate altrove sulla proprietà.
Documenti per un'indagine preliminare edilizia
La portata dei documenti per una richiesta preliminare di costruzione è definita nella rispettiva ordinanza del modello di costruzione (BauVorlVO) dello Stato federale. Può contenere i seguenti documenti:
- Modulo di domanda del rispettivo stato federale (se offerto e richiesto dall'autorità edile) in una versione
- Estratto dalla mappa del territorio ufficiale
- Questionario dettagliato
- Descrizione edificio: descrizione informale della costruzione prevista
- Descrizione dell'uso (per strutture commerciali come negozi o ristoranti)
- Disegni costruttivi:
- Planimetria e planimetria: Si prega di presentare tutte le planimetrie interessate dal progetto di costruzione e tutte le altre planimetrie rilevanti per la valutazione del progetto complessivo con la destinazione d'uso dei locali e disegnarle nella planimetria dell'immobile.
- Sezioni e viste : mostra tutte le sezioni necessarie per valutare il progetto. Ciò include anche sezioni longitudinali e sezioni da cui è possibile vedere il collegamento, la fondazione e, se applicabile, il confine degli edifici adiacenti.
- Disegni per drenaggio e approvvigionamento idrico
- I disegni devono essere in scala. È sufficiente un basso livello di dettaglio.
- Foto del terreno edificabile
- Copia dell'estratto del registro di commercio / associazione (se rappresenti una persona giuridica o una società di persone)
- Procura : il cliente può autorizzare un'altra persona a svolgere azioni relative alla domanda di costruzione.
- Una copia dei carichi di costruzione: scopri in anticipo se c'è un carico di costruzione sulla tua proprietà. In tal caso, allegare un estratto dell'indice di carico dell'edificio.
- Estratto dal certificato di proprietà : Contiene la designazione del terreno edificabile e dei lotti confinanti nel catasto fondiario e nel catasto immobiliare.
- Domanda di eccezioni / esenzioni (§ 31 BauGB) e / o deviazioni (§ 63 HBO) BAB10: Se il tuo progetto di costruzione non è conforme alle norme di diritto pubblico come le aree di spaziatura richieste o le disposizioni della legge di pianificazione e fai domande su questi argomenti come parte della richiesta di costruzione , le richieste di esenzione, eccezione o deviazione corrispondenti devono essere allegate alla richiesta di costruzione preliminare.
- Calcolo del volume lordo del locale: Nel calcolo, il volume lordo del locale per i diversi usi deve essere elencato separatamente.
Suggerimento: firma tutti i documenti e i piani presentati con il luogo, la data e la firma.
Differenze rispetto all'applicazione dell'edificio
Una richiesta di costruzione preliminare copre solo aspetti parziali di un futuro progetto di costruzione, mentre il permesso di costruzione conferma che il progetto presentato nella domanda di costruzione soddisfa tutti i requisiti legali e può essere implementato. Tuttavia, entrambe le applicazioni sono valide solo per un periodo di tempo limitato. In alcuni casi, la richiesta preliminare di costruzione può già essere intesa come un approccio per un permesso di costruzione. Tuttavia, il progetto di costruzione completo è legalmente valido solo una volta ricevuto il permesso di costruzione completo in risposta alla domanda di costruzione.
Costo dell'applicazione dell'edificio
I costi per una richiesta di costruzione preliminare, nota anche come domanda di costruzione preliminare, dipendono sempre dalla portata delle domande e dallo sforzo di elaborazione totale per la rispettiva autorità edilizia. I costi di una richiesta informale per una semplice casa unifamiliare sono solitamente compresi tra 50 e 200 euro. Un permesso di costruzione preliminare per grandi progetti di costruzione, per i quali viene solitamente presentata una richiesta formale con documenti di pianificazione estesi, può costare fino a 5000 euro. Se un architetto ti aiuta con la creazione, deve essere preso in considerazione anche il suo compenso di architetto (secondo HOAI, il cosiddetto regolamento sulle tariffe per architetti e ingegneri) - sebbene alcuni architetti offrano anche questo servizio come servizio gratuito, a condizione che siano anche incaricati della successiva pianificazione del progetto di costruzione erano.Come regola pratica per un'indagine formale, è possibile calcolare con costi totali dallo 0,1 allo 0,2 percento della somma di costruzione. In considerazione dei costi di progettazione e dei diritti di approvazione di una domanda di costruzione, che possono ancora essere respinti, una richiesta preliminare di costruzione è un investimento ragionevole, almeno per progetti critici o costosi nonostante i costi coinvolti.
Cosa succede dopo l'indagine preliminare di costruzione?
Se ricevi un feedback positivo, non significa che puoi mettere in atto il tuo piano. La domanda di costruzione deve essere presentata per prima. Puoi iniziare solo dopo che questo è stato approvato. Tuttavia, non lasciare che passi troppo tempo, perché la richiesta preliminare di costruzione è generalmente valida per circa tre anni (a seconda dei regolamenti edilizi degli stati federali). Se questo tempo non è sufficiente, puoi richiedere una proroga della validità. In Baviera, ad esempio, è possibile una proroga fino a due anni.
Se la domanda preliminare di costruzione viene respinta, riceverai un avviso di rigetto. Hai quindi la possibilità di presentare un'obiezione, tuttavia, questo è associato a costi aggiuntivi.